根据《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《杭州市物业管理条例》以及《仲外公寓业主议事规则》的规定，经仲外公寓第一届业主委员会认真研究和结合小区现状制订了本物业服务企业选聘方案。
杭州市下沙经济技术开发区仲外公寓小区前期物业服务公司为杭州盛全物业服务股份有限公司。2019年4月，小区第一届业主委员组织召开业主大会，表决结果通过了“不续聘本小区前期物业（杭州盛全物业服务股份有限公司）继续服务本小区”；根据仲外公寓小区业主大会通过《业主议事规则》的规定，仲外公寓小区聘用物业服务企业将采用公开选聘方式。
为提升小区品质，为使自己的物业有所增值，积极推选自己心目中好的物业服务企业参加竞聘。同时从小区整体利益出发，行使好自己的权利，积极参与、精心挑选，争取选聘一家能为广大业主提供高质量服务的物业服务企业。业主委员会及选聘工作小组会将选聘进程和情况及时告之全体业主，使这次选聘工作真正做到公平、公开、公正、透明。
一、物业服务企业选聘工作的实施主体
1、开展物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会。具体工作事宜由业主大会授权仲外公寓第一届业主委员会组织实施；
2、业委会组建选聘建物业服务企业小组：业主委员会成员3人，业主代表4人；社区、业主代表、楼道长监督和配合业委会按照本方案的要求实施本选聘方案；
3、业委会在区、街道、社区监督和指导下开展工作。
二、物业服务企业选聘方式
面向社会公开选聘，最终选聘方式由业主大会决定。
三、物业服务企业选聘程序
1、公示仲外公寓物业选聘小组成员、选聘方案（含物业服务标准）和召开业主大会公告；
2、业主大会表决：选聘方式、选聘方案（含物业服务标准）;
3、公布正式选聘方式、选聘方案（含物业服务标准）表决结果
4、根据通过的选聘方案开展选聘工作，制订《物业服务方案要求》和《选聘评审方案》，公告《物业服务方案要求》和《选聘评审方案》，邀请达到标准且有意向的5家以上物业服务企业参与竞聘；
5、安排物业服务企业展示《仲外公寓物业服务方案》，组织业主代表对参加竞聘物业服务企业进行实地考察；
6、业委会组织选聘小组成员和顾问组、楼道长、业主代表根据《选聘评审方案》评审，预选出2家物业服务企业；
7、公示评审结果，提交业主大会投票表决；
8、组织召开业主大会书面表决，从2家候选物业服务企业中选出一家；户数和建筑面积双过半即中标（如果无任何一家物业服务企业有效过半，由选聘小组投票表决选出其中一家物业服务企业，提交业主大会再次表决是否聘用，若还是不能有效过半，则依法重新组织物业选聘工作）。由早城社区进行监督、指导；
9、公示物业服务合同内容；
10、业委会与中标物业服务企业签订本小区物业服务合同（合同条款中要明确物业服务企业3个月的考察期）；正式合同签订后到区建设局办理备案手续。
11、安排新老物业工作交接。
四、参聘物业服务企业报名条件
（1）依法注册登记、具有独立法人资格，注册资金在人民币6000万元（含）以上；有一级物业服务企业资质，且从事物业服务6年以上的物业服务企业；
（2）具有经营管理住宅物业累计建筑面积20万平方米以上并且有单项建筑面积10万以上平方米综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，有良好的企业信誉（物业服务企业和物业项目管理经理在杭州房管局物业诚信档案中无不良记录）；
（3）拟担任物业小区经理具有3年以上管理类似综合住宅小区物业管理小区经理岗位工作经验和能力，熟练使用计算机进行管理，无不良执业记录，持有小区经理上岗证书，具有大专以上学历或者中级以上技术职称；
（4）能缴纳十万元作为履约保证金；承诺严格按照小区管理公约、物业服务合同开展工作，维护业主利益，不接受本小区房地产公司的违规指令，协助配合业委会解决房地产商遗留的房屋质量、公共配套设施、小区规划等遗留问题；未经业主委员会同意不得允许开发商、电力、电信、移动、有线电视等进入本小区施工或进行其他商业活动，若违反立即解除合同，保证金不退；
（5）能够承担本小区物业服务企业选聘工作所产生的所有费用，包括但不限于如下费用：业主大会会议费用、招投标代理费、考察交通费等；
五、仲外公寓小区物业服务质量标准要求
1、收费标准：住宅不高于3.5元/平方/月（含能耗费）、商业房不高于5.5元/平方/月、地下车位管理费不高于80元/月，小区业主有偿服务要根据杭州市物价局规定制定出合理收费标准，具体制定标准要经过业主委员会核准；
2、小区服务标准按照高于《杭州市物业管理条例》、《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》的甲级服务要求标准提供物业管理服务，每年对物业服务企业进行考评一次，满意率要达到90%以上。物业服务人员配置力量要和仲外公寓小区现有所建筑区域内规模相适应，并高于物业甲级标准要求。物业服务企业要对于广大业主反映强烈的车辆管理（在保证安全、消防通道畅通、停车有序的情况下，尽量能多停车）、物业财务透明管理、安保、消控系统、公共设施设备养护、维修，小区绿化提升问题上能提供切实可行的方案；
3、公共产权经营性收益归全体业主所有，物业服务企业除掉税金外，可按照总收益的20%提取经营管理费；在除掉税金和管理费外公共产权经营性收益要进入业委会专用账号，公共产权经营性收益的支出要按照杭州市《物业管理条例》、《关于加强对物业经营性收益管理的通知》及物业服务合同约定的条款执行。
六、选聘时间安排
1、定于2019年6月21日至6月29日以书面形式召开业主大会，表决选聘方式、方案；如方案有修正条款，届时将发送至业主代表和有关部门；
2、以后每步工作推进时间根据工作进展来确定；
3、此次物业选聘工作所需公告事宜，由选聘小组负责公示，由业委会盖章。统一公示期限为7天，请广大业主积极参与和关注。
七、业主提出意见和建议方式
1、对公示文件和选聘工作有意见和建议的业主，请到早城社区办公室以书面提出，匿名意见和建议恕不受理；
2、选聘工作办公地点：早城社区二楼会议室；
杭州经济技术开发区仲外公寓小区第一届业主委员会
2019年6月4日
抄报：区建设局、下沙街道、早城社区。
附：本小区物业服务标准
1、综合管理服务标准
内容服务要求
物业服务中心设置本园区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
服务人员要求（1）物业服务中心经理有相应的上岗证。（2）物业服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。
服务时间周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于9小时。
日常管理与服务（1）服务规范应符合杭州物业管理行业规范要求。（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。（水管爆裂、电路故障等）急修半小时内到现场处理（在接待时间内），一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复。（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、备案、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范、账目清晰。（6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。（7）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案。（8）制定物业服务工作计划，并组织实施。（9）每年至少1次抽样征询业主对物业服务的意见，对合理的意见与建议进行及时整改。（10）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。（14）对违反管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（15）物业内标志明显。
