第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：中豪凤起广场。
（二）坐落位置：杭州市。
（三）物业类型：商住。
（四）物业管理区域四至：
东至：景昙路 ；南至：凤起东路；
西至：武警医院疗养院；北至：佳好佳装饰市场。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）建设用地面积：4623平方米，总建筑面积：33634.53平方米，其中：住宅建筑面积6338.1平方米，物业经营用房163.68平方米；居住户数：226户。
（六）业主大会及业主委员会办公地点：B座325室业主委员会办公室。
第三章 物业管理服务
第四条 物业服务收费采取包干制方式。
第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用与维修
第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十条 业主、物业使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十一条 业主、物业使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十二条 业主、物业使用人禁止燃放烟花爆竹。根据杭州市政府相关管理规定，今后如遇政策调整应遵守以下规定：
（一）本物业管理区域规定可燃放烟花爆竹的地点为无 。
（二） 违规燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；
（三）违规燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；
（四）因燃放烟火引起的火灾、造成的损失，由燃放者负责赔偿。
第十三条 业主、物业使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 8：30 ～12：00、下午 13：30 ～ 17：30 ，有噪音的施工放在周末，其它时段不得施工。节假日不允许有噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；
7.住宅装修 须知详见物业的《住宅装修管理制度》；
8.装修公司进场需办理施工人员进场证及押金等相应的设施设备损坏及违规装修保证金 3000元整，对违规装修的公司进行一次500 元的处罚，对地面、电梯、墙面、顶造成损坏的需要照价赔偿，直至修复，多次不听劝诫的装修公司业主大会授权物业公司直接停水停电处理。
第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
住房（单身公寓）出租应当以原设计的单套为最小出租单位，单套住房居住人员不超过3人及人均居住面积不低于5平方米。
小区不允许群租
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
业主出租房屋时，应在租赁合同中明确提出不得改变房屋结构、不得将房屋作为群租房或家庭式日租式小旅馆出租，否则业主有权收回该房屋，还要在承租人入住后三天内到公安机关备案登记，并签订《出租房屋治安消防管理责任书》，对于不按规定出租的业主，公安机关依据相关法律法规追究其责任。
已是群租房的房屋，业主有责任配合公安机关做好登记备案工作，同时与承租人签订涉及治安及消防安全的协议书，明确安全责任。
第十五条 业主、物业使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放：按序停放、按规定缴费；不得将车辆停放在消防登高台和消防通道 ；
2.电梯使用：文明乘梯、勿在轿厢内嬉闹、勿用坚物敲打按钮，严禁吸烟和携带火种，发生火警和地震时、切勿搭乘电梯，切勿私自打开轿厢操纵箱箱内的开关停电，电梯故障请及时用呼叫按钮或拨打求救电话；
3.消防安全：预防为主、防消结合。自觉保护消防设施，不损坏、挪用、拆除和停用消防设施器材，不埋压、圈占消火栓，不堵塞消防通道 ；不允许占用消防通道、公共通道作为经营性用房出租。
4.垃圾分类： 垃圾分类、举手之劳，变废为宝，美化家园 ；
5.宠物饲养： 遵守《杭州市限制养犬规定》，饲养宠物必须取得相应证照，
按物业服务企业制定时间和地点遛狗，严禁在公共绿地和其他公共场所无
牵绳遛狗；
6.防盗窗、网、门、栅安装：为提升物业品质，美化小区环境，禁止在小
区内安装突出墙体平面的保笼、遮阳棚等；
7.晒衣架安装：为提升物业品质，严禁在小区内安装固定晒衣架 ；
8.太阳能热水器安装：为提升物业品质，严禁在小区住宅屋顶安装太阳能
热水器；
9.封闭阳台： 根据社区和物业服务企业规定，阳台封包必须按统一规格、
款式、颜色和材质；
10.排烟排污：A座底商经营户开办餐饮的，必须在合法的基础上，手续齐全，并具备开办餐饮服务的所有条件（符合消防规定、证照齐全、具备规范排烟、排污、隔油池设施设备） 。
小区路面停车管理费按照如下收费：
参照《杭州市区住宅小区机动车停车收费标准》收费。业主停车按100元/月·辆，临时停车30分钟内免费，超过30分钟但不足1小时的，按5元1小时收取；停车24小时的，50元封顶，超过24小时重新累加收费；对乱停车经规劝不听的，经业主委员会授权物业公司可采取锁车等强制措施。
第十六条 业主、物业使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、物业使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。
