第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条 业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。
第二章 物业基本情况
第四条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称： 万家星城一期 。
（二）坐落位置： 东新路与石祥路交叉口 。
（三）物业类型： 高层住宅、商铺 。
（四）物业管理区域四至：
东至： 安桥路 ；南至： 东文路 ；
西至： 东新路 ；北至： 石祥路 。
（五）物业管理区域概况：总占地面积 49266平方米、物业总建筑面积 185730 平方米。
（六）物业管理用房建筑面积 1072.85 平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为 470.79平方米，坐落： 32幢3单元1-1室、2-1室 ；物业管理经营用房建筑面积为 602.06平方米，坐落： 31幢（商）8号、32幢（商）1号 。
第五条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
（一） 由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、电梯间、水泵间、配电房等；
（二） 由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施 、消防设施、避雷设施、建筑智能系统等；
（三） 由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、沟渠、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、物业经营用房、区内道路、绿化、景观设施、建筑智能系统和其他共用部位、共用设施设备等。
第三章 物业的使用
第六条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分等相关法律法规允许范围内的权利。对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；业主行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第八条 业主、非业主使用人应当加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。
第九条 业主、非业主使用人应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得利害关系人及相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，依法办理相关手续，并书面告知物业服务企业。
第十条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
（一）业主、非业主使用人需要改动房屋装饰装修时，应自觉遵守《浙江省房屋使用安全管理条例》、《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城镇住宅装修管理办法》等有关规定，应事先告知物业服务企业登记备案。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与其签订《装饰装修管理服务协议》，接受房屋使用安全管理部门的监督。
（二）业主、非业主使用人应按《装饰装修管理服务协议》的约定从事装饰装修改动行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
1、不擅自占用共用部位和公共场所；
2、施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 8:00 ～ 12:00 、下午 14:00 ～ 18:00 ，其它时段不得施工。节假日不允许施工。
3、空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
4、不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
5、业主或非业主使用人的废旧家具不得随意丢弃在园区公共区域，应自行处理或有偿委托环卫和物业企业处理。
6、因改动房屋装饰装修影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（三）业主、非业主使用人应当接受物业服务企业的现场监督检查，及时纠正违规装修改动行为。
第十一条 业主、非业主使用人应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十二条 业主、非业主使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十三条 业主、非业主使用人行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶、停车、收费规定。
第十四条 根据杭州市政府相关管理规定，业主、非业主使用人全面禁止燃放烟花爆竹。如遇政策调整，业主、非业主使用人应首先遵守政府相关管理规定，并遵守本物业管理区域的有关规定，不得随意燃放。
第十五条 房屋出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》等相关法律、法规、规章的相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
物业转让或出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或出租后，当事人应当于物业转让合同或租赁合同签订之日起7日内，将转让或出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
第十六条 业主、非业主使用人应当树立环境保护的意识，自觉遵守《杭州市生活垃圾管理条例》及垃圾分类相关管理制度和规定。
在本物业管理区域内发现投放不符合要求的，物业服务企业可要求投放人按要求分拣后再行投放或拒绝其投放。
第十七条 业主和非业主使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反政府有关规定，不得将饲养的动物带入游泳池等健身活动场所，不得在地下室遛狗。
第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：
（一） 损坏房屋承重结构、主体结构，擅自改变房屋设计用途、功能和布局等，包括任何形式的群租和改变居住用途（作淘宝店、仓库、培训机构等商业性使用）等。
（二） 改变、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）
1、以任何形式封闭阳台、露台，在露台内搭建遮阳（雨）棚、加层。
2、在门、窗外，安装防盗门、窗和栏栅。
3、安装遮阳（雨）棚、外置式晾衣架、花架、太阳能装置、卫星电视接收器等设施设备，其它超出自用部位摆放、安装物品。
4、在非指定区域安装空调室外机。
5、封闭管道检修孔。
6、在非指定位置开孔、打洞。
（三） 擅自封闭、占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场（库）、自行车库等公用设施及场地；停车场（库）、自行车库不按规划性质使用，挪作他用。
