第一章总 则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、《杭州市街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作指导规程》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章业主大会
第四条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：古墩路；
南至：星洲街；
西至：紫荆大厦，紫荆幼儿园及星洲小学；
北至：紫荆欣苑。
（二）业主大会名称为：
杭州市西湖区星洲花园业主大会。
第五条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会，更换或者罢免业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的不当决定；
（十四）为维护物业管理活动中业主共同权益的需要，审议是否授权业委会进行诉讼；
（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意。
其中决定上述第七项至第九项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第六条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果，统计结果需社区居委会或者公证机构的监督下完成，并加盖公章方为有效；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开壹次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30 日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主提供房产证复印件、身份证复印件及联系方式；
（二）发生人力不可抗拒等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主委员会缺少人数超过40%以上的，必须进行增补。
（四）其它涉及全体业主权益的重大事项。
第八条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实，如果业委会不能证明提议业主身份无效的，则视为该业主的身份真实有效。
经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在 7日内书面回复说明事实、理由和依据。
第九条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作由业主成立工作小组实施；
第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业管理区域采用书面征求意见的形式；
第十一条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签置多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准，没有签署时间的以最先提交的《授权委托书》为准。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十二条业主委托行为应明确下列内容：
（一）委托事项
（二）委托期限
（三）委托权限
（四）同一名业主接受的委托人数不受限；同一名非业主代理人的受委托人数不超过3人。
第十三条业主大会采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上签名；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
（四）音像、影像资料可以确认的；
（五）业主在网络上查收确认；
第十四条业主大会会议采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）（五）、（六）种方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等方式确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
第十五条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（二）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，限制其被选举权但不限制其表决权，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积。
（三）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十六条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在壹年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
第十七条业主委员会正式委员9人，候补委员4人，其中主任１名、副主任2名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
如果业主委员会选举无法产生足额的9名正式委员，则减少委员人数，成立不少于5人且为单数的业主委员会。
业主委员会每届任期为伍年。
业主委员会办公地点为星洲花园北区红树林坊3幢2楼。
第十八条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
（十一）拟定业主大会、业主委员会运作经费的年度财务预算报告和决算报告，报业主大会审议决定；
（十二）拟定《星洲花园业主大会议事规则》和《星洲花园业主管理规约》修改方案报业主大会审议决定；
（十三）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定；
（十四）业主委员会可聘请常设工作人员一名。
第十九条业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列条件：
（一）18周岁以上，65周岁以下；
（二）每年在本物业管理区域内居住累计满6月以上；
第二十条明确有下列第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）违反《杭州市物业管理条例》禁止性行为之一的；
（二）不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
（三）经书面催缴，拒付物业服务相关费用超过6月以上的；
（四）不交存物业专项维修资金的；
（五）在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
第二十一条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告，自公告发布之日起即时生效：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）连续3次无故不参加业委会会议者。
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本小区公告不少于7日。
第二十二条业主委员会委员实行差额选举，差额人数少于业主委员会委员总数的50%。
第二十三条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十四条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开四次，在每个季度由业主委员会主任决定时间召开。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；
（二）经1/3以上业主委员会委员提议的；
（三）业主委员会主任认为有必要的；
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十五条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前 3 日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十六条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在3日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十七条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二十八条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第二十九条业委会每年接受审计，由社区组织业主代表进行；离任的业委会由下一届业委会对其进行离任审计，审计结果在小区进行公示。
第三十条对有违规违法行为的业委会相关责任人，业委会有对其进行追责的责任。
第四章换届和改选业主委员会
第三十一条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十二条业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单产生；
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，按得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十三条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作由业主成立工作小组实施。
第五章选聘物业服务企业
第三十四条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
本物业管理区域授权业主委员会拟定物业服务合同的条款。
第三十六条选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法由业主委员会会议确定；
（二）选聘办法应当包括下列内容：
1.采用公开招标方式或业委会会议评选出两家候选物业服务企业：2.提交业主大会会议表决产生物业服务企业；
第六章业主共有资金的使用和管理
第三十七条根据小区实际情况，本着高效、科学、民主的原则，下列费用经业主委员会会议通过，根据《杭州市物业管理条例》第二十六条之规定，可以在业主共有收益的资金中列支：
（一） 业主委员会办公经费，每年总额控制在伍万以内。办公经费主要用于下列开支：
1.业主委员会工作会议召开费用；
2.业主委员会日常办公费用（包括：交通费、网络费、办公室水电费、电话费、办公用品，办公室所需用品）；
3.其他合理费用。
（二） 召开下列涉及全体业主重大利益的业主大会的情形，基于利害相关方回避原则，应聘请具有独立法人资格的第三方服务公司，作为业主大会的会务秘书处，需要支付给第三方公司的服务费用，单次会议费用控制在伍万以内。
1.业主委员会罢免及改选；
2.物业公司的选聘、续聘及解聘；
（三） 聘请业委会常设工作人员的费用，每年控制在伍万以内。
（四） 在遇到人力不可抗拒因素引发的紧急情况，例如地震、风灾，火灾等，或其他涉及业主公共利益的紧急事项，经业主委员会会议通过，并经社区确认，可以从业主共有收益中支出处理，全年费用限额在十万以内。
（五） 小区已建成项目超过合同维保期，需要专业维保的项目，维保费可以从业主共有收益中支出，每年维保费控制在原项目建设费用的10%以内。
特殊情况需要超出额度，及上述第（一），（二），（三），（四）（五）项经费之外的任何公共收益使用，必须经过业主大会表决通过后方可支出。
业主委员会必须每半年在物业管理区域内显著位置公布经费的使用情况明细，接受全体业主的监督和质询，公告时间不少于30天。
第三十八条小区建设工程或者其他涉及全体业主利益的工程项目，预算单价在6万以上的，须实行公开选聘的方式确定实施单位；预算费用在30万以上的，须采用公开招投标的方式招募实施单位。招投标方法须参考相关法律法规进行。工程完成后邀请有资质的第三方和业主共同进行验收。
第七章档案资料的建立与保管
第三十九条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问；业主书面要求书面回复的，业主委员会应当在接受询问之日起7 日内予以书面答复。
第四十一条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当在7日内将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可依法向人民法院提起诉讼。
第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十二条业主大会、主委员会印章管理遵守下列规定：
（一）业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
（二）业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
（三）业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十三条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十四条大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章附 则
第四十五条本议事规则经2021年 月业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十六条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。