第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、使用人在物业使用中，遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：杭州市拱墅区紫荆家园。
（二）坐落位置：杭州市拱墅区小河街道大浒街100号。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：冠军路；南至：大浒街；
西至：锦昌文华苑东区；北至：紫秀巷、锦昌大厦。
（五）物业管理区域概况：物业总建筑面积104135.70平方米。
（六）物业管理用房建筑面积997.83平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为458.03平方米，坐落：坐落：紫荆家园2幢、18幢、22幢和32幢；物业管理经营用房建筑面积为539.80平方米，坐落：坐落：紫荆家园10幢、12幢（沿冠军路）、18幢和22幢。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：紫荆家园32幢2楼204室。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。原来物业服务企业合同终止或提前解聘，尚未选聘好新的物业服务公司的前提下，由业主委员会或社区采用应急物业来提供应急服务，业主委员会可以与选定的应急物业服务企业签订应急物业服务合同，应急物业服务的合同期限应该与招标选聘物业服务企业的时间相适应。
第六条业主按照规定按时（含应急服务期间）足额交纳物业服务等相关费用，物业更替的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》，业主、非业主使用人禁止燃放烟花爆竹。
第十三条 电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）电动自行车不得搭乘电梯；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。
可以引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。
第十四条 空调的安装使用管理
业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（四）业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条 物业消防安全管理
（一）业主、非业主使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；
（二）不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；
（三）不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全；
（四）业主、非业主使用人有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改；
第十六条垃圾投放管理
（一）业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；
（二）应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。
（三）不属于生活垃圾的其他垃圾，由业主、非业主使用人按照相关规定处理，不得随便丢弃。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告区城管局执法。
第十七条违法搭建管理
（一）业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；
（二）不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（三）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。
业主、非业主使用人有上述违规行为的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主、非业主使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报，物业服务企业可以禁止违法搭建的材料进入物业管理区域，同时向社区居委会、执法中队等相关部门报告。
第五章物业的装修
第十八条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）装修施工单位进入小区施工，需到物业办理手续，并缴纳2000元押金，（由物业公司代收）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所，不遵守规定将会被扣除押金；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:00～12:00、下午13:00～18:00，其它时段不得施工。法定节假日（含双休日）全天不允许有噪音的施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改，不得更改下水管的位置，不得拆除厨房和卫生间的通风井；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（七）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第六章物业的转让、租赁
第十九条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
住房出租应当按照《杭州市居住房屋出租房屋安全管理若干规定》的要求进行出租。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业使用的其他约定
第二十条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第六十一条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放：应当遵守本物业管理区域和停车协议的相关规定，不得占用消防通道、道路及碾压绿地，非机动车停放指定地点；
2.宠物饲养：业主饲养宠物，应遵守杭州市相关管理条例的规定执行，物业负责进行管理。若宠物毁坏树木绿地，主人应予以赔偿，业主饲养的宠物在小区公共场所伤人毁物，将承担法律责任及经济赔偿；
3.防盗窗、网、门、栅安装：不得占用公共区域，不得影响他人；
4. 在公共区域晾晒衣物等，要在小区安装有凉衣架的地方晾晒，不得随意在树木拉绳、挂在树木上等方式晾晒。业主自家安装的晾晒衣物的设施不能影响邻里。
第八章物业的维修
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十三条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居民委员会、所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十四条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十五条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十六条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第九章物业共有部分的经营与收益分配
第二十七条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、物业管理办公用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备由业主委员会自主经营，扣除合理经营成本后，所得经营性收益按下列约定分配：
1. 用于续交物业专项维修资金(当经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；根据《杭州市物业管理条例》第七十一条的规定：物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交，续缴的规则应考虑保障对所有业主公平；
2. 用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
3. 用于补充物业服务费用不足（给予按时缴纳物业服务相关费用的业主发放物业费补贴，由物业公司直接向业委会收取补贴费用并公示，但不得发放现金（支票））；
4. 用于业主大会、业主委员会的工作经费、活动基金；
5.业主大会决定的其他费用。
第二十八条经营性收益可以由业主委员会自行管理，也可以委托属地街道、社区代为管理。经营性收益由业主委员会自行管理的，每月在杭州市物业监管平台公示，业主可以通过电子业主卡查询，每半年在小区公示栏公示收支情况；经营性收益由属地街道、社区代为管理的，要单独列账，并每半年公示收支情况。
用于公共设施设备维修维护的，单项5千元（含）以内费用支出需由业委会主任、副主任授权，单项5千元至5万元（含）费用支出需要由业委会成员半数以上表决通过，单项5万元至10万元（含）费用支出需要由业委会全体成员同意，单项10万元至20万元（含）费用支出需要由业委会与业主代表过半数以上同意通过，单项20万元以上费用支出需要召开业主大会会议经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
未成立业主代表或业主代表人数低于5（不含）人的，按照超过10万元须由业主大会表决经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意通过方可使用。
经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示经营性收益收支情况；
公共经营性收益，每年度进行一次审计。并将审计报告在本物业管理区域内公告栏公告7日。
对经营性收支情况进行审计的，相关费用从小区经营性收益中列支。
第十章物业专项维修资金
第二十九条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用、管理执行国家、省、市的相关规定。
第三十条维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，业主委员会应认真审核工程内容、施工单位、预算方案及资金额度等事项后，组织征求相关业主意见，并将上述事项在物业管理区域内进行公示。涉及整个物业管理区域的公有部位的维修方案和征求意见情况应及时报送社区备案，可邀请业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
第三十一条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十二条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十三条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的30%时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第1、2、3、4项作为本物业管理区域的续交资金来源，由业主共有的经营性收益续交维修资金的，其方案须对全体业主公平。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.从本小区物业经营性收益中提取；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第十一章违约责任
第三十四条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举和业委会正常工作以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、3、4、5、6项共同管理权和受益权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.业主大会会议表决权；
3.共有部分经营收益分配权；
4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
5.享受物业的各项服务；
6.在都符合停车资格的条件下，失去优先权。
第三十五条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.物业服务企业可以清除在公共空间（包括单元内的公共空间）任意堆放的杂物，以恢复原状。
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；机动车辆占用消防通道、故意堵塞出入口、损害绿化带时，物业服务企业可以采取措施将违约车辆拖走。一切后果由当事人自行承担。
3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业可以采取紧急避险措施。
4.建立通报制度。物业服务企业可以联合社区居民委员会、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违约人是党员的，可以书面形式将其违约行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等。
5.建立违约曝光制度。物业服务企业可以把违约人的违约行为在业主微信群、公示栏、LED电子屏等物业管理区域内的显著位置进行公示。
第三十六条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
1.欠费3月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；
2.也可采用其他方式；
第三十七条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十八条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第十二章附则
第三十九条本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第四十条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十一条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十二条业主委员会监督本管理规约的实施。
杭州市拱墅区紫荆家园业主大会
2022年 月 日