说明：《中华人民共和国民法典》、《杭州市物业管理条例》正式实施后，诸多条款与小区现行的《业主大会议事规则》有冲突，为了规范小区业主委员会的履职和小区业主大会议事、决议，业主委员会拟修订《业主大会议事规则》。
第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会的指导下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
如业主委员会内部有成立党组织的，对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时告知社区居民委员会，并及时向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称、办公地点：
（一）物业管理区域范围：
物业管理区域四至：
东至：贺田尚城；南至：新和路；
西至：闻涛路；北至：永久河。
（二）业主大会名称为：杭州市滨江区观邸国际寓所业主大会。
（三）业主大会及业主委员会办公地点：杭州市滨江区观邸国际寓所3幢5单元左侧2楼201室。
第七条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）物业管理方式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（七）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。（十）制定和修改《经营性收益的管理、分配与使用方案》。
（十一）制订和修改《业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法》
（十二）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但是在《业主大会议事规则》约定的次数和额度限制内的除外；
（十三）在必要时，制定和修改其它相关管理规定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中决定前款第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第八条业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备上述内容应当报所在街道或社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告。
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十八条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十九条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议决定应当由业主委员会书面记录并存档。
（八）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地街道办事处或社区居民委员会指导、监督，有必要或请公证处公证。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上每年召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项应属于业主大会议事范围且提议业主中有明确联系人，业主需提供房产证或其他证明业主身份材料、业主身份证复印件和联系方式；
（二）发生消防、电梯 、供电、供气、供水设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）经业主委员会、属地社区、街道办事处三方讨论决定后认为需召开业主大会表决的重大事项；
（四）涉及业主重大利益的事项；
（五）经业委会成员表决通过，决定需要召开的；
（六）其他需要紧急召开业主大会的事项。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需要业主本人签名，并附身份证、房产证或产权证明复印件），需及时报知社区，并成立由街道或社区1人、业主委员会人员4人组成的审核小组，在45日内应当对提议的真实性、有效性进行核实。经核实，签名及随附材料符合第十条之要求、提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起60日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在45日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告7日。
第十一条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主委员会应于会议召开15日前确定会议的形式并进行公告。
第十三条本小区业主大会议事方式采取：业主本人直接参加业主大会会议的方式进行。
第十四条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签置多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内，并就单次业主大会表决内容代其行使共同管理权。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权。
物业服务企业的工作人员不得接受业主委托参加业主大会会议。
第十五条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
2、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
3、选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
5、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；
（四）委托人数限制为：同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人;同一名非业主代理人的委托人数不超过1（含）人;
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主（参加业主大会会议的业主应当符合法定人数，业主大会作出的决定应当经过符合法定人数的业主同意方为有效）：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像（电话录音）、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上（短信、QQ、微信、小程序、电子邮件、及其他app）查收确认；
（六）专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的。
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员（或第三方工作人员）逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票（含微信或其他专用程序）：由业主通过密码、密钥、手机验证码等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
（六）电话方式：由业主委员会委托业主大会第三方服务机构依据业主登记的联系方式拨打电话发放、回收表决票。电话应录音，其内容应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;
（三）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（四）不按规定缴存物业专项维修资金、不缴纳需要业主共同分摊的费用、恶意拖欠物业服务费用、不遵守管理规约等损害公共利益行为的业主限制其被选举权但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。
