通知公告

甲方：杭州市拱墅区阅城公寓·阅城新座第三届业主委员会

地址：杭州市拱墅区祥符街道祥茂路100号阅城公寓12幢物业用房2楼业主委员会办公室

联系人：薛圣武

联系电话：18158141189

乙方：金科智慧服务集团股份有限公司杭州分公司

法定代表人：陈浩

统一社会信用代码：91330104MA28L8776D

住所地：浙江省杭州市拱墅区上尚庭10幢101室

联系电话：400-846-1818

根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对位于拱墅区祥茂路100号的阅城公寓·阅城新座小区提供物业服务事宜，订立本合同。

双方一致同意，为了更好的服务本小区业主实行属地化管理，本合同乙方在杭州成立的杭州分公司在本合同乙方的指导下作为本合同的实际履行主体，在履行合同的情况下有权向小区业主按照本合同约定收取物业服务费，如发生因业主欠交物业费等情形的有权以原告身份通过法定途径主张合同权利。

第一章物业的基本情况、服务内容和服务标准

第一条物业基本情况。

物业名称：阅城公寓·阅城新座

物业类型：高层、小高层、多层住宅、写字楼、商铺

物业管理区域四至：东至：杭行路；南至：星桥村、杭州市公安局特警支队；西至：祥茂路；北至：星桥街。

占地面积：54198‬平方米；建筑面积180421.41‬平方米；

本合同物业管理区域基本数据：

物业管理用房建筑面积891.39平方米，其中：物业办公用房建筑面积为376.12平方米，坐落：阅城新座1幢杭行路523号、阅城公寓12幢星桥街219号、阅城公寓12幢星桥街223号；物业经营性用房建筑面积为515.27平方米，坐落：阅城公寓12幢星桥街221号、阅城公寓12幢星桥街229号、祥茂路118号、祥茂路122号。

第二条在本物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、 物业共用部位的维修、养护和管理；

2、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，建筑和生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；化粪池清理。

4、 公共绿化的养护和管理；

5、 “专有或共有车位”物业服务；

6、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、 物业档案资料管理；

8、 本合同约定的特约服务。

第三条双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。其中任何业主或物业使用人的联系方式为：已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准。

第四条乙方提供的物业服务应达到杭州市甲级物业服务的质量标准（乙方额外承诺的物业服务内容和质量标准见附件一）。

第五条乙方服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务及车辆停放服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。

第六条乙方在本项目内服务人员配置应符合下列各项要求，不得以任何理由减员，否则甲方有权解除协议，由此造成甲方经济损失的由乙方负责：

第二章合同的时效

第七条本物业服务合同的服务期限自2025年1月1日起，至2026年12月31日止，共2年。

第八条本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。

第九条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，由业主或业主重新选聘的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。

第三章双方权利与义务

第十条甲方的权利和义务

1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。

2、业主和物业使用人遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务。

3、业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业服务费用；不按时交纳的业主委员会应当督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷。

4、业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。

5、业主委员会应当监督管理规约的实施，并对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止。

6、业主、物业使用人应对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。

7、业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，应依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

8、不干涉乙方依法及依本合同约定所进行的物业服务和经营活动。

9、业主需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

10、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。

11、在本合同生效之日起30日内，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应作好书面记录。

12、本合同因故解除或到期不续的，甲方对乙方待移交的共用设施设备进行查验，通过查验且在甲、乙双方完成相关移交并签署书面移交确认后15个工作日内，由甲方向乙方指定账户无息退还履约保证金。

13、甲方对乙方的服务行使监督权，当发生下列情况的，甲方有权对乙方进行每次人民币300元及以下的扣罚（甲方可选择扣罚履约保证金或从分配给乙方的经营性收益分成中直接扣罚）：

①乙方未做到合同附件的承诺；

②在甲方检查过程中，发现乙方人员缺岗（按缺岗人数处罚）；

③园区内地面、阅城新座公共区域中，生活垃圾留存暴露不超过3小时（上午8:00至下午16:00点）；

④门岗有玩忽职守、脱岗、打瞌睡、玩手机等行为的。

14、其他权利义务：/。

第十一条乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费，并为业主提供对账服务。

2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。

3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。

4、因维修物业或者因公共利益需要，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方同意，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。

