(草 案)
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条 业主大会、业主委员会作出的决定，经征求街道、社区意见后，及时告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后向业主公开。
第五条 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章 业主大会
第六条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
东至：京杭大运河；南至：白马公寓、长征新村；西至：湖墅南路；北至：文晖路。
（二）业主大会名称为：杭州市拱墅区武林壹号公寓业主大会 。
第七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第八条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当报所在社区审核指导，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程报物业所在地街道办事处备案；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为3月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生电梯、消防设施、供水供电等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）特殊情况下，街道、社区认为有必要要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项。
第十条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名）后，需及时报知社区，并在30日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起60日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在40日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第十一条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定并进行公告。
第十三条 业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条 业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：1.制订和修改业主大会议事规则和管理规约；2.选举业主委员会或者更换业主委员会委员3.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；4.有关共有和共同管理权利的其他事项 ；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票、表决权；
（四）委托人数为：同一名业主接受的委托人数不超过1人，同一名非业主代理人的委托人数不超过1人。
第十五条 业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上(微信、QQ、短信、邮件文字)查收确认；
第十六条 业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：以QQ、微信、短信等网络通讯方式投票（以网络通讯方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证照片）；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
已确认参会未表决的业主，其投票权数按照计入已表决的多数票统计。
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，限制其被选举权但不限制其表决权。
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12月月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十九条 业主委员会由11名正式委员，2名候补委员组成，业委会设主任1名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。符合条件的业主委员会应当成立党组织，暂不符合单建条件的，通过临建、联建、派驻党建指导员等方式进行覆盖。党员业主委员会主任一般兼任业主委员会党支部书记。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为本小区3幢1楼。
第二十条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定;
（二）执行业主大会的决定和决议；
（三）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（七）通报、监督管理规约的实施情况；
（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（九）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第二十一条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列条件：
1.18周岁以上，70周岁以下；
2.住宅业主前一年及当选后每年在本物业管理区域内居住累计满6月以上；
3.按时交纳物业管理费用。
第二十二条 鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）动员党员参加，原则上党员比例要达到50%以上，最低不少于30%。
人数占比要达到50%以上，
（二）社区“两委”班子成员参加；
（三）有一定的工作经验的离退休等人员；
（四）鼓励业委会委员候选人自愿签署《武林壹号公寓首页业委会委员候选人承诺书》，作为投票时增信措施。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）本人及直系亲属为本物业管理区域内提供服务的物业企业及在利益关联企业工作的，或存在影响业主公共利益的；
（六）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（七）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的。
（八）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十四条 明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.拒付物业服务相关费用超过 6个月以上的；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
6.被判处刑罚或者刑满释放（或缓刑期满）未满5年的；涉黑涉恶受处理未满5年以及加入邪教组织的；
7.拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
8.道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的，有恶意失信行为被法院纳入失信被执行人名单且至今未撤销的。
第二十五条 业主委员会委员实行差额选举。
第二十六条 业主委员会委员差额选举差额人数规定为1人。
第二十七条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开4次，分别在每季度末召开。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
4.特殊情况下，街道、社区认为确有必要要求召开的；
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十八条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请社区居民委员会参加；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主大会、业主委员会作出的决定，应告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议；
（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
（九）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
第二十九条 设立候补委员、业主监督委员会
（一）业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照投票权人数得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
（二）根据物业项目的实际情况，对于需要成立业主监督委员会的需符合下列条款：
1、业主监督委员会成员应当提交业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按投票权人数得票多少产生，在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 7日，并于公告结束后30日内到物业所在地街道办事处备案。
2、业主监督委员会设成员5人，由小区业主组成，每届任期同业委会任期年限。业主监督委员会人员缺额的按要求进行增补。
3、业主监督委员会成员需符合下列条件。
①18周岁以上，70周岁以下；
②小区业主在前一年及当选后每年在本物业管理区域内居住累计满6月以上；
③具有完全民事行为能力；
④遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行义务；
⑤具备必要的工作时间，热心公益事业，公正廉洁；
⑥有相关的知识、技能或经验，在其他方面有专长。
4、业主监督委员会履行以下职责：
①监督本物业项目业主委员会工作；
②监督《业主大会议事规则》和《管理规约》的实施情况；
③监督物业项目经营性收支情况；
5、业主监督委员会成员有下列情形之一的，其资格自然终止：
①已不在本物业管理区域内居住、办公的；
②有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
③因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
④已书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
⑤在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
⑥有损害和侵犯业主利益或公共利益行为的。
业主监督委员会应将上述成员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第三十条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十一条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第四章 换届和改选业主委员会
第三十二条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居民委会，并在街道办事处、社区居民委会指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十三条 业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按小区A、B、C、D四个分区票数第一的4人当选正式委员。再按剩余9名中的前7名当选正式委员，最后第8、第9名当选候补委员。
2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，根据实际情况选用下列3种方式选举产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；
（2）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选；
（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按投票权人数得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十四条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第五章 选聘物业服务企业
第三十五条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
第三十六条 启动物业服务企业选聘。 发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业的事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的；
第三十七条 选聘方案的制定和表决。 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求，制定具体选聘方案。选聘方案包括以下内容：
（一）拟选聘物业服务企业的信用情况和管理实绩等内容；
（二）物业服务标准、收费内容及标准、计费方式；
（三）物业服务合同期限；
（四）物业服务合同的主要条款。
该方案应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取业主意见，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
第三十八条 确定候选物业服务企业方式：提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为一家。
第三十九条 业主委员会根据上述第三十七条、三十八条规定将候选物业服务企业提交业主大会表决。选聘工作完成后，业主委员会应将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主查询。
第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第四十条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的1 %，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）运作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.工作人员费用。
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的监督，并报社区存档备查。
第七章 档案资料的建立与保管
第四十一条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第三十九条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十二条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
第四十三条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十四条 业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失及不良影响，由相关责任人承担。
第四十五条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十六条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章 附 则
第四十七条 本议事规则经2019年8月1日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十八条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。