（五）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表。
第二十条业主委员会由7名正式委员和3名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会可以根据需要聘请第三方服务，如法律、财会、执行秘书、助理等，负责帮助处理业主委员会的日常事务。
业主委员会每届任期为三年。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；报告物业管理实施情况；
（三）拟订物业服务企业选聘、续聘、解聘方案和物业服务合同的内容并提请业主大会决定；决定物业管理用房和物业经营性用房、物业共用部位、共用设施设备的使用方案；
（四）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；代表业主与业主大会选聘的物业服务人订立、解除物业服务合同；
（五）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）监督管理规约的执行；
（七）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（八）业主大会授权业主委员会，对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；应诉；反诉；
（九）业主大会授权业主委员会决定的其它事项;
（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，且还需符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）业主报名前12个月在本物业管理区域内居住累计满9个月以上；
（七）未与小区公共利益有任何牵扯，如未承租共有商铺、本人或所在单位未与本小区有任何经济业务往来等；本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其上级单位任职；
(八）具备必要的工作时间；
（九）经查实房屋出租的业主不能参加业委会报名，没有被选举权，但有投票权。
第二十三条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并在小区公告的；
（五）在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及集团工作的；
（六）经二次书面催缴仍然拒绝缴纳物业专项维修资金、物业服务相关费用的；
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十五条明确有下列情形之一的业主，不能报名和担任业主委员会委员，不能报名担任筹备组或换届改选小组成员。已担任业主委员会委员、筹备组及换届改选小组成员的，其资格自动失效，应主动辞职。如拒不主动辞职的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，由业主大会或当地主管街道决定是否终止其委员、成员职务：
1.已不是本物业管理区域内业主或任期内将房屋出租、出借、空置的；
2.违反《杭州市物业管理条例》第61条中禁止性行为之一的；
3.不遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》及其它业主公约的；
4.恶意拖欠物业服务费、车位管理费及水电费、公共能耗费经二次催缴仍然不交的；
5.不交存物业专项维修资金的；
6.本人或直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
7.有接受物业公司或与本物业有利害关系的单位、个人的礼品、现金、优惠等利益或好处的（但全体业主普遍享有的优惠除外）；
8.拒不履行委员职责或利用委员资格谋取私利的，连续三次不参加业主委员会会议且未向会议召集人书面请假的；或一年内书面请假超过5次及以上的；
9.有侵占公共部位、违法违规搭建、侵占或挪用公共财物等损害业主公共利益行为的；
10.有拉票贿选或其他不正当竞争行为查证属实的；
11.因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
12.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
13.受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检、监察、公安、司法机关立案调查处理的；
14.被判处刑罚或者刑满释放（或缓刑期满）未满8年的；涉黑涉恶受处理未满8年以及加入邪教组织的；涉黄、赌、毒人员的；
15.道德品行低劣、煽动群众闹事、扰乱公共秩序、在群众中影响较坏的，有恶意失信行为被法院纳入失信被执行人名单且至今未撤销的；
16.同时已在其它小区参加业主委员会的。
17．年龄超过70周岁的。
第二十六条业主委员会委员实行差额或等额选举。
第二十七条由换届改选小组依据本议事规则对报名人员进行资格审核。如符合条件的报名人数正好等于应选人数的，则实行等额选举，直接召开业主大会进行表决。
业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为1人（11选10）；
采用下列办法产生业主委员会委员候选人：
1.在业主自愿报名的基础上，由换届改选工作组对报名人员进行资格审核后，根据业主报名情况和名额分配方式，确定候选人名单。
1. 当在规定时间内报名人数小于10人时，则报名工作将顺延，直至产生足够的候选人。
2. 当在规定时间内报名人数等于10人时，经延期仍未到达差额选举人数，直接报送业主大会进行表决；
3.报名人数大于11人时，由换届改选工作组组织报名的候选人进行内部推选（不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），选出10人报送业主大会进行选举；
4. 业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人进入委员会候选人；
5. 业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第二十八条业主大会投票后，经符合《杭州市物业管理条例》第十六条之规定的候选人，按照投票权人数得票多少顺序选取业主委员会正式委员和候补委员。
第二十九条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议可以每月召开一次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排，由业主委员会主任决定。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经半数以上业主委员会正式委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由主任负责召集（即召集人）和主持；主任因故不能召集和主持的，经授权由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，由街道、社区指定一名委员召集。
(二)召开定期会议的，召集人至少应提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；召开临时会议的，召集人至少应会议前将会议通知及有关材料送达每位委员；
(三) 业主委员会召开定期会议的，需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)会议作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体正式委员半数以上同意；
