通知公告

杭州相江公寓 物业服务合同

本合同当事人

甲方：杭州市江干区九堡街道相江公寓业主委员会；

业主委员会代表人：                ；

地址：杭州相江公寓嘉木苑2栋一层；

乙方：绿城物业服务集团有限公司

法定代表人：

地址：

联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对杭州相江公寓提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条  物业基本情况

物业名称：   杭州相江公寓   。

物业类型：小高层公寓、高层公寓、商业用房。

物业坐落位置： 浙江 省 杭州 市(县) 江干 区 下沙 路  海益路 口

物业四至：

东至   东湖路；

南至   之江路   ；

西至   海景路   ；  

北至   下沙路   。

占地面积： 88074 平方米。

总建筑面积： 356614 平方米（含镜湾、铂金海岸）。

其中(未含铂金海岸)：多层公寓 38720.14 平方米、高层公寓 142028.74平方米，物业办公用房 875.43 平方米，物业经营用房 976.57 平方米，地下车位 1407个(其中残疾人车位33个)，社区用房570平方米。

物业共用部位、共用设施设备、物业服务人员配置，详见本合同附件一、二、三。

第二条  乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章  物业服务内容

第三条  在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

 9、法律法规规定的其他内容。

第四条  乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件四）。

第五条  甲方委托乙方负责属于全体业主共有的物业经营用房、物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入的所有及使用等根据本合同的约定办理。

第六条  单个业主物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。

第三章 物业服务期限

第七条  本合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。

第四章 双方权利和义务

第八条  甲方的权利和义务

1、组织召开业主大会。

2、制定和修改业主大会议事规则。

2、制定和修改管理规约，并要求业主遵守。

3、根据业主大会的决定，及时选聘、续聘或改聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。

4、审定乙方的物业服务年度计划，决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施。

5、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的执行，协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。每年末甲方有权对乙方的工作执行情况进行考评并在本合同第二十一条、第二十二条述及的停车费和经营管理收入中的15%以外发放考核奖金，奖金金额比例控制在停车费和经营管理收入中的15%以内。

6、协助乙方催交物业服务费和相关费用。

7、监督共用部位、共用设备设施的使用和维护。

8、在合同期内，按相关规定无偿提供物业管理用房875.43平方，员工宿舍用房（嘉木苑3幢1单元底层）。

9、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。

10、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

11、不得擅自改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，确因实际需要而需改变共用部位、共用设施设备和相关场地的，应符合相关程序后实施。

12、业主大会赋予的其他职责。

第九条  乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物业使用人及第三方的合法权益。

2、按本合同第二章的约定内容，开展各项工作；对小区物业进行日常管理。

3、编制房屋、设施设备大中修方案报甲方批准后实施。

4、根据本合同的约定，将物业服务收费标准和特约服务收费项目及标准在本物业管理区域内公布，向业主、物业使用人收取物业服务费用及相关费用。

5、对于拖欠12个月物业服务费以上的，乙方可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等方式进行催缴。

6、协助做好物业管理区域内的秩序维护工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向甲方或有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

7、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

8、对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。

9、以《业主手册》或其他方式向业主、物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主、物业使用人装修物业时，与其订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

10、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。

11、根据需要，乙方可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

12、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。

13、如未被甲方续聘，自本合同终止起30日内与甲方选聘的物业服务企业办理相关移交手续。

14、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第五章   物业服务费

第十条  本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准及经合法程序调整后的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。

第十一条 本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：

多层住宅： 2.5 元/月·平方米；

高层住宅： 2.5 元/月·平方米；

商业用房： 3.0 元/月·平方米；

地下车位： 80 元/月·个；

乙方受业主、物业使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。

第十二条  物业服务费不含所有能耗费（如：电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等，运行所需的能耗费用），该等能耗费乙方预收后按建筑面积据实向业主分摊，每_6_个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：

多层住宅：   0.5  元/月·平方米；

高层住宅：   0.5  元/月·平方米；

商业用房：   0.5  元/月·平方米；

第十三条  物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用（其中垃圾清运费仅指日常生活垃圾、办公垃圾清运费）；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十四条  在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意。

第十五条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者物业买受人因与建设单位房屋买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；对于建设单位已交付使用，但业主或物业使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。

第十六条  物业服务费及车位管理费自本物业及车位交付物业买受人之日之次月起计收，物业服务费及车位管理费由物业买受人缴纳。业主及物业使用人不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业费及车位管理费。

