第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称： 开元名都；
（二）坐落位置： 杭州市萧山区永久路368号 ；
（三）物业类型： 住宅、商业；
（四）物业管理区域四至：
东至：永久路；南至：永金路；西至： 开元路；北至：金城路。
（五）物业管理区域概况：总占地面积35000平方米、物业总建筑面积 109422平方米。
（六）物业管理用房建筑面积811平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为363平方米，坐落：开元名都小区8号楼和9号楼间一楼；物业管理经营用房建筑面积为448平方米，坐落：开元名都小区C区一层42、43、44、52号商铺 。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：开元名都小区7号楼一楼 。
第四条 根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
（一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；
（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；
（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、小区绿地、花园、文化体育设施、安全防范智能系统等。
根据住房城乡建设部《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备。
第三章 物业管理服务
第五条 物业服务收费采取包干制方式。物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。
第六条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条 对本物业管理区域内违反有关治定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用与维修
第十条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十一条 业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十二条 业主、非业主使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下规定：
本物业管理区域不可燃放烟花爆竹；私自燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任。
第十三条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。业主、物业使用人与物业服务企业签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》并将此协议内容告知自行委托的装修施工单位，积极配合物业管理行政部门和物业服务企业对装修房屋活动进行指导、监督，不得拒绝和阻碍。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费。
第十四条 房屋出租应当遵守相关法律、法规、政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。
业主转让或者出租物业时，须将本管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准，禁止违规群租和合租，出租居住房屋的，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。
对违反本管理规约出租或者转租的，物业服务企业或业主委员会应当书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。
第十五条 业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守《浙江省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城市房屋使用安全管理条例》等有关法律、法规的规定。
第十六条 在装饰装修中禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；（如阳光房、雨棚等）；
（三）未经物业服务企业确认的违章装修材料进入物管区域内；
（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（五）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（六）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（八）违法拆改燃气管道和设施；
（九）封闭阳台，改变房屋外观形象，在室外门窗安装防盗栅栏、在阳台及窗外安装晾衣架等；
（十）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第十七条 业主、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前向物业所在地区（县、市）房屋使用安全管理部门进行备案：
（一）拆改、变动非承重结构；
（二）增砌墙体、增加房屋使用荷载；
（三）开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。
（四）业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆除；
非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在地区（县、市）建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。
第十七条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十八条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。装饰装修具体时间规定：
作业时间：上午8:00～12:00 下午14:00～18:00
拆打时间：上午8:30～11:30 下午14:30～17:30
原则上不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应事先取得相邻业主的同意，报物业服务企业备案，并尽可能缩短装饰装修时间。
第十九条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第二十条 业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放：业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：
1) 1.5 吨以上货车（搬家、商业中心停车场等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；
2) 机动车辆在小区地下室内行使，时速不得超过 5 公里，禁止鸣笛、练车等行为；
3) 机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放；
4) 实施车辆停放收费的，按价格主管部门核定的标准执行；
5) 禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息；
6) 非机动车辆应按规定停放在指定的区域；
2.电梯使用：《杭州市电梯安全管理办法》；
3.消防安全：《浙江省消防条例》；
4.垃圾分类：《杭州市生活垃圾管理条例》；
5.宠物饲养：业主、物业使用人饲养宠物的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定：
1) 及时清理宠物粪便；
2) 进入公共场所做好安全防范措施，以防伤及他人。造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人；
3) 乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；
4) 不得饲养藏獒等大型凶猛、攻击性较强的动物；
5) 饲养宠物应取得政府有关部门检疫，批准等相关手续并报告管理者。
6.防盗窗、网、门、栅安装：不突出外立面安装、颜色型式统一安装；
7.晒衣架安装：不允许在外立面上安装晒衣架；
8.太阳能热水器安装：不允许安装；
9.封闭阳台：确保安全，不可突出阳台立面，且按统一型式安装。
第二十一条 业主、非业主使用人有违反上述第二十条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。
第二十二条 业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。
第二十三条 业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并遵守下列约定：
（一）不得占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施行设备；
（二）不得擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改；
（三）不得在非指定位置倾倒、抛弃垃圾杂物和高空抛物等；
（四）不得擅自移挪单元内消防喷淋和烟感报警装置。
（五）不得擅自在公共场所内举行庆典活动或大型公众聚会以及营利性活动，利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）不在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等;
（七） 未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等;
（八）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
第二十四条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十五条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十六条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地社区居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十七条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十九条 因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第三十条 利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，由物业服务企业代为经营，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本按实际发生计算，包括税金、酬金等）的收益，由物业服务企业代为管理，住宅、商业区域分别单独列账和根据各区域实际情况使用，主要用于以下用途：
（一）业主大会、业主委员会的工作经费；
（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）补充专项维修资金；
（四）弥补物业服务费用的不足；
（五）其他合理用途。
具体比例由业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，在物业服务合同中约定。
第六章 物业专项维修资金
第三十一条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第三十二条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十三条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十四条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列方式作为本物业管理区域的续交资金来源。
1. 由相关业主按产权面积比例应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
2. 由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第七章 违约责任
第三十五条 业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：
1、不得担任业主委员会委员、候补委员或业主代表；
2、共有部分经营收益分配权。
第三十六条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
1、欠费6个月以上或长期拒交物业服务费用的，业主委员会或业主委员会授权物业服务企业在物业管理区域内显著位置进行公示；
2、仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第三十七条 业主拒付物业服务费，不按规定缴存专项维修资金，物业服务企业、专项维修资金管理机构可加收违约金或滞纳金。
第三十八条 违反本管理规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。
第三十九条 物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第四十条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
1、根据物业管理法律法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；
2、以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为；
3、除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，物业服务企业在物业管理区域内显著位置上张贴通告连续15日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告；
业主大会和业主委员会对违反本管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第四十一条 涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第四十二条 因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位或业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新的物业服务企业之前，建设单位或业主委员会可以书面向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、区（县、市）物业主管部门提出申请，由上述部门指定物业服务企业临时代管，建设单位或业主委员会与临时代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付相关物业服务费用。
第八章 附 则
第四十三条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第四十四条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十五条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十六条 业主委员会监督本管理规约的实施。