通知公告

物业服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：余杭区昆仑嘉府第一届业主委员会

单位名称：余杭区昆仑嘉府

乙方代表人：李珺                                 

联系电话：13396715835

受托方（以下简称乙方）：

单位名称：浙江昆仑物业管理有限公司

法定代表人：林爱珍

注册地址：杭州市体育场路580号

联系电话：0571-85213278

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会同意，选聘的乙方对昆仑嘉府（物业项目名称）提供物业服务事宜, 订立本合同。

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二条 物业基本状况

物业名称：昆仑嘉府。

物业类型：住宅小区。

坐落位置：杭州余杭区五常街道洪园社区文二西路与荆长路交叉口东侧。

四至：北至纬八路，南至文二西路，东至规划河流，西至荆长路。

占地面积：46574㎡；建筑面积：89281.73㎡。

第三条 按照相关规定，乙方应当将原有物业使用情况告知或移交与甲方，包含物业共用部位、共用设施设备现状基本情况、存在问题及解决方法，明确双方义务责任。

第二章 委托管理服务事项

第四条 在本物业管理区域内，乙方为业主、非业主使用人提供下列物业管理服务事项：

（一）公用部位的维修、养护和管理；

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

（三）公共绿化的日常养护；

（四）公共区域环境卫生的维护与垃圾的处理；

（五）管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理（此事项不含业主、非业主使用人的人身和财产保管责任）；

（六）装饰装修管理服务；

（七）车辆的管理，包括小区内、停车场、大门口、消防通道等车辆（含电动自行车、自行车等非机动车辆）进出和按规定停放管理、指挥车辆有序停放；（此事项不含业主、非业主使用人的人身和财产保管责任）；

（八）物业档案管理和服务；

（九）业主或非业主使用人委托的其他公共性服务内容。

第五条  按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务内容与服务标准不低于杭州市物业服务收费管理实施办法所对应的物业服务收费等级。（物业服务内容与服务标准详见附件一）

第三章  物业管理服务质量

第六条 乙方须按下列约定，实现管理目标：

1、 房屋外观：完好率98%；

2、 设备运行：运行完好率95%；

3、 房屋及设施、设备的维修、养护：及时率100%，完好率95%；

4、 公共环境：保洁率99%；

5、 绿化：完好率在96%以上；

6、 道路及停车场完好率：95%以上；

7、 消防设施设备完好率：100%；

8、 房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修：及时率98%；

9、 业主和物业使用人对乙方的满意率达到：80%以上。

上述1---9项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。

第四章  物业管理服务费用

第七条 物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。

2、 本物业管理服务费：

①多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米物业费1.68元；公共能耗费0.7元（实行均价，合同期内不变）向乙方交纳。

②排屋住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米物业费3.0元；公共能耗费0.5元（实行均价，合同期内不变）向乙方交纳。

3、本物业管理服务费按规定交纳，业主（使用人）的物业管理费自本合同签订生效之日起开始计收，业主（使用人）按年预收（包括能耗费用），一年一缴纳，每个计费年度的首日需交纳本年度的物业管理费。物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费、车位服务费、其他相关等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的 2 ‰收取违约金。

4、 已竣工但未出售或已出售但未交付使用的物业，由建设开发单位全额支付物业服务费、车位服务费、其他相关等费用；标准参照本合同第七条第2点执行。

5、业主约定由非业主使用人交纳物业服务费、车位服务费、其他相关等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应书面及时告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用人应当结清物业服务费、车位服务费、其他相关等费用。

6、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用。

7、业主应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳有关费用。

8、业主或非业主使用人可以自行组织房屋装修垃圾清运，也可以委托乙方清运。如委托乙方清运的，按照有关规定，装修垃圾由业主或非业主使用人运至乙方指定位置装修垃圾集中堆放点，清运费由双方自行约定。

9、对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由乙方与装修单位（装修人）协商可收取一次性修复补偿费用。

10、在本合同期限内，如遇杭州市最低工资标准调整及杭州市实业收费（水、电）单价上调，可就本合同约定的物业服务收费标准进行调整，具体由甲乙双方协商，并经业主大会通过。在本合同期限内，公寓、排屋、车位管理费、经营性用房等的不同物业服务费标准，原则上不做单独调整。

第八条 车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、地下车位：

①排屋70元/月·户 (含车库保洁及公共设施设备维护保养费用)。

①多层50元/月·个 (含车库保洁及公共设施设备维护保养费用)。

第九条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定（收费标准参考附件二）。

第十条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由开发商承担，由物业方负责协调；

2、不属保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的建筑面积额分摊或相关法律法规规定的方式支出；

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备（如电梯、水泵）的大修、中修、更新、改造费用，在本物业的物业经营用房、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。

4、本物业的消防设施由乙方负责日常维护管理。

第五章  物业经营和管理

第十一条 物业经营和管理

1、地下车库内临时停车收取的费用，按月度/季度由乙方与第三方公司先行费用核对后，再由第三方公司扣除应支付乙方开票的税点后，按照分成比例，分别打入甲乙双方的账户。

2、属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）如需由乙方代管并单独列帐，收取20%管理费。乙方应每年公布一次经营所得收支情况。

