第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章业主大会
第四条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：环城东路；南至：老浙大横路（含1幢）；
西至：浙江省卫生部门单位及住宅；北至：翰林街。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：
杭州市上城区（县、市）水岸城市花园（檀香园）业主大会。
第五条 业主大会决定的事项和方式：
A业主大会决定的事项:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
B以上事项决定的方式：
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第六条业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为7月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生严重影响小区安全、日常生活等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主委员会人数空缺达半数（含）以上的。
第八条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告，对于第七条第二款应7日内召开临时会议。
第九条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第1项操作：
1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；
2.由业主成立工作小组实施；
第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业管理区域采用以下第1种：
（一）集体讨论的形式和书面征求意见的形式
（二）业主委员会于会议召开15日前确定议题并进行公告。换届首次业主大会采用书面征求形式，其他业主大会根据情况采用其他形式。
第十一条集体讨论形式业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表应在业主委员会公示业主大会议题5日内，组织代表区域内就议题表明态度并书面签名确认，把代表区内建议带到业主大会讨论，业主表态签名书面记录应有业主委员会备查。
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。
第十二条业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取以单元为单位，推选产生1-2名代表；
第十三条业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条业主委托行为应明确第三项：
（一）委托内容为：应全体业主表决的事项；
（二）委托期限为：不超过本届业主委员会任期；
（三）委托权限为：(明确委托内容，时间）；
（四）委托人数为：
1.同一名业主代表接受的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人（3）不限人数
2.同一名业主接受的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人（3）不限人数
3.同一名非业主代理人的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人（3）不限人数
第十五条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
2.业主代表提交的代表区域内业主在议题确认书上的签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
第十六条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）业主代表上报业主对业主大会议题的表态签名。
第十七条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
已确认参会未表决的业主，其投票权数按照下列第1项办法统计：
1.计入已表决的多数票。
2.不计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第2项办法统计：
1.予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；
2.不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照下列第1项办法统计：
1.该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
2.该张表决票视为无效票。
第十八条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
第十九条业主委员会由7名委员组成（设立候补委员的，候补委员2名），其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为水岸城市花园3幢301室。
第二十条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）严格执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）定期公布业主委员会财务（管理收支）账目；
（十一）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第二十一条业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列第1、2项条件：
1.18周岁以上，80周岁以下；
2.每年在本物业管理区域内居住累计满12月以上；
第二十二条明确有下列第1、2、3、4、5项情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.拒付物业服务相关费用超过12月以上的；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
第二十三条业主委员会委员实行差额选举。
第二十四条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为下列第1项：
1. 1人 ；
2.差额人数少于业主委员会委员总数的50%。
第二十五条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十六条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每月召开1次。
符合下列第1、2、3项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十七条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八）本议事规则第五条应有业主大会决定事项严格按第五条B款执行，业主委员会无法擅自决定；
(九)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十八条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在3日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十九条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十一条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十二条业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单按下列第2项方法产生：
1.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单。
2.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，按下列第3种方式选举产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；
（2）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选；
（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十三条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第1项操作：
1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；
2.由业主成立工作小组实施；
第五章选聘物业服务企业
第三十四条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
本物业管理区域不授权业主委员会决定物业服务合同的条款。
第三十六条选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取下列第1项方式确定：
1.业主大会会议 2.业主委员会会议
（二）选聘办法应当包括下列第1项内容：
1.采用下列第（1）种办法产生候选物业服务企业：
（1）公开报名 （2）业主委员会会议决定
2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为下列第（2）项：
（1）一家 （2）两家
第六章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第三十七条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的
4%，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）运作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
本物业管理区域运作经费采取物业共有部分经营所得收益中列支筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；（电话，办公添加，交通费，包括业主代表适当津贴，每年年终根据小区治理态度具体数额由业主大会同意）电话费核定标准按发票实收实报。
（三）业主委员会应当每半年公布上一半年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
第三十八条物业共有部分经营所得收益存入杭州市房管部门平台中，全体业主可随时通过平台查看。
第三十九条经营性收益单次使用金额在5万元以上的，须在本物业管理区域内公告。经营性收益单次使用金额在5万元以下的，须经业主委员会会议决定后向杭州市房管部门报备使用。
第七章小区物业专项维修金管理
第四十条小区物业专项维修资金按本议事规则第五款项执行，
第四十一条业主委员会每半年公布专项维修资金和经营性收入使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
第八章档案资料的建立与保管
第四十二条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十三条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
第四十四条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交下列第1项暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：
1.街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会；
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十五条业主大会、主委员会印章管理遵守下列第项规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十六条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十七条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第十章附则
第四十八条本议事规则经2020年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十九条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
第五十条本议事规则（含管理规约）每户一册。