通知公告

第一章总则

第一条为了规范杭州市钱塘区峻景湾物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》和《峻景湾业主大会议事规则》等相关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。

第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。

第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。

第四条由业主大会决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。

第六条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第七条本次物业服务项目选聘的基本要求：

1、物业服务期限：三年，最终以签订《物业服务合同》为准；

2、物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级及以上服务；

3、物业费：

1、高层住宅最高限价：2.9元/月•平方米（含能耗费）；

2、商业物业最高限价：3.3元/月•平方米；

5、地下停车泊位：60元/个•月管理服务费；

4、物业服务企业信用及业绩。

4.1未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；

4.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；

4.3注册资本金不低于1000万元；

4.4公司成立年限不低于5年；

4.5浙江省区域内在管楼盘不低于5个，同等楼盘或同等面积不少于2个。

第二章物业选聘的流程

第八条委托第三方根据业委会意见负责起草选聘文件。选聘文件通常包括《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等；

第九条制定选聘标准、评标办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿；

第十条第三方负责代为受理报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送在管物业公司终止物业服务函；

第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第十二条成立选聘小组7人（单数）；由政府政采云评标专家1人（评选前一晚抽签产生）、业委会委员4人（委员内部推选产生）、业主代表2人组成物业选聘小组。业主代表2名，由业主在规定时间内报名产生（另出公告），如报名人员超过2名，则评选当日到业委会办公室由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本人不来则视为放弃权利），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；

第十三条开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为物业选聘小组，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分；

第十四条评标定标。阅标后召开答辩会，按约定的顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及物业选聘小组成员提出的问题予以解答，物业选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第2名与第3名评分相同时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第2名）；

第十五条由业委会公示2家候选单位名单，同时邀请2家候选单位在业委会规定的时间进小区，并在规定的位置展示或路演；

第十六条业主大会表决。由业委会组织召开业主大会，以书面、电话录音、网络投票的表决形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，从2家候选单位中选出一家为最终中标物业服务企业；

第十七条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十八条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承接查验工作；

新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接验收管理办法》、浙江省《物业服务项目退出管理办法》、《杭州市承接查验实施办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会组织或聘请专业机构进行承接查验；

第十九条业委会作为峻景湾物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作；

第二十条峻景湾物业选聘第三方招标代理机构，根据合同约定内容，提供物业服务项目选聘的服务。协助业委会草拟物业服务项目选聘所需各类文件，相关宣传资料制作，选聘文件印刷，公开物业选聘登报、代为报名、开标统计等工作。

特别说明：如两家候选物业企业在投票时，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但是经参与表决专有部分面积没有过半数且参与表决人数没有过半数的业主同意，业委会可以提议对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘流产，并授权业委会报备社区居民委员会后确定临时托管物业服务企业后，重新选聘其他物业服务企业。

新老交接需进行承接查验，聘请专业机构进行承接查验的，需符合（浙江省消防救援总队文件浙消（2020）140号；并具备特种设备许可证；技术服务不得转包、分包或以各种合作的模式进行。

第三章附则

第二十一条根据《峻景湾业主大会议事规则》的规定，本方案提交业主大会表决确定后实施。

第二十二条本方案由业主委员会负责解释。如本方案与现行法律法规和《峻景湾业主大会议事规则》有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。

附件：《物业服务合同（草案）、（含物业服务标准）》

物业服务合同

本合同当事人

甲方（业主委员会）组织名称：；

业主委员会代表人：；

地址：。

乙方：（物业服务企业）；

代表人：；

地址：；

电话：。

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会同意，选聘乙方为（提供物业服务，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条物业基本情况

物业名称：。

物业类型：高层、商业。

物业坐落位置：浙江省杭州市区（路）号。

物业四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

占地面积：平方米。

总建筑面积：平方米。

其中：叠拼平方米、合院平方米、商业平方米，地下车库平方米，地下车位个，其他物业平方米。

第二条乙方应按合同约定提供各项物业服务，全体业主应履行本合同约定的义务并承担相应的责任。

第二章物业服务内容

第三条乙方为本物业服务区域内的业主提供以下服务：

1、物业共用部位的维修、养护和管理，但依据《商品房买卖合同》等由业主独占使用的屋面、外墙、露台、共用设备层等除外。

2、物业共用设施设备的维修、养护和管理，但属市政公用部门等单位或甲方另行委托第三人管理的除外。

3、物业共用部位、公共区域的卫生保洁，生活垃圾的清理、清运，不含商业垃圾、建筑垃圾、大件垃圾清运，该类垃圾需由使用人自行清运或有偿委托乙方清运。

4、公共区域的绿化养护，但依据《商品房买卖合同》等由业主独占使用的公共绿地除外。

5、按照政府相关部门规定和《管理规约》约定，引导车辆有序通行、按规定停放，劝阻、制止占道、占位等不文明停放行为，但不承担车辆及车内财物的保管义务。

6、秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、按照《住宅室内装饰装修管理办法》规定及《管理规约》、《装饰装修管理协议》约定提供装饰装修管理服务。

