第一章总则

第一条为了规范杭州市上城区三里新城兰苑物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《兰苑小区业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。

第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款由业主委员会确认定稿。

第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：

1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；

2、物业服务标准：详见物业服务合同附件；

3、物业费：根据小区业主大会表决结果执行：多层住宅物业费报价区间0.55元-0.80/月/平方米，小高层及高层住宅物业费0.77元-1.15/月/平方米（不含能耗费），商铺物业费1.10元-1.65元/月/平方米、地下车位管理费35.00元/个/月，地面车位管理费25元/个/月。通过考核后经营性收益补贴60%用于补贴物业费不足部分，若业主大会选聘的物业公司报价高于现物业服务费，则业主物业费超出部分的50%由经营性收益额外补贴。

4、物业服务企业信用及业绩。（如注册资本金、成立年数、公司规模、服务过的小区数量等）

4.1基本条件：符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定或符合浙财采监【2013 】 24 号《关于规范政府采购供应商资格设定及资格审查的通知》第六条规定；

4.2未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；

4.3具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；

4.4注册资本金不低于500万元；

4.5公司成立年限不低于5年；

4.6浙江省区域内在管楼盘不低于5个，在管住宅楼盘累计面积20万平方米以上。

4.7本项目最低人数配置不得低于35人，具体人员配置物业公司可以自行提报。

4.8投标保证金30万元，中标后自动转入成为履约保证金，物业服务合同期满后根据合同条款无息退还。

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终由业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；

第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并集中答疑；

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书、展板后，在规定的时间、地点展示路演；

第十四条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，第一次从N家候选单位中选择1家企业，按照得票高低选取5家候选企业，第二次业主大会从5家候选单位中选择1家企业，按照得票高低选取2家企业，第三次业主大会从2家候选单位中选择1家企业为最终中标物业服务企业；

第十五条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十六条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接验收管理办法》、浙江省《物业服务项目退出管理办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请第三方机构进行承接查验，聘请第三方机构的需符合中华人民共和国应急管理部《社会消防技术服务管理规定》、中华人民共和国《特种设备安全法》、浙江省《特种设备安全管理条例》的相关规定；

第十七条业委会作为三里新城兰苑物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第十八条三里新城兰苑物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特别说明：（1）若业主大会在N选5、5选2阶段，有任意一家物业公司超过业主大会表决通过的法定比例，则直接定位最终中选单位，不再执行后续投票。（2）第一轮业主大会候选单位答辩顺序和递交业主大会的投票顺序按照删除地域名（浙江、杭州等）后，剩余的首字拼音字母顺序排序（A-B-C-D-...），若首字母顺序重叠以第二字再排，以此类推；后续业主大会按照得票高低依次排列。（3）新老物业交接在业主委员会的主导下进行承接查验。（4）选聘物业可能产生4次业主大会，相关的业主大会服务费、招标代理费、承接查验费用由最终的中标企业承担，若无中标单位相关费用由业主委员会从小区经营性收益支出。

第三章附则

第十九条根据《三里新城兰苑业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决确定后实施。

第二十条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《三里新城兰苑业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附件：《物业服务合同（草案）》

小区物业服务合同（草案）

委托方(以下简称甲方)：杭州市业主委员会

法人：联系电话：联系地址：

受委托方(以下简称乙方)：物业管理有限公司

法人：联系电话：联系地址：

根据《中华人民共和国合同法》规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方（选聘单位）委托乙方（经评审最终确定的物业服务企业）依法依规对小区物业管理服务项目实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

物业项目名称：兰苑（1幢-19幢；21幢-47幢）。

座落位置：杭州市上城区闸弄口街道机场路一巷（街、巷）109号。

物业类型：住宅小区；

物业管理区域四至范围：

东至机场路一巷；

南至董家桥路；

西至尧典桥路；

北至东升苑小区。

总占地面积103241平方米，建筑总面积208015平方米，包括地上面积184750平方米、地下面积约17807.8平方米。其中住宅建筑面积178441.8平方米，多层面积121268，高层面积48306.9平方米，商铺建筑面积10448.9平方米，社区用房建筑面积352平方米，物业管理用房建筑面积663.85平方米，物业经营用房建筑面积1001.28平方米。

