金都富春山居物业管理服务合同 （公告版）
目 录
第一条 合同当事人
甲方（委托方）：杭州市富阳区金都富春山居业主委员会（第二届）
业委会主任： 联系电话：
联系地址： 金都富春山居悠远居267号业委会办公室
授权签约代表： 联系电话：
乙方（受托方）： 公司
统一社会信用代码：
法人代表： 联系电话：
公司注册地址：
授权签约代表： 联系电话：
授权签约代表个人信息：
身份证号码：
身份证地址：
鉴于：
1、甲方为一个依据相关法律、法规由银湖街道监督和全体业主选举产生并备案的业主委员会，依据 年 月 日金都富春山居业主大会的决议，拟委托乙方管理金都富春山居小区物业，为全体小区业主服务。
2、乙方为一家依据中国法律成立并有效存续的公司，拟为甲方提供的所有物业和相关配套设施进行物业管理和服务。
3、乙方拟在甲方提供的物业所在地址成立新的物业管理公司（以下简称项目公司）管理本协议所指的物业，项目公司成立后本协议乙方自动变更为项目公司，对此甲方予以确认。
为保障金都富春山居物业管理服务正常运行，根据《合同法》《物权法》、国家，省、市《物业管理条例》、杭州市《物业服务收费管理实施办法》等法律法规，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。
第二条 物业基本情况
（一）物业名称： 金都富春山居
坐落位置： 杭州市富阳区银湖街道银湖村
（二）物业管理区域范围
东至：午潮山国家森林公园 南至：杭富公路320国道
西至：银湖街道银湖村 北至：午潮山国家森林公园
（三）物业类型： 别墅、排屋、会馆等。
（四）物业管理区域概况：
本物业总占地面积67.1万平方米，住宅总建筑面积22.97万平方米，配套公建（包括微雨居78号中心会馆、悠远居268号山居小会馆和网球中心俱乐部）建筑面积约为2.1万平方米，物业经营性用房（泽闲居63-6、泽闲居55-2、悠远居266号和悠远居267号）861.74平方米和物业管理用房（泽闲居55-1）916.3平方米均未计入公摊。
其中，住宅区共分8个园区（居），由东往西分别为：悠远居（210户）、凌云居（42户）、翠峰居（49户）、微雨居（56户）、秀隐居（37户）、翰风居（53户）、栖霞居（80户）和泽闲居（别墅38户、排屋98户）,共有住宅663户，总计229665.22平方米。另有2个会馆（非住宅），分别为：微雨居78号中心会馆（3359.90平方米）和悠远居268号小会馆（1003.29平方米），一个公共配套网球中心俱乐部（包含运动场馆和住宿酒店，总计约15847平方米，需要产权单位提供相关证明以确定该部分是否属于本物业管理区域），以及其他相关配套设备用房，如水泵房、开关站等。
（五）属于全体业主的物业管理办公用房、物业管理商业用房见附表1和公建配套用房见附表2。
（六）其他物业相关信息（参考原物业服务合同，以建设单位提供的数据为准）。
第三条 物业管理服务团队
1、 乙方派出的物业服务团队名称：
2、 物业服务中心负责人：
注：物业服务中心负责人物业服务资质证明见附件三。
3、 人员配置：服务X人（含负责人1名）；保安X人；保洁X人；维修X人；园林绿化X人。
第四条 物业管理服务范围
4.1维修维护服务
1、房屋建筑本体共用部位的维护和管理。
包括：屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、机动车和非机动车车库、设备机房及井道等。
2、房屋建筑本体共用设施设备的运行、维护和管理。
包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、避雷设施、电梯、消防设备设施、监控系统和机房、配电系统、垃圾桶、小区围墙围栏、大门、机动车和非机动车车库的设备设施、机动车收费系统等。
3、本物业规划内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。
包括：道路、室外上下水管、增压供水系统、沟渠、井、化粪池、绿化、室外泵房、路灯、公共停车位等。
4、本物业规划内共有的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所。
包括不限于：网球场、游泳池、景观喷水设施、秋千、建筑小品和长廊、充电设备、公共健身器材。
5、业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修。
在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费标准和保修期限按照物业管理服务企业最新公布的标准执行。
6、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和业主委员会的同意。临时占用和挖掘本物业服务区域内道路及场地的，应在约定期限内恢复原状（突发事件除外）。
4.2园林绿化服务
本物业公共园艺景观(公共景观、花坛、草坪、绿地、绿篱、树木、建筑小品等)的养护与管理。
4.3保洁和卫生防疫服务
公共和共用场所、房屋共用部位、道路、地下停车库共用部分、非机动车库、公共屋顶露台、会馆、业委会办公室、公共厕所、网球场、篮球场、游泳池、富春山居雅集等的保洁。
所有垃圾（管理规约规定的除外）的收集和清运，绿地内杂物的清理及雨、污水管道疏通。
灭鼠灭蚊。
4.4公共秩序和安保服务
1、消防管理
制订消防预案，设立微型消防站，保证消防设备设施的正常，每年举行一次消防演练。
对小区内外商铺和物业人员居住区的安全用电、安全用气实施监督和管理。
2、监控管理
对外来人员和车辆的进出、设摊区域的管理实施管理。
协助公安机关对公共秩序维护、安全防范等事项的管理，但不含人身、财产保险保管责任。
3、车辆管理
机动车的行驶和停放，电动车辆的充电安全和停放，自行车的管理。
4、装修管理
业主、物业使用人装饰装修房屋时，乙方必须与装修物业产权人、装饰装修房屋施工单位签署《装饰装修管理服务协议》，事先明确装饰装修中的禁止和注意事项，就施工时间、垃圾清运及共用部位维护等事项进行约定，并按《金都富春山居管理规约规约》收取相应的押金。
