杭州万科物业服务有限公司（附：物业服务合同）
杭州万科物业服务有限公司（附：物业服务合同）
瑷颐湾物业服务合同（草案）
甲方: 杭州市余杭区瑷颐湾第一届业主委员会
业主委员会负责人:
联系电话：
通讯地址：杭州市余杭区良渚街道瑷颐湾小区业委会办公室
邮政编码：311112
乙方：杭州万科物业服务有限公司
营业执照注册号：91330106799656632N
法定代表人：丁光强
联系电话：0571-88765288
通讯地址：杭州市西湖区西溪蝶园8-106、108商铺
邮政编码：310000
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 瑷颐湾 提供物业服务事宜, 订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
物业项目名称： 瑷颐湾 ；
物业类型：高层住宅、商铺 ；
座落位置： 杭州市余杭区良渚街道杭行路上园路口 ；
物业管理区域四至范围：
东至：上祥路；南至：祥运路；西至：杭行路；北至：上园路
占地面积：60801.53 平方米
总建筑面积约 210081.66 平方米。(规划面积，最终以实测面积为准) ；
其中:
住宅面积 140865.21 平方米，
地下室面积 54623.16 平方米
地下车位 1127 个，地上车位约160个
物业管理经营用房 648.87 平方米
第二条 乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 物业服务内容
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1.物业共用部位的维修、养护和管理。包括但不限于门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电话分线间、消监控室、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、屋面、地下夹层等部位。
2.物业共用设施、设备的维修、维护、运行和管理。包括但不限于道路、共用的上下水管道、雨水井、污水井、公共照明、门禁、可视对讲、监控、水泵、水箱、消防设施设备、配电房、公共健身器材、信报箱等。
3.物业共用部位和相关场地（含地下夹层）的清洁卫生，垃圾清运及雨、污水管道的疏通等。
4.公共绿化的养护和管理。
5.公共秩序维持，安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区进出车辆管理等。
6.机动车和非机动车辆停放有序管理，确保停放到小区规划指定的区域上。
7.房屋装饰、装修管理。
8.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。
9.负责向业主和物业使用人收取下列费用：
（1）物业管理服务费；
（2）各项代收代缴费用；
10.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、维护，在当事人提出委托时，乙方视情节及时予以服务并合理收费。
11.对业主和物业使用人违反管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、整改通知、公示、制止、上报主管部门等措施。
第四条 乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准。（详见附件四）。
物业服务期限
第五条 本合同期限三年，自2020年 月 日起至2023年 月 日终止。本合同期限届满前三个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。
乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。
双方权利和义务
第六条 甲方的权利和义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益，组织召开业主大会。
2.制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约，并要求业主和物业使用人共同遵守。
3.督促乙方制定物业服务方案；监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度；审定乙方拟定的物业管理制度和物业服务方案，并监督乙方按制度、方案实施物业管理服务。
4.根据业主大会的决定，及时续聘或选聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。
5.督促乙方制定共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，审定乙方提出的物业管理年度计划，决定专项维修基金使用、统筹方案，并监督实施。
6.听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的执行。协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。
7.当业主、非业主使用人一年（含一年）以上无故拖欠物业服务费，有义务协助乙方催缴物业服务费用。
8.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育等相关活动。
9.对小区管理中出现的问题及时与乙方沟通，并督促制订相应的对策。
10.监督共用部位、共用设备设施的使用和维护。
11.委托乙方对违反瑷颐湾管理规约或违反法律法规或规约的情形应当采取劝阻或向有关部门报告。
12.有权对按本合同约定乙方服务质量进行奖惩。
13.业主大会赋予的其他职责。
第七条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物业使用人及第三方的合法权益。不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。
2.按本合同第二章的约定内容，开展各项工作。对小区物业进行日常管理。
3.编制房屋、设施设备大中修方案报甲方批准后实施。
4.根据相关规定及本合同的约定建立、健全信息公开制度，将物业服务收费标准项目及标准在物业服务中心明显位置公布，每半年向业主、物业使用人收取物业服务费用及相关费用。
5.维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向甲方或有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
6.不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，经甲方书面同意后，乙方应在物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
7.对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。乙方有义务协助业委会制定修改《管理规约》条款。
8.以《业主手册》或其他方式向业主、物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主、物业使用人装修物业时，与其订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，并负责监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。
9.建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。
10.根据需要，并书面通知甲方后，乙方可委托专业企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
11.向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。