第二条委托服务事项

1．房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、设备机房等)的维修、养护和管理。

2．房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、弱电系统、楼道照明、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。

3．本物业规划红线内属物业管理服务范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、地面停车位、地下停车库)的维修、养护和管理。

4．本物业规划红线内的附属配套服务设施(球场、商业网点等)的维修、养护和管理。

5．公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6．小区内交通、车辆行驶及停泊的管理（路面停车费的收缴）。

7．配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任，如发生此类情况，乙方承担安保不力的责任)。

8．社区文化娱乐活动（每年文化娱乐活动不少于4次）。

9．物业及物业管理档案、资料的收集及整理;

10．对装修活动进行监督管理；

11．甲方要求乙方完成的小区内与物业服务及管理相关的其他工作。

12．法规和政策规定由物业管理公司服务的其它事项。

第三条合同期限

合同期限叁年——自2023年月日至2026年月日。合同期满，乙方应根据甲方的要求延续提供服务，费用标准按原合同规定执行。

第四条物业服务工作装备、耗材的提供和使用

1.甲方免费提供物业服务工作办公场地供乙方在本合同规定的聘用期内使用，乙方在使用期间应保证甲方提供的该办公场地完好无损，若有损坏则由乙方负责在甲方规定的期限内予以修复或照价赔偿。

2.乙方在受聘甲方期间所需要使用的物业服务办公用品（指办公桌、电脑、打印机、对讲机、文件柜等自身使用的办公用品等）和工具由乙方自行解决。

第五条物业服务收费

1.包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证或不动产证的，以房产证或不动产证记载的建筑面积为准。房产证或不动产证未记载建筑面积或未办理房产证或不动产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，本合同期内不再进行物业费调整。具体标准如下：

物业费：

2.物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、小修费用（单个部位和单个部件价格材料费≤1000元）；超过1000元以上的部分，由业委会从经营性收入或者物业专项维修资金中支出。

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业管理区域公共能耗费；

（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（8）办公费用；

（9）管理费分摊；

（10）物业服务企业固定资产折旧；

（11）法定税费；

（12）物业服务企业的利润；

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

关于物业管理区域内高能耗设施设备运行消耗的电费分摊问题，按照《杭州市物业服务收费管理实施办法》等规定做如下约定：物业服务费收费中不包含公共能耗费用；电梯、增压水泵等高能耗设备的运行费单独向小高层业主分摊收取，能耗费用明细每半年公示一次，明细内容经业委会审核通过后，向业主按实结算收取。

3.物业服务中的装修垃圾清运费按价格主管部门有关规定执行，允许业主选择自行清运或由物业公司统一清运，如果选择物业公司统一清运，由业委会与物业公司另行协商约定。

对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由乙方与装修单位（装修人）协商修复。

第六条费用结算方式

物业服务费用按月交纳。若业主自愿，也可以按年度收取物业服务费用。物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第七条履约保证金

1.收到中标通知书后7天内，乙方须向甲方交纳人民币300000元的履约保证金，履约保证金被扣除后，物业服务企业应在15个工作日内补足，确保物业服务合同履约金的完整性。保证金没有按时足额到账的，甲方有权提前解除合同。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。

2.甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应在接到扣除履约保证金通知后15个工作日内补足扣除差额。若超过15日仍未补足扣除差额，甲方可对乙方采取包括解除聘用合同在内的一切合法合规的惩罚措施。

3.甲方认为乙方在服务期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为，甲方在服务期满后或提前终止合同后一个月内全额退还履约保证金，否则，甲方将扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。

4. 每年可由业委会组织或业委会委托的第三方组织对物业服务满意度测评低于60%的（不含60%），业主委员会认为物业企业服务不达标，业委会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金；在60%—70%之间的（含60%，不含70%）扣除保证金5万元；在70%—80%之间的（含70%，不含80%）扣除保证金3万元；在80%—90%之间的（含80%，不含90%）不奖不惩；测评满意度在90%及以上的给与适当奖励。（满意度测评业主参与率不低于全体业主得60%）

