第一章 总 则
第一条 （制定依据）
根据国务院《物业管理条例》、《海南省经济特区物业管理条例》和相关法规、政策，就业主大会和业主代表大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期做出约定。
第二条 （业主大会和业主代表大会的组成）
本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成和业主代表大会由一区、二区和别墅区各区业主自荐推荐民主推选的业主代表组成，各区业主代表由各区。本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
本业主大会于 2018年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。
第三条 （业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
千舟湾属于超大型度假社区，为发挥调动各区业主自我管理、自我约束、相互学习、共建美好家园的主动些、积极性，业主大会支持鼓励各区业主根据其区的不同特点和要求，开展形式多样的社团活动。各区之间相互学习，相互借鉴，相互促进，各具特色，共同努力建设美好家园。
第四条 本规则所称的业主是指物业所有权人，即房产权利证书记载的权利人或房屋购买合同人。
第五条 （物业管理区域基本情况）
（一）大会名称：千舟湾小区业委会；
业主委员会办公地址： 千舟湾B3栋一层 ；
（二）物业管理类型：公寓、别墅、商铺；
（三）物业管理区域概况：
占地面积： 430000 平方米；
房屋总建筑面积 280000 平方米，其中：住宅 278285 平方米， 3787 套；非住宅 1715 平方米。
第二章 业主大会
第六条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
（一）遵守相关法律、法规、政策和有关物业管理规定。
（二）坚持权利与义务一致；坚持公开、公正、公平。
（三）接受房产行政主管部门及社区居委会的指导监督。
（四）业主大会是千舟湾业主的最高权力机构，业委会在业主大会领导下，负责物业管理的日常工作。凡涉及到千舟湾全体业主整体利益的重大事项和决策必须召开业主代表大会审议通过；凡涉及到各小区全体业主局部利益的重大事项和决策必须召开其小区业主大会审议通过。
（五）千舟湾业委会成员由千舟湾小区2/3以上业主代表选举产生，代表其所在小区全体业主行使权利，履行职责，并接受其所在小区业主代表监督。经业主委员会三分之一以上委员提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务。
第七条 市房产行政主管部门依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。依法对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
街道办事处或社区居委会应当依法组织本辖区的业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
第八条 业主委员会筹备组应当依法确认业主身份，掌握业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
第九条 （业主大会议事内容）
（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（四）决定本小区物业管理形式，制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业（资质等级、服务标准、物业费、合同期限等）；
（六）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（七）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度或授权业主委员会制定；
（八）决定物业专项维修资金使用方案和筹集方案；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）利用物业经营性用房、公共设施进行经营；
（十一）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十二）制定小区《经营收性收益使用管理办法》，经营性所得收益的管理、分配、使用、监督；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；审议决定业主委员会所拟订的，与物业服务企业关于小区路面停车管理（分成）协议；
（十四）提出质询、改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十五）为维护物业管理活动中业主共同权益的要求，审议是否授权业主委员会代表进行诉讼；
（十六）制定物业服务合同无法履行等情形的应急预案；
（十七）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（八）项和第（九）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第十条 （业主大会会议形式）
业主大会会议形式以书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第十一条 采用集体讨论形式议事的，业主大会决议经物业管理区域内专有部分面积占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效；用书面征求意见方式，业主大会决议经物业管理区域内专有部分面积占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效。
业主推选业主代表参加业主代表会议的们业主代表产生方式由自荐、推荐、推选等民主方式产生 。
第十二条 涉及支取专项维修资金、解聘物业公司等重大事项，在业主大会召开之前，应当事先告知辖区房产行政主管部门和街道办事处、居委会，并在其监督和指导下，严格按程序召开业主大会。
以下事项（第四项）和（第五项）须经物业管理区域内专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意方为有效，其他事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效：
（一）制定和修改《管理规约》、《业主议事规则》；
（二）选举业主委员或者更换业主委员会成员；
（三）选聘和解聘物业服务企业；
（四）专项维修资金使用、续筹方案；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）有关具有和共同管理权利的其他重大事项。
第十三条 （业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并向业主大会会议如实反映。
第十四条 （业主大会表决）
一、业主大会采用以下方式通知业主，将视为确认参会的业主：
1、业主到会并在会议签到表上签名；
2、业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3、业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4、音像、影像资料可以确认的；
5、业主在网络上查收确认；
6、业主接到会议组电话通知，知晓本次会议议题的。
二、业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
1、设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
2、专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
3、网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
4、邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
5、音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
6、电话委托投票（电话委托必须有录音导出取证）。
第十五条 （召开业主大会会议的条件）
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年召开一次定期会议，时间在每年的第四季度。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主委员会无力履行职责时，由辖区房产行政主管部门和街道办事处组织业主召开：
（一）20%以上业主或2/3以上业主代表共同提议；
（二）发生 消防 、 电梯、 供电、供水、供气设施设备等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三） 涉及业主重大利益的事项；
业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第十六条 （召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见
采用书面征求意见形式的，业主委员会（业主大会筹备组）就发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
（四）回收统计意见
