说明：《中华人民共和国民法典》、《杭州市物业管理条例》正式实施后，为了规范小区业主、非业主使用人在小区内居住、生活，业主委员会拟修订《管理规约》。
第一章 总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、使用人在物业使用中，遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：观邸国际寓所
（二）坐落位置：杭州市滨江区浦沿街道新和路
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：贺田尚城；南至：新和路；
西至：闻涛路；北至：永久河。
（五）物业管理区域概况：总占地面积88330平方米、物业总建筑面积321053.98平方米，其中：地上建筑面积22054.31平方米，地下建筑面积97088.01平方米，住宅217744.25平方米，商铺680平方米，总户数1510户；地上停车位54个，地下停车位1620个，社区配套用房594.8平方米。
（六）物业管理用房建筑面积1094平方米，坐落：3幢；物业管理经营用房建筑面积为1458平方米，坐落：3幢。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：观邸国际寓所3幢5单元左侧2楼201室。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制或酬金制的方式，由《物业服务合同》中具体约定。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第十条物业服务企业应当在物业管理期间履行以下职责：
(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;
（二）施工单位进场，必须在物业服务中心报备，包括进场的人员数量和身份留存。
（三）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
（四）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;
（五）根据管理规约、物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
第十一条物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：
(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;
(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;
(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;
(五)接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
第四章物业的使用
第十三条业主对物业的专有部分（本人的专有部分面积既房屋产权证上的面积）享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十四条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十五条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》，业主、非业主使用人禁止燃放烟花爆竹。
第十六条电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）电瓶车不得进入电梯；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。
引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险或监督机制（根据本区实际情况决定）。
第十七条 空调的安装使用管理
业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得安装在调空专用位置之外；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十八条 物业消防安全管理
（一）业主、非业主使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；
（二）不得占用楼道或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；
（三）不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全；
（四）业主、非业主使用人有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
（五）电瓶车不得在楼道（架空层、单元门口、单元大厅）等公共区域进行停放及充电；电动车需停入指定车库。
（六）合租房必须安装互联式烟感报警器（与物业消控室连网），需经社区、物业验收后合规后才能出租。
第十九条垃圾投放管理
（一）业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；
（二）应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。
（三）不属于生活垃圾的其他垃圾，由业主、非业主使用人按照相关规定处理，不得随便丢弃。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告区城管局执法。
第二十条违法搭建管理
（一）业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；
（二）不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（三）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。
业主、非业主使用人有上述违规行为的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主、非业主使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报，物业服务企业可以禁止违法搭建的材料进入物业管理区域，同时向社区居委会、执法中队等相关部门报告。
第二十一条地下停车库管理
（一）业主、使用人按照停车管理办法的规定，遵守停车制度
（二）地下停车位及公共区域不得摆放、堆放家具、用品、食品等除机动车外的相关物品。
（三）不得随意将机动车停靠在过道或其他业主所有的停车位。
第五章物业的装修
第二十一条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业（指业主的专有部分）：
（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:00时至11:30时、下午13:30时至17:30时，双休日、节假日及其它时段不得进行有噪音的施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（七）业主在装修中如需封包下水管道，应预留检修口，方便以后检查维修。
（八）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰、装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
（九）装饰装修企业进场装修前需要到物业服务企业进行登记备案，按照物业对施工方的管理办法实施。
第六章物业的转让、租赁
第二十二条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
物业转让或者出租时，业主住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租提供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