5.乙方接受业主财物失窃酌情补偿制度，对于业主失窃的财产，在业主报案并提供发票的前提下，如果乙方不能证明其已尽职，公安机关认为物业没有尽职的，乙方应对被盗业主做出酌情补偿，具体金额由双方协商。本规定不适用于业主现金的失窃。

6.乙方应每月向甲方上报各项收费情况及其他公共收益情况，同时在小区公示向全体业主公开。乙方必须严格按照国家相关规定及物业服务合同履行服务，服务半年度和一年度向业主公告一次财务收支，提交年度工作总结报告及下年度工作计划向全体业主公开。超期不公开的，甲方有权扣除保证金3万元。

8.甲方每季度定期根据物业合同内容对物业各项服务工作进行抽查和巡查，如有未达到合同约定要求的事项，业委会发函督促乙方限期整改。

9.未经甲方同意乙方不得将物业服务工作整体或者部分转包给其它公司或个人，否则甲方有权立即终止合同并扣除全部保证金。

10.乙方变更法人代表、股东发生变化或者股东出资额比例发生变化的，需在两个星期内告知甲方，发现有甲方业委会成员直接或者间接持有乙方股份的，甲方有权立即终止合同并扣除全部保证金。

第八条物业服务质量要求

1. 甲方严格按兰苑小区综合管理服务标准对乙方进行考核,通过详细文字表述的形式进一步明确约定并向业主公示实行：

2、综合管理服务：

①小区内设置管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。

②服务时间：周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。

③公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）

④对业主和使用人的投诉在五天内答复处理。

⑤告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

⑥建立财务制度，对物业服务费收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

⑦按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。

⑧建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。

⑨制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

⑩采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与小区住户50%的业主或使用人沟通，进行满意度情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

服务窗口公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

综合管理的其他服务项目到约定的服务标准。

对违反兰苑小区管理规约或者政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

各组团、幢及单元门、户有明显标志。

3、公共区域清洁卫生服务：

各楼层内按合同规定的时间周期进行保洁服务，并将各楼盘保洁清扫周期时间公示在每个楼盘区域单元门口处。

各公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护巡查服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设备设施日常运作保养维修服务按合同规定运作实行，详见合同附件。

4、甲方工作人员及其他物业使用人可随时组织进行对乙方物业服务的综合考评；

第九条经营制约

1.未经甲方同意，乙方无权在合同区域中从事任何广告活动或类似宣传，甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚；但甲方在该区域发布的广告宣传保证不致影响乙方的正常工作；

2.乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与甲方无关。

第十条乙方对甲方作出如下承诺：

1.乙方应允许甲方或其授权的人员对合同区域内各项服务质量控制进行检查。

2.在合同区域的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括星期天及公众假期。如遇特殊情况，甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。

3.乙方必须聘请(或指定)一位经理(负责人)，全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证合同区域服务工作。根据综合考评或工作情况，甲方有权要求乙方在15个工作日内更换经理（负责人）、相关骨干人员。

4. 为保证合同区域所有的服务工作的质量，乙方承诺配备的人员数量为不少于（）人（乙方所配备人数必须满足本合同约定的服务质量标准），甲方不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数量，甲方可以按缺少人数每人300元/日，按人数累计扣除直到乙方人员配齐为止。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，费用开支由乙方负担。

5.在合同期间，乙方所有人员仅与乙方建立劳动合同关系，且所有人员使用须符合《劳动合同法》的有关规定。乙方人员发生任何事故或与乙方发生劳动争议均由乙方自行全权负责，相关费用乙方自行承担，以保证甲方在乙方人员索赔时不受任何责任的约束。

6.乙方工作人员上岗穿着由甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品，费用和制作均由乙方负担。

7.乙方必须出具或办妥法律及甲方规定的与本物业管理区域经营业务有关的执照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定。自行缴纳有关税费。

