东港嘉苑业主管理规约
第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆（电瓶车、自行车）停放、消防安全、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、疫情防控、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：东港嘉苑
（二）坐落位置：杭州市江干区笕桥街道东宁路。
（三）物业类型：住宅及商铺。
（四）物业管理区域四至：
东至：东宁路；南至：花园兜街；
西至：白石港；北至：机场路。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积158001平方米、物业总建筑面积511349.19平方米。
（六）物业管理用房建筑面积3289.19平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为1474.67平方米，坐落：东港三区17幢101、102、103室、二区7幢2单元幢12、103室、东港嘉苑一区底商36号；物业管理经营用房建筑面积为1814.52平方米，坐落：东港嘉苑一区底商3号、13号；东港嘉苑二区底商28号、31号；东港嘉苑三区底商59号、61号、62号。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：东港嘉苑二区7幢2单元103室
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关规定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用与维修
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十三条业主、非业主使用人燃放烟花爆竹应遵守《杭州市烟花爆竹安全管理办法》规定禁止在小区内燃放，因民间习俗特殊情况须遵守以下规定：
（一）燃放人应事先告知业主委员会、物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；
（二）燃放人须及时清理残留物；
（三）因燃放烟花爆竹引起的火灾、造成的损失，由燃放者负责赔偿。
第十四条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:00 ～ 12:00 、下午14:00 ～ 18:00 ，拆打时间：上午8:30～11:30、下午14:30～17:30，其它时段不得施工。晚上18时以后和节假日期间，不得从事敲、凿、刨、钻等影响他人休息的装修活动。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
7. 装修公司或业主需装修进场，需办理施工人员进场证及押相应的设施设备损坏及违规装修保证金1000-5000元，对违规装修造成损失的进行500元/次的处罚，并要求按原样负责修复。对多次不听劝诫的装修人员，业主大会授权物业公司直接停水停电处理。
8.住宅装修须知详见物业的《住宅装修管理制度》
第十四条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。
出租居住房屋的，每个居室人均使用面积不得少于5平方米，每个居室居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。房东需管理好自家出租私房，关注自家出租私房租住人员进入小区公共区域后的生活情况，如有不文明现象第一时间温馨告知。
本物业管理区域不允许群租现象产生和改变居住用途（作淘宝店商业性使用）。对现存的淘宝店处理：租赁期到后房东需终止合同清退；对现存的符合杭州市出租私房管理条列的合租房管理：物业费视隔的间数和居住人数按2-2.5倍收缴，能耗费按双倍收取。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第十五条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.小区所有非机动车辆原则上停至各幢负一层非机动车库；非机动车库分为充电区、停放区，充电完成车辆需及时挪至停放区，以免影响需充电车辆；
2.各单元大厅及楼层消防通道内禁止停放非机动车辆，并严禁将电瓶或整车上楼层充电；
3.老年代步车禁止从楼上飞线至架空层充电，同时停放至指定区域。如有违反以上小区非机动车停放管理规定，物业有权进行锁车，违反3次以上取消小区门禁权限，再行开通需向业主委员会、物业说明情况和书面承诺。
4.原则业主车辆停放在各区地下车库（除不符合地下室车辆停放要求的车辆），按照物业规定行驶线路进入小区车库，禁止一车多位及通道停车，在没有车位安置前不得安装地锁与充电桩。勿将贵重物品留在车内，人员离开时需检查是否已锁车门；
5.租客车辆以路面为主，所有路面符合停车要求的以单边停靠原则，停车位先到先得，一旦停车饱和物业有权阻止车辆进入园区。车辆禁止在各单元口停放影响人员进出，禁止在园区绿化带、消防登高面、消防通道停车，如遇上述情况物业有权进行锁车并责令其赔偿绿化损坏的费用。
6.电梯使用：根据《电梯使用安全管理制度》业主不得以下行为：
1)乘用明示处非安全状态的电梯
2）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯
3）采用非正常手段开启电梯层门和轿厢门
4）破坏电梯警示标志，报警装置或电梯零部件；
5）携带危险品乘用电梯；
6）其他影响电梯安全运行的行为，（大件物品进电梯应先和物业报备，长，宽，高）
7）学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
若遇电梯故障及时联系物业报修，如业主人为损坏电梯，所损坏配件由当事人承担。
7.消防安全：禁止在消防通道、登高点违章停车；禁止侵占消防设施场所；禁止擅自挪用、（圈占，阻挡消防栓）损坏消防设备器材：禁止在楼梯通道停放车辆、（楼梯通道，水表间，弱电间）堆积杂物；严禁在楼道、园区内烧香、燃烛、焚纸等违反消防规定的行为，由此所引发的一切后果由当事人承担。
8.垃圾分类：依据《杭州市生活垃圾分类与减量条例》本小区已实施垃圾分类定时定投，园区内所有业主、非业主必须遵守投放标准、时间、地点规定，禁止在非投放时间将垃圾随意丢放。另不属于生活垃圾的大件垃圾，按照相关规定处理，不得随便丢弃，交物业处置须应付费，付费标准参照相关单位处置定价。若有随意在公共场所丢弃的经核实须加倍交业委会（物业）处置费并在园区公告栏曝光。