5、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定。

6、建立完善的物业管理档案资料并妥善保管和使用。

7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

8、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

9、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

10、乙方在合同生效后三个工作日内向甲方指定账户汇入履约保证金贰拾万元整，履约保证金因故被扣减相关金额后，乙方应该在履约保证金扣除的30个工作日内将履约保证金的缺额补足否则甲方有权解除协议，由此产生的一切损失均由乙方承担。

11、其他权利义务：乙方对小区内非机动车库（位于6幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢及阅城新座2幢等负1楼）停放的非机动车、电瓶车应尽到保管义务，如发生失窃情况（以业主向公安机关报案为准），乙方不能证明自己无责的，应折价补偿给受损业主。但是，该业主不能证明自己已经正常停入上述区域的，或该业主未按约定按时交纳物业管理费的，乙方不承担责任。

第四章物业服务用房

第十二条甲方向乙方提供项目总建筑面积376.12平方米的管理用房。物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。

第十三条乙方应对物业管理用房（含服务中心客服前台）进行装修并符合本物业档次；生活用房要求水电到位，地面铺设瓷砖，天花墙面四白落地；卫生间装修到位，能满足基本生活需求。

第十四条受本项目物业服务收费标准所限，除甲方按规定无偿提供的物业服务用房外，全体业主同意无偿提供/平方米的共有部分供乙方用作员工宿舍、员工培训室、食堂\仓库等，作为本项目物业服务的后勤保障。

第十五条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交。

第五章物业服务费用

第十六条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按双方另行约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：

说明：根据增值税价税分离的政策，上述标准的物业服务费为含税价，业主应交纳含税价的物业服务费。依法将住宅变更为其他用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。

物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。

物业服务成本主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、购买“电梯综合养老保险”的费用（每年乙方承担其中￥169256元投保费用，剩余保费由甲方支付）

7、办公费用；

8、固定资产折旧；

9、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；

10、各种管理费；

11、消防设施设备的维保费用；

12、社区文化活动费用；

13、法定税费；

14、其它费用：物业管理区域内的公共部位设施设备损坏需要维修或更换时，单处维修材料费小于或等于人民币3000元的，由乙方全额承担并及时维修更换，包括由此投入的人力和其它成本（双方另有书面约定的项目除外）。单处维修材料费超过人民币3000元的，由乙方承担3000元（但乙方能证明自己已尽到保管保养职责的除外），剩余由甲方动用归属业主所有的经营收益或物业维修基金支付。

乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同及其附件约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

乙方收到业主交纳的物业费（含按季、半年、年度预收物业费）应开具全额收据，并按业主当月应交纳的物业费金额向其开具增值税发票。

第十七条当物价上涨、服务成本上升等情况发生较大变化（包括但不限于当地最低工资标准、社保基数等任一项成本比合同签订日累计增幅达到20%及以上），乙方有权要求甲方召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。但如业主大会未通过该项提议，则乙方应继续履行合同。

第十八条物业服务费和公共能耗费应当从合同起始之日起计收，业主或非业主使用人物业服务费用按半年或一年交纳，按半年缴纳一次的应在每半年的首季缴清半年的费用；按每年一次缴纳的，应于每年前半年前缴清全年的费用。物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。业主如逾期交纳物业服务费及公共能耗费的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。

对逾期交费的业主，乙方每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催缴）的交费时间缴纳物业费。物业费催费通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由开发商交纳。

因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起交纳。

物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。

业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方可接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收费用事宜，但不得向业主收取手续费等额外费用，法律法规另有规定的情况除外。

第六章物业的经营与管理

第十九条本物业管理区域内产权属于业主共有的【车位】、【共用部位】、【共用设施设备】及其他共有物业由甲方委托乙方管理，未经甲方允许，乙方不得利用共有部位进行广告、房屋租赁、商业促销等经营活动（包括但不限于）。

第二十条各类车位物业服务按以下约定收费，具体收费标准如下：

1、专有车位，按月收取，使用权人应按每车位60元/月的标准交纳专有车位物业服务费。

2、临时车位，按小时收费，1小时内免费，超出1小时的每小时5元（含第1小时），每24小时20元封顶。

第二十一条专有车位所有权或使用权人应当向乙方出示车位购买或租赁协议，乙方保留复印件作为依据，由乙方及时将车牌等信息录入停车管理系统。乙方应及时向全体业主公示车辆管理具体办法，业主使用停车管理系统进出停车场，应服从乙方管理。