3、乙方接受业主、非业主使用人委托，提供车辆保管等合同约定以外服务的，除政府有规定外，收费按当事双方约定执行。若当事双方无约定的，乙方对物业内车库（位）的公共部位以及公共设施设备提供日常维保服务，不含车辆保管、保险及车内物品的保管等责任。

4、物业管理用房（包括物业办公用房和物业经营用房）的所有权属该物业管理区域内的全体业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

物业办公用房 155.71 ㎡，供乙方在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给业主委员会。                     

第六章 双方权利及义务

第十二条 甲方权利义务

1、应当在取得业主大会同意或授权后，代表业主与业主大会选聘的乙方签订本物业服务合同，并负责协调、处理业主或非业主使用人对该合同的问询；

2、督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

3、监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；

4、了解业主、非业主使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况；

5、根据相关规定及时处理业主、非业主使用人和乙方的意见、建议，讨论决定并答复乙方提出的报告，并按规定做好相关物业管理事项的公告（示）工作；

6、督促业主、非业主使用人按照本合同按时交纳物业服务费，当业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用时，协助乙方催收；

7、甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方与办理承接查验收手续，接受物业共同部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

8、不得向无关人员泄露乙方商业运营模式，不得干涉乙方内部管理，不得阻碍乙方依法、依本合同约定所进行的物业服务管理行为。

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第十三条 乙方权利义务

1、按照国家、省、市规定的有关物业管理技术标准、行业规范以及本合同约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用人及他人的合法权益；

2、结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划等；

3、根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，引导业主、非业主使用人遵守规定，对违反有关法律、法规规定使用物业的，及时进行劝阻、制止、并向相关部门和业主委员会报告；

4、配合各职能部门做好本物业管理区域内的房屋出租报备、违建信息报告、流动人口登记、新能源电动车充电桩安装、文明宣传等工作；

5、应当通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费等费用的问题；业主不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向人民法院提起诉讼，并有权要求其承担乙方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用；

6、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，并对其服务行为承担连带责任，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给他人；                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                

7、不得擅自占用和改变本物业管理区域内公共建筑和共用设施等用途；

8、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

9、法律、法规规定的其他权利义务。

第七章  违约责任

第十四条  因乙方自身原因未能履行本合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，由乙方依法承担相应的法律责任。

第十五条  因业主、非业主使用人原因或其他第三方行为造成损失的，由责任方依法承担法律责任。

第十六条  提前解除本合同的规定及违约责任：

（一）乙方违反本合同的约定，致使不能完成本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权经业主大会同意后依法解除本合同。

（二）甲、乙方依法提前解除本合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月时合同终止，乙方依法退出本物业管理区域，并按规定完成物业交接手续。

第十七条  本合同当事人一方应当在合同期限届满前60日，向对方书面提出不再续约的函。           

第十八条  甲方违反本合同第二十三条款的约定，使乙方未完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十九条  乙方违反本合同第三章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十条  乙方违反本合同第四章的约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。

第二十一条  甲乙双方任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付年度物业费总价10%的违约金；给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿。

第二十二条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由责任方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第八章 附 则

第二十三条 委托管理期限为叁年。自2018年1月1日零时起至2020年12月31日零时止。

第二十四条 甲方将每年补贴乙方20000元（人民币贰万元整），以及临时性停车费收入按4:6分成（其中乙方占比为4），作为乙方日常运作的补充。另多层电梯年检费由广告收入抵充。

第二十五条 自本合同生效之日起，根据甲方委托管理事项，双方协商办理交接验收手续。

第二十六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第二十七条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十八条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条 本合同正本共计 8页，一式陆份，甲乙双方各执壹份，另报小区物业管理主管部门（备案），具有同等法律效力。

第三十条 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法按期履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。

第三十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列任意方式解决：

﹝一﹞ 提交仲裁委员会仲裁；

﹝二﹞ 依法向人民法院起诉。

第三十二条 合同期满，本合同自然终止。

第三十三条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章：                                 乙方签章：

法定代表人：                               法定代表人：

       年    月    日                             年    月    日

附件一：

物业服务内容与服务标准

一、日常服务及收费标准

v 制定小区物业管理与物业服务工作计划，在业委会指导下组织实施。

v 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得相应的资格证书或岗位证书，定期组织参加专业培训。

v 管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动。

v 设服务接待中心，公示24小时服务电话，及时响应业主诉求。服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准，各类服务性收费明码标价。

v 按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况。

v 积极听取并采纳业委会和业主的工作指导和建议，持续改进。

二、人员配置：

客服部项目经理1 
项目经理助理1兼客服
客服主管1兼内务
客服2做一休一
工程部工程维修主管1 
工程维修员2 
秩序部秩序部领班2{南门1/北门1/监控1/地库1/路面1/休1}*2
秩序维护员8
外包       环境绿化部保洁员14外围3楼道2地库4绿化2清运1休息2
小计32 