装饰装修开始前，乙方必须书面告知装饰装修房屋上下层或周边有利害关系邻居业主以下事项：装修物业产权人/使用人的电话、装修企业负责人的电话，上下水管道是否需要维修、装修引起房屋受损处理办法。
5、秩序管理
对违反《金都富春山居管理规约》及物业管理规章制度的行为，采取规劝、制止等必要措施。
4.5公共物业出租服务
本区域内共用部位和共用设备设施，甲方暂不委托乙方出租和管理。决定出租和管理时，物业租赁合同出租方必须是业委会，物业服务中心作为管理方，合同须三方盖章才可生效，承租方需要业委会收费凭证的由乙方代为办理。
4.6其它服务
1、物业档案资料管理；
2、协助社区组织开展文化娱乐活动和便民服务工作
3、协助业委会发布发放各种公告和会议资料；
4、协助业委会开展物业维修资金续筹事项。
第五条 物业管理服务标准和要求
甲方参照《杭州市普通住宅物业菜单式服务甲级标准》制订《物业管理服务标准和要求》，每年根据小区实际情况修订一次。乙方根据甲方的委托管理事项的标准和要求，制定出适合本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件，修订后的版本在小区公示栏经15天公示后实施。
甲方制定的《物业管理服务标准和要求》详见附件一。
如因人员技能、设备、时间等因素，附件一的条款中有无法实施或完成物业服务的项目，在具体操作中，由乙方提出书面说明，经甲方同意后，可以委外、暂缓或者停止物业服务。
第六条 物业管理服务收费
6.1物业服务费用的构成
物业服务费用的构成包括但不限于下列物业服务成本、法定税费：
1. 管理服务人员（X名定额人员）的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2. 办公费用；
a) 本区域物业的所有办公费用、办公设备、办公耗材；
b) 所有人员的劳保用品、单件300元以下的工具和低值易耗品；
3. 物业管理企业固定资产折旧；
4. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
5. 本区域所有的公共能耗费；
6. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
7. 物业管理区域清洁卫生费用；
8. 物业管理区域绿化养护费用；
9. 物业管理区域秩序维护费用；
10. 物业管理区域治安管理费。
11. 物业管理区域经业主同意的其他费用。
6.2物业收费形式
采取包干制形式，多不退少不补。
6.3物业收费标准
按照业主大会最近确定的标准执行。
6.4物业收费方法
1. 甲方委托乙方向所有业主代收物业费，并开具乙方正规发票；
2. 物业费实行按每月每平方米建筑面积的方式收取；
3. 空置房的物业费按70%收取；
4. 业主和非业主使用人对物业费有约定的从其约定，没约定业主负连带责任。
6.5代收自来水加压电费
自来水加压电费按每吨0.2元计收，自来水一户一表改造工程完工后不再收取。
第七条 双方的权利和义务
7.1甲方的权利和义务
1. 与物业管理公司议定季度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
2. 对乙方的管理实施监督检查，每季度进行一次检查、考核评定，每年度组织一次物业服务满意度测评，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，季度考核不合格，根据附件要求处罚，年度满意度测评低于65%的，甲方有权提前解除合同；
3. 委托乙方对违反物业管理法规政策及业主管理规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴、催改措施；
4. 甲方在合同生效之日起15日内，按政府规定向乙方提供管理用房，由乙方无偿使用；
注：物业办公用房若需要调整和改变其用途的，双方协商解决。
5. 甲方在合同生效之日起15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用房资料等），并在乙方管理期满时予以回收；
注：鉴于原物业服务企业可能拒交相关资料，甲方需配合乙方向相关部门索取。
6. 甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7. 审核车辆管理系统的所有数据，监督车辆管理制度的落实情况；
8. 考核物业服务企业的服务质量，推动物业管理质量和效率的提升；
9. 协助物业服务企业监督业主和非业主使用人遵守《金都富春山居管理规约》和其他约定；
10. 协助物业服务企业督促拖欠物业费的业主完成缴费；
11. 有义务协调化解非乙方原因而产生的乙方与业主或非业主使用人之间的纠纷；
12. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动
13. 法规政策规定由甲方承担的其他责任。
7.2乙方的权利和义务
1. 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主（住用户）的合法权益，获取不当利益，经甲方批准后，在公示后实施；
2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施；
4. 对业主和物业使用人违反法规及管理规约的行为，进行劝阻、制止，并报请有关部门处理；同时对违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，在甲方督促无效的情况下，乙方可以向本物业所在地人民法院申请起诉；
5. 有权依照法规政策、本合同和业主管理规约的规定对违反业主管理规约和物业管理法规政策的行为采取批评、规劝、警告、制止和向业主委员会报告等措施；
6. 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
7. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；
8. 对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或者完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后，在小区公示栏经15天公示后方可实施；
9. 按照《金都富春山居管理规约》规定，与装修物业使用人、装修施工单位签订《装饰装修管理服务协议》，并且向装修企业收取相关的押金，对装修全过程实施监督和管理；
10. 严格执行《机动车辆管理制度》和严格执行《外来人员租住管理制度》；
11. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
12. 开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
13. 本合同到期后或提前解除的，乙方须在5个工作日内，与甲方或甲方指定的第三方办理物业交接手续，交接内容包括但不限于：
1）、移交原委托管理的全部物业及各类管理档案资料；
2）、移交本物业财务资料，包括管理费、公共收入积累形式的资产，并提供乙方管理期间的财务审计报告；
3）、腾退服务期内由乙方使用的物业管理用房。
14. 不承担对业主及非业主使用人的人身保护、财产的保管义务（另有专门合同规定除外）。
第八条 物业服务质量考核
为监督乙方的物业管理服务质量，双方确定按照《物业管理服务标准和要求》（详见附件一）和乙方内部考核标准，制订《物业服务质量评分表》（本合同提供参考评分表，见附件二），由甲方组织第三方监理单位每年组织一次物业服务满意度测评，具体要求详见甲方提供、双方认可的《物业管理服务标准和要求》中的“履约保证金”条款。
第九条 履约保证金：
乙方在签订合同后3个工作日内向甲方支付不低于 20万元的履约保证金，由业委会保管。
合同期满后，参照甲方提供、双方认可的《物业管理服务标准和要求》中的“履约保证金”条款要求，甲方在3个工作日内无息返回乙方。
第十条 违约责任
1. 如因甲方原因，至使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方期限整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
2. 如因乙方原因，未完成规定服务目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
3. 乙方提供的物业服务，每季度进行一次检查、考核评定，每年度组织一次物业服务满意度测评，季度考核不合格，根据附件要求处罚，年度满意度测评低于65%的，甲方有权提前解除合同；合同到期后或提前解除的，乙方不能在5个工作日内按照本合同7.2.13中的约定与甲方办理移交手续的，视为乙方违约。
4. 任何一方违约的，违约方应向守约方赔偿违约金人民币20万元。
第十一条 乙方免责条款：
乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任。
1. 因不可抗力导致物业服务中断的；
2. 乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3. 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4. 非乙方责任出现水、电、气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5. 乙方已履行本合同约定义务，因业主疏忽、故意，第三人侵权等原因而导致的业主、非业主使用人生命财产安全的事故。
第十二条 附则
1. 双方可对本合同条款进行补充，经协商一致后以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，补充协议不应涉及合同期限。
2. 本合同之附件均为合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内容的空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件中未规定的事宜，均遵照政府有关法律、法规和规章执行。
3. 本合同连同附件一式四份，甲乙双方各执一份，杭州市富阳区住建局物管科执一份，银湖街道办事处执一份。
4. 本合同执行期间，如遇不可抗拒的原因，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任。
5. 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术造成重大事故的，由房屋建设单位依据国家有关规定承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。
6. 本合同有效期自2018年X月X日起，至2019年12月31日止，合同到期前3个月，甲乙双方可就本合同内容进行商议修改，双方达成一致的，需另行签订新的物业服务合同，（为期三年）；双方未能签订新合同的，本合同与2019年12月31日到期。
7. 合同期满后，若遇到业委会换届，在新一届业主委员会未选出之前本合同自动顺延有效。待新一届业主委员会选出之后，经业主大会决议续聘或选聘的物业服务公司签署物业服务合同后，本合同自动失效。
8. 本合同在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成可以向物业所在地人民法院起诉。
以下无正文，为双方签字盖章页
甲方（委托方）
杭州市富阳区金都富春山居业主委员会（第二届）
法人代表：池笑雨
授权签约代表：
联系电话：
签约时间：
乙方（受托方）
法人代表：
授权签约代表：
联系电话：
签约时间：
附表1：物业管理办公用房、物业管理商业用房
附表2：公建配套用房
附件一 物业管理服务标准和要求
附件二 物业管理服务评分表
附件三 物业服务中心负责人物业服务资质证明