通知公告

甲方：

代表人：

注册地址：

联系电话：

乙方：浙江梵石顺凯物业服务有限公司

代表人：王晓霞

注册地址：慈溪市白沙路街道恒元商务广场2号楼（15-4）室

联系电话：18657191558

根据《物业管理条例》及相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方经业主大会同意通过选聘乙方对闻潮尚庭小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业名称：闻潮尚庭

物业类型：小高层

总建筑面积：80577.49 ㎡

地上建筑总面积：52597 ㎡

物业管理区域四至：东至银鼓路，西南至铜鼓路，北望江东路

第二条乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章服务内容与质量

第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、 物业共用部位的维修、养护和管理(保修期外的维修项目使用物业专项维修资金进行维修或由业主委员会确定经营性费用进行维修)；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、智能化安防设施。(按物业保修金和专项维修资金使用办法规定执行或由业主委员会确定经营性费用进行维修)。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修,如化粪池、停车场地的维修及养护(保修期外使用物业专项维修基金进行维修或由业主委员会确定经营性费用进行维修)。消防设施请专业部门定期检查。

4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共环境卫生,包括公共场地、生活垃圾每天收集、清运1次。保持垃圾桶、垃圾房干净，无异味；业主可以使用的露台，其清洁卫生、维修保养、管理等均由使用人负责；

5、公共绿化的养护和管理；

6、进出小区的交通秩序、车辆停放管理；

7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

8、装饰装修管理服务；

9、物业档案资料管理；

10、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；

11、对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止等措施。

12、其他委托事项:根据业主的需求和物业实际情况双方另行协商。

第四条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务由甲乙双方另行协商。

第五条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业服务标准详见附件）。

第六条甲方委托乙方负责属于全体业主共有的物业管理商业用房、物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入所有及使用等根据本合同的约定办理。

第七条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等有偿服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。

第三章服务费用

第八条本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

住宅：1.55元/月·㎡（含能耗）

商铺:2元/月·㎡

地下车位管理费:50元/月·个

以上物业服务费用按年预收，业主或物业使用人应在每12个月第一月的上旬履行交纳义务。若乙方未按时支付的，甲方有权按每逾期一日向乙方收取年物业费总金额的3‰的滞纳金，直至本合同终止。乙方受业主、物业使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付。

物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：水泵、电梯、水系等）运行能耗费用，运行能耗费用住宅按每月每平方米0.50元向业主按年预收，包干使用；开发建设单位未安置的物业运行能耗费用按0.50元/㎡·月收取；业主交房后未入住的物业运行能耗费用按0.50元/㎡·月收取。

物业服务费用主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、法定税收；

9、物业管理企业的利润。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第九条业主应于开发商发出的“交房通知单”约定的领房之日起交纳物业服务费用。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未安置，或者物业安置人因与开发单位房屋安置合同纠纷等原因未领取的物业，其物业服务费用由开发单位全额交纳，对于已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按应收标准的100%收取。

第十条在本合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需适当提高物业服务综合费的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得甲方及二分之一以上业主的同意通过后可调整物业服务综合费收费标准。

业主使用该物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

业主或物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方根据实际情况可接受有偿委托，按公示的标准收费。特殊项目由双方协商收取。

第四章 物业的经营与管理

第十一条 经营费用的分配详情详见附件二。在本合同约定的服务期内，甲方须根据乙方实际运营情况及市场行情（不仅限于社保基数增加、人力成本增加等）另行约定增加经营费用补贴。

乙方对本合同项下的车辆停放秩序维护服务仅指对车辆行驶、停放秩序维护服务。

乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止属下员工代为泊车。

第十二条乙方应与地下停车位产权人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、经营用房及其他物业共用部位、共用设施由甲方委托乙方统一经营和管理。

第五章 物业的承接验收、使用与维护

第十四条乙方承接物业时，开发单位应按照乙方制定的小区共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中发现的问题开发单位应及时予以解决，开发单位不予及时解决的，应承担因此产生的法律责任。

第十五条乙方承接物业时，开发单位应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所必需的其他资料。

第十六条开发单位保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第十七条本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，并经甲方审核通过。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。

第十八条乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同物业管理区域内物业管理规章制度和《闻潮尚庭业主管理规约》的行为。

第十九条因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方的同意；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，如故意或过失造成损失的，应予以赔偿。

第六章双方权利与义务

第二十条甲方权利义务

1、组织召开业主大会；

2、与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3、签订《闻潮尚庭业主管理规约》并监督业主和使用人遵守规约；

4、审定乙方制定的物业服务方案；

5、检查监督乙方管理工作的执行情况；

6、审核经营性费用和专项维修基金的筹集、使用和管理；

7、向乙方提供相应的物业管理使用；

8、协助乙方做好物业服务工作，调解物业服务活动中的纠纷；

9、配合公安机关，与社区相互协作，协助做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；

10、协助乙方做好社区文化建设，协调乙方与有关行政管理部门、业主间的关系；

11、协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

12、不得擅自改变本物业的公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，确因完善本物业的配套设施而需改变公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用功能，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总户数二分之一以上的业主同意后报有关部门批准实施。