9.宠物饲养： 依据《浙江省杭州市养犬管理条例》宠物出门必须带犬链，宠物主人需随手清理宠物便便，不影响他人安全、卫生；
10.防盗窗、网、门、栅、晒衣架安装：防盗窗、网安装需向业委会、物业说明实际使用情况，确实业主家中有特殊使用需求待业委会、物业核实后在房屋专有部分内侧安装；依据小区及业主实际需求，每户可在阳台处安装伸缩晾衣架，衣物收回时建议衣架收拢；不可安装卫星电视接收器；不可安装雨棚、花架等突出外立面的任何装置，避免下雨带来的噪音及台风天气带来的安全隐患；不允许安装太阳能热水器；不允许因装修阳台破坏外立面整体形象；未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等。
11.业主擅自占用楼道共用部位堆放物品，影响消防安全、侵害其他业主的合法权益，物业服务中心通过口头、短信、书面告知单等方式提醒，但7日内仍未将物品搬离，物业服务中心有权将其视为无主处理，搬离现场；
12.为保护环境整洁，保护楼下行人安全，避免意外事件发生。请全体业主及使用人充分认识高空抛物的危险及可能带来的法律责任，杜绝高空抛物行为；
13疫情防控：为守护小区最后一道防线，所有人员必须配合物业做好街道、社区疫情管控要求，进入小区主动亮码、测温，疫区来杭人员更应主动报备社区；
14.小区门禁管理：园区入口、单元门禁改造好后需按规定进行使用，业主可采用门禁卡与人脸识别两种方式；外来租客只接受门禁卡形式，凭租房合同、暂住登记及缴费情况开通进出权限；
15.业主不可在任何时间段以任何理由在封闭的楼道、进出通道、架空层、负楼等密闭空间进行烧烛、点香、点士灯等，不得影响业主正常生活、破坏公共财物和有消防安全隐患的白事、祭祀等习俗活动。如遇白事、周年、祭祀等特殊曰子业主需向物业提前报备，物业将通过疏堵结合的方式进行硬件设施的投入，在安全相对无影响区域给予适当的帮助。
16.其他需要制定的规定、约定事项。
第十六条业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。
合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十七条业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十八条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居民委员会、派出所、业主委员会的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十一条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十二条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章物业共有部分的经营与收益分配
第二十四条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，如有委托物业服务企业经营的，扣除合理经营成本后，所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账，并按下列约定分配：
1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区公共设施设备的维修及改造和养护；
2.可用于业主大会、业主委员会的工作经费；
3.可用于聘请第三方机构服务的费用（顾问年费、业主大会的服务费）。
4.业主大会决定的其他费用。
5.补充物业专项维修资金。
经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
第六章物业专项维修资金
第二十五条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第二十六条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第二十七条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第二十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在 15 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第七章违约责任
第二十九条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向本物业所在地的人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.共有部分经营收益分配权；
3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
4.但不限制其业主大会会议表决权。
第三十条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；
2.对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；
3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业采取紧急避险措施。
业主大会授权物业服务企业对违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的采取停水停电措施。
第三十一条业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，欠费12月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示,并要承担物业服务合同约定的违约责任。
业主委员会可以采用以上措施协助物业服务企业进行催缴。
第三十二条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十三条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章附则
第三十四条本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第三十五条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第三十六条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第三十七条业主委员会监督本管理规约的实施。
东港嘉苑业主委员会
2022年7月12日