12.如未被甲方续聘，自本合同终止且业主大会确定不再续聘、甲方书面通知乙方起30日内与甲方选聘的下一任物业服务企业办理相关移交手续（含全部管理用房及物业管理的全部档案资料、财务清单及其他相关材料），移交手续须经甲方确认，否则按乙方违约论处，并可追究乙方的违约责任，此违约金最高为10万元，如甲方拒绝确认，应当在收到乙方移交确认材料后，三个工作日内书面说明理由并提出整改方案。乙方移交材料齐全甲方拒绝确认的，视为乙方完成移交；因下一任物业服务企业原因导致不能及时完成移交的，乙方不承担违约责任。
13.乙方负责小区内所有的机房、设备用房的维修、维护等，并要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。所有机房、设备用房应配置温度计和湿度计，确保房间温度和湿度在规定的范围内。
14.乙方用人应符合《劳动法》等相关法律法规，专业服务人员须持证上岗。
15.未获甲方书面同意，乙方任何时候不得在合同区域存放易燃物品、挥发性大或气味浓烈的液体等。
16.对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。
17.开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。
18.不得转租或抵押小区内的设备及房屋和场地等公共设施，接受甲方委托对外出租的除外。
19.引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。
20.法律法规、本合同及管理规约等规定的其他权利、义务。
物业服务费
第九条 本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。
第十条 本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准如下：
住 宅： 2.85元/ 月·平方米（含公共能耗费）；
商铺（含物业经营用房）： 5.9 元/ 月·平方米（含公共能耗费）；
地下车位： 50 元/ 月·个；
公共能耗费含共用设施设备（公共照明、监控系统、门禁系统、消防系统、增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用。
地下储藏间不收取物业管理费及公共能耗费，储藏间内部电费由业主承担。
第十一条 乙方受业主、物业使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。物业服务费（含能耗）、车位服务费等相关费用物业费按半年缴纳，业主或非业主使用人应在每个缴费周期开始的第一个月15日缴纳。若业主自愿，也可以按照年度收取物业费。物业费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。
第十二条 物业服务费主要用于以下开支：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用（含垃圾清运费）；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用、管理费用；
7.物业服务企业固定资产折旧费；
8.法定税费；
9.物业服务企业的利润；
10.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
11.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（1）对物业共用部位及物业共用设施设备的维修，属于中小修范围的单项配件（单点）维修资金在2000元（含2000元）内的由乙方承担，超过2000元，乙方以书面形式报甲方同意后维修，费用由甲方使用经营性或公共维修基金承担，物业不得将维修化零为整或积小成大，否则业主委员会有权按照附件六扣减履约保证金；
（2）属大修范围的（维修资金30000（含）元以上），乙方制订大修计划，报甲方同意后维修，费用由甲方使用经营性或公共维修基金承担；
（3）设施设备属于新增的由甲方负责支付所有费用。
（4）对小区重大的改造项目必须以书面形式报甲方，征得甲方同意后方可实施。
第十三条 在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲乙双方协商，并召开业主大会征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意。
第十四条 受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务，业主与物业使用人应在约定交费的时间内按时交费,逾期缴费乙方可中断服务。
第十五条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，业主负连带责任。业主出租物业时，交纳物业服务费的责任仍旧由业主承担；业主转让物业时，须交清转让之前的物业服务费、公用水电分摊费用及单元水电费用等，未缴纳的不予办理过户、门禁卡、装修等业务。
物业的经营与管理
第十六条 属于全体业主共有的物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施由甲方经营管理。上述各项物业的经营管理收入按下列方式分配：
1）经营性用房租金收入归全体业主所有；
2）商业临时泊车停车收入，乙方提取30％作为代理服务费，商业泊车收入税费由乙方承担；其余部分归全体业主所有；
3）其他经营收入80％归全体业主所有，20％归乙方所有作为代理服务费（含税费支出）。
小区内所有公共经营收入先统一进甲方账户，每半年度按上述比例分配。
第十七条 小区外围商铺车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定交纳停车费，乙方负责车辆停放进出等管理工作，管理车辆偷逃停车费行为，因乙方管理不到位，甲方有权从经营管理代理服务费中双倍扣除偷逃金额。
第十八条 对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以向业主委员会书面申报该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，征得甲方同意后执行。
第十九条 乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。
第二十条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定。
乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。
第二十一条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。
第二十三条 因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方书面同意，并在约定时间内恢复原状。
第二十四条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应与乙方签订书面的装修管理协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项，如业主违反物业装修管理协议，乙方有权按照装修管理协议条款采取相应措施。装修垃圾清运由各装修单位（装修人）按政府部门规定的装修垃圾清运要求自行清运。对因装修搬运材料造成楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由装修单位（装修人）按实际损失程度进行赔偿）。
第二十五条 物业管理办公用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，甲方免费提供物业服务工作办公场地供乙方在本合同规定的聘用期内使用，装修费用由乙方承担，合同期满或由于乙方原因终止合同后所有权归甲方所有。乙方在使用期间应保证甲方提供的该办公场地完好无损，若有损坏则由乙方负责在甲方规定的期限内予以修复或照价赔偿；