8.乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务，并根据甲方要求改变不满意的服务状况。接受有关部门监督与检查。同时，乙方自觉参加甲方认为有助提高甲方形象的宣传活动。

9.在合同期内乙方应保证本物业管理区域内的设施、设备良好的运营状况和环境状况，并接受甲方或其授权“第三方监理”人员的检查（查验人员必须持证上岗，涉及消防、电梯查验人员除提供相关证书），对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方修复或整改，在书面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改，甲方将负责完成这一工作，所需费用连同15%附加费全部由乙方承担。

10.乙方在本物业管理区域因作业所需增加机械、电力设备及设施应征得甲方同意，并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和图等，交由甲方备案。

11.乙方须在合同签订后15天内，提供绿化管理维护制度、非机动车辆管理等规定。

12.乙方须在合同签订后一个月内，确定电梯维保单位并与维保单位签订电梯维保合同。该合同签订前需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商，征得甲方同意方可签订合同并报甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件的采购主体等。每年向甲方提供电梯的检测报告。

13.乙方须在合同签订后一个月内，会同甲方或其授权人员对消防设施设备进行全面检测，制定切实可行的消防设施设备管理维护制度，并提供甲方备案，确保消防设施设备处于正常工作状态。每年向甲方提供该等设施设备的检测报告。

14.乙方须在合同签订后三个月内，建立并备齐所有档案，包括业主档案、污水管路、自来水管路、粪便管路、消防管路、电线管路、视频监控设备及线路图等；

15.乙方负责小区内所有的机房、设备用房的维修、维护等，并要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。所有机房、设备用房应配置温、湿度计和加热制冷除湿等设备，确保房间温度和湿度在规定的范围内。二次供水房配备杀菌设施，确保水源不受二次污染。

16.禁止事项

16.1乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付费用或赠送实物，免收或打折收取物业费等，违者将终止合同。乙方人员也不得以任何形式向甲方相关人员索取小费或钱物等。

16.2不得在本物业管理区域住宿（经甲方同意的除外）或从事非法活动，也不得从事有损甲方利益的活动，同时不允许在本物业管理区域对甲方经营活动进行滋扰性的行为。

16.3除经甲方批准进行必要的维修工程外，乙方不得损毁本物业管理区域原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置。同时，也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，以免无线电受干扰。

16.4未获甲方书面同意，乙方任何时候都不能在本物业管理区域存放易燃物品、挥发性大或气味浓烈的液体等。

17.保险

17.1第三者责任保险

乙方应对乙方人员以及第三方全权负责(如乙方应投保第三责任险)，在乙方的责任区内由于乙方原因导致自己员工或第三方的事故由乙方负责，甲方不承担任何责任。

17.2员工人身意外

在合同期内，乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责(如乙方应对其员工投保人身意外险)，以保证甲方在乙方工作人员索赔时不受任何责任的约束。

17.3其他保险及费用

乙方须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用。乙方对此全权负责。

18.乙方及其员工遵守本物业管理区域内的一切管理、消防安全等规定和制度，保证本物业管理区域的消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。

19.遇突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

20.乙方保证在合同期满当天下午五时前撤离现场。

21.乙方须积极配合甲方对其进行的物业服务综合考评。

第十一条甲方对乙方作出如下承诺：

1.甲方在职权范围内保证乙方依法依规依合同进行的正常物业服务和管理工作不受干扰。

2．保证乙方的员工按规定正常进入本物业管理区域区域开展服务工作。

第十二条合同生效和终止：

1.本合同经甲乙双方法定代表人或其委托人签字盖章后生效。

2.终止

2.1提前终止

2.1.1如果甲方在服务期内无理由终止合同，甲方须提前三个月向乙方发出书面通知终止合同，甲方支付给乙方人民币10万元的赔偿金。

2.1.2因乙方在服务期内考核未达标，可按照合同考核部分的约定，甲方可以单方面终止合同，按考评相应条款处理。

2.1.3如甲方发现乙方出现转租、转让、抵押合同等情况，甲方可以单方面终止合同，且乙方须支付给甲方人民币10万元的赔偿金。

2.1.4如果乙方在服务期内无理由终止合同，乙方须提前三个月向甲方发出书面通知终止合同，乙方须支付给甲方10万元的赔偿金。

2.1.5如果乙方在服务期内由于乙方原因造成重大责任事故或安全事故，甲方可以单方面终止合同，且乙方须赔偿给甲方造成的经济损失，并须支付给甲方人民币10万元的赔偿金。

