通知公告

本合同当事人

甲方（业主委员会）组织名称：

业主委员会代表人：

地址：

联系电话：

乙方：

法定代表人：

地址：

联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为世茂江滨花园瑞景湾小区（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，本物业管理区域是指规划红线范围内，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条物业基本情况

物业名称：江滨花园瑞景湾小区。

物业类型：高层住宅。

物业坐落位置：浙江省杭州市钱塘区下沙16号大街南。

物业四至：

东至钱塘江；

南至18号大街；

西至23号大街；

北至16号大街。

占地面积：101357平方米。

总建筑面积：约277950平方米。

其中：高层住宅218097.18平方米，健身会所4441.25平方米，物业办公用房1086.11平方米（坐落于9幢一层和11幢一层），物业经营用房920.86平方米，地下建筑面积51633.79平方米，地下车位1130个。

物业共用部位、共用设施设备，详见本合同附件二、附件三。

第二条乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章物业服务内容

第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，但根据法律法规及规范性文件的规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放和引导。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第四条乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（详见附件四）。

第五条甲方委托乙方负责属于全体业主共有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本合同的约定办理。其中，新东港幼儿园、健身会所和小区便民超市在本合同外另行约定。

第六条单个业主、物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务。乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。若乙方接收该等委托的，应单独列支成本，费用开支不得计入小区公共物业服务范围内。

第三章 物业服务期限

第七条本合同期限自年月日起至年月日止。

第四章 双方权利义务

第八条甲方权利义务

1、组织召开业主大会。

2、制定和修改业主大会议事规则。

3、制定和修改管理规约，并要求业主遵守。

4、根据业主大会的决定，及时选聘、续聘或改聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。

5、审定乙方的物业服务年度计划。

6、监督物业服务合同的执行，协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。

7、协助乙方催交物业服务费和相关费用。

8、监督共用部位、共用设施设备的使用和维护。

9、协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷。

10、督促乙方严格依法及依本合同规定内容进行管理和经营活动，对于乙方存在的违法、违规或违反本合同约定的行为提出整改要求。

11、未经法定程序不得改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用用途。

12、在合同期内，按相关规定无偿提供物业管理用房，建筑面积1086.11平方米，其中：办公用房1086.11平方米（坐落于9幢一层和11幢一层）。

13、业委会自行或委托第三方对乙方提供的物业管理服务进行季度考核，其中考核标准以本合同附件五为依据。

14、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第九条乙方权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益。

2、结合本物业的实际情况，编制年度计划、年度费用预算。

3、结合本物业的实际情况，编制房屋、设施设备大修方案报批准后实施。

4、每6个月公布一次全体业主共有的物业管理经营用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目。

5、除安保、保洁外（自有专业公司除外），经报审业委会同意后，可以将物业管理区域内的其它专业性较强的专项服务业务委托给第三方专业性服务企业，严禁将该区域内的全部物业管理一并打包转包委托给他人；如违反上述约定擅自将专项业务、全部物业项目委托或转包给第三方的，一经发现，每次扣除违约金5万元。

6、乙方最低人员配置要求不得低于72人（需提供人员设置依据），各部门人员设置合理，保证达到小区整体服务标准，具体岗位安排及员工替休详见附件；乙方自购人脸考勤机一台，按乙方考勤制度进行在岗员工打卡考勤，并于月底上报甲方下一月的排班表；甲方不定期组织园区业主抽检乙方值班人员数量及履约情况，甲方每次抽查时按缺岗人次1000元/人进行扣除违约金，以此累计扣除；抽查年度累计缺少人数大于10人（含）以上时，超出10人（含）按2000元/人次扣除违约金，以此累计扣除；按前述每增加10人次递增1000元计。

乙方更换主管及以上人员需征得甲方同意，如乙方在合同签订一年内（因个人原因提出辞职除外）更换项目经理的，甲方有权利扣除履约保证金10000元；如乙方未征得甲方同意擅自更换项目经理的，甲方有权利扣除履约保证金50000元；

6、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时上报甲方予以整改。

7、在法律及本合同约定的物业服务公司职责范围内做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

8、非经甲方同意，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。为了妥善履行本合同项下物业管理服务职责，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当首先征得甲方的书面确认，并在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

9、对业主和物业使用人违反《小区管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方以及其他合法方式进行处理。

10、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主装修物业时，与其订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

11、建立和妥善保管本物业档案管理，及时记载变更情况。

12、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。

13、合同终止或解除时，应及时按甲方要求的时间节点办理完毕交接手续，向甲方移交包括但不限于物业管理用房、经营性用房、共用部位、共用设施设备（承接查验中存在的问题，若因乙方维保不当造成的，由乙方负责整改并承担费用）及物业管理的全部档案资料、小区经营性收入盈余款项等。

