第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条 业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章 业主大会
第六条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业名称： 钱江湾花园。
（二）坐落位置：杭州市滨江区东信大道99号。
（三）物业类型： 住宅、商铺 。
（四）物业管理区域四至：
东至：西浦路；南至：东信大道；
西至：闻涛路；北至：新和路。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积13.3万平方米、房屋总建筑面积 29.75万平方米，其中：住宅205162.67平方米，1561套，非住宅12468平方米。
（六）物业管理办公用房建筑面积为719.17平方米，坐落：34-1-103（133.39平方米）、34-1-203（135.34平方米）、37-1-101（123.42平方米）、37-1-201（137.94平方米）、、12-1-102（44.6平方米）、38幢1单元裙楼（46.74平方米）、其他裙楼（97.74平方米）；
物业管理经营用房建筑面积为1241.92平方米，坐落：钱江湾商铺104-105（108.91平方米）、106（43.56平方米）、107（47.19平方米）、108（44.17平方米）、109（44.17平方米）、110（49.36平方米）、223-224（201.3平方米）、225（44.31平方米）、226（69.84平方米）、227（59.43平方米）、228（59.43平方米）、229（73.02平方米）、230-231（132.46平方米）、232-233（129.26平方米）、248（81.09平方米）、会所东北角（189.82平方米）、会所西北角（65.9平方米）。其中：业主大会和业主委员会办公用房建筑面积为133.39平方米，位于34-1-103。
（七）业主大会及业主委员会办公地点钱江湾花园34-1-103室。
（八）业主大会名称为：杭州市滨江区钱江湾花园业主大会 。
第七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第八条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当报所在社区审核指导，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程报物业所在地街道办事处备案；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十八条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十九条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏公告 7 日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上每年召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 30 日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯 、供电、供水设施设备等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）特殊情况下，街道、社区认为有必要要求召开的；
（四）业委会人数不足50%。
（五）涉及业主重大利益的事项，且管理规约中未规定处理办法的。
第十条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名、附带房产证、身份证复印件）后，需及时报知社区，并在 15 日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在 20 日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第十一条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十二条 业主大会会议采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定并进行公告。
第十三条 业主大会议事方式采取业主参加与委托业主代表参加相结合的方式进行业主大会会议。
业主大会议事方式采取业主委托业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。
第十四条 业主代表产生办法
（一）业主代表的名额分配：
以幢为单位，各推选1名业主代表。
（二）业主代表的职责：
1.关心所在推选区域业主的诉求，负责收集业主意见建议，做好业主与业主委员会的沟通桥梁和纽带。
2.有权接受所在推选区域业主的书面授权委托，代理业主参加业主大会会议讨论并投票表决（参考本规则第二章第16条）。业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
3.有权接受业委会的邀请列席业委会工作会议进行讨论，为业主委员会决策提供依据。
4．有权出席且必须出席业主代表会议，商议决定除应当由业主大会决定和由业主委员会决定以外的一般性公共事务。
5.半数以上业主代表有权提议召开、业主代表会议或业主委员会会议。
6.业主代表会议可以对业主委员会议事程序、议事内容、会议决定及其他履职情况提出质询并限期答复。
（三）业主代表的参选条件及职务终止同业主委员会委员。业主代表必须由当前在任的业主委员会组织业主推选产生，业主代表随着业委会解散或任期届满自动丧失业主代表资格。
（四）业主代表的产生：
1.在业主自愿报名的基础上，经资格审核后，如果某幢仅有1人符合参选条件的，经公示7天内无异议，当选为该幢业主代表。
2.在业主自愿报名的基础上，经资格审核后，如果某幢符合参选条件的报名人员超过1名的，则采用差额选举的办法，由该幢半数以上业主参加投票，得票数多的当选为业主代表。
（五）业主代表与业主委员会任期一致，业主代表不得兼任业主委员会委员，业主代表家属不得担任业委会委员。任期内，业主代表终止职务的，需在小区公告7天，并由业主委员会重新组织补选。
第十五条 业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签置多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十六条 业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；
2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人 ；
2.同一名业主代表接受的委托人数不超过3（含）人 ；
3.同一名非业主使用人接受的委托人数不超过1（含）人 ;
委托人数不可累记。
第十七条 业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像（电话录音）、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认；
6.用QQ、微信、电子邮件等方式查收确认。
第十八条 业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员（或第三方工作人员）逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）用QQ、微信、电子邮件等方式进行投票 。
第十九条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
已确认参会（拿到表决票在表决票存根上签收的、电话录音通知有明确告知业主大会表决事项的）未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票的办法统计；
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;
（三）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（四）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主限制其被选举权但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积 。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
（六）单个物业登记2人或2人以上共有权的，应自行确定一名参加业主大会会议。无民事行为能力的人或限制民事行为能力的人由一名法定监护人参加业主大会会议。
第二十条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决，但增补业委会委员和物业选聘工作除外。
第三章 业主委员会
第二十一条 业主委员会由 7 名委员 1 名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。业主委员会党支部或党员活动室地点为：钱江湾花园34-1-203室。
业主委员会每届任期为3年。
业主委员会办公地点为：钱江湾花园34-1-103室。
第二十二条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定;
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
第二十三条 业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，或是已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证明的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）住宅业主当选前在本小区住满3个月（提供水电费缴费凭证），并承诺当选后每年住满6个月以上；
（八）商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满6个月以上；
（九）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
（十）无违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
（十一）未与小区公共利益有任何牵扯（如未承租共有商铺、本人或所在单位未与本小区有任何经济业务往来等）；本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其上级单位任职；
（十二）房屋出租的业主不能参加业委会报名，没有被选举权，但有投票权。
第二十四条 社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十五条 鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十六条 有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的。
第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（五）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（六）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
