通知公告

第一章  总  则

第一条  制定依据

为保障金都富春山居物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中国人民共和国物权法》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和相关法规、规章，制定本区域《业主大会议事规则》（以下简称“本议事规则”），并经业主大会讨论表决通过后生效。

第二条  宗旨

“本议事规则”旨在维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第三条  基本准则

业主大会和业主委员会在职责范围内依法依规做出的决定，对本区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力，任何人不得抵制决定的贯彻执行。

业主大会已作出决定的提议案，一年内任何人不得以同一内容再次提议召开业主大会进行表决，不得以此为由干扰业主委员会的正常工作。

第四条  业主大会名称及物业管理范围

（一）业主大会名称：金都富春山居业主大会

业主委员会名称：杭州市富阳区金都富春山居业主委员会

（二）物业管理区域范围

东至：午潮山国家森林公园 南至：杭富公路320国道

西至：银湖街道银湖村 北至：午潮山国家森林公园

（三）物业类型：别墅、联体别墅、排屋、会馆等。

（四）物业管理区域概况：

本物业总占地面积67.1万平方米，住宅总建筑面积22.97万平方米，配套公建（包括微雨居78号中心会馆、悠远居268号山居小会馆和网球中心俱乐部）建筑总面积约为2.1万平方米，物业经营性用房（泽闲居63-6、泽闲居55-2、悠远居266号和悠远居267号） 861.74 平方米和物业管理用房（泽闲居55-1） 916.3 平方米均未计入公摊。

其中，住宅区共分8个园区（居），由东往西分别为：悠远居（210户）、凌云居（42户）、翠峰居（49户）、微雨居（56户）、秀隐居（37户）、翰风居（53户）、栖霞居（80户）和泽闲居（别墅38户、排屋98户）,共有住宅663户，总计229665.22平方米。另有2个会馆（非住宅），分别为：微雨居78号中心会馆（3359.90平方米）和悠远居268号小会馆（1003.29平方米），一个公共配套网球中心俱乐部（包含运动场馆和住宿酒店，总计约1.5万平方米，需要产权单位提供相关证明以确定该部分是否属于本物业管理区域）。以及其他相关配套设备用房，如水泵房、开关站等。

（五）属于全体业主的物业管理办公用房和公共活动用房、物业管理商业用房见附表1和公建配套用房见附表2。

第五条  业主大会 业主委员会的组成

本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

业主身份的确定：一般按房屋所有权证记载的所有权人确定。已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门办理的新建商品房屋产权初始登记确认。

根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名参加业主大会会议，无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。

单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。

业主可以自行参加业主大会会议，也可以书面委托他人参加，书面委托应当标明委托事项和权限。

第六条  业主大会，业主委员会活动范围

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应做出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。

业主大会及其业主委员会应根据国家及省市有关规定接受富阳区房产主管部门、街道办事处、社区居委会的监督管理和业务指导。

业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与街道办事处、物业服务企业等相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第二章  业主大会议事规则

第七条  业主大会议事内容

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选聘和解聘物业服务企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（六）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

（七）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变物业共有部分和公共设施的用途；

（十）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（十一）讨论决定是否将物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，移交给相关专业单位；

