第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
东至：永久路；南至：永金路；
西至：开元路；北至：金城路。
（二）业主大会名称为：
杭州市萧山区开元名都业主大会 。
第五条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第六条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为4月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯、供水、供电等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）其他涉及全体业主共同利益的事项。
第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15 天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15 日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十条 本物业管理区域业主大会会议采用书面征求意见的形式。
第十一条 业主大会议事方式由全体业主共同参与的方式进行。
第十二条 本物业管理区域内不设业主代表大会，可根据小区实际情况设立业主代表，业主代表和业主委员会委员不得兼任。以幢、单元为单位，住宅推选产生17名代表（1-4幢每幢2名，5-13幢每幢1名），商铺推选产生11名代表，代表推选产生由各区域业主委员会委员负责。
业主代表可监督业主委员会日常工作，经业主委员会同意，可以列席业主委员会会议，不具有会议表决权。
如住宅、商业区域商议决定的事项不涉及对方区域业主共同利益的，可由各区域业主委员会委员和业主代表共同商议决定本区域需商议决定，另一区域不得干涉。
第十三条 业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条 业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：参与本物业管理区域内涉及全体业主共同利益的事项 ；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会会议结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票表决权；
（四）委托人数为：
1.同一名业主代表接受的委托人数不限定人数；
2.同一名业主接受的委托人数不超过3人；
3.同一名非业主代理人的委托人数限定1人。
第十五条 业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认。
第十六条 业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会或工作组组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用 等损害公共利益行为的业主，其表决权不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；被选举权予以限制。
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十九条 业主委员会由7名委员和2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为7号楼1楼办公室。
第二十条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第二十一条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列条件：
1.18周岁以上，具有完全民事行为能力，身体状况良好；
2.承诺任期内每年在本物业管理区域内居住累计满6月以上；
3.遵守国家有关法律、法规；
4.遵守小区《业主大会议事规则》和《管理规约》，模范履行业主义务；
5.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
6.具有一定的组织协调能力；
7.按时足额缴纳物业服务相关费用；
8.按实缴存物业专项维修资金；
9.不得与本物业管理区域服务企业有相关利害关系；
10.无被追究法律责任的情形。
第二十二条 明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，其委员职务自动终止：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.拒付物业服务相关费用超过3个月以上的；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
6.被依法追究法律责任的。
第二十三条 业主委员会委员实行差额选举，正式候选人规定为10人（住宅7人，商业3人），其中差额人数为1人。候选人由业主自愿报名的基础上产生，业主也可根据实际情况进行推荐。各区域报名超出规定候选人数的，则由筹备组组织报名人员按各区域规定人数相互推选产生共10名候选人。
第二十四条 业主委员会委员选举产生办法。业主委员会委员在委员候选人中选举产生（另选他人无效），并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少（票数相等，以得票面积多少排序）依次选取住宅区域5名，商业区域2名当选业主委员会委员；
2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的（不包括候补委员），按以下方式选举产生业主委员会：
（1）达到法定双半过要求不足5人的，符合当选条件的委员候选人确认当选业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；
（2）达到法定双过半要求超过5 人（含5人）的，则减少委员人数，成立不少于5人单数的业主委员会组织；
3.设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票从多到少依次产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第二十五条 本物业管理区域设立候补委员，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十六条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开4次，分别在每季度末召开。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
4.经半数以上业主代表提议的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十七条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。会议方式可采用集体讨论、网络讨论等形式；
(二)召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三) 委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
(四)会议应有过半数的委员出席，涉及物业管理区域内全体业主利益作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；涉及住宅、商业各自区域业主利益且不涉及对方区域业主利益的决定，可由本区域委员和业主代表商议决定；
(五)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(六)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(七)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十八条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十九条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十条 业主委员会任期届满或集体辞职，应当进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章 换届和改选业主委员会
第三十一条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、社区居委会，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十二条 业主委员会的换届改选由业主委员会成立换届工作小组，成员为5名，其中业主委员会成员2名，业主3名，工作小组成员资格要求参照业主委员会委员条件。业主委员会候选人产生办法参照本议事规则第二十三、二十四条执行
第三十三条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第五章 选聘物业服务企业
第三十四条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
物业服务合同的主要条款（合同期限、物业服务企业资质、服务标准、收费标准、收费方式）应当事先经业主大会审查同意，其他条款由业主委员会根据物业管理区域内实际情况进行拟定。
第三十六条 对在管物业服务企业有续签合同意向的，可采用业主大会会议表决确定续签合同的方式续聘原物业服务企业。如采用另选聘物业服务企业的，采用下列方式：
（一）选聘办法采取业主大会会议方式确定；
（二）选聘办法应当包括下列第1、2项内容：
1.采用公开招标办法产生候选物业服务企业；
2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为两家。
第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第三十七条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的5%，单项运作经费具体额度经业主委员会半数以上表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.业主委员会和业主大会会议召开费用；
2.业主委员会日常办公费用；
3.专职工作人员费用；
4.聘请第三方专业机构服务的费用。
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。如未产生工作经费的支出，则不作公示。
第七章 档案资料的建立与保管
第三十八条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主