（八）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（九）拒付物业服务相关费用的；
（十）住宅业主当选后没有每年在本物业管理区域内居住累计满 6个月以上。
（十一）一年内无故缺席业委会会议累计6次以上。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十八条 根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（六）住宅业主当选之后每年在本物业管理区域内居住累计未满6月的；商业、配套用房业主当选之后每年在物业管理区域内办公、经营累计未满6月的；
（七）发生第二十六条第（三）、（四）、（五）、（七）、（八）、（九）、（十）项情形的；
（八）违章搭建建筑物、构筑物的。
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十九条 业主委员会委员实行差额选举，差额人数规定为 1 人，即9选8。
第三十条 采用下列办法产生业主委员会委员候选人（首届、换届、改选同）：
1、业主委员会委员应该是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表；
2、报名人数等于9人时，经过社区党组织资格审核通过后直接报送业主大会进行选举；
3、报名人数小于9人时，则延长报名时间7天，以产生业主大会议事规则规定的人数；
4、如果报名人数大于9人时，由筹备组组织报名的候选人进行内部推选（不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），选出 9人报送业主大会进行选举；
第三十一条 本物业管理区域设立候补委员1人,具体规定如下：经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，可以按照得票多少，依照顺序列为业主委员会候补委员。
第三十二条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每个月召开一次，具体召开时间和地点根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
经三分之一以上业主委员会委员提议的或有下列任一情形的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的；
4.半数以上业主代表有权提议召开临时业主委员会会议。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十三条 业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员，可邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字后存档；
（七）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（八）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内在物业管理区域内公告栏公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十四条 业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在15日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏公告 7日。
候补委员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第二十一条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十五条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责，且应进行离职审计。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十六条 业主委员会换届改选办法：
（一）由街道、社区和业主委员会成立换届选举工作组，负责具体换届改选工作，工作组组长由街道、社区代表担任；
业主委员会换届工作需成立7人换届工作组，工作组成员中业主代表的比例由业委会核定。
新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，由业委会换届工作组根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单。报名超过规定人数的，由换届工作组组织报名候选人进行集中推选产生议事规则业委会候选人数规定名额，推选不得委托他人投票，不参与的视为放弃。以票高者进入初步候选人，事后不得追究任何责任。
新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下 1、2、3 ：
1、经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2、经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，则减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。
3、经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数少于5人的，则符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选。
第三十七条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
有下列情形之一的，社区在街道指导下，代行业主委员会职责或成立由业主代表及街道、社区代表等组成的小区管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的；
（二）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；
（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道协商确定召开时间，但逾期仍未召开的;
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会或小区管理委员会应当终止行使本条第二款规定的职责。
第四章 选聘物业服务企业
第三十八条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。公开选聘（含续聘）物业服务企业原则上应在原物业服务合同期限届满前3个月启动。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同到期前业主委员会应当及时组织召开业主大会公开选聘物业服务企业，凡是在物业服务合同约定的续聘条款均无效。
第三十九条 发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的；
（三）业委会认为物业服务企业违约符合物业服务合同解除条件的。
第四十条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏内公告 7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏公告7日。
第四十一条 业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量为两家。
第四十二条 业主委员会根据本议事规则第三十九条、第四十条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏7日，接受业主查询和监督。
物业选续聘都必须进行承接查验，物业服务合同中必须约定物业退出和进驻的承接查验约定，委托第三方查验公司的查验人员必须持证上岗（涉及消防、电梯查验单位必须提供社保证明）
第五章 筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第四十三条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的
3 %，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取从经营性收益中列支的方式筹集：
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.业主大会会务服务（可委聘第三方开展会务服务）、业主委员会会议等会议召开费用；
2.日常办公开支费用，主要为网络通信费、差旅费、文印、办公用品等费用；
3.业主委员会委员的履职工作补贴；
4.诉讼费用；
5.聘请法律顾问费；
6.审计费用；
7.业主委员会可聘请业主委员会专职秘书、联络员、办事员，最多不超过3人，协助业委会开展小区管理有关的各项工作，具体选任由业主委员会决定。
8.组织小区文化活动的费用；
（三）业主委员会应当每半年公布上半年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏公告7 日，接受业主的监督，并报社区存档备查。
（四）本条规定的内容与《钱江湾花园小区管理规约》（下称“管理规约”）中规定的内容不一致的以管理规约为准。管理规约已经明确约定的或已经明确授权的事项无需业主大会会议表决。
第四十四条 本物业管理区域建立业主委员会委员履职工作补贴制度，从经营性收益中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴。具体标准和发放办法：按不超过本物业管理区域内扣除合理的经营成本后所得的经营性收益的 6 %用于业主委员会委员的履职工作补贴，具体分配办法授权业主委员会自主决定。
第六章 档案资料的建立与保管
第四十五条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料；
（十七）本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营相关的合同。
第四十六条 业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第四十七条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区暂时保管，新一届业主委员会产生后由社区与其进行移交。
第七章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十八条 业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用；
4.超出业主委员会任期的用章行为无效。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第四十九条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第八章 附 则
第五十一条 凡是履行本管理规约或与本规约有关事项发生的争议，及在履行物业服务合同或与物业服务合同有关事项发生的争议，业主大会授权业主委员会以业主大会名义或业主委员会自身名义发起投诉、举报、复议、信访、仲裁、诉讼等以维护业主和业主大会的利益。
第五十二条 本议事规则经2020年 月 日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十三条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。