2.1.6提前终止合同期早于月底最后一天，应视为月底最后一天期满，此条适用于上述2.1.1、2.1.2、2.1.3、2.1.4、2.1.5五条。

2.1.7乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方发出书面警告后15个工作日内乙方仍无采取补救措施，甲方可立即终止合同。

2.1.8乙方破产清处、重组及兼并等事实发生，或被债权人接管经营，甲方不必通知乙方即可终止合同。

2.1.9甲方因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)

2.1.10甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

2.2协议终止

经双方协商同意，可在任何时候终止协议。

2.3自然终止

合同规定的合同服务期满，合同自然终止。

3.合同终止后果

3.1终止合同，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿，也不影响履约保证金的效力。

3.2上述2.1.6、2.1.7二条的终止，乙方的履约保证金作为违约金支付给甲方。

3.3合同终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方合同区域设施、设备状况检查并要求乙方三天内将乙方物品撤离本物业管理区域，否则甲方将代理处理，乙方支付甲方代理费及10%的手续费。

4.承接查验

物业服务合同到期或中途退出必须进行承接查验，并签订承接查验协议。承接查验人员或单位（查验人员必须持证上岗，涉及消防、电梯查验人员第三方机构除提供相关证书外还必须提供查验单位的社保证明）由甲方（业委会）主体单位指定，否则扣除全部的合同履约保证金并向主管部位报告及公开向社会公布。

5.不放弃权利

甲方接受乙方的服务，但不放弃对乙方违约行为进行追究的权利；同时，若甲方对乙方某一违约行为放弃进行追究的权利，但不放弃对乙方其他违约行为进行追究的权利。

第十三条双方权利义务

1.甲方权利义务

（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益；

（2）审定乙方拟定的物业管理制度；

（3）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

（4）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，根据管理需要向乙方提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（6）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取限制性物业服务；

（7）在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件的，甲方应积极配合乙方采取必要的紧急避险措施；

（8）提供乙方所需的办公用房；

（9）对乙方的管理实施监督检查，每年度全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；

（10）甲方在合同生效之日起15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料)，不齐全的甲方配合乙方向档案馆调取。并在乙方管理期满时予以收回；

（11）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（12）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

（13）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

（14）法规政策规定由甲方承担的其他责任。

2.乙方权利义务

（1）根据有关法律法规、竞选文件及本合同的约定，制订物业管理制度、方案，根据甲方核定的物业管理制度、方案自主开展物业日常管理服务活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；

（2）按甲方要求及时如实向甲方报告物业管理服务实施情况；

（3）征得甲方同意可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务合同给个人,并对专业公司的服务行为承担连带责任；

（4）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方议定后由乙方组织实施；

（5）向甲方工作人员和其他使用人告知物业使用的有关规定，并负责监督；

（6）建立、妥善保管和正确使用本物业相关的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；

（7）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

（8）因乙方在管理中的过错或违反本合同的约定进行管理造成甲方或第三人损失的，乙方应依法承担赔偿责任；

（9）乙方自行承担办公桌、电脑、打印机、文件柜等自身使用的办公用品，自行承担所有人员服装费用，但服装样式需经过甲方认可，办公、生活用水、电、通讯费用由乙方自行承担；

（10）有权依照法规政策、本合同和业主管理规约的规定对违反业主管理规约和物业管理法规政策的行为进行处理；

（11）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

（12）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（13）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（14）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

（15）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；

（16）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对业主或非业主使用人违反《管理规约》的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告；