三、客服管理——秉承主动式服务理念

1. 配备2名专职管家，实行区域划分，专人对点服务，及时处理反馈各类报修、投诉、求助等诉求。

2. 管家不定时巡视园区及房屋装修进程，主动发现问题，依照《业主公约》有关条款实施管理并及时处理跟进，落实回访制度。

四、公共区域卫生管理

 公区区域卫生落实至相关区域责任保洁员,做到区域责任到人，内容细分，制定明确的清洁时间及清洁频率计划，并严格按照既定计划实施。

序号内容服务要求
1园区路面铺装每日不定时清扫，确保无可见垃圾；每三月用高压水枪冲洗路面；
2扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。
3天花板、公共灯具每月除尘一次。
4楼道玻璃每周清洁一次。
5电梯轿厢每日擦拭、清扫一次，每周拖洗一次。循环保洁（如有地毯每周换洗一次）。
6地下车库每日清扫一次，每月拖洗一次。
7垃圾收集多层按幢设置垃圾收集点，每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫一次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。
9宣传栏、小品等每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次。
10生活垃圾桶垃圾房垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。
11果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
12消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。

五、公共区域绿化管理

针对公区草坪、苗木、花坛花境等，制定切实可行的保养方案，根据季节变换定时进行修枝、施肥、病虫害的防治（如特殊干燥时节易晒伤苗木的遮阳保护及喜水植物的特殊养护），并根据实际情况开展跟进作业。   

六、安保管理

序号内容服务要求
1人员要求（1）专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2门岗（1）小区主出入口24 小时值班看守，6：00—22：00站岗值勤，其中主入口高峰期双人值勤，有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户或者前台去电核实，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出小区实行登记。
3巡逻岗（1）专人巡逻，尤其重点区域、重点部位每二小时至少巡查一次。（2）接到火灾等险情或住户紧急求助后五分钟内到达现场，并及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4技防设施和救助（监控岗）（1）监控中心专人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，秩序维护员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监控中心控制室内悬挂，依照预案定期开展培训、演练。
5车辆管理（1）有专职人员巡视和协助停车事宜。（3）车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。
6消防管理专人定期对消防器材进行检护，记录备查，确保所有消防器械状态完好。

七、工程管理

v 每年定期对园区内各类建筑物结构检查，一年两次；对道路、场地、围墙等设施每月检查两次；

v 涉给排水系统各类管线每月检查两次；

v 涉弱电设施设备及各类管线每月检查一次；

以上维护项目根据实际运行情况不定期进行临时检查、保养，设置专项档案留底，备查。

八、专项物业服务（排屋）

1、各类代办服务：代办水电费过户及托收、峰谷电开通、燃气开通 ；

2、免费庭院养护：排屋每周固定一次私家花园养护（免费修枝、除草、消杀虫害）：庭院内地面冲洗（3个月周期）；

3、每半年免费天沟维护一次。

4、涉及维修维护项目的，免收上门服务费，只收取相关材料费，人工费减半。（收费标准参考附件二）

九、服务沟通

1、定期举办、参加业主座谈会或业委会的各项工作会议。小区物业服务中心将每年度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

2、建立业主微信群、QQ群、app后台管理程序，及时传达政府部门及有关职能部门通告、物业通知等信息，收集及反馈业主各类诉求信息。

3、定时定期登门回访，沟通业主诉求，采纳业主对物业服务的意见建议。

4、设立24小时服务电话，及时响应业主需求。

十、远景规划

1、整合有利资源，节约人力成本以再投入到人力培训，高效落实既定管理方案。以打造宜居环境和园区品牌，提升楼盘升值空间为最终工作方向。

2、针对历史遗留的维修问题，采取在业委会的指导和帮助下，以物业自身技术力量为主，第三方外协单位介入为辅，在取得相关业主的确认后实施操作。

附件二：

有偿服务价格公示
序号内容人工费序号内容人工费
1更换水管接头10元/个19安装吸顶灯或其他灯具50元/位
2更换普通水龙头5元/个20安装开关插座20元/位
3更换冷热水龙头15元/个21安装供电线路（明敷）10元/米
4更换日光管5元/支22安装抽油烟机50元/次
5更换镇流器5元/个23小修门窗10元/次
6更换普通灯泡5元/个24更换球形门锁15元/次
7检修马桶漏水10元/次25更换防盗门锁30元/次
8更换开关插座10元/个26检修漏电50-100/次
9通电检查15元/次27更换开关空气开关30元/次
10疏通马桶50元/次28清洗水龙头滤网5元/个
11疏通地漏20元/次29更换铝合金窗轮50元/扇
12疏通厨房下水管30元/次30更换信箱锁10元/次
13疏通拖把池20元/次31衣柜挂衣杆安装5元/跟
14暗线故障检修100元/次32安装镜子30元/面
15安装排气扇20元/个33安装毛巾架15元/个
16安装普通灯管20元/位34安装淋浴喷头15元/个
17油烟机排风管检修50元/次35晾衣架安装30元/个
18橱柜门合页安装10元/个36空气开关安装10元/个
37大型室内维修：15元·人/每小时；大型户外维修：25元·/每小时；    
备注：1.以上材料费原则业主自备或委托采购，按原价结算。2.所有有偿服务以业主满意签字为准。3.如有价格调整，另行书面通知和公示。