擎天半岛物业服务合同
甲 方（业主委员会）组织名称：擎天半岛业主委员会（需与公章名称相符）
业主委员会代表人： 杨静山
地 址： 藕花洲大街179号二楼
联系电话： 13605717201
乙 方：南都物业服务股份有限公司
法定代表人：韩芳
注所地：杭州市紫荆花路2号联合大厦A座1单元10楼
联系电话：0571--88255580
甲方根据业主大会决议将 擎天半岛 委托乙方提供物业服务。就服务过程中各自的权利义务，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一章 总 则
第一条 物业基本情况
物业项目名称： 擎天半岛 ；
物业类型：住宅；
座落位置： 杭州市余杭区 星桥 街道藕花洲大街179号 。
物业管理区域四至范围：
东至 望梅路 ；
南至 临丁路 ；
西至 沙桥路 ；
北至藕花洲大街；
占地面积： 123095 平方米；
总建筑面积约： 361132 平方米，，地下总建筑面积 35500 平方米；
其中：高层公寓 225085.48 平方米、排屋 32247.21 平方米、商铺墅7935.62平方米等，办公用房 1083.39 平方米，经营性用房 1202.01 平方米，地下车库 35500 平方米，地下车位 1477 个，。
第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。
第二章 委托服务期限
第三条 委托服务期限为2 年。
自 2018年 2 月 1 日至 2020 年 1月 31日止。若合同到期，甲方尚未经选定新的物业公司，或三方未经合法程序移交的，合同延续至甲方、乙方与新的物业公司移交之日止，费用据实结算。
第三章 委托服务事项
第四条 房屋建筑共用部位的日常养护，包括：楼盖、屋盖、外墙面、承重墙体、单元门、楼梯间、走廊通道、门厅等。需从业主室内进入的，或无法进行日常维护的房屋建筑共用部位除外。
全体业主作为房屋使用安全责任人，应当加强对建筑外立面（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全检查和维修、养护，按照法规、行业标准的要求，定期对外立面进行安全性检测。若要委托乙方承担检查、检测、维修和养护责任的，甲方应另行委托乙方，经协商一致后签订协议并支付费用。
第五条 共用设施、设备的日常养护、运行管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、高压泵房、共用照明、电梯（数量、运行楼层）、监控设备、楼内消防设施设备、变频水泵、烟道、天线、建筑物防雷设施等。安装在业主室内的，或无法进行日常维护的共用设施设备除外。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、物业标识系统等。
第七条 为进一步提升园区的服务品质和提高服务效率，若乙方为园区提供移动端（悦嘉家／悦园区／悦服务App等）在线服务平台的，甲方可酌情配合乙方在园区内进行推广或使用。
第八条 公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理。公共环境日常保洁，包括公共场所、房屋共用部位的日常保洁，生活垃圾日常清运，观赏水景的日常清理。
第九条 协助公安机关维护园区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、秩序监控、交通与车辆停放秩序管理。
第十条 物业装饰、装修的业务管理（参照第七章物业服务标准第二大项服务管理第4、5条）。
第十一条物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，以及业主/物业使用人档案资料的管理。
第十二条 业主和物业使用人房屋自有部位、自用设备及设施的维修、养护及特约服务，在当事人提出委托时，乙方在能力范围内接受委托，但由当事双方协商后另行收费。
第十三条 协助组织开展社区合法的文化娱乐活动。
第四章 物业服务费用及相关费用
第十四条 本物业采取包干制方式收取下列费用。
1、物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：
高层公寓 ：1.5元/平方米·月（不含公共能耗费）；
高层公寓（公共能耗） ：0.4元/平方米·月（预缴，多余结转下年抵扣能耗）；
排 屋 ： 2.90 元/平方米·月（包含公共能耗费）；
商 铺 ： 2.00 元/平方米·月（不含门前三包费）。
2、地下车位服务费 50.00元/个·月。
机械式车位服务费83.00 元/个·月，费用用于机械车位维护、年检、地下公共设施
维护（包含公共能耗费）。
3、临时泊车费：露天公共车位及临时停车收费标准，按物业所在地政府有关规定执行。
上述收费不含建筑垃圾清运费用、地面泊车位管理费用以及游泳池、网球场等文体场所的设施设备管理、维护费用；不含物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等。
第十五条物业服务费用主要用于以下开支：
① 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
② 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③ 物业服务区域日常清洁卫生费用；
④ 物业服务区域日常绿化养护费用；
⑤ 物业服务区域日常秩序维护费用；
⑥ 办公费用；
⑦ 物业服务企业固定资产折旧；
⑧公众责任保险费用；
⑨ 法定税费；
⑩ 物业服务企业的利润。
第十六条 付款方式与时间：物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每年第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交清全部费用。