2、公共区域清洁卫生服务标准
内容服务要求
地面每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每六个月保养一次。
多层楼道每天清扫1次，隔天拖洗1次。
楼梯扶手扶手、开关盒、表箱盖每日擦抹一次。
栏杆非电梯公寓每天擦抹一次，电梯公寓每周擦抹一次。
天花板、公共灯具每月除尘一次。
进户门每周擦抹一次。
楼道玻璃每月清洁一次。
天台、屋面每月清洁一次。
地下车库每日清扫一次。
电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁。
生活垃圾收集每日清理二次垃圾桶，收集点周围地面无散落垃圾。
道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾；路面明沟每周清扫一次。
垃圾箱（房）垃圾箱（房）每天清理1次。
果皮箱、垃圾桶每日清理2次，箱（桶）无满溢。
消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次）；有切实可行的“灭四害”方案。
3、公共区域秩序维护服务标准
内容服务要求
人员要求（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对物业内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，了解各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲机和其他必备的安全护卫器械。
门岗（1）主要出入口24小时值班看守、12小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）有外来人员进入园区内，由门岗人员确认、登记访客身份。（3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
巡逻岗（1）对重点区域、重点部位每小时巡查一次，其他部位两小时一次。（2）接到火警、警情后及时到达现场，并报告业主委员会或相关单位，协助采取有关措施。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助（监控岗）（1）园区设有报警中心，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等技防设施设备的，要求有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）报警中心接到报警信号后，秩序维护人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）园区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，划定车辆行驶路线引导车辆有序停放。（2）12小时巡视和协助停车事宜。
4、公共区域绿化日常养护服务标准
内容要素养护要求（植物）
草坪修剪草坪保持平整。
清杂草每年清除杂草，无明显杂草。
灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治及时做好病虫害防治。
其它草地生长正常。
树木修剪乔、灌木修剪每年三次以上，及时清理枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，及时清理枯枝。
中耕除草、松土适时中耕除草，及时清理杂草，疏松土壤。
施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治防治结合、及时灭治。
扶正加固树木基本无倾斜。
其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好。
花坛花境布置一年中有两次以上花卉布置。
灌、排水保持有效供水，无大面积积水。
修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
病虫害防治适时做好病虫害防治。
5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
内容运行、保养、维修服务要求
门窗日常巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。
楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面和地面发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
楼道灯完好率不低于95%。
雨、污水管道园区内主要公共雨、污水管道每年疏通一次，主要雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。
道路、场地等巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每半月检查一次，保证标志清晰完整。
供水系统1、对供水设备每天检查1次，每季对水泵润滑点加油，根据需要对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养1次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
排水系统1、每月1次检查污水泵、提升泵、排水泵。2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，过滤格栅基本无堵塞，污水排放符合环保要求。
升降系统1、电梯24小时正常运行（如遇维保、年检、故障除外），轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测按规范运行，物业服务企业应对电梯保养进行监督。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员一小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员接到信息后须及时到现场应急处理，并通知维保单位专业技术人员在半小时内到现场进行救助。
消防系统消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，运行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。每天检查消防联动控制器火警功能、报警功能是否正常。每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换。每半年检查一次消防水带、阀杆处。6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。
弱电系统1、楼宇对讲系统（可视）：进行日常检查与保养，24小时运行正常（如遇维保、故障除外）。2、周界报警：24小时设防（如遇维保、故障除外），不定期进行调试与保养。3、监视系统：不定期进行调试与保养，监控设备24小时正常运行（如遇维保、故障除外），录像功能正常。4、电子巡更（如有）：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，运行正常。