8、物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

本合同所指的“物业共用部位”、“共用设施设备”的具体范围以附件一、附件二约定为准。

第四条物业服务质量标准详见附件三。

第五条乙方为业主提供专有部位维修养护、房屋托管和租售、社区教育、社区养老、社区零售、到家服务等特约服务，具体服务项目、服务内容及收费标准以公示为准。

第六条本合同期限内，如全体业主委托乙方经营本物业服务区域内属全体业主共有的物业经营用房、物业共用部位、共用设施设备和场地，应按本合同约定支付乙方管理费，相关的经营性收益依据法律规定和本合同约定管理和使用。

物业服务期限

第七条本合同期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第三章 双方权利和义务

第八条甲方的权利和义务

1、组织召开业主大会。

2、根据业主大会的决定，制定和修改业主大会议事规则。

3、根据业主大会的决定，制定和修改《管理规约》，并督促业主遵守。

4、根据业主大会的决定，续聘、选聘或解聘物业服务人，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。

5、根据业主大会的决定，使用和筹集物业专项维修资金。

6、监督乙方的物业服务质量，并有权提出意见和建议。

7、听取业主的意见和建议，协调业主和乙方的关系，并履行本合同约定的各项义务。

8、督促业主按时交纳物业服务费和相关费用，协助乙方向业主催收逾期未付的物业服务费和相关费用。

9、监督物业共用部位、共用设施设备的使用和经营。

10、按规定为乙方无偿提供建筑面积为__平方米的物业办公用房。

11、协调处理非乙方原因产生的纠纷。

12、不得干涉乙方依据法律、法规规定或本合同约定开展的物业管理服务和经营活动。

13、不得改变本物业共用部位、共用设施设备和相关场地的用途。

14、业主大会赋予的其他职责。

第九条乙方的权利和义务

1、在本物业服务区域内设立机构开展日常服务工作。

2、结合本物业实际情况，编制物业服务工作计划。

3、结合本物业实际情况，编制物业共用部位、共用设施设备维修、保养方案。

4、如需使用物业专项维修资金修缮物业共用部位、共用设施设备，应及时编制方案提请甲方批准并按照法定程序征求业主意见后组织实施。

5、定期开展高空抛物、坠物的宣传教育和安全巡查，制定高空抛物、坠物应急方案，协助公安机关调查高空抛物、坠物的责任人。

6、有权将本物业服务区域内的保洁、保安、电梯和消防设施维保等专项服务委托给其他专业公司或第三人。

7、有权联合甲方在公告栏、业主微信群、客户端等公示房号、欠费周期和金额的方式催收物业服务费用及相关费用。

8、开展物业共用部位、共用设施设备的年度检查。如需维修，保修期内应及时通知建设单位修复；超过保修期应及时制定维修、更新、改造方案，其中1000元以内的由乙方承担并及时组织实施；1000元以上的应及时编制维修方案和经营性收益、物业专项维修资金使用计划并报甲方审批后组织实施。

9、定期检查疏通雨水管天沟排水口、雨污水管入地端排水口。如雨污水管道破损、堵塞引起渗水、返水，应在接到报修后安排人员抢修。

10、制定本物业服务区域内重大安全事故应急预案，发生安全事故时应按照预案采取措施，并协助政府相关部门开展工作。

11、按照《管理规约》的约定，有权采取劝阻、制止、以合理方式恢复原状、向政府相关部门报告等方式处理业主的重大违法、违章行为。

12、建立并妥善保管物业服务档案，及时记载变更事项。

13、有权在服务过程中合理使用业主的个人信息，但不得违反法律法规的强制性规定。

14、在物业服务中心显著位置公示特约服务项目、收费标准和投诉监督电话。

15、为保证特约服务的时效和质量，乙方有权合理使用本物业服务区域内的物业管理用房、共用部位用于特约服务人员驻场、存放物资或设施设备等。

16、有权在物业服务区域内开展特约服务宣传、信息推送和业务指引，但不得干扰业主正常生活，不得实施法律、法规所禁止的行为。

17、根据项目实际情况指定本物业服务区域内的快件临时存放点但不承担保管义务。

18、自主开展物业服务和经营活动，但不得侵害业主的合法权益。

19、业主装修物业时，与其签订书面《装饰装修管理协议》，告知有关注意事项和禁止行为。

20、向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿特约服务。

21、本合同终止后，乙方应及时移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备及物业管理全部档案资料。

