关于龙湖小区物业管理区域分割的方案
关于龙湖小区物业管理区域分割的方案
龙湖小区位于杭州市滨江区江汉路1337号，兼有住宅、商住两用以及商业城市综合体，由龙湖物业管理公司（不同物业公司）统一管理并提供物业服务。在前期管理中，一直将住宅与商住及商业统一管理，但随着时间的推移及商业不断的发展，渐渐暴露出一些问题，显得不合时宜。根据在管理及服务中暴露出的问题，现由杭州市滨江区龙湖小区第一届业主委员会提出如下物业管理区域分割理由及方案。
一、分割理由：
1、住宅、商住两用及商业的管理服务内容不同
住宅部分强调的是服务，而商业部分强调的是运营，目的不同，两方面业主的需求与利益也不同，在管理与服务中难免有互相矛盾之处。
2、业主构成不同
住宅部分产权的业主均为各小业主，而商业部分的业主既有小业主还有开发建设单位自持物业。
3、面对各种物业管理中的基本项目需求不同
在诸如绿化、宣传、安保、公共设施维护等方面，住宅与商业都是完全不同的要求。甚至在某些项目上完全是背道而驰的，这就决定了住宅、商住及商业完全不同的管理服务方式。
综上所述，住宅区域与商业区域是需要进行彻底的物业管理区域的划分，这不仅是为了管理与服务的相对统一，因为代表利益不同造成广大业主之间的矛盾与冲突；现已成立业主委员会并已做了先行的查验等铺垫，根据《物业管理条例》的相关规定召开业主大会进行表决，专有建筑面积和专有人数过半通过。
二、分割的法律依据：
根据《杭州市物业管理条例》第二十八条第一项，“经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求。”
“业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。”
三、分割方案：
1、先将龙湖小区建筑使用功能与毗邻位置，进行住宅与商用的划分。
2、在区域划分完毕后，着手上报相关区管理单位，获得认同，召开业主大会表决，拥有法理基础。
3、根据现行情况，召开业主大会分割成功后，一期（春江郦城）成立业主委员会选举工作组（工作组由杭州市滨江区龙湖小区第一届业主委员会推荐2名住宅业主委员、2名住宅业主代表及1名社区代表，共5人组成），制定新的《管理规约》《业主大会议事规则》等相关规约，选举新一届业主委员会；二期（江南天街【铂金岛】、龙湖天街）、三期（郦城公馆），后期在所在地社区居民委员会的指导下单独成立业主大会筹备组，成立业主委员会。至此，从根本上确定龙湖小区住宅区域与商业区域，是两个完全独立物业管理区域。
共用设施设备管理、维护责任划分及其他共同利益拟分配事项:
（一）物业用房拟划分方案(相当独立，根据物业管理用房缴交确认单是独立的）
后附：杭州高新技术产业开发区住房和城市建设局竣工房屋物业管理用房缴交确认单-杭高新物缴（2016）第012号
（二）消监控室拟划分划分方案一期（春江郦城）为独立设计及建设（后附图）
一期（春江郦城）单独管理，二期（江南天街【铂金岛】、龙湖天街）、三期（郦城公馆）合并管理。
（三）消防、给排水系统划分方案一期（春江郦城）为独立设计及建设（后附图）
龙湖小区一期（春江郦城）、二期（江南天街【铂金岛】、龙湖天街）、三期（郦城公馆）的消防、给排水系统一期（春江郦城）单独独立，二期（江南天街【铂金岛】、龙湖天街）、三期（郦城公馆）同属商业区块，无法分割，故按照一期（春江郦城）和二期（江南天街【铂金岛】、龙湖天街）、三期（郦城公馆）的形式分割，分为住宅区域和商业区域。
（四）未交付共有设施划分方案
关于建筑红线外对未交付的公共设施(如道路）由开发商负责完成并移交相关部门，其费用由开发建设单位承位。
（五）人防设施划分方案一期（春江郦城）地下无建人防区设计，人防区设计在商业区（后附图）
龙湖小区目前人防设备均在商业区块，无须进行分割。后期涉及到人防设施的根据区域性谁投资谁受益、谁使用谁承担的原则来共同承担使用费用以及维护成本。
（六）其他共有利益划分方案
1、小区业主委员会账户中经营性收入的结余款项，待各区域业主委员会成立后按照各自区域建筑物所有权区分进行分配，未成立业主委员会之前由物业公司代收代管；
2、住宅部分历年经营性收入、支出由龙湖小区现任业主委员会进行审计；
3、小区业主委员会现有的业主资料、房屋结构图、水电图等，根据划分后的区域分别由各物业管理区域业主委员会自行保存留档，未成立业主委员会之前由物业公司代管；
4、分期管理之后，各自区域内的公共配套自行管理。
四、分割流程：
1、业委会表决是否通过《关于龙湖小区物业管理区域分割的方案（征求意见稿）》；
2、《关于龙湖小区物业管理区域分割的方案（征求意见稿）》向全体业主公示征求意见（7个自然日）；
3、张贴召开业主大会公告（15个自然日），递交业主大会表决，业主大会表决投票（大概为4-7个自然日）；
4、若业主大会表决未双过半通过，则维持现状；
5、若业主大会双过半表决通过区域拆分的议题，向住建备案，划分为两个单独管理的物业管理区域。
6、若全体业主双过半表决通过区域拆分的议题，则一期（春江郦城）成立工作组，负责一期（春江郦城）业主大会议事规则、管理规约的修订和业主委员会的选举工作。二期（江南天街【铂金岛】、龙湖天街）、三期（郦城公馆），后期在所在地社区居民委员会的指导下单独成立业主委员会选举工作组，制定新的《管理规约》《业主大会议事规则》等相关规约，选举新一届业主委员会。
7、业主委员会选举工作结束之后，向主管部门进行备案。
五、拆分的经费问题：
1、龙湖小区第一届业主委员会负责龙湖小区的拆分事宜，聘请第三方表决是否同意拆分方案的费用由第一届业主委员会负责从经营性收益中支出。
2、若通过拆分事宜，则成立业主委员会选举工作小组，负责业主委员会的选举事宜，费用由第一届业主委员会负责从经营性收益中支出。
附：杭州高新技术产业开发区住房和城市建设局竣工房屋物业管理用房缴交确认单-杭高新物缴（2016）第012号