14、乙方入驻后严格执行《小区管理规约》。合同签订后，乙方通过入户走访等形式进行统计和收集违规群租房详细情况，并登记造册进行公示；三个月内制定出相关清理和纠正方案和计划，并报审业委会，共同联合政府部门开展整治；如乙方对存量违规群租房采取合法、合理管理手段进行了纠正或清理，按纠正+1分/户计，按清理+2分/户计；如因乙方巡查未及时发现导致群租户不减返增，按当年物业服务管理年度考核扣-1分/户；如有业主投诉违规噪音装修、阳台烧饭、违规停车（含非机动车）、高空抛物等，如乙方未及时处理，经业委会核实取证后，按每项次人民币1000元从乙方所得当年度物业经营收入扣除。

15、关于业主信息不得随意泄露，门禁卡按照小区门禁卡办理要求办理，不给非小区住户办理门禁卡。

16、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第五章物业的交接

第十条甲方应在物业交接前，与乙方完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，签订物业承接查验协议。承接查验中存在的问题（包括乙方提出的经甲方确认的更新改建建议），由甲方负责督促前期物业落实整改，并承担全部费用。在共用设施设备整改、修复前，乙方不承担故障、损坏或不具备完整使用功能的共用设施设备的维保等管理义务和因此造成的业主、物业使用人或其他的人身、财产损害的赔偿责任。

第十一条甲方需向乙方移交下列资料，包括但不限于：

（1）建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，规划总平图，用地红线图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备清单；

（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；

（4）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（6）已购房业主的商品房买卖合同（包括车位、车库、库房等）或使用权购置协议（包括车位、车库、库房等使用权购置）、业主有效身份证明等文件的复印件；

（7）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋（包括车位、车库、库房等）位置和面积，各类费用的缴费记录；

（8）项目测绘报告成果表；

（9）物业管理所必需的其他资料。

第十二条甲方应移交给乙方的财务资料包括但不限于：原物业服务企业预收物业服务费情况、停车服务费情况、经营性收支情况、支付专业外包单位的费用凭证、其他费用情况等。

第十三条甲方协助乙方移交开办物品，如未能移交齐全的则由乙方负责落实购买补齐。

第六章物业服务费

第十四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取物业服务费。

第十五条本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳。具体标准如下：

高层住宅：2.4元/月·平方米；

地下车位：60元/月·个。

第十六条前述物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该能耗费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

高层住宅：0.4元/月·平方米。

上述能耗费用由业主或物业使用人在交纳前述物业服务费用的同时向乙方交纳，并由乙方包干使用。

第十七条物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用（其中垃圾清运费仅指日常生活垃圾、办公垃圾清运费）；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

第十八条在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意。

第十九条物业已交付使用，但业主或物业使用人尚未入住的物业，物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。

第二十条物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。

第二十一条受有关部门或单位的委托，乙方可为业主或物业使用人提供电费等代收代缴收费服务，具体由乙方与业主或物业使用人另行约定。业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费，逾期缴费的应支付相应的滞纳金，乙方可采取中断该服务等措施。

第二十二条业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费及其他相关费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时将房屋租赁合同、租户身份证复印件等书面备案乙方。

第七章物业的经营与管理

第二十三条属于全体业主共有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施由乙方经营管理。其中，新东港幼儿园、健身会所和小区便民超市在本合同外另行约定。上述各项物业经营管理收入的30%作为乙方的管理成本，该30%的税金由乙方承担，全体业主共有的经营性收入税金由全体业主共同承担。其余收入作为收益归全体业主共有，用于以下支出：

1、甲方对乙方进行季度考核，详见附件四，若乙方达到90分，则甲方将当年度物业经营管理收入的10%支付乙方，作为乙方当年度物业服务质量考核酬金，该10%的税金由乙方承担；若乙方超出90分，则每超出1分，甲方向乙方多支付当年度物业经营管理收入的0.5%，该部分税金由乙方承担。若乙方考核低于70分，则扣除10%作为处罚。

2、物业共用部位、公共设施设备（含电梯）附属建筑物、构筑物及悬挂物等单项单次工程的维修、维护、更换或管理等在1000元及以下的费用由乙方承担；对于上述维修费用超过1000元以上的由甲方承担，乙方需向甲方提供相关书面说明、建议方案、综合费用组成，经甲方审核同意后方可实施维修。乙方应于每年12月份向甲方提供书面的电梯和消防的年度检测报告，检测费用由乙方承担。