（十二）为维护物业管理活动中业主共同权益的需要，审议是否授权业主委员会进行诉讼；

（十三）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；

（十四）改变和撤销业主委员会的不当决定；

（十五）提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

批准第（八）（九）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

批准其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条  业主大会召集主体

（一）业主大会由业主委员会负责召集。

（二）业主委员会的换届、改选、增补召开的业主大会，由本届业主委员会书面报告所在地街道办事处，并按照规定开展换届、改选、增补选举工作。

（三）在下列情况下，业主大会会议由所在地街道办事处、社区居民委员会负责召集：

1) 业主委员会逾期不召集会议，经主管部门责令，仍不召集的；

2) 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会全体辞职的。

第九条  业主大会会议形式

本物管区域采用书面、电子类型征求意见形式，业主大会会议分为定期会议和临时会议。

（一）定期会议：业主大会每年召开一次，召开时间原则上定于每年12月最后一个星期六开始举行，具体由业主委员会组织召开。

（二）有下列情况，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

1. 物业管理区域有20%的业主提议，属于业主大会议事范围，提议业主中有具体联系人的；

2. 业主委员会缺少人数超过40%以上的；

3. 发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的；

（三）征求意见的程序

1. 业主到会并在会议签到表上签名；

2. 业主在表决票上或者表决票发放表上签名（直接送达：征求（表决）意见单由工作人员逐户送达并签字）；

3. 业主在挂号信、快递等收件凭证上签名（邮寄（挂号信）：邮寄由工作人员装封，邮寄，并保存邮寄凭证）；

4. 在业主委员会办公室设置投票箱。由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内，还可以在规定时间内，业主将征求（表决）意见单邮寄给工作组，工作组在街道办事处、社区居委会和公证机构的监督下，进行统计汇总；

5. 音像（电话录音）影像（QQ、微信截屏）资料可以确认的；

6. 业主在网络上查收确认；

7. 可根据业主的具体情况，选择适合该业主的征求（表决）意见单征求方式（上述6种之一）。已送达的各种形式的征求（表决）意见单，业主在规定时间内不反馈，或不提出书面反对意见的，视为同意多数业主意见，该部分业主的投票权数计入已表决的多数票数。

第十条  召开业主大会会议的程序

业主大会会议按下列程序召开：

（一）成立会议工作组

为召开业主大会，在必要时，业主委员会可以成立会议工作组，会议工作组成员由业主委员会成员、业主或者业主家属等志愿者组成，在当地物业管理行政主管部门、街道办事处或者社区居委会指导下，可以引入第三方机构全程协助，拟定需会议表决的内容：

1. 提出本次会议的议题；

2. 确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；

3. 核实业主身份；

4. 将议题和议程公示，公示时间为7天；

5. 其他会务准备工作。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，工作组或业主委员会应以书面、电子形式向物业管理区域内全体业主公告张贴或包括但不限于微信群等电子形式发送，并告知当地物业管理行政主管部门、街道办事处或者社区居委会。

公告包括以下内容：

1. 会议形式；

2. 会议的日期、地点；

3. 提交会议审议的事项；

4. 会务常设联系人姓名、联系电话；

5. 其他需公告的事项。

（三）按以下方式发放表决票，确认参加会议的业主人数:

1、以网络和邮箱方式送达业主，由业主在签到表上签到后，将签到表拍照回传；

2、业主委员会组织人员逐户送达表决票，由业主在签到表上签到；

3、以传真的方式送达业主，由业主在签到表上签字后回传；

4、当参会业主达不到占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上时，业主大会可以延期，直至参会业主超过法定人数。

（四）按以下方式回收表决票:

1. 设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；

2. 专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；

3. 网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；

4. 邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；

5. 音像（电话录音）影像（QQ、微信截屏）资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。

（五）会议监督

会议全过程接受当地物业管理行政主管部门、街道办事处或者社区居委会的监督。   

（六）公告会议决定

以书面形式在本区域内公告投票表决的结果，并告知当地物业管理行政主管部门、街道办事处或者社区居委会。

（七）记录并存档

通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况，工作组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查，并抄报当地物业管理行政主管部门、街道办事处或者社区居委会备案。

业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，其决定应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修、改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

第十一条  业主大会议题的限制

本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一项内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十二条  业主大会投票权数

面积表决权数按照下列方法认定：

（一）业主的专有部分面积：按房产证记载的面积，有产权证的车位计入专有部分面积。

（二）本区域建筑物总面积，按照前项的统计总和。

人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数：买受人或法人拥有一个或者一个以上专有部分的，按一人计算；相同的多个买受人或法人拥有同一个或一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数：按业主人数的总和计算。  

第十三条  业主大会表决票

表决票的统计：

（一）出现以下情况的，其投票权数计入已表决的多数票。

1、业主已确认收到表决票，未投票或未按时投票的；

2、投票人姓名、专有部分座落、表决意见未填写、涂改、字迹不清造成无法辨认的；

3、弃权票；

4、表决意见未按照规定符号填写的；

5、不按规定交存物业专项维修资金的业主。

（二）有多个表决项目时，单个或者多个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个或者多个事项表决意见按（一）统计。