13、政策规定由甲方承担的其他责任。

第二十一条乙方权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业服务方案自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物业使用人及他人的合法权益；

2、受甲方委托对小区物业进行日常服务管理；

3、劝阻、制止损害小区公共设施或妨碍物业服务行为，并对造成的损失要求赔偿，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

4、乙方可选聘专业公司承担本物业的特殊专项服务业务，但不得将该物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；

7、编制房屋、设施设备大、中修缮方案报甲方批准后实施；

8、根据本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务综合费用，对于拖欠物业服务综合费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布或通过法律方式进行催缴；并将物业服务收费标准和特约服务收费项目标准在本物业管理区域内公布。

9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

10、对业主、物业使用人违反《闻潮尚庭业主管理规约》的行为，有权采取告知、劝阻、制止、报告甲方以及政府行政部门等合法方式进行处理。

11、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

12、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。

13、本合同终止时，乙方应将物业管理及经营用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第七章专项维修资金

第二十二条专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹均依照政府部门的相关的规定执行。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用在专项维修资金或经营性费用中列支。公共部位日常维修所需材料、耗材费用按规定由甲方列支。

第八章违约责任

第二十三条甲方违反本合同第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十四条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准，由乙方限期整改。

第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可以自逾期之日起按日加收应交纳费用千分之二的违约金。

第二十六条乙方违反本合同第八条、第九条的约定，未按第十条标准擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

第二十七条甲方应督促开发单位违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由开发单位承担。

第二十八甲、乙双方对损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施的，应由肇事责任人承担赔偿损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故的除外。

第二十九条以下情况乙方不承担责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、在本物业内发生刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

3、因业主或第三者的故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

5、乙方已履行本合同约定义务，但因建筑物、公共设施设备本身固有瑕疵造成损失的。

6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。

9、自业主、物业使用人在迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

11、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失、财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方根据有关规定承担相应的赔偿责任。

第九章其他事项

第三十条合同期限五年（年月日至年月日）。

第三十一条续聘或解聘双方应在该期限截止日提前2个月以书面形式通知另一方，如不通知或不足2个月通知另一方，则视为续聘。该合同在合同期满后仍具有法律效益。

第三十二条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十三条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十四条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第三十五条本合同的解释适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规、政策。本合同与相关法律、法规和有关政策相抵触的部分无效，但不影响本合同其他部分的效力。

第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向当地人民法院提起诉讼。

第三十七条本合同一式伍份，甲、乙双方各执贰份，行政主管部门备案壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

年月日年月日

附件一：物业管理服务质量标准。

附件二：年度物业费收支预算表

附件三：年度支出预算表

附件一：

物业服务内容与服务标准

一、综合管理服务标准。

1、管理处/服务中心设置：

小区内设置管理处/服务中心办公机构，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

2、管理服务人员要求：

（1）管理人员、专业操作人员按照物业行业管理标准持证上岗。

（2）管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

3、服务时间：

周一至周日在管理处/服务中心进行业务接待，并提供服务,每天接待时间8小时。

4、日常管理 与服务：

（1）服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求，物业服务企业实施ISO9000质量管理体系。

（2）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修壹小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

（5）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每3天不少于1次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（6）按有关规定规范使用物业专项维修资金。

（7）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上，对合理的意见与建议及时整改。

（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（11）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。

二、公共区域清洁卫生服务标准

1、地面：

每日清扫、每三天拖洗一次。（包括架空层地面及大理石台版，楼道地面及过道窗台，电梯口），安全通道三天一扫半个月拖一次。

2、扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱：

扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每星期擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖半个月清洁一次。

3、栏杆：每周擦抹一次。

4、天花板、公共灯具：每月除尘一次。

5、进户门 ：每周擦抹一次。

6、楼道玻璃：  每月清洁一次。

7、天台、屋顶：每季度清洁一次。

8、电梯轿厢： 每日擦拭、清扫。循环保洁。

9、地下车库 ： 每日清扫一次，每个月拖洗一次。

10、垃圾收集：按单元设置垃圾桶，每日清理，收集点周围地面无散落垃圾。

11、宣传栏、景观小品等：每月清洁一次，高杆路灯2M以下部分每月清洁一次。

12、垃圾中转房：垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天每两天冲洗一次。 垃圾桶清空集中到垃圾房冲洗归类堆码。

13、消毒灭害：每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。

三、公共区域秩序维护服务标准

四、公共区域绿化日常养护服务标准

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

六、辖区内所有的机房、设备用房要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员执证上岗。

七、服务管理细分指标

（1）房屋完好率95%；

（2）各项配套设备设施完好率92%；

（3）零修、保修及时率95%，返修率小于1%；

（4）环境卫生、清洁率达95%；

（5）各项维修工程质量合格率95%；

（6）照明灯完好率95%；

（7）杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

（8）消防、电梯、智能化系统设备设施完好率90%；

（9）服务有效投诉少于1%，处理率100%；

（10）绿化完好率90%；

（11）小区物业管理人员配备总人数不得少于14人。（经理1人、客服1人、工程1人、保洁4人、绿化1人、保安4人、监控2人）

附件二：

附件三：