合法权益受侵害的业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十七条 业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居委会或在所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等经营收入由业主委员会自主经营,广告及停车收入和物业在扣除税金后进行利润分成（业委会和物业的分成比例为6:4），其他所有有关于共有的经营、物业经营用房的租金属于全体业主共有，和物业公司不进行利润分成。
2018年合同结束后所有公共收益金均由业委会所有，不再进行和物业公司收益的分成。公共收益金每半年公布一次，并附详细收支清单。
关于公共收益金的运作和使用需要遵守以下规定：
1、牵扯到业主共有收益的物业项目谈判时，必须有业委会2人或2人以上人员共同参与谈判，一人单独行动见客户谈判视为无效。签订合同必须由业委会半数以上委员同意签字后合同方可盖章生效（否则合同无效）,合同签订的期限不得超过本届业委会的任期，否则合同无效。
2、动用公共收益金来进行费用支付的，遵守公共收益金的使用范围（见以下5条），由业委会助理填写费用申请单，并经业委会会议书面决议委员半数签字，同时附业主委员会会议决定公告（缺一不可）。
使用范围：
1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区设施设备的维修及改造和养护；对于单项维修费用在5万以内（含5万）的费用，由业委会委员半数同意通过签字方可支付使用，5万以上15万以内需要业委会及业主代表成立招投标小组经过公开招标后方能使用，15万以上需要业主大会授权后进行招投标后方可使用。
2.用于业主大会、业主委员会的工作经费；
3.用于聘请第三方机构服务的费用（顾问年费、业主大会的服务费）；
4.业主大会决定的其他费用；
5.补充物业专项维修资金。
如经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
第二十五条规避利益共同体：
1、业委会成员不得与物业有直系亲属关系，不能在本物业管理区域内工作，也不允许在服务物业公司参股。
2、物业经营用房出租必须由业委会决议同意，同时不允许租中间人，必须直接租使用经营人。不得转租必须在租赁合同中明确，否则收回。
3、底商出租所符合的条件待业委会成立后进行调整。
4、租房前必须了解市场价格，租价要与市场价同步。
5、任何涉及公共通道、消防通道、强弱电井、水泵房及地下设备的附近空间均不得作为营业房对外出租，业委会有权对违法出租的区域进行追责，直至启动诉讼程序。
第六章 物业专项维修资金
第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第二十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在 15 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第 1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第二十九条确定物业维修基金使用的流程。
1、是否维修或新增设施，由业委会讨论同意形成决议为标准，讨论时必须让物业主任列席会议。
2、流程是业主到物业处申请，或物业提申请，递交业委会讨论多数委员同意签字认可。
3、预算必须由业委会半数以上委员同意通过签字确定。方法按货比三家及招标等来实施。三万以下比价确定，三万以上招投标确定。
4、需要启动绿色通道的维修情况不适用。
第七章 违约责任
第三十条 业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.共有部分经营收益分配权；
3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
4. 但不限制其业主大会会议表决权。
第三十一条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；
2.对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；
3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业采取紧急避险措施。
业主大会授权物业服务企业对违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的采取停水停电措施。
第三十二条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，欠费3月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员可以采用以上措施协助物业服务企业进行催交。
第三十三条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十四条物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章 附 则
第三十五条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第三十六条 本管理规约自业主大会会议2018年 3 月 日通过后起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第三十七条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第三十八条 业主委员会监督本管理规约的实施。
附件：物业管理区域划分图