第三章  业主委员会议事规则

第十四条  业主委员会人数

根据实际情况，本物业设业主委员会11人，其中主任１名，副主任2名；

业主委员会的任期为5年，可连选连任；

    业主委员会任期届满前3个月内，业主委员会报告街道办事处或者社区居委会，同时开展换届选举工作；

    业主委员会缺额人数超过委员会总数40%的，应当在3个月内召开业主大会进行增补。

第十五条  业主委员会会议议事内容

（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定；

（二）拟定选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（四）拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，报业主大会决定；

（五）拟定物业管理区域内物业共用部分，共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；

（六）拟定物业管理区域内车辆行驶，停放的管理制度、公共能耗的分摊方法，报业主大会决定；

（七）拟定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（八）协助物业服务企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，根据业主委员会工作会议决议提出指导性意见；

（九）监督管理规约的实行，督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用；

（十）协调业主与物业服务企业之间的纠纷；

（十一）拟订相关制度成立物业管理监督管理工作小组，协助和监督物业管理工作和业主委员会日常工作事务；

（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其它属于业主大会的财物进行妥善保管。

其中第（三）（四）（五）项规定的议事内容，必要时，由主任和2位副主任召开主任会议确定方案，报业主大会决定。

上述其他议事内容，应当依法召开业主委员会会议，按照规则作出决定。

第十六条  业主委员会会议

（一）业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会会议决议的贯彻执行，不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。

（二）业主委员会会议应当按下列规则召开：

1. 会议由主任或其委托的副主任负责召集；

2. 会议通知及有关资料提前3日送达每位委员；

3. 委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，当次会议有需表决项时，应出具委托书由委托人代替表决；即不参加，也未提前1日说明，也未委托人代表，视等同多数委员意见；

4. 会议由过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；

5. 做好会议书面记录，并由与会人员签字；

6. 业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

（三）下列情况应召开业主委员会会议：

1、主任、副主任召集会议的；

2、经三分之一以上委员提议的；

3、经主管部门建议召开的。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处、社区居民委员会派员列席会议。

第十七条  业主委员会的权利和义务

（一）业主委员会应当自选举产生之日起30天内，向物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

（二）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

（三）业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

（四）在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关街道办事处、社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展的工作 ，并接受其指导和监督。

（五）住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知相关的街道办事处、居民委员会。

（六）业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域的业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

（七）物业区域内，有下列损害他人合法权益的行为，业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险，排除妨害，赔偿损失，并依法向人民法院提起诉讼：

1. 业主任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声；

2. 违反规定饲养动物；

3. 违章搭建，侵占公共道路、公共绿化、公共设备设施；

4. 无正当理由拒付物业费；

第十八条  业主委员会的换届和改选

    业主委员会任期届满前3个月，由业主委员会书面报告所在地街道办事处、社区居委会。在街道办事处、社区居委会指导和监督下，成立业主委员会换届选举工作组，开展换届选举工作。

第十九条  业主委员会的换届办法

   （一）由换届选举工作组向所有业主发放候选人报名表和候选人推荐表，根据业主报名和推荐的情况，确定候选人名单。业主委员会委员实行差额选举，差额数不设。

   （二）新一届业主委员会委员在候选人中选举产生，方法如下：

     1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，按得票顺序当选新一届业主委员会委员。

     2. 经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的候选人数达到或者超过11人时，按得票顺序由11人组成新一届业主委员会；没有达到11人时，缺额在未当选的候选人中进行补选。

     3、新一届业主委员会成立后，由全体委员参加召开新一届业主委员会第一次全体委员会议，选举主任、副主任人选，同时进行新老业主委员会交接工作。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将保管的档案资料、印章及其他属于公共的财物移交新一届业主委员会，由社区代行业主委员会职责的，应移交社区暂时保管。拒不移交的，新一届业主委员会或者社区可以请求当地公安机关协助，也可依法向人民法院提起诉讼。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第二十条  档案资料管理

（一）业主委员会应当建立档案资料管理制度。要案资料由业主委员会指定专人保管。

（二）业主委员会应建立下列档案资料：

1. 各类会议记录、纪要；

2. 业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；

3. 各届业主委员会备案登记的材料；

4. 业主、使用人名册；

5. 订立的物业服务合同；

6. 其他有关材料。

第二十一条  业主委员会活动经费

业主委员会的活动费用由全体业主共同承担，由于本小区共用部位，共用设施设备尚未投入经营，所以首届业主委员会的活动费用采用以下第一方式：

（一）委托物业服务企业在收取物业服务费时收取。

（二）在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中支出。

（三） 业主委员会应根据工作实际需要确定使用额度，但不得超过服务收费总额的1%。

（四）业主委员会活动费用于下列开支：

1. 业主大会，业主委员会会议开支；

2. 必要的日常办公等费用。

活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第二十二条  印章的使用管理

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查，记录内容为用印日期，用印事由，用印数等，违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。