第二十二条乙方可接受业主委托为业主或业主专有部分提供下列特约服务：

□【家政清洁】、□【户内维修】、□【临时周转仓储】、□【临时配送】

特约收费标准由乙方依据实际发生的情况和市场行情价确定并向全体业主公示。

第二十三条物业服务中的大件垃圾、装修垃圾清运费按政府部门规定执行。因业主装修、搬运材料等造成电梯、地面地砖、绿化等公共部位损坏的，乙方应先及时进行修补，并由乙方自行向装修单位（装修人、当事业主）进行索赔。

第二十四条本物业管理范围内所有属于全体业主的经营性用房、公共停车位、及其他共有部位均由甲方自主经营，乙方配合甲方进行管理，所得收益归甲方所有，由此产生的成本也由甲方承担（包括但不限于税费等）。甲方按照电梯广告收入的15%、临时停车费收入的30%、临时摊位费收入的50%给乙方进行分成，每年结算一次。

第七章奖惩条款和违约责任

第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济赔偿。

第二十六条乙方违反本合同约定，未达到本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可按本合同相关条款约定对履约保证金进行扣罚。如同一问题发生多次，或多次提醒乙方拒不整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，由此造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。但业主或物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。

第二十七条乙方未经业主大会依法表决通过擅自提高物业服务费用收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳擅自提高部分；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方清退。

第二十八条业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第二十九条甲乙双方每年共同组织一次物业服务满意度综合考评，方案如下：

1、满意度抽样率不低于600户；

2、满意度问卷调查可细分为客服，保安，保洁，绿化及工程维护进行评定；也可分为满意（含基本满意）和不满意，多数满意（含基本满意）的判定为满意；

3、满意度问卷可采用上门发放的形式，也可以采用电话录音的形式。满意度问卷发放需遵循小区各栋的均衡性进行调查；每年第一个季度首日起，对上一年度的物业服务进行满意度调查。甲乙双方可成立物业监督小组负责组织考核，或委托独立第三方服务机构进行；

4、业主满意度调查结果与正负激励挂钩：

①业主满意度总分为100%。得分为85%至89%的，每比85%（含本数）高出一个百分点，由甲方奖励乙方5000元；得分为90%至100%的，每比90%（含本数）高出一个百分点，由甲方奖励乙方10000元。得分有小数点的不计算。

②业主满意度在80%~65%（含）之间的，每比80%少一个百分点，由甲方在乙方所提交的履约保证金中扣减5000元；

③业主满意度低于65%（不含），继续按以上标准在乙方所提交的履约保证金中扣减，且甲方有权解除合同。

第三十条双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，双方均不承担违约责任：

1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方存在管理不善等过错而导致的情况不在此限。

3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。

4、因甲方、业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。

5、乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

6、自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间产生之任何损害。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。但乙方未尽告知义务的情况除外。

8、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。

第三十一条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决。双方协商不成的，应向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第八章其他事项

第三十二条业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十三条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十四条本合同中“平方米”、“㎡”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：

1、测绘机构的实测面积

2、房屋买卖合同

3、法院判决等法律文书

第九章个人信息保护声明条款

第三十五条乙方承接本合同约定物业管理区域后，为了方便乙方向业主提供入住等服务，甲方应向乙方提供本物业管理区域内所有业主的个人信息，包括但不限于门牌号、姓名、身份证号码、联系电话、家属成员、工作单位等信息。

第三十六条未经业主的同意，乙方不会向乙方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第三十七条乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：

（1）事先获得业主的授权；

（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；

（3）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；

（4）符合相关服务条款或使用协议的规定；

（5）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

第十章附则

第三十八条本合同的附件（包括乙方最初时的投标文件正本内容、乙方单独出具的承诺函等）为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，双方应共同遵守。除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。

第三十九条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第四十条本合同条款与法律法规存在冲突的，该条款以《中华人民共和国民法典》相关规定为准，不影响其它条款效力。

第四十一条本合同的条款与我国任何法律法规相抵触的，则该条款无效，但不影响其它条款的约定效力。

第四十二条本合同壹式伍份，主管部门备案一份，双方各执贰份为凭。本合同自双方签字盖章之日起生效。

附件：

一、物业服务质量标准

1、综合管理服务标准

2、公共区域清洁卫生服务标准

3、公共区域秩序维护服务标准

4、公共区域绿化日常养护服务标准

5、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准