（17）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；

（18）本小区禁止违规群租（具体标准以当地政府部门要求为准），乙方应积极治理违规群租，主动配合相关部门加强对小区出租房的安全管理。

第十四条乙方的人员配置

1. 乙方的人员配置

以上排班表需按月递交业主委员会

1.1乙方的项目总负责人：，身份证号码：。

1.2乙方必须采取措施，确保乙方人员稳定，特别是骨干人员。骨干人员变动须经甲方同意，其他人员变动须甲方备案。

1.3乙方项目总负责人及部门负责人须及时与甲方沟通，第一时间报告重大、紧急事件；每月须向甲方汇报上月工作情况，并提供相关报告。

2. 物业人员要求：

（1）所有相关人员的配备须获得相关主管部门认证的，须配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装。

（2）所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。

（3）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行相关的培训。

第十五条争议处理

1．合同在履行过程中发生争议时，甲方与乙方及时协商解决。

2．本合同签订地为杭州市上城区。协商不成时，双方均有权向合同签订地人民法院，即杭州市上城区人民法院提起诉讼。

第十六条特别约定

1.甲方可以委托第三方机构进行物业的承接查验工作；

2.甲方可以委托第三方机构进行物业服务质量的监理；

3. 经营性收入：

1）小区经营性收益，甲、乙双方按照收益约定分成（税后），甲方占40%，乙方占60%，按季结算一次。补贴的经营性收益按照考核办法进行结算，一年60万作为考核部分，每个季度15万元，业主委员会另行制定相应的考核方案，作为合同附件。业主缴纳物业费超出原物业费标准的50%从经营性收益补贴。

4.电梯维保、消防设施、绿化维护、环境卫生、保安秩序、设备维护等模块分项测算见附件。服务中乙方在某分项目未能达到本合同相关要求的，甲方可随时收回该分项目的管理权，并将该项目预算的费用从乙方收取的物业费中扣除（酬金相比率扣除），甲方有权对该项目进行外包或自主管理。本服务合同中，乙方累计三项达不到服务合同中所约定的标准，甲方有权提前终止本服务合同，并不承担任何责任。

5. 违约方除需要承担本合同约定的违约责任外，还需要承担守约方为实现债权而支出的费用，包括但不限于律师费、公证费、公告费、保全费、保函费、案件受理费等。

第十七条其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.业委会提供的奖励：见服务期限约定部分内容。具体实施办法由业委会与中标单位在签订物业服务合同时商定。

5.本合同正本一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

选聘单位（盖章）：物业服务单位（盖章）：

法定代表人：法定代表人：

或授权委托人（签字）：或授权委托人（签字）：

联系人：联系人：

地址：地址：

邮编：邮编：

电话：电话：

传真：传真：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

签约地点：签约日期：2020年月日

附件一：规则平面图

附件二：物业构成明细 

附件三：物业共用部位及共用设施设备明细

附件四：物业服务质量标准

附件五：满意度调查表

附件六：服务中心岗位编制排班表

附件七：物业服务合同考核处罚条款部分内容

附件八：物业管理体制

附件九：承接查验报告

附件十、承接查验协议

附件十一、移交资料清单

附件十二、选聘文件及选聘文件答疑文件

附件十三、竞选文件

附件一：规划平面图

注：规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准。

附件二：物业构成明细

物业构成明细

注：以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

附件三：物业共用部位及共用设施设备明细

物业共用部位及共用设施设备明细

注：

1、以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的实况为准。

2、为降低蚊虫鼠蟑对业主居住卫生环境的影响，减少消杀药品使用对环境的损害，本小区将设置集中垃圾投放点，不在楼层内配置生活垃圾桶。

附件四：物业服务质量标准：

兰苑小区日常服务标准

一、综合管理服务标准

二、公共区域清洁卫生服务标准（详见附表2）

三、公共区域秩序维护服务标准

四、公共区域绿化日常养护服务标准（参照三级养护质量标准进行详见附表三）

五、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准

兰苑小区公共区域清洁卫生服务标准

三级养护质量(基本)标准

1、绿化养护技术措施基本完善,植物配置基本合理,裸露土地不明显。

2、网林梢物达到:

(1)生长正尝。新建绿地各种植物四年内达到正常形态。

2)园林树木树冠基本正常,修剪及时,无明显枯枝死叉。分枝点合适,校条粗壮,行道树缺株率不超过1%,绿地内无死树。

(3)落叶树新梢生长基本正常,叶片大小、颜色正常,在正常条件下,有黄叶、焦叶、卷叶和带虫尿、虫网叶片的株数不得超过10%,正常叶片保存率在85%以上。针叶树针叶宿存1年以上,结果枝条不超过50%.