第十七条 业主出租其拥有的物业，业主应当负责交纳物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。
第十八条 业主/物业使用人转让物业时，须交清房屋产权登记变更（转让人尚未办出所有权证的，以转让合同生效之日为准）之前的物业服务费及其它相关费用，未将房屋产权登记变更或转让合同报物业服务企业，对受让人应交的物业服务费用承担连带交纳责任。
第十九条 业主/物业使用人交纳费用可到物业服务中心交纳或通过银行汇款至乙方帐户。
第二十条 根据国家物业管理条例规定，物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。
第二十一条 如本物业区域实行二次供水或供电，不具备业主/物业使用人直接向供水或供电单位缴纳费用条件的，业主/物业使用人应承担本户计量表显示的使用费用,乙方仅在业主/物业使用人交纳的水委托代付费范围内承担代付义务。待交纳水委托代付费代付完毕后，业主/物业使用人用水不履行及时承担代付费义务，乙方有权暂时中止供应业主/物业使用人用水，由此造成的损失和责任均由业主/物业使用人自行承担。
第二十二条 物业内车位权属确定依照法定或业主与甲方签订的合同约定。乙方根据约定对物业内车位的公共部位以及公共设施设备提供日常维保服务，业主如有车辆保管、保险及车内物品保管需求的，由业主与乙方另行签订协议。
第二十三条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用参照《住宅专项维修资金管理办法》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》施行，或在小区经营性收益以及增值部分中列支。
第五章 物业的经营与管理
第二十四条 属于业主共有的物业管理商业用房除外，物业共用部位、共用设施设备、地面泊位费、电梯投放商业广告等业主共有的场地，由甲方负责洽谈合作乙方代管收入，上述各项物业的经营管理税后收入的 30 %作为乙方的经营管理费用和报酬，每六个月向全体业主和物业使用人公布并和业委会结算一次，其余收益归全体业主共有，专项用于配套设施经营亏损的弥补以及共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
第二十五条 乙方根据物业管理的需要，经业主委员会同意委托专业公司或其他公司对本合同述及的物业共用部位、共用设施设备进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方委托上述公司对各项物业进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。
第二十六条 高层能耗费每6个月后在3个月内向全体业主公示一次并将公示内容抄送业委会留存，根据本年度能耗费金额调整次年能耗费标准。
第六章 物业维修经费
第二十七条 本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。
第七章 双方权利义务
第二十八条 甲方权利义务
1、代表和维护业主/物业使用人的合法权益。
2、签订《管理规约》，监督业主和物业使用人遵守规约。
3、检查监督乙方服务情况。
4、审议公共收益使用预、决算报告。
5、监督物业专项维修资金的使用。
6、向乙方能够直接投入使用的物业管理用房；管理用房由乙方无偿使用。
7、当业主和物业使用人无故不交纳物业服务费时，协助乙方催收。
8、本合同生效前发生的管理遗留问题物业公司负责，业主委员会提供必要的协助。
9、当乙方违约或者不履行本合同时，有权根据合同处理。
10、乙方侵害甲方以及全体业主权利时，有权通过诉讼维护全体业主的权利，并有权要求其承担甲方或业主实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用。
11、乙方应按约定真实公示公共能耗费。
第二十九条 乙方权利义务
1、受甲方委托根据有关法律、法规及本合同的约定，对小区物业进行日常管理。
2、按本合同约定，对业主和物业使用人违反《管理规约》及相关物业管理服务规定的行为进行处理。如造成损失的，乙方可要求责任人进行赔偿。
3、可选聘专业公司承担本物业的特殊专项服务（不得将基本物业服务全部委托管理）。
4、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化年度维修养护计划，根据相关规定经双方议定后或经业主大会表决同意后由乙方组织实施。
5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，并负责监督。
6、对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的收支情况，每六个月向全体业主和物业使用人公布并和业委会结算一次。
7、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
8、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
9、接受业主、物业使用人和物业主管部门的监督，不断完善管理服务。
10、业主拒不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向乙方所在地人民法院提起诉讼，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用，同时可申请禁止该业主转让、出租或抵押该物业。