为保障小区其他业主的生活不受到干扰和影响，业主不得将居住房屋作为经营用途出租给网点，公司进行仓储、经营等活动或作为群租用途出租。对业主违反此规定，擅自改变住房用途，出租给网点、公司进行仓储、经营等活动或进行群租的，全体业主授权物业服务企业采取有效措施，出具限期整改通知书并向相应违规人员下发，对于逾期未整改的，物业服务企业可采取停水、其他服务限制措施的等措施督促其整改。
小区商铺、公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求，取得证照，不得危害环境（如噪音、废水、废渣、废气、）。不得经营油烟类、扰民、不得影响交通通行，不得占用公共区域进行生产经营活动，为保证商铺的合法经营、保障业主的健康生活以及日常的生活不受商铺经营的干扰，如果商铺使用人在无工商、卫生以及环保等相关部门批准许可的情况下营业，要求商铺业主必须立即且主动停止继续将商铺出租或继续使用，需要时，可以向社区法务人员请求法律援助以便解除出租合同关系，同时向物业报告该情况，并授权物业服务企业采取限制措施。
业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业使用的其他约定
第二十三条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.遵守《小区机动车辆管理条例和收费办法》。机动车车辆行驶、停放、收费等管理：按序停放、按规定缴费；不得将车辆停放在消防登高台和消防通道；非机动车行驶、停放、充电等管理遵守《小区非机动车辆管理条例》，按序行驶、按规定停放，电瓶车停放在指定地点，共享单车、共享电瓶车、外卖电瓶车不得进入小区。
2.宠物饲养： 遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，并去物业服务中心备案，遛狗时间按照杭州市城管制定时间和地点遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗，严禁在地下室遛狗，及时处理宠物的粪便；携带宠物进入公共区域，需牵好狗绳等安全防范措施，乘坐电梯的，应当避开乘坐电梯的上下班高峰时间，以防止伤及他人，造成人身伤害的，宠物主为第一责任人，宠物饲养人未遵守规定而产生的不良后果由宠物主人承担，伤及他人的应及时将伤者送往卫生防疫部门诊治，并依法负担全部医疗费用和损失。
3.防盗窗、网、门、栅安装：为提升物业品质，美化小区环境，禁止在小区内安装突出墙体平面的保笼等；
4.封闭阳台：阳台封包必须按统一规格、款式、颜色和材质。
5.小区噪声：遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、文化娱乐、体育健身等活动不得使用音响等产生噪音的用品，影响业主正常的休息、生活；饲养宠物的，应当采取有效措施，避免产生干扰周边居民正常生活的噪声。
6.小区严禁高空抛物，这是违法行为。遵守《中华人民共和国民法典》从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予赔偿。
7.为杜绝消防安全隐患，讲文明树新风，严禁在小区道路、单元门门口、楼道等公共区域焚烧纸钱，点蜡烛，点香等迷信活动。
8.晾衣架不得超出建筑物外沿来晾晒衣服、被子等，防止衣服等晾晒物及衣架等物品坠落伤人，以此发生的事故由责任人承担相应的赔偿和法律责任。
9.未经业委会许可，不得设置临时营业摊点、店铺跨门、占用小区公共区域经营。
10.居住在园区内的业主和租客，凭门禁卡进出小区。如果忘带门禁卡或者没有门禁卡，需配合保安做好登记。
11.其他需要制定的小区规定、小区约定事项。
业主，非业主使用人有违反上述条款规定的，由物业服务企业予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会授权物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏、业主群等处予以公示曝光，并报告相关职能部门。
第八章物业的维修
第二十四条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十五条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十六条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居民委员会或所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十七条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十八条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十九条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复，恢复原样并承担维修费用。
第九章物业专项维修资金
第三十一条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第三十二条本物业管理区域如原物业到期离场后、新物业服务企业未聘请的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十三条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。对维修、更新、改造项目的审批、施工和验收过程中，应邀请业主代表进行全程参与监督。
第三十四条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在 30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。可选择下列任意一项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中提取，用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第十章违约责任
第三十五条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
第三十六条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.物业服务企业可以清除在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状。占用公共空间经公告仍无人回应或联系清退拒不配合的，物业服务企业可以采取措施予以清理恢复。
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务企业可以在社区和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患；
3.对于在个人停车位堆放废旧家具、食品、垃圾、建筑材料等除机动车外的一切影响物业管理和全体业主利益的行为，经劝阻或通报后拒不清理的！物业服务企业可以采取措施予以清理恢复。
4.向相关执法部门反映，遵照相关法律法规处理。
第三十七条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，逾期仍不交纳物业服务相关费用的，物业服务企业可以采用以下措施进行催交：
1、欠费12个月以上或3次以上拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
2、经公示后3个月内仍未缴纳的，视为拒缴物业费，物业服务企业可以将情况汇报业委会，并要求业委会遵照本管理规约第三十五条规定处理。
第三十八条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十九条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第十一章 附则
第四十条本管理规约可在业委会微信公众号内查看并下载电子稿，或向业主委员会索取。
第四十一条本管理规约自2022年月日业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议另行表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十二条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十三条业主委员会监督本管理规约的实施。