第十七条  物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

第十八条  受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），业主与物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期缴费的应支付相应的滞纳金，乙方可采取中断服务等措施。

第十九条  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第二十条  共用设施设备（详见附件二）如需要更换，费用在人民币300元以内的由乙方承担，超过300元的，由经营性费用支出，但须经甲方书面确认后实施，乙方擅自实施的，自行承担费用。

                   第六章  物业的经营与管理

    第二十一条  业主共有的地面和车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。

乙方收取的上述停车费中的15%作为乙方必要的人员、税费成本，另收取15%作为乙方必要的管理费用，其余收益归全体业主共有，经甲方同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。

第二十二条  属于全体业主共有的物业管理商业用房、物业共用部位、共用设施设备，以及地面和车库车位以外的其他场地，其经营管理收入中的15%作为乙方必要的成本。

第二十三条  乙方根据物业管理的需要，有权将本合同第二十一条、第二十二条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。

第二十四条  对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，但乙方应在该决定前须征得甲方同意。

第二十五条   乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。

第二十六条  乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。

                    第七章 物业的使用与维护

第二十七条  本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。

第二十八条  乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十九条  乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。

第三十条  因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方的同意；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第三十一条  业主、物业使用人装饰装修房屋的，应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十二条  物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。

                     第八章  物业维修经费

第三十三条  本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。

                     第九章  违约责任

    第三十四条  乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。有超过20%业主要求重新选聘物业，乙方有权提前终止本合同，但甲乙双方不作违约处理。

第三十五条  甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

第三十六条  业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。

第三十七条  乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二支付滞纳金。

第三十八条  甲、乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第三十九条  业主违反本合同约定，将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，乙方有权要求业主限期改正，并视情况有权要求业主支付违约金人民币伍仟元。

第四十条  双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、抗台、暴风雪等救灾所导致的损害。

3、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

4、因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

6、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

8、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

9、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。

10、自业主、物业使用人迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

11、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

12、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

第十章  附  则

第四十一条  为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，业主和物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十二条  房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门的鉴定为准。

第四十三条  业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十四条  本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。

第四十五条  本合同连同附件共 22 页，壹式 伍 份，甲乙双方各执 贰 份，报辖区物业管理主管部门（备案） 壹 份，具有同等法律效力。

第四十六条  本合同自甲乙双方盖章起生效。

甲方（签章）：杭州市江干区九堡街道相江公寓第二届业主委员会

     代表人（签名）：

乙方（盖章）：绿城物业服务集团有限公司

     代表人（签名）：                             签订日期：   年    月   日  

附件一：共用部位

共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的红线内广场、大堂、门厅、电梯厅、消防楼梯、走廊通道、传达室、内天井、按比例配置的自行车库、水泵房、空调机房、电梯机房、配电房、强电井、弱电井、水管井、电讯网络机房、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

　　附件二：共用设施设备

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的给排水系统（包括水箱、生活水泵及控制柜、阀门、输水管道；雨污水提升泵、排水管道、窨井、化粪池等）；照明系统（包括景观照明、路灯、大堂照明、楼层照明、电梯厅及消防楼梯照明、地下车库照明、机房照明等）；消防系统（包括消防水箱、消防泵、喷淋泵、稳压泵、稳压罐、湿式报警阀组、输水管道、消火栓箱、喷淋头；烟感温感消防报警控制柜、消防广播、消防送风排烟、灭火器等）；建筑智能系统（包括综合布线、视频监控设备、BA设备、门禁、可视对讲、车辆管理设备、楼宇人员出入管理设备、电梯控制设备、避雷装置等）；电梯扶梯、人防系统、垃圾箱（房）等设施设备。

   附件三：物业服务人员配置

1、综合管理服务人员共 11 人：其中，经理1人、经理助理1人、二级账务 1人、综管

                            兼园区服务 1 人、管理员 5 人、前台 1人、健康师 1 人；

2、工程维护服务人员共 7 人：其中，主管 1人、领班1 人、维护员 5人；

3、秩序维护服务人员共 31人：其中，队长1人、班长3人、监控4 人、车管员 3人、

                            队员 20 人；

4、保洁服务人员共33 人：    其中，主管1人、领班1人、楼栋15人、地库6人、路

                            面 4 人、机动 5人、垃圾清运1 人；

5、绿化维护人员共 5 人：     其中，主管 1 人、维护员 4 人；

   备注：如上述人员配置需作调整，应确保相应岗位保持不变；如交付面积增加，人员配置另行再作调整。