各位业主：
根据2024年12月24日金草公寓业主大会临时会议审议通过的《授权杭州市上城区金草公寓物业管理委员会作为法律主体聘请律师就金草公寓小区与杭州东尚置业有限公司（开发商）关于小区公共部位维修等（与房屋质量保证金事宜）问题提起诉讼》和《授权杭州市上城区金草公寓物业管理委员会作为法律主体聘请律师就金草公寓小区与杭州东尚置业有限公司（开发商）将71个公共停车位违规出售事宜提起诉讼》的决议，杭州市上城区金草公寓物业管理委员会聘请浙江智仁律师事务所（经由其指派黄新发和贺宁律师作为代理人）对杭州东尚置业有限公司分别提出维修、重作、更换纠纷之诉（案号为（2025）浙0102民初14039号）和车位纠纷之诉（案号为（2025）浙0102民初24923号）。诉讼请求分别是：
（2025）浙0102民初14039号维修、重作、更换纠纷之诉：
1. 判决被告对小区公共部位进行维修，承担维修费用；
2. 诉讼费用由被告承担。
（2025）浙0102民初24923号车位纠纷之诉：
1.判决被告移交属于全体业主所有的公共车位71个；
2.判决被告承担公共停车位租金损失4280524元及利息损失605308.3元（暂计自小区交付之日至2025年3月31日，实际计算至全部履行完毕之日止）；
3.诉讼费用由被告承担。
现两案均已经明确开庭时间，且案件在法院的主持下均已经有了调解方案。
根据法院庭前会的实际情况结合律师团队建议现有两个方案
方案一.继续诉讼，由法院判决
1.资金支付（含垫付）：小区需支付第三方检测机构的检测费大约20万左右（具体金额以检测机构出具的凭证为准）。
a.建筑质量维修费用，根据物管会收集的相关依据，最终由法院指定的第三方检测机构出具的报告做出审判；
b.《金草公寓业主议事规则》第四十八条约定单笔使用金额超过捌万元以上的支出，由业主委员会提出方案，须由业主大会投票决定。以上事项因超出物管会权限金额（权限8万）需业主大会授权；
2.不确定性：
a.结果不确定：第三方检测机构对小区建筑质量问题维修评估金额不确定。物管会内部评估约为质保金总额（659万）的30%-40%；不一定能支撑目前调解索赔金额及公共车位返还请求；
2. b.期限不确定：诉讼时间可能经历一审、二审，鉴定期限不确定；物管会作为诉讼发起人需参与整体过程；
3. c.费用不确定：时间跨度长，期间是否产生其他新费用的不确定；
d.公共车位产权存在争议：谁开发谁受益，产权原归属地产，开发商也可能诉请确认71个公共车位转让无效，要求现有业主返还，影响现业主的正常使用。
4. e.法院做出如何判决不确定；
方案二.司法路径，法院调解：
1. 1、不存在第三方检测机构相关费用；
2. 2、质保金：目前开发商质保金赔付最高比例：质保金总额659万的60%（395.4万）；
3、71个车位：现金补偿（200万）+杭州智尚汇商业中心可售车位（45个）；
4、属性变更：原属于公共车位，现物管会争取替换为可售车位；
a. 5、业主受益可预见：受益金额及实物具有确定性
从当前对方已经认可的调解方案来看，若业主大会临时会议根据律师团队建议审议通过调解方案，则调解结案的方式可实现全体业主的最大利益。金草公寓全体业主可获得现金595.4万（含质保金395.4万+71个车位补偿金200万），杭州智尚汇商业中心45个可售车位。
1. 另在社区指导和物管会的共同努力下，开发商同意额外投入两项提升工程（总额63.6万）：西门改造费12.6万及西街改造费51万.同时承诺工程事项如有结余，剩余资金作为小区公共收益划入物管会账户。
两个案件为一揽子调解方案，初步调解方案如下：
1. 杭州东尚置业有限公司收到政府部门退还的物业保修金后30个工作日内支付原告杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会395.4万元（质保金总额60%的比例）用于解决案涉质量问题；
2. 杭州东尚置业有限公司收到政府部门退还的物业保修金后30个工作日内支付原告杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会200万元，用于车位对外销售的补偿，并且另行支付12.6万元用于西门及51万元用于西街的提升改造；
3. 前述款项，杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会收到款后应当向杭州东尚置业有限公司出具增值税发票；
4.杭州东尚置业有限公司于调解书签署后60个工作日内向杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会交付位于杭州智尚汇商业中心地下21个人防车位（车位号28、53、123、124、125、128、136、141、142、144、146、147、148、151、154、158、160、161、162、163、164）及24个非人防车位（车位号285、287、288、289、304、306、307、311、312、313、314、321、325、334、346、382、386、387、470、471、488、490、491、492），共计45个车位。
5.杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会协助杭州东尚置业有限公司办理物业保修金的退还手续。
6.案件诉讼费各自承担一半。
7.杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会自愿放弃其他诉讼请求，双方就两案再无其他争议。
现提请表决，即针对两诉讼案件的解决方式采取以下二选一措施：
1.同意上述调解方案解决两诉讼案件，授权杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会按照前述调解方案全权处理两诉案件。
2.不同意前述调解方案解决两诉讼案件，授权杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会按照2024年12月26日的决议以判决方式全权处理两诉讼案件。同时愿意承担案件进行过程中需要支付（含垫付）的鉴定费约20万元（最终以鉴定机构的收款凭证为准）。
以上，提请业主大会临时会议进行表决。
特此报告
杭州市上城区笕桥街道金草公寓物业管理委员会
2025年9月8日