(五)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖委员会印章后存档；
（六）正式委员应积极参会和参与各种表决，如因故不能参会的，应提前1天向会议召集人书面请假，召集人应将委员参会履职情况如实记录。
（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会主任发布或签署；
（八）临时会议允许采取微信、QQ等网络开会、投票的形式。
（九）业主委员会作出的决定，应告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议；
（十）业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十一条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照投票权人数得票多少自动递补，业主委员会应当在15日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额缺少的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十二条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。经符合《杭州市物业管理条例》第十六条之规定人数的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
第三十三条业主委员会任期届满，进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十四条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居民委会，并在街道办事处、社区居民委会指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十五条业主委员会的换届改选办法（首届、换届、改选同）：
（一）由街道、社区和业主委员会成立换届选举工作组，负责具体换届、改选工作。
业主委员会换届工作成立7人（单数）换届工作组，工作组成员由街道或社区代表2名，小区党支部代表1名（需业主），由业主代表2名,原业委会代表2名组成。其中2名业主代表采取自愿报名、业主推荐，报名人数超额后内部推选产生；2名业委会代表由业委会推荐产生（参加下任竞选委员不能作为代表）。
（二）在业主自愿报名的基础上，由工作组按照本议事规则之规定审核并产生业主委员会候选人名单；
（三）若符合当选条件的候选人人数达到应选委员人数的差额时，按业主大会得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以列为业主委员会候补委员。
若符合当选条件的候选人人数未达到应选委员人数的，按下列第3种方式产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的候选人中重新进行补选；
（2）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选；
（3）先成立不少于5人单数的新一届业主委员会，待下一次业主大会会议进行补选。
（4）业主委员会选举时，委员和候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例与所得投票人数占总投票人数的比例之和的大小确定，若两者之和相等，则所得投票权数较多者排名靠前。
第三十六条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第三十七条换届期间权力限制。自换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定，确有必要召开的，由换届选举工作组组织业主召开：
（一）选聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业服务收费标准；
（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
（四）决定物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用方案；
（五）其他重大事项。
第三十八条换届移交。业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员职务在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款规定资料及财物。业主委员会任期届满或者重新选举的，应当向所在地的居民委员会移交由其保管的前款规定资料及财物。
第五章选聘（含续聘）物业服务企业
第三十九条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第四十条根据《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》第十一条规定，业主委员会应于物业服务合同期满前3个月（前期物业服务合同的，限首届业主委员会备案完成后6个月内），在当地街道、社区的指导下组织召开业主大会续聘或选聘物业服务企业。
第四十一条根据《浙江省物业项目服务退出管理办法》，符合下列条件之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议表决续聘物业服务企业：
1.符合《物业服务合同》中约定的续聘条件的；
2.物业服务质量业主满意度评分在80分（含）以上的；
3.专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议续聘物业服务企业的；
4.社区党组织会议或业主委员会会议决定续聘物业服务企业的。
第四十二条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》；并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主查询和监督。
第四十三条业主大会决定公开选聘物业服务企业的，应当遵照下列程序：
一：如业主大会表决不再续约的。合同当事人一方应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），向物业公司书面提出不再续约的意见。业主大会应当按照省、市相关条例，及小区议事规则，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，具体如下：
（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：
1.拟选聘物业服务企业的资格要求；
2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；
3.候选物业服务企业的产生方式；
4.公开选聘的物业服务企业资质等级不得低于现有物业资质等级，且物业服务合同标准不得低于之前选聘表决时服务合同约定的服务标准；
5.本小区确定提交业主大会会议表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。
（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7日。
（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。
（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2家候选物业服务企业中提交业主大会表决选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。