(4)花坛、花带轮廓基本清晰、整齐美观,无残缺。

(5)草坪及地被植物整齐一致,覆盖率90%以上,除缀花草坪外草坪内杂草率不得超过5%。草坪绿色期:冷季型草不得少于240天,暖季型草不得少于160大。

(6)病虫害控制比较及时,园林树木有蛀干害虫危害的株数不得超过3%;在园林树木主干、主枝上平均每公共绿化100cm介壳虫。

活虫数不得超过9头;较细枝条上平均每30cm不得超过8头,且平均被害株数不得超过5%。被虫咬的活虫数不得超过3头,较细枝条上平均每30cm不得超过8头,且平均被害株数不得超过5%。

3、雅直绿化能根据不同植物的缘特点,采取相应的技术措施,视攀缘植物生长习性,覆盖率不得低于70%。开花的攀缘植物能适时开花。

4、绿地基本整洁,无明显杂物,无白色污染(树挂),对绿化生产垃圾(如树枝、树叶、草屑等)、绿地内水面杂物能日产日清,能做到保洁及时。

5、栏杆、园路、桌椅、路灯、井盖和牌示等园林设施基本完整,能进行维护。

6、绿地基本完整,无明显堆物、堆料、搭棚,树干上无钉拴刻画等现象。行道树下距树干2m范围内无明显的堆物、堆料、圈栏或搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象。

其他:(大树修剪具体另计)25公分以上树木修剪人工费+工具费每株350元,不包括清运费用。

秩序服务标准

物业服务企业满意度调查表

编号：01

业主姓名：；联系电话：；

房号：；物业类型：□住宅；

代理人姓名：；联系电话：；

附件七

物业服务合同考核处罚条款部分内容

1、根据要求乙方配备的人员数量不少于人（白班实际在岗人数为人、晚班实际在岗人数为人，乙方所配备人数必须满足本合同中约定的服务标准）。乙方需按月向甲方报备排班表（乙方需在本月25日前递交下月排班表给甲方），乙方逾期不递交的甲方有权扣除全部履约保证金；甲方不定期抽查乙方在岗人员数量，如果抽查时发现乙方在岗人员数量少于约定的数量，甲方可以按缺少岗位人数每人300元/日累计扣除。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。

2、电梯：在检查中发现未按常规养护或是钢丝绳张力不均、油杯无油等必须调未调整的情况，二处不罚，三部或累计三处以上（含三处）每部电梯每次处罚元。

3、消防：设施设备在检查中每发现未按规定常开状态而关闭的、主机发现违规拆线以及屏蔽回路点的，每发现一处罚款200元/处，罚款可以累计；远程无法启动第一次查验，第二次未整改的，处罚   元整。

4、给排水：污水井未一年一清理的罚款元/次/台；污水泵（自动）主泵与备用泵坏罚款元/次/台。

5、给排水：设施设备坏二处（台）及以下的罚款元/处（台），坏二处（台）以上的罚款元/处（台）。

6、智能化中控：监控完好率低于90%的罚款元/处。

7、物业工作人员睡岗或重要岗位抽烟等情况发生的罚款500元/次/人。

8、绿化：未提供绿化年度养护计划的罚款元/次；未按计划养护的罚款元/次。

9、小区共有部位的小修应24小时内解决，大修根据与业委会报修工单，每延迟的罚款元/次。

10、未经业委会同意，私自同意设点搞类似广告宣传活动，发现一起罚款元/次。