11、对业主和物业使用人违反《浙江 省物业管理条例》《 杭州 市物业管理条例》、《管理规约》和《业主服务手册》的行为，针对具体行为并根据情节轻重进行规劝、制止；规劝、制止未果的，可向有关行政主管部门报告。
12、根据合同约定履行责任和义务，但不承担对业主、物业使用人及访客等的人身、财产的保管保险义务。
13、业主大会决定不续聘乙方的，本合同终止时，本合同期满之日起30日内乙方必须向业主委员会移交全部管理用房及乙方管理的本项目全部档案资料。物业服务费结算至移交手续办理完毕之日止。
第七章 物业服务标准
第三十条 乙方须按下列约定，实现管理目标。（结合园区实际情况仔细调整、拟定质量标准）(下述标准参照杭州市住宅甲级标准制定，供项目参考)
项目服务内容与服务标准
(一)基本要求
1、有专门的物业服务办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内到达现场，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录工程有24小时值班制度并安排值班人员。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显著位置公示服务项目与收费标准。
8、按有关规定使用专项维修资金。
9、按有关规定和合同约定公布物业公共经营性收支情况。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
(二) 服务管理
1、对房屋共用部位进行日常养护、管理，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的（金额在8000元以内，包括8000元）及时组织修复；属于中、大修范围或者需要更新、改造的，及时编制维修计划和住房专项维修资金或经营性收益使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会或业委会的决定，组织维修。
3、每日巡查一次小区房屋单元门以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（物业使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每两天不少于一次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻实施强制停工并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，劝阻无效实施强制停工并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地有明显标志。
(三)共用设施设备日常养护维修
1、对共用设施设备进行日常管理和维护保养。（依法应由专业单位负责的除外）
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的（金额在8000元以内，包括8000元）及时组织修复；属于中、大范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金或经营性收益使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会或业委会的决定，组织维修或者更新改造。
5、约定由乙方日常维护的载人电梯，按计划维保和年检。
6、对本物业管理区域内的消防设施设备进行巡检、维护，如发现消防设施设备故障需要中、大修的，及时报告业委会、开发商处理，并抄送政府相关部门。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时门岗值勤。
2、公共部位配有监控设施的，实施24小时秩序监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出园区的装修人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每天清运不少于一次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫不少于一次；电梯厅、楼道每天清扫一次，每周拖洗一次；一层共用大厅每天拖洗一次；楼梯扶手每天擦洗一次；楼道内玻璃内侧每月清洁一次；路灯、楼道灯每月掸尘一次。及时清除道路积水、积雪。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施日常绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪，无明显杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，灌木每年修剪不少于4次，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，绿地施肥每年不少于2次。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
第八章 违约责任
第三十一条甲方违反本合同的相关约定，使乙方未完成约定服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。
第三十二条 乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的可要求乙方更换相关项目人员并承担相应的法律责任。
第三十三条 业主违反本合同的约定，未能按时足额支付约定费用的，自逾期之日起按逾期费用每日千分之二的标准向乙方支付违约金。