（四） 擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备；妨碍消防及医疗等紧急施救。
（五） 擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画、设立广告牌等。
（六） 违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。
（七） 践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；损坏涂划园林建筑小品。在树上刻划、拉绳（铁丝）晾晒衣物等。
（八） 随意倾倒或堆放建筑装修垃圾、杂物，乱丢弃垃圾，高空抛物等。
（九） 违反规定或在指定位置以外燃放烟花、爆竹、鞭炮。
（十） 违章搭建。
（十一） 未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业。
（十二） 本物业管理区域机动车停放实行地库一车一位制，禁止非法占用他人车位，同时园区路面及地下车库通道等非停车区域严禁车辆乱停放。屡次乱停放的物业公司将进行锁车等处理或移交业委会处理。对随意停放在消防通道或主通道影响安全出行的，物业公司有权直接对车辆进行拖离移除处理。
（十三） 本物业管理区域内非机动车一律停放在地下室指定的非机动车库内，禁止非机动车停放在小区架空层或者上楼停放在楼层过道内，对违停非机动车物业公司有权统一进行清理至地库指定区域并不再另行告知。
（十四） 本物业管理区域为封闭式管理，进出小区及单元门需业主自行刷卡进出，谨防尾随。严禁暴力破坏安防门禁系统，对有上述行为的物业公司有权进行索赔，拒不配合执行的物业公司和业委会将提请司法机关解决。
（十五）噪音扰民、聚众喧哗等侵害他人合法权益或其他不道德行为。
（十六）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。
（十七）危害公共利益及法律、法规、规章和政府规定禁止的其他行为。
第四章 物业的维修和养护
第十九条 发现房屋共用部位和共用设施设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业服务企业，以便物业服务企业派人及时进行修复。
第二十条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
业主阻挠维修养护的进行，造成物业损坏或损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。
第二十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十二条 业主或非业主使用人因人为原因造成共用部位、共用设施设备或其他业主设施设备损坏的，负责修复或赔偿经济损失。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，依法办理相关手续，并在约定期限内恢复原状；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（社区居委会或业主委员会或派出所或业主委托人）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十五条 保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任。业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十六条 业主或非业主使用人如委托物业服务企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支付相应费用。
第二十七条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章 业主的共同利益
第二十八条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予业主委员会、物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业配合业主委员会拟定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，业主委员会和物业服务企业均可以采取批评、谴责、公开曝光、张榜通告等形式予以制止；
（三） 对违反法律法规和本规约的行为，拒不改正的业主、非业主使用人，报公安机关或其他行政管理部门依法处理；
（四）本物业管理区域内所有物业管理经营用房、停车场、物业共用部位、共用设施设备及配套设施等进行经营，所得收益扣除必要成本和税收后，用于共用部位和共用设施的维修、改造及养护，用于业主大会及业主委员会的工作活动经费，用于业主大会决定的其他费用，也可用于补充物业专项维修资金的不足，其它按照物业服务合同的约定执行，每半年公布一次收支情况。
（五）经营性收益可由业主委员会自管或委托物业服务企业代管，扣除合理的税金和成本后单独列账。（如物业服务企业代管的，需要单独开户、建账）。
（六）除根据法律法规规定需要当面送达或以其它方式送达的相关通告外，业主委员会、物业服务企业在物业管理区域内显著位置上张贴通告连续7日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。
第二十九条 为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害时获得及时有效的处理，业主、非业主使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。
第三十条 本物业管理区域内，物业服务收费采取 包干制 方式。
业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（以及独立缴纳的公共能耗费用，下同）。转让物业时，业主须自觉交清应缴纳的各项物业管理费用。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主有积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第六章 违约责任
第三十一条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十二条 业主、非业主使用人违反本管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十三条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十四条 业主、非业主使用人违反本规约，未按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员会可以采用必要措施协助物业服务企业进行催交，物业服务企业可按服务协议约定加收违约金；未能按时缴纳物业维修资金的，可以加收违约金。
第七章 附 则
第三十五条 本管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十六条 本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十七条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第三十八条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
杭州市下城区万家星城一期业主大会筹备组