22、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第四章 物业服务费

第十条本物业服务区域内采用包干制收费方式，具体收费标准如下：

高层：元/月·平方米；

商业：元/月·平方米；

地下车位：元/月·个；

如业主依法变更物业用途，应按照变更后的物业类型收费标准交纳物业服务费。

物业服务费按照不动产登记证载明的建筑面积计收。如未办理不动产登记，以测绘报告或物业买卖合同约定的建筑面积为准；没有建筑面积的按个数交纳。

第十一条乙方受业主委托对其物业专有部分或独占使用部分提供维修养护等服务，业主应按照公示的收费标准或双方协商另行支付费用。

第十二条本物业服务费包含共用设施设备（如：电梯、增压水泵、空调、消监控中心、景观水系、绿化用水、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费由乙方预收后包干使用。能耗费预收标准如下：

高层：元/月·平方米；

商业用房：元/月·平方米；

第十三条乙方包干使用的物业服务费应包括乙方履行本合同服务内容所需的成本、法定税费及合理利润，但按照法律规定、本合同或补充协议约定应由全体业主承担的费用除外。

第十四条本合同期内，如项目当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费的收费标准时，应根据相关法律法规的要求完成物业服务费提价程序。

第十五条已交付但尚未使用的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费按本合同约定标准由业主全额交纳。

本条所述“使用”是指：业主已办理物业交付手续进行装饰、装修；自行居住或对外出租；开通使用水、电、气等以及其他实际使用的情形。

第十六条物业服务费及相关费用每12个月预交一次，支付时间为每12个月的第1个月，业主应按时交纳。

第十七条乙方受公用事业部门委托为业主提供水费、电费、燃气费等代收代交服务的，业主应按时交费并分摊损耗，否则应按国家规定的逾期交纳公用事业费滞纳金标准向乙方支付违约金。

第十八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，须书面告知乙方，并对物业使用人的交费义务承担连带责任。

第五章 物业的经营与管理

第十九条 属全体业主共有的物业经营性用房、物业共用部位、共用设施设备，公共车库车位和场地、其他配套设施，甲方根据业主大会的决定，由甲方自主经营管理。

经甲方同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，配套设施纪营亏损的弥补。物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，单笔在壹仟元(￥1000.00)以上的费用，由乙方每季度向甲方实报实销。

合同签订后10个工作日内，乙方支付壹拾万元作为服务保证金，合同期满后甲方无息返还。

业委会每年组织一次物业服务满意度测评。测评由业主投票进行，三分之二以上的业主参加(包括书面表决)即为有效测评。测评满意度低于 60%的，业委会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金;测评满意度在 60%-70%之间的(含 60%，不含 70%) 扣除保证金 5万元;测评满意度在 70%-85%(含 70%，不含85%)之间不奖不罚;测评满意度在85%及以上的给与奖励 5万。

第六章 物业的使用与维护

第二十条乙方有权根据法律、法规规定及《管理规约》约定，制定车辆通行和停放、公共环境卫生维护、访客登记等规章制度，业主应予遵守配合。

第二十一条禁止高空抛物，不得在窗台、阳台搁置、悬挂物品，不得封闭室内的公共雨、污水管道。

第二十二条业主违反《管理规约》、各项规章制度及本合同约定，实施侵占公共绿地、堵塞消防通道、违章安装搭建、封包阳台、破坏性装修等行为，乙方有权采取劝阻、制止、要求回复原状、采取合理方式清理和拆除等管理措施，产生的费用由相应业主承担。因采取上述管理措施造成业主财产损失的，乙方不承担赔偿责任。

第二十三条乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业管理的重大事项，处理业主的投诉和建议。

第二十四条因公共利益或物业维修需要，乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得甲方同意；业主确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主同意。

临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地，应在物业服务区域内公告，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第二十五条业主在装饰装修房屋时，应遵守《管理规约》、《装饰装修管理协议》的约定，不得实施装饰装修的限制行为和禁止行为。

第二十六条物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。

第八章物业专项维修资金

第二十七条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。

第九章违约责任

第二十八条乙方违反合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，如造成甲方或业主人身财产损失，乙方应承担赔偿责任。