第七章 物业专项维修资金
第二十六条 本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。
下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（四）根据本合同应当由乙方承担的维修养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。
第八章 履约保证金和服务质量考核
第二十七条 乙方在合同签订之日起7日内，向甲方缴纳履约保证金30万元，由业主委员会保管，并接受甲方组织的服务质量考核和年终满意度测评，甲方根据考核和测评结果做出奖惩。如履约保证金未按时缴纳的，本合同自动终止，甲方不负任何违约责任。合同期内如履约保证金发生扣减情况的，乙方应当在当季度末补足；如到期未补足，且甲方书面通知后十五个工作日内仍未补足的，视作乙方不愿意继续为本项目提供物业服务，甲方可提请业主大会表决解除本合同并不负任何违约责任。
第二十八条 本合同因故解除或到期不续的，甲、乙双方完成相关移交并签署书面移交确认后15日内，由甲方向乙方指定账户无息退还剩余履约保证金。乙方合同期届满续聘的，本合同期内的履约保证金滚存到下一期服务合同期内，并按照甲乙双方新一轮服务合同的约定办理。
第二十九条 物业服务质量考核和满意度测评
乙方应严格按照合同中的物业管理服务内容与质量标准为甲方提供物业服务。甲方依法履行监督职责，并不定期组织对乙方各项物业服务工作的抽查和季度考核。对抽查和考核发现未履行合同约定的，甲方应当书面向乙方提出整改意见，并对考核相关项减分。乙方在收到书面整改意见后未按书面整改意见中的整改时间完成整改，甲方参照附件六相应条款内容扣减对应履约保证金。
甲方每年度委托第三方测评机构组织一次物业服务满意度测评，参与满意度测评的业主人数应当占业主总人数的60%以上，按回收的满意度测评表为样本总数，最终统计出满意率（即：（非常满意票数+比较满意票数+基本满意票数）/总回收样本数*100%），满意度测评表可通过纸质或手机投票小程序等其他书面形式形式发放，共设置四项选项为非常满意、比较满意、基本满意和不满意。
根据满意度测评结果，参照附件六对乙方进行奖惩；
合同期内满意度测评至少2次为80%（含）以上的，在合同到期前3个月可提请业主大会进行续聘议题的表决；否则到期后合同自动终止；
满意度测评也可采用街道社区要求统一方案，以社区内排名对乙方进行奖惩。
第九章 违约责任
第三十条 甲方按照本合同进行满意度测评及服务质量考核，甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权召开业主大会依法解除本合同，并且不承担任何违约责任。
甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。
第三十一条 业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日万分之五支付滞纳金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。
第三十二条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，对超出标准的部分，业主和非业主使用人有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求乙方双倍返还。
乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十三条 甲、乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。
第三十四条 业主或物业使用人家中发生失窃、火灾、漏水等意外事件时，按以下约定处理：
1.乙方已履行物业服务合同义务，并无过错过失，乙方不负责赔偿，但仍需积极配合业主与物业使用人报案、保护现场、协助公安机关破案等。
2.乙方履行物业服务合同存在过错过失导致上述事件发生的，业主或物业使用人根据政府有关单位出具的赔偿要求向乙方进行索赔。
第三十五条 双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：
1.因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。
2.因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、抗台、暴风雪等救灾所导致的损害。
3.在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。
4.因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。
5.非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。
6.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
7.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方对设备设施维修不力造成不能正常供水、供电等的不在此列。
8.乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。
9.业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。
10.由于物业自然老化而造成的直接或间接损失、损害的。
第十章 附 则
第三十六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，业主和物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第三十七条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门的鉴定为准。
第三十八条 在投标文件上承诺的改造提升项目乙方必须在与甲方签订合同之日起3个月内全部完工。乙方未在规定期限内完成施工或验收不通过的，每延期一天应支付甲方1000元违约金，延期超过30日的，甲方有权召开业主大会表决解除合同。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业项目所在地人民法院裁决。
第四十一条 竞聘书、投标文件、承诺书、物业管理服务质量标准、物业管理服务满意度测评及奖惩标准均作为合同的附件，是本合同不可分割的一部分，具有同等的法律效力。本合同及附件壹式七份，甲乙双方各执三份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份。
第四十二条 乙方负责共用部位、共用设施设备的日常运行和维护，并保证上述共用部位、共用设施设备处于完好可使用状态，如发现问题应及时报修。
若因乙方原因导致设备损坏需要进行大修的（维修费用超过3万元的），甲方有权要求乙方在15日内无偿修复，逾期修复的，甲方有权自行委托第三方修复，修复费用由乙方承担。
第四十三条 合同签订前，甲方委托第三方对小区共用部位、公用设施设备进行检测并出具检测报告，检测报告作为合同附件，作为双方交接依据，检测费用由乙方承担。本合同到期前，甲方有权委托第三方对共用部位、公用设施设备进行检测并出具书面检测报告。若检测不合格的视为乙方未认真履行管理维护义务（自然损耗导致的除外），甲方有权要求乙方在15日内无偿修复，逾期修复的，甲方有权自行委托第三方修复，修复费用由乙方承担。乙方对检测结果有异议的，双方可协商确定检测机构进行重新检测，重新检测的费用由乙方承担。
第四十四条 本合同自甲乙双方盖章起生效，合同与附件具有同等法律效力，双方可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
甲方（签章）：杭州市余杭区瑷颐湾第一届业主委员会
代表人（签名）：
乙方（盖章）： 杭州万科物业服务有限公司
代表人（签名）：
2020 年 月 日