3、甲方从乙方入驻后当年度经营性收入中提取人民币拾万元，加上投标保证金人民币拾万元，总计贰拾万元作为服务保证金，合同期满后甲方扣除违约金将剩余保证金无息一次性返还给乙方。

业委会每年组织一次物业服务满意度测评。测评由业主投票进行，三分之二以上的业主参加（包括书面表决）即为有效测评。测评满意度低于60%的，业委会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金；测评满意度在60%—70%之间的（含60%，不含70%）扣除保证金5万元；测评满意度在70%-90%（含70%，不含90%）之间不奖不罚；测评满意度在90%及以上的给与奖励5万。

归全体业主共有的该部分收益由甲方负责管理和统筹使用，乙方每季度将该等款项全额支付给甲方。

第二十四条非经甲方同意，乙方不得将本合同第二十二条述及的各项物业委托他方进行经营管理。同时为了避免不确定因素导致各方损失，乙方所对外出租上述物业、场地或引进其他经营性服务事项的期限均不得晚于本合同第七条约定的物业管理服务期限。且在本合同约定的服务期限内，乙方在与第三方签订物业、场地租赁合同及其他经营性合同文件时必须事先报甲方审核同意，否则即视为合同无效。届时若因乙方违反本条约定而导致乙方或第三方损失的，甲方概不负责；若引起甲方或小区业主利益受损的，乙方应承担相应赔偿责任。

第二十五条对于已经移交的物业管理用房，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，但乙方应在该决定作出前征得甲方书面同意。

第二十六条乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不在法律规定及本合同约定的物业管理服务范围内承担对车辆的保管义务。

第二十七条乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。

第八章物业的使用与维护

第二十八条本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定并实施。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。

本合同期内，乙方承诺投入30万元资金用于提升改造。合同签订后一个月内乙方针对项目现状，梳理提升改造项/点，指定提升改造方案并报审甲方，如周界铁艺围栏、电梯装修、大堂、电梯前室等区域或特色景观区。

第二十九条乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第三十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主的投诉。

第三十一条因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应依法依规公告；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第三十二条乙方与装饰装修房屋的业主应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定；并对装修范围、装修方案报批合规、合法性等程序性进行审核，事先书面告知业主装饰装修中的禁止行为和注意事项；如因乙方对新装修业主未尽到事先审核、过程查验等义务，未及时发现与报审方案不符的违章搭建、违反建筑强条等安全隐患，导致的相关责任由乙方承担。

第九章物业维修经费

第三十三条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均根据相关法律法规及当地相关政府部门有关规定执行。

第十章违约责任

第三十四条甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。如果甲方在合同期限内无理由终止合同，甲方须提前三个月向乙方发出书面通知解除本合同，甲方支付给乙方人民币伍拾万元赔偿金。

第三十五条乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。如果乙方在合同期限内无理由终止合同，乙方须提前三个月向甲方发出书面通知解除本合同，乙方支付给甲方人民币伍拾万元赔偿金。

第三十六条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。

第三十七条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日万分之四支付滞纳金。

第三十八条业主、物业使用人或乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第三十九条物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方提供证据证明自身已经尽到物业管理服务事项范围内的相应职责义务的，不承担额外责任。但是，如果该损失是因乙方及其工作人员未尽到相应合同义务及故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第四十条双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、抗台、暴风雪等救灾所导致的损害。

3、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或重大过失所导致，不在此限。

4、因业主、物业使用人或第三者故意或过失所导致的，或业主、物业使用人违反本合同、管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分的火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

6、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

8、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

9、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

11、甲方、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

第十一章附则

第四十一条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方和业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十二条房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门等相应责任单位承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。

第四十三条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十四条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。

第四十五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。

第四十六条本合同连同附件共贰拾贰页，壹式陆份，甲乙双方各执叁份，具有同等法律效力。

第四十七条本合同自甲乙双方盖章之日起生效。

甲方：

代表人：

乙方：绿城物业服务集团有限公司（盖章）

代表人：

签订日期：年月日

附件：一、人员明细

二、共用部位

三、共用设施设备

四、物业管理服务质量标准

五、年度物业服务质量考核表

附件一：人员明细

附件二：共用部位

共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
附件三：共用设施设备

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。

附件四：物业管理服务质量标准

1、综合管理服务标准

2、公共区域清洁卫生服务标准

3、公共区域秩序维护服务标准

4、公共区域绿化日常养护服务标准

5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

附件五：物业服务质量季度考核表