第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定须遵守属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范文件中规定的禁止行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：银杏汇公寓。
（二）坐落位置：杭州市滨江区浦沿街道闻涛路原中国美院滨江校区旧址。
（三）物业类型：住宅、商业、综合体（住宅、非住宅、综合）。
（四）物业管理区域四至：
东至：南环路；南至：市政规划路；
西至：市政规划路；北至：闻涛路。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积38773平方米、物业总建筑面积192128.5平方米。
（六）物业管理用房建筑面积1010平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为435平方米，坐落：A3南侧一、二层；物业管理经营用房建筑面积为575平方米，坐落：A1、A3西北角一二层、A1东南角二层。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用与维修
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知并报备业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
第十三条业主、非业主使用人应遵守法律、法规规章明确的电梯安全使用的管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘坐明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘坐超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿厢门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品承用电梯；
（六）带有宠物的人员在非宠物溜放时间乘梯；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
电梯故障或存在安全使用风险,经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测,需要进行安全评估和维修、改造、更新,并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的,由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新,相关费用由相关业主共同承担,所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支,也可由相关业主自行筹集。
第十四条业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会或物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十五条业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾箱等生活垃圾分类设施设备；
（二）按照垃圾分类相关政策要求进行投放；
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会或物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告社区或城管执法部门。
第十六条业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一)不得将房屋内卧室、起居室、阳台等部位改为卫生间或厨房间，不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（二）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻、制止，业主委员会或物业服务企业可以书面要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法、房产管理等部门。
物业服务企业可以对用于违法搭建的材料或者相关非业主、非使用人员采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十七条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
(一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
(二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知报备物业服务企业，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
(三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
(四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：工作日上午9：00～11：30、下午14：30～17：30，节假日及中考、高考期间不得噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，书面告知物业服务企业并且报请业委会同意后实施，并尽可能缩短施工时间；
（五）空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理，不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：（1）空调设备超过设计使用期限的；（2）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；（3）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；（4）其他存在安全隐患的情形。业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染；
（六）不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（七）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
业主大会授权物业服务企业向装修单位代为收取相应的保证金，如在装修期间存在违规装修，两次及两次以上违规行为或经物业服务企业书面告知仍不整改的，保证金不予退还；造成公共区域设施设备等的损害须照价赔偿或按原样负责修复。装饰装修完毕后物业服务企业进行查验，没有造成设施设备损坏的，退还保证金。发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第十八条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
住房出租应当以原设计的套为最小出租单位，单套住房居住人数按杭州出租房管理规定执行。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第十九条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
（一）车辆停放：本物业管理区域内，实行人车分流，访客车辆、特种车辆、快递车、应急及消防车辆等机动车、非机动车应当遵守小区的车辆管理等相关制度。为保障业主、非业主使用人的权益和安全，业主、非业主不得将车位租、借给居住在本小区以外的人员使用，并配合现场物业服务企业对于车辆的管理；
（二）活物饲养：本小区限制饲养大型犬类、凶猛犬及其他会引起恐慌的动物（如蛇、晰蝎等)，且必须符合《杭州市犬类管理办法》、《杭州市限制养犬规定》、依法依规办理各类合法证件，并至物业服务企业报备，小区内《含公共区域及业主户内》不得饲养家畜、家禽；养犬人及其他活物饲养者，应遵守公德，及时清理活物粪便；电梯内应阻止活物排泄；活物不得扰民、扰邻；违规饲养影响业主导致投诉，饲养者应整改。物业根据此规定可督促、检查、处置此类事项，并可要求相关业主做出整改，并有权向政府机关进行举报或请求政府协助。遛放宠物遛放时间为晚上7:00至上午7:00，禁止在地下室、草坪区域及孩童聚集点处遛放宠物；携带宠物进入公共场所，须栓好绳子，做好安全防范措施以防伤及他人，造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人；携带宠物乘坐电梯时，应当避开乘梯的高峰时期；按户养猫、犬等仅可饲养一只；因饲养或遛放宠物未遵守规定而产生的不良后果由宠物主人承担。对不按宠物管理相关规定饲养宠物的，多次劝导仍然不按照规定执行的，业主委员会或物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告社区或城管执法部门。
