第一章 总 则
第一条 依据
为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中国人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和相关法规、规章，制定“本议事规则”（以下简称“本议事规则”），并经业主大会讨论通过。
第二条 宗旨
“本议事规则”旨在维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第三条 业主大会 业主委员会的组成
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主身份的确定：一般按房屋所有权证记载的所有权人确定，已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。
房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门办理的新建商品房屋产权初始登记确认。
根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名参加业主大会会议，无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。
单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。
业主可以自行参加业主大会会议，也可以书面委托他人参加，书面委托应当标明委托事项和权限。
第四条 业主大会，业主委员会活动范围
业主大会，业主委员会应当依法履行职责，不应做出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。
业主大会及其业主委员会应根据国家及省市有关规定接受街道的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导。
业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与街道、物业服务企业等相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第二章 业主大会议事规则
第五条 业主大会议事内容
（一）、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）、选聘和解聘物业服务企业；
（三）、决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）、选举、更换业主委员会，监督业主委员会的工作；
（五）、审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（六）、审议业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（七）、审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，收益方案；
（八）、改变、重建建筑物及其附属设施；
（九）、审议物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度；
（十）、 改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）、决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 业主大会召集主体
（一）、业主大会由业主委员会负责召集
（二）、业主委员会的换届、改选、增补召开的业主大会，由本届业主委员会在街道领导下召集。
（三）、在下列情况下，业主大会会议由所在地街道、社区居民委员会负责召集：
1. 业主委员会逾期不召集会议，经主管部门责令，仍不召集的；
2. 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会全体辞职的。
第七条 业主大会会议形式
本物管区域采用书面、电子类型征求意见形式，业主大会会议分为定期会议和临时会议。
（一）、定期会议：业主大会每年召开一次，定于每年12月最后一个星期六举行，具体有业主委员会组织召开。
（二）、有下列情况，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
1. 物业管理区域有20%的业主提议；
2. 业主委员会缺少人数超过20%以上的；
3. 发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的；
（三）、征求意见的程序
1. 业主到会并在会议签到表上签名；
2. 业主在表决票上或者表决票发放表上签名（直接送达：征求（表决）意见单由工作人员逐户送达并签字）；
3. 业主在挂号信、快递等收件凭证上签名（邮寄（挂号信）：邮寄由工作人员装封，邮寄，并保存邮寄凭证）；
4. 在富春山居大门入口处设投票箱。业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内，还可以在规定时间内，业主将征求（表决）意见单邮寄给工作组，工作组在街道和公证机构的监督下，进行统计汇总；
5. 音像（电话录音）、影像（QQ、微信截屏）资料可以确认的；
6. 业主在网络上查收确认；
7. 可根据业主的具体情况，选择适合该业主的征求（表决）意见单征求方式（上述6种之一）。各种形式的征求（表决）意见单，业主在规定时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见，该部分业主的投票权数计入已表决的多数票数。
（四）业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
1. 设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
2. 专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
3. 网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
4. 邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
5. 音像（电话录音）、影像（QQ、微信截屏）资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第八条 召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
（一）、会议筹备工作
1. 提出本次会议的议题；
2. 确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
3. 核实业主身份；
4. 将议题和议程公示，公示时间为7天；
5. 在会议召开15天前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；
6. 其他会务准备工作。
（二）、发布公告
业主大会召开会议前15日，筹备组或业主委员会应以书面、
电子形式向物业管理区域内全体业主公告张贴或微信群发送，住宅小区的业主大会会议公告同时抄送相关的街道和社区居委会。
公告包括以下内容：
1. 会议形式；
2. 会议的日期、地点；
3. 提交会议审议的事项；
4. 会务常设联系人姓名、联系电话；
5. 其他需公告的事项。
（三）、召开业主大会
（四）、通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况，筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。
（五）、业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，其决定应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修、改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第九条 业主大会议题的限制
本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主
一般在一年以内不得以同一项内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第十条 业主大会投票权数
（一）、业主人数（投票权数），按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）、业主总人数（总投票权数），按照前项的统计总和计算。
第三章 业主委员会议事规则
第十一条 业主委员会人数
根据实际情况，本物业设业主委员会11人；
业主委员会的任期为5年，可连选连任；
业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会报告街道，同时开展换届选举工作；
业主委员会缺额人数超过委员会总数40%的，应当在2个月内召开业主大会进行增补。
第十二条 业主委员会会议议事内容
（一）、召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定；
（二）、拟定选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）、拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（四）、拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，报业主大会决定；
（五）、拟定物业管理区域内物业共用部分，共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；
（六）、拟定物业管理区域内车辆行驶，停放的管理制度、公共能耗的分摊方法，报业主大会决定；
（七）、拟定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（八）、协助物业服务企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，根据业主委员会工作会议决议提出指导性意见；
（九）、监督管理规约的实行，督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用；
（十）、 协调业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十一）、对有关档案资料、会议记录、印章及其它属于业主大会的财物进行妥善保管。
第十三条 业主委员会会议
（一）、业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会会议决议的贯彻执行，不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
（二）、业主委员会会议应当按下列规则召开：
1. 会议由主任或其委托的副主任负责召集；
2. 会议通知及有关资料提前3日送达每位委员；
3. 委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，当次会议有需表决项时，应出具委托书由委托人代替表决；即不参加，也未提前1日说明，也未委托人代表，视等同多数委员意见；
4. 会议由过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；
5. 做好会议书面记录，并由与会人员签字；
6. 业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十四条 业主委员会的权利和义务
（一）、业主委员会应当自选举产生之日起30天内，向物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
（二）、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（三）、业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
（四）、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展的工作 ，并接受其指导和监督。
（五）、住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员。
（六）、业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域的业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
（七）、物业区域内，有下列损害他人合法权益的行为，业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险，排除妨害，赔偿损失，并依法向人民法院提起诉讼：
1. 业主任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声；
2. 违反规定饲养动物；
3. 违章搭建，侵占公共道路，公共绿化；
4. 拒付物业费；
第十五条 档案资料管理
（一）、业主委员会应当建立档案资料管理制度。要案资料由业主委员会指定专人保管。
（二）、业主委员会应建立下列档案资料：
1. 各类会议记录、纪要；
2. 业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；
3. 各届业主委员会备案登记的材料；
4. 业主、使用人名册；
5. 订立的物业服务合同；
6. 其他有关材料。
第十六条 业主委员会活动经费
业主委员会的活动费用由全体业主共同承担，由于本小区共用部位，共用设施设备尚未投入经营，所以首届业主委员会的活动费用采用以下第一方式：
（一）、委托物业服务企业在收取物业服务费时收取。
（二）、在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中支出。
（三）、 业主委员会应根据工作实际需要确定使用额度，但不得超过服务收费总额的3%。
（四）、业主委员会活动费用于下列开支：
1. 业主大会，业主委员会会议开支；
2. 必要的日常办公等费用。
活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第十七条 印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查，记录内容为用印日期，用印事由，用印数等，违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第十八条 业主大会和业主委员会议事规则的生效
“本业主大会议事规则”和”本业主大会议事规则”的修订经业主大会通过生效。
“本业主大会议事规则”未尽事项由业主大会补充。
第十九条 “本议事规则”的有效期
“本业主大会议事规则”的有效期为5年，有效期届满，如新一届业主委员会无异议的，则维持适用。
第二十条 修改
（一）、 该业主大会议事规则在国家法律法规变化时，应进行适时修改；
（二）、 在有效期内或业主委员会换届时，“本议事规则”按程序作出决议进行修改的，按修改后的规则执行。