业主委员会（业主大会筹备组）回收业主意见，进行意见汇总或者票数的统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（业主大会筹备组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（业主大会筹备组）根据征询意见或投票结果形成业主大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十七条 （业主投票权的确定）
决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;
(三)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
3、已确认参会，在规定时间内未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票统计；
4、不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同足额交纳物业服务费用、不履行小区管理规约经催告后仍拒不改正者以及其他损害公共利益行为的业主，限制其被选举权,暂停其参与业主大会或业主委员会的各项权利，不限制其投票权。待业主排除损害、补交相关全部费用，经业主委员会或筹备组同意后，恢复其业主共同管理权利；
5、投票人姓名、专有部分坐落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票；
6、单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条 （业主投票权代理）
业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的法定监护人代表业主投票，可视为业主授权，不再办理书面委托手续。
第三章 业主委员会
第十九条 （业主委员会职责）
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟定选聘和续聘物业管理企业的方案，并报业主大会
批准。
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，和业主大会决定；
（四）拟订选聘物业管理企业的方案及物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）对违反《管理规约》的行为进行处理；
（八）协助物业管理企业催缴业主的无故欠费。
第二十条（成为业主委员会委员的条件）
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务、按时交纳物业服务费用；
（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）必须是房产权利证书记载的权利人或房屋购买合同人，也就是房产证或购房合同上记载的真实姓名的业主。或通过继承，判决等方式，依法取得房屋所有权的房屋所有人。
（八）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修资金及各项合法费用等。
第二十一条 （业主委员会组成和任期）
业主委员会设委员17名，其中主任1名、副主任2名。主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。
业主委员每届任期三至五年，本届任期四年，委员可以连选连任。
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，减少委员人数，以达到上述标准票数的实际单数人选成立新一届业主委员会（如有双数人数票数达标的，末位淘汰成立新一届业主委员会）。
第二十二条 （业主委员会会议）
业主委员会会议应当按下列规则召开：业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开，但每年至少召开1次。会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过，并以书面的形式由业主委员会委员签字认可，存档备查
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代 理人参加会议；
（三）会议议题的提出人，应记录在案。
（四）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；
网络会议的内容和各位业委的发言应该记录在案，并向业主公示。
（五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签名，涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；
（六）对任何小区相关的议题，应集体实名表决决定，三分之二以上业委会委员同意方可通过，议题和会议表决情况，应向业主公布，并备案可供业主查询。
（七）未经业委会委员集体表决的决议无效，依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。
业主委员会作出的决定应当在决议通过七日内以书面形式向全体业主公告，并留有记录供业主查询。
第二十三条 （业主委员会委员的缺额补选）
业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的，应当在月内召开业主大会，及时完成业主委员的补选工作。
第二十四条 （业主委员会委员的资格终止和行为规范）
一、业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；
（二）未居住在本小区内（不再是本物业区域业主的）；
（三）不热心公益事业，严重失职的；
（四）无故拖欠物业管理费及有不良行为记录；
（五）有越权、不积极履行职责、违反法律法规等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（六）业主委员的行为严重影响社区安定和社会稳定的；
（七）拒不履行业主义务的；
（八）联系三次物管缺席业主委员会会议的；
（九）因违法犯罪等原因不能联系委员义务的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其它属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
二、业主委员会委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；
（四）违反本小区《管理规约》第二十四条所规定的情形。
第二十五条 （印章的使用管理）
业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主委员会印章由专人负责保管，并按印章管理制度使用。
第二十六条 （业主大会档案资料管理）
业主委员会应当建立档案资料管理制度，业主大会档案资料，由业主委员会制定专人保管。业主有权查阅 。
第二十七条 （业主委员会活动经费和物业管理费收支公开）
业主委员会定期公布业主委员会经费收支和物业管理费收支情况；业主有疑问事项时，有权查询。业委会应当公布相关收支明细。业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支；
（二）必要的日常办公等费用；
（三）有关人员津贴。
业主委员会开展工作的经费来源采用下列筹集方式：
（一）共用部位、共用设施设备的经营权益（具体标准另行制定）；
（二）按物业管理费收入的1%比例提取。
经费收支账目由业委会管理，经费收支账目每三个月或半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。业主委员会活动经费和物业管理费收支公开，业主委员会每月10日公布上一个月的业主委员会经费收支和物业管理费收支情况；业主有疑问事项时，业委会应当公布相关收支明细。每年年初，由业主大会指定第三方审计事务所对上一年度业委会的活动经费、物业服务费及采购的合规性进行账目审计，审计结果应在物业管理区域和业主群内进行公示。
第二十八条 物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。
第二十九条 物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：
(一)移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物;
(二)移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产;
(三)移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用;
(四)移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。
前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交;没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。
第四章 附 则
第三十条 （业主大会议事规则的生效）
本议事规则2018年 月 日经物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后生效，修改及解释权归业主大会。本规与现行法律法规有冲突的，该条无效以现行法律法规的相关条款规定为准。
千舟湾小区业主大会筹备组
二〇一八年四月二十一日