第二十九条甲方违反合同约定，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。如造成乙方或业主人身财产损失，甲方应承担赔偿责任。

第三十条业主违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之四的标准支付违约金，且乙方有权向原告或项目所在地人民法院起诉。

第三十一条乙方未经法定程序擅自提高收费标准的，应据实退还多收取的物业服务费，并按每日万分之四的标准赔偿业主利息损失。

第三十二条任何一方违反《管理规约》或本合同约定，损害物业共用部位、共用设施和物业服务区域内的配套设施，应承担相应的赔偿责任。

第三十三条业主违法群租，乙方有权要求业主限期改正。如业主逾期改正的，应按每日200元的标准支付违约金至实际改正之日止。

第三十四条业主违反约定封闭阳台、露台的，从封闭之日应按500元每天的标准支付违约金至实际拆除或法院强制执行拆除之日止；该违约金扣除乙方支付的诉讼费、律师费等合理费用后如有剩余，归全体业主所有。

第三十五条业主如违反垃圾分类投放规定，经乙方口头劝阻后拒不改正，乙方有权向相关部门报告依法处理；如因此导致乙方被处罚，乙方有权向责任人追偿。

第三十六条业主高空抛物或坠物致人损害导致其他业主或乙方承担赔偿责任的，承担赔偿责任的业主或乙方有权向责任人追偿，追偿范围包括但不限于：赔偿款本金、利息、诉讼费、律师费等。

第三十七条业主违约封闭室内公共管道导致无法检修致第三人财产损害，应承担对第三人的全部赔偿责任；如因此造成乙方对外承担赔偿责任，乙方有权向责任人追偿。

第三十八条因下列事由导致的损害，乙方不承担赔偿责任：

1、台风、地震、洪水等不可抗力造成的损害。

2、抢险救灾采取紧急措施导致的损害，包括但不限于抢救火灾、抗洪、抗台、暴风雪等。

3、政府采取管制或紧急措施造成的损害。

4、刑事犯罪（包括但不限于盗窃、故意伤害、抢劫、故意杀人、爆炸、放火、暴动）造成的损害。

5、业主或第三人违反本合同、《管理规约》和各项规章制度造成的损害。

6、物业本身的设计缺陷、工程质量等造成的损害。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且已事先公告的停水、停电、停止电梯等共用设施设备使用等造成的损害。

8、市政公用部门等单位管理的的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损害。

9、乙方编制的物业公共部位、公用设施设备的养护、维修、更新、改造方案未获甲方、相关部门批准或相关业主同意，导致乙方无法履行维修义务造成业主或第三人人身、财产的损害。

10、因车辆被毁损或车内财物被盗等造成的损害。

11、业主委托乙方员工提供代为泊车、购物、保管财物、临时照看无民事行为能力人等本合同约定以外的行为造成的损害。

12、业主违法、违章装修造成损害。

13、因突发事件（包括但不限于煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、紧急救助、协助公安机关执行任务）采取紧急避险或抢救措施造成的损害。

14、乙方仅对电梯、机械车位等特种设备承担日常卫生保洁、通知专业公司维护保养及检测等义务。电梯、机械车位等设备故障造成的损害，由生产单位、安装单位或维护保养单位依法承担赔偿责任；业主或第三人违法、违章使用造成的人身、财产损害，由责任人承担赔偿责任。

第十章附则

第三十九条甲方应在本物业服务区域内显著位置设置公告栏。按照本合同约定需公示的事项，乙方在该公告栏连续公示十五日，即视为已送达业主。

第四十条双方在履行合同过程中，以本合同约定的联系地址作为送达地址，若有变更应及时书面通知对方。

第四十一条本合同项下业主的各项权利义务对本物业服务区域内的物业使用人具有法律约束力。

第四十二条本合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决。如协商不成，可向原告或本项目所在地人民法院提起诉讼。

第四十三条本合同连同附件共页，壹式份，甲乙双方各执份，报辖区物业管理主管部门（备案）份，具有同等法律效力。

第四十四条本合同自甲乙双方盖章之日起生效。

甲方（签章）：

代表人（签名）：

乙方（盖章）：

代表人（签名）：

年月日

附件一：共用部位

共用部位，是指物业服务区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

附件二：共用设施设备

共用设施设备，是指物业服务区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。

附件三：物业管理服务质量标准

1、综合管理服务标准

2、公共区域清洁卫生服务标准

3、公共区域秩序维护服务标准

4、公共区域绿化日常养护服务标准

5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准