（三）消防安全：严禁在安全出口或疏散通道上堆积杂物、安装栅栏等影响疏散的障碍物。不得破坏消防设施、器材，损坏设施照价赔偿；地下储藏室及公共区域不能存放易燃易爆物品；
（四）防盗窗、网、门、栅安装：符合整体美观协调并保证安全性要求，小区有统一要求的，经业主委员会拟定方案，提交业主大会会议表决通过，并报相关职能部门批准同意后实行，安装需按统一要求设置;如未按统一样式安装，需自行拆除，多次劝导仍然不按照规定执行的，业主委员会或物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告社区或城管执法部门。
（五）晒衣架安装：符合整体美观协调并保证安全性要求，小区有统一要求的，需经业主委员会拟定方案，提交业主大会会议表决通过，并报相关职能部门批准同意后实行，应该按统一要求设置；晾晒衣物等不得超出外立面;
（六）小区内严禁出现高空抛物、坠物现象，造成人员伤亡和物品损失的，相关责任人应承担赔偿责任并报公安机关处理；
（七）不得在小区内破坏绿化，不得种植农作物；
（八）房子转售及出租必须至物业登记备案；
（九）本物业管理区域内，尊重业主的民俗习俗，但应当确保消防安全，严禁在走廊、过道、园区、绿化、地下室、消防通道、家门口等公共区域及居住室内进行焚烧纸香等影响消防安全的不当行为；同时，应当遵守《杭州市殡葬管理条例》；
（十）小区内公共区域严禁跳广场舞，严禁产生不符合《杭州市噪音管理条例》的不当行为；
（十一）本物业管理公共区域内，禁止吸烟，包括但不仅限于电梯轿厢、各楼宇大厅、地下室、会所等；
（十二）太阳能热水器安装：不允许安装；
（十三）封闭阳台：因安全因素超高层1号楼、2号楼、3号楼均不得做任何形式的封闭阳台；小高层4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼确有需要的，应按统一要求、款式、设置实施，除被政府相关执法机关认定为违章违法建筑除外；
第二十条业主、非业主使用人有违反第十九条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十三条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知到相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第1或2项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所；
第二十四条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十五条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十六条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章物业共有部分的经营与收益分配
第二十七条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主或委托物业服务企业经营。
物业服务企业扣除合理经营成本后，所得经营性收益由业主委员会管理（物业服务企业代管或业主委员会管理）并单独列账，主要用于：
（一）续交物业专项维修资金（经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金）;
（二）保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）补充物业服务费用不足；
（四）业主大会、业主委员会的运作经费；
（五）小区文化活动建设；
（六）业主大会同意的其他费用。
单项使用经营性收益金额在30（含）万元以上的，需经业主大会表决通过后方可执行；单项使用经营性收益金额在 10 （含）万元至30万元的，由业主委员会委员作出的议案向社区党组织先审议后，向全体业主公示后方可执行；单项使用经营性收益金额在 10 万元以下的，经业主委员会会议决定并向社区党组织报备、向全体业主公示后方可执行。
第二十八条经营性收益可以由业主委员会自行管理，也可以委托属地街道、社区或物业服务企业代为管理。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示一次收支情况；经营性收益由属地街道、社区或物业服务企业代为管理的，要单独列账，并每半年公示一次收支情况，业主委员会应监督物业服务企业公示情况。
第二十九条经营性收支情况每半年进行一次审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏公告7 日。物业服务企业更换，业主委员会届满或中止，须对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏公告 7 日。
第三十条对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。
第六章物业专项维修资金
第三十一条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。
第三十二条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，同时邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第三十三条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序代为申请使用物业专项维修资金。
第三十四条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见代为申请使用物业专项维修资金。
第三十五条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并在45日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第1、2、3项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中根据本管理规约第二十七条第1项约定，用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第七章违约责任
第三十六条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、2、3、4项共同管理权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.业主大会会议表决权；
3.共有部分经营收益分配权；
4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第三十七条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1. 公共空间任意堆放的杂物、违规停放车辆及其他违规占用公用部位，物业服务企业在尽到公示通知义务后（在物业管理区域内公示7日以上），仍然无人处理的，物业服务企业有权将物品当做遗弃物处理而无需承担任何责任，业主擅自在楼道内堆放物品（包括电瓶车、电池等），视为放弃所有权；电瓶车禁止上楼，业主擅自在楼道内停放电瓶车或者放置电池等，视为放弃所有权；对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业报备社区或业主委员会后，可以采用拖车等强制方式解除隐患；
2. 物业服务企业可以联合社区、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为通报其所在工作单位，由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违规违约人是党员的，可以书面形式将其行为通报其所在党组织，由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等。
第三十八条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交无正当理由仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员可以协助物业服务企业进行催交；
第三十九条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担相应的连带责任。
第八章附则
第四十一条本管理规约业主委员会、物业服务企业留存一份。
第四十二条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十三条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十四条业主委员会监督本管理规约的实施。