第三十四条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第三十五条 甲、乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。
第三十六条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能造成重大事故的，由建设单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。
第三十七条 双方在此特别明确，因为下列事由所导致的损害，乙方不承担赔偿责任：
1、因不可抗力和天灾如台风、雷击、暴雨或政府行为等非乙方能够控制的事由乙方必须做到预警与措施到位的前提下，导致物业设备损坏、物业服务中断或造成人身、财产的损失。
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成的损失。
3、因甲方、业主或第三者故意或过失所致，或业主/物业使用人违反本合同、《临时管理规约》和其它物业管理规定造成的损失。
4、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主/物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失。
5、非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。
6、非乙方原因发生的火灾、盗窃等治安、刑事案件所造成的损失。
8、业主/物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所造成的损失（如代为泊车等）。
9、自业主/物业使用人或甲方迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）造成的损失。
10、因乙方建议甲方或业主/物业使用人改善专有部位、自用设施设备、共用部位、共用设施设备，或配合改进管理措施，而甲方或业主/物业使用人未采纳而造成的损失。
11、因建筑外立面材料如干挂石材、幕墙玻璃、瓷砖等掉落造成的损失。
12、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由造成的损失。
第九章 附 则
第三十八条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十条 物业服务合同期满终止，业主大会决议或乙方决定不再续约的，本合同当事人一方应当在合同期限届满30日前，向对方书面提出不再续约的意见，否则有责方应向对方支付违约金人民币 10000 元。
第四十一条业主大会决定不续聘乙方的，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、公共经营性收入余额、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物、房屋、资料等及时移交给业主委员会。
第四十二条 未尽事宜，双方另行协商。
第四十三条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第四十四条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满 30天前向对方提出书面意见。
第四十五条 本合同正本连同附件共 11页，一式陆份，甲、乙双方及市、区房地产管理部门（备案）各执壹份，附件内容与本合同具有同等法律效力。
第四十六条 本项目如有项目人员违反业主利益经业委会讨论,经业委会人员半数以上同意可要求乙方更换项目人员乙方必须配合.
第四十七条 本合同自签订之日起生效。但本协议的签订时间不影响业主支付物业服务费的责任。
甲方签章： 乙方签章：
代表： 代表：
年 月 日 年 月
合同附加条款
1.房屋质量保证金一年内落实到位,由业主委员会与南都物业公司做好质量保证金上报推进工作。如涉及到质保金鉴定费，费用在南都物业公司合同履保证金内先支付，待保证金落实到位后返还。
2.小区路面停车分成问题，擎天半岛第一届业主委员会七成，南都物业服务股份有限公司三成用于日常管理费用，分成基础是以275个地面临时停车位每天计算（275只车位*每辆24小时封顶5元=每天总收费1375元）。
3.保安人不少于25人，要求在现有人员配置保安身高要求在1.70米以上，年龄在45岁以下。服务工作按合同要求标准执行，新进保安须通过现场物业项目经理审核，同时需要增加巡更系统，必须每二时巡查一次，如有巡更不到位，南都物业公司必须无条件增加人员。
4.保洁人员目前28人，年龄在55岁以下，上岗人员必须上墙张贴。
5工程人员6名。
6绿化人员6名。
7.在合同签订后后 ：由业主委员会与南都物业公司做好质量保证金上报推进工作，六个月内完成一期二期监控更换数字高清，一期负一楼增加监控，地面监控密度增加，确保无死角；六个月内完善一期二期门禁与监控室互通。
8.绿化按照季节进行补种和养护。
9合同履保证金20万每年12月31号前补足前年罚款空缺。（相关详细罚款楼道长开会讨论后决定）
甲方签章： 乙方签章：
代表： 代表：
年 月 日 年 月 日
讨论稿，建议有加减分项：
杭州市余杭区普通住宅小区物业服务收费等级评分标准
(甲级)
项目服务内容与服务标准分值得分
(一)基本要求（22分）
注：1、业主委员会在对日常工作检查过程中发现问题以书面形式反馈物业服务中心，物业服务中心没有正当理由拒绝整改的按照物业服务收费等级评分标准相应条款给予扣分。
2、按照物业企业具有二级（含）以上资质，评分分值达到80分（含）以上的，符合本服务收费等级要求。
3、年度以80分（含）以上为基数，具体考核由业主委员会考核小组结合本项目实际情况，评分直接与服务标准挂钩，每扣1分为50元。