第二十三条  业主大会和业主委员会议事规则的生效

“本业主大会议事规则”和“本业主大会议事规则”的修订经业主大会通过生效。

“本业主大会议事规则”未尽事项由业主大会补充。

第二十四条  “本议事规则”的有效期

“本业主大会议事规则”的有效期为5年，有效期届满，如新一届业主委员会无异议的，则维持适用。

第二十五条  修改

（一） 该业主大会议事规则在国家法律法规变化时，应进行适时修改；

（二） 在有效期内或业主委员会换届时，“本业主大会议事规则”按程序作出决议进行修改的，按修改后的规则执行。

第四章  经营性收入的管理

第二十六条

利用物业管理商业用房、物业管理活动用房、物业管理办公用房、物业共用部位和共用设施设备进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过 50 %）的收益，业主大会授权业主委员会，主要用作以下用途：

（一）业主大会、业主委员会的运作经费；

（二）物业共用部位、共用设施设备的增加、维修、更新、改造和养护；

（三）补充专项维修资金的不足；

（四）弥补物业服务费用的不足；

（五）物业服务人员的考核激励。

第五章  选聘物业服务企业

第二十七条

1、本区域由一个物业服务企业实施物业管理；

2、在物业服务企业期满前三个月，由业主委员会在本区域显著位置发布为期15天的公告，向全体业主征求有意愿的物业公司来报名。

3、物业服务企业的筛选，由业主委员会组织人员实施，由全体委员和业主参与专题会议确定。

4、业主委员会会议确定一至二家物业服务企业，交业主大会会议投票表决；

5、业主大会召开前，《物业管理服务合同》应当在本区域明显位置公示15天；

6、业主委员会根据业主大会的决定，与物业服务企业签订物业服务合同。

第六章 物业专项维修资金的管理

第二十八条

本区域物业维修基金的归集、使用执行杭州市的相关规定。

第二十九条

根据国家建房办（2015）52号文第四条，为解决业主“双三分之二”表决难题，提高业主使用维修资金的决策效率，本区域在申请维修基金时候，可以采取以下表决方式：

    （一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

    （二）集合表决：对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

    （三）默认表决：约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

    （四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第三十条

根据《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》第五条：经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。

业主委员会可以按照第二十九条的表决方式，事先取得业主的授权，在屋顶和外墙渗漏、给排水、电梯、消防、供电等危急人身财产或给业主生活带来严重不便时，直接申请使用物业维修基金，单次使用总额在8万元以内。

第三十一条

其他使用物业维修基金的工程，物业服务企业应事先征求相关业主的意见；其所涉范围应取得相关业主和业主委员会的书面确认。工程完工后一个月内，物业服务企业或应将维修项目的维修情况、工程预决算报告等资料在本区域内显著位置公告。

第三十二条

本区域内的物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金额的30%时，应及时续筹维修基金。基金续筹的具体方案由业主委员会拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意后实施。

基金的续筹方案内容包括：

（一）续筹金额：续筹金额应保证续筹后余额达到首期维修基金额度。

（二）分摊原则：按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续筹金额，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续筹金额可考虑从小区经营性收益中划转。

（三）续筹方式：按以下方式作为本区域的基金续筹方式：

1、全体业主的维修基金不足时，由业主委员会委托物业服务企业向全体业主一次性代收代缴。

2、部分业主的维修基金不足时，由业主委员会委托物业服务企业向有关业主一次性代收代缴。

3、物业经营产生的收益有足够的余额时，从该项余额中划转。

第十章 附则                  

第三十三条

本议事规则由业主大会授权业主委员会负责解释。

如本议事规则与现行法律、法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

第三十三条

本条例自2018年？月？日起施行。

附表1：物业管理办公用房、物业管理商业用房和公共活动用房

附表2：公建配套用房