第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：南环路；南至：市政规划路；
西至：市政规划路；北至：闻涛路。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：
杭州市滨江区（县、市）银杏汇公寓业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（八）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十四）撤销业主委员会的决定；
（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
决定前款第八项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为5月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起15日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生消防、电梯 、供电、供水、供气设施设备故障等重大情形或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名，附身份证、房产证复印件）后，在7天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起15日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在7日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第十一条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第1项操作：
1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；
2.由业主成立工作小组实施；
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业管理区域采用以下第二种：
（一）集体讨论的形式；
（二）书面征求意见的形式；
（三）业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。
第十三条业主大会议事方式不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。
第十四条业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取下列第种方式产生：
1.以幢为单位，推选产生名代表；
2.以单元为单位，推选产生名代表；
3.以楼层为单位，推选产生名代表；
4.划分为个推荐区域，每个推荐区域推选名代表。共计产生名代表。其中：住宅类型名代表（别墅名代表，排屋名代表，公寓名代表，其他物业名代表），非住宅类型名代表（商业物业名代表、办公物业名代表、工业物业名代表、其他物业名代表）；
第十五条业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十六条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1.表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；
2.选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4.有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数采取下列第（1）项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人（3）不限人数
2.同一名非业主代理人的委托人数采取下列第（2）项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人（3）不限人数
第十七条业主大会采用以下第2、3、4、5、6（可多选）项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认；
6.经电话联系确认，并做好相应记录。
第十八条业主大会会议采用以下第1、2、4、5、6、7（可多选）种方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七）经电话联系确认，并做好相应记录。
第十九条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
已确认参会但未表决的业主，其投票权数按照下列第1项办法统计：
1.计入已表决的多数票。
2.不计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第1项办法统计：
1.予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；
2.不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照下列第1项办法统计：
1.该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
2.该张表决票视为无效票。
第二十条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
第二十一条业主委员会由5名委员组成（设立候补委员的，候补委员2名），其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为。
第二十二条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定；
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）倡导业主文明居住，及时了解业主、非业主使用人的意见和建议；
（七）组织开展共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造；
（八）拟定物业管理用房等物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案以及收益分配使用制度；
（九）审查并监督物业管理用房及小区其他属于全体业主共有的区域的使用和经营方案，在出现可能有损全体业主利益的情况时，若召开业主大会进行决议将会无法及时有效维护全体业主权益的，业主委员会有权临时对其进行直接管理；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）通报、监督管理规约的实施情况；
（十二）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十四）对侵害业主共同利益的行为依法向有关部门反映或提起诉讼，可代表全体业主通过包括但不限于调解、和解、诉讼等方式维护涉及小区全体业主的共同利益；
（十五）按照实际情况修改车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十六）按照实际情况修改《银杏汇公寓宠物管理规定》；
（十七）业主大会授权业主委员会决定或实施的其他事项。
第二十三条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，且中共党员候选人应占总候选人数的百分之五十，还需符合下列条件：
1.18周岁以上，65周岁以下；
2.每年在本物业管理区域内居住累计满6月以上；
3.具有完全民事行为能力；
4.遵守国家有关法律、法规；
5.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
6.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
7.具有一定的组织能力；
8.具备必要的工作时间；
9.无违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
10.无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
第二十四条明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.不按照有关规定交存物业专项维修资金的；
4.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
5.违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
6.违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
7.参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
8.利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
9.采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
10.拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
11.拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
12.在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
第二十五条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
1.中共党员；
2.党代表、人大代表、政协委员；
3.社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
4.具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
5.有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
1.不再是本物业管理区域内业主的；
2.因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
3.已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
4.在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
5.违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
6.违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
7.法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十七条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
1.不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
2.收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
3.向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
4.牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
5.在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
6.住宅业主当选之后每年在本物业管理区域内居住累计未满6月的；商业、配套用房业主当选之后每年在物业管理区域内办公、经营累计未满6月的；
业主委员会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十八条业主委员会委员实行差额选举。
第二十九条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为下列第1项：
1. 1人 ；
2.差额人数少于业主委员会委员总数的50%。
第三十条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第三十一条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，按分期开发的人数（面积或人数）比例来分配委员名额，业主委员会的产生方法采取下列第项：
1.召开后期开发部分的业主参加的业主大会增补业主委员会委员；
2.召开全体业主参加的业主大会会议重新选举业主委员会；
如采取上述第1项方式的，后期选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的推选。
第三十二条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议原则上每个月召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
符合下列第1、2、3（可多选）项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十三条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前2日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第三十四条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十五条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十六条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十七条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十八条业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单按下列第1项方法产生：
1.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单。
2.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，按下列第2种方式选举产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；
（2）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选；
（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十九条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第1项操作：
1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；
2.由业主成立工作小组实施；
第五章选聘物业服务企业
第四十条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第四十一条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
本物业管理区域授权（授权或不授权）业主委员会决定物业服务合同的条款。
第四十二条选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取下列第1项方式确定：
1.业主大会会议 2.业主委员会会议 3.
（二）选聘办法应当包括下列第（可多选）项内容：
1.采用下列第1种办法产生候选物业服务企业：
（1）公开报名 （2）业主委员会会议决定 （3）
2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为下列第3项：
（1）一家 （2）两家 （3）三家
第六章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第四十三条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的
（1或其它）%，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）运作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
本物业管理区域运作经费采取经营性所得收益筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
第七章档案资料的建立与保管
第四十四条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十五条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
第四十六条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交下列第1项暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：
1.街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会；
第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十七条业主大会、主委员会印章管理遵守下列第1、2、3（可多选）项规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十八条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十九条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章附则
第五十条本议事规则经年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十一条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。