二：当在物业服务合同期内，如物业服务企业书面提出解除合同的。业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定公开选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知原物业服务企业。且按《杭州市物业管理条例》、《承接查验管理办法》的相关规定，做好新老物业交接的承接查验工作；主体为业主委员会，业主委员会可自行组织专业人员或聘请第三方机构；聘请第三方机构涉及特种设备（消防、电梯）的技术人员须持证上岗且提供社保证明。
第四十四条[业主实时监督] 业主委员会应当通过物业管理信息网络系统等多种方式，接受业主对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况的实时评价。
第四十五条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
第六章经营性收益的管理、分配、使用方案
第四十六条本物业管理区域内的各项共有收益属全体业主共有，共有收益来源为：
1、物业管理经营用房的出租收益；
2、小区用地红线范围内相关场地的停车费收入、场地占用费收入（如设摊、设置快递柜、基站及其他类似的场地占用收益）；
3、小区内共有部位或场地的广告费收入(如电梯轿厢广告、候梯厅广告以及在灯柱、道闸或其他部位设置的广告等）；
4、其他属于业主共有的合法收益。
第四十七条业主委员会具体实施对共有收益的管理工作，包括共有部位收益的询价、联系落实承租人、签订和解除各种合同、催收款项以及费用的保管等。需物业服务企业协助收取的经营性收益，依据经业主大会表决通过的《物业服务合同》的约定执行分配。
场租、广告等如委托物业服务企业或其他管理人代为出租或签约的，代为签订的合同，物业服务企业或其他管理人应当在签订合同7天内提交业主委员会备案。
小区共有收益应当设立银行账户，由业主委员会负责日常的账户管理，各种收益的财务信息应当每半年在小区内公布一次，并至少每12个月内做一次专项审计。公布内容包括各种收益的收入情况和支出情况，公布时间不少于7天。如业主对公示内容有异议的，应持有效证件到业主委员会询问、反映，业主委员会有义务及时作出解释说明。
第四十八条依据《物业服务合同》的约定，将需物业服务企业协助收取的经营性收益与物业服务企业进行分成后，其余资金应存入业主委员会指定的账户。
第四十九条业主共有的经营性收益如有富余的，可经业主大会表决后补充入专项维修基金，不得将其作为福利费进行分发。
第五十条经营性收益的使用应遵循下列用途：
1、召开业主大会的费用；
2、业主委员会日常办公、财务审计等费用；
3、业主委员会名义提起诉讼或应诉、反诉费用；
4、业主委员会聘请法律顾问的费用和聘请第三方企业进行承接查验、鉴定、检测或开展各种民意调查、投票签字的费用；
5、业主委员会委员工作津贴（每人每月不超过200元）和业主委员会聘请的专兼职人员工资和奖金；
6、在《物业服务合同》约定的非物业企业承担的维修、改造、更新或添置小区设施设备及因此产生的人工费等其他费用；
7、在《物业服务合同》约定的应当对物业企业实施奖励时产生的费用；
8、开展必要的小区文化、体育活动和节日活动的费用；
9、符合《议事规则》的其它合理的费用。
第五十一条本物业管理区域内单项建设工程和公共维修费用支出依据以下规则决定：
1、单笔三仟元（含）以下的由业主委员会主任决定；
2、单笔三仟元以上、十万元（含）以下的由业主委员会投票表决；
3、十万元以上的项目，提交业主大会表决决定，并在物业管理区域内公告后执行；
第五十二条业主委员会应当每半年公布运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的监督，并存档备查。
第七章档案资料的建立与保管
第五十三条业主委员会应建立工作档案，工作档案除应包含《业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十八条规定的内容外，还应当包括以下内容：
（一）有关法律、法规和业务往来文件；
（二）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；；
（四）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（五）主大会、业主委员会、业主监督委员会印章使用情况清册；
（六）房屋及建筑物面积清册；
（七）建筑规划总平面图；
（八）公用设施设备的交接资料；
（九）业主大会表决票、业主委员会的工作会议记录等资料；
第五十四条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起及时予以答复。
第五十五条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
原业主委员会拒不移交上述物品的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。
第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十六条业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由专门保险柜存放；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
4.如业主委员会开设银行账户的，业主委员会财务专用章由主管财务的委员保管，负责人印章由负责人保管。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失及不良影响，由相关责任人承担。
第五十七条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十八条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章财务管理
第五十九条[财务管理]业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费应当按照会计准则要求建账，并依法享受非盈利性组织税收减免政策。
业主委员会应当妥善保管收支原始凭证及形成的会计资料。业主委员会应当至少每半年公布一次物业经营性收支、业主大会和业主委员会运作经费的使用情况。
第六十条[审计监督]有下列情形之一的，业主委员会应当委托专业机构对物业经营性收支、业主委员会运作经费等收支情况进行审计：
（一）经已交付物业专有部分面积占总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；
（二）业主委员会换届的；
（三）业主委员会主任在任期内去职的；
（四）街道办事处、乡（镇）人民政府根据监督情况或者居民委员会的提议认为需要审计的；
（五）管理规约或者业主大会议事规则规定的定期经济责任审计等其他情形。
业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以代为委托审计。
审计结果应当向全体业主公示，审计费用可以在经营性收益中列支。
第十章附则
第六十一条本议事规则所称业主，指本物业范围内的房屋所有权人（即房产证上或购房合同上有名字）。按照专有部分的数量计算，一个专有部分计业主一人。房屋所有权人为多人的，可以推选一人为该房屋业主代表，代表行使业主权利。未推选代表的，任一业主均有权行使业主权利，但涉及行使表决权的，以第一次表决意见为准。同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算。
第六十二条本议事规则经年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议会议另行表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第六十三条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。