第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：大华西溪风情花园（水岸茗苑、水榭茗邸、水榭香堤、瀚宫、悦宫、观止苑、北会所新天地）。
（二）坐落位置：杭州市余杭区五常街道文一西路833号。
（三）物业类型：住宅（联体排屋、叠排、独栋别墅、多层公寓）。
（四）物业管理区域四至：
东至： 荆长大道 ；南至： 天竺港 ；
西至： 常二路 ；北至：文一西路、欣华支路。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积669980平方米、物业总建筑面积563224平方米。
（六）物业管理用房建筑面积3943平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为2253平方米，坐落：新天地二、三楼、观止56幢三楼；物业管理经营用房建筑面积为1690平方米，坐落：新天地一楼、二楼；观止56幢一、二楼。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：北会所物业办公用房。
第三章 物业管理服务
第四条 物业服务收费采取包干制方式。
第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用与维修
第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
第十二条 业主、非业主使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下规定：
（一）本物业管理区域规定可燃放烟花爆竹的地点为业主活动中心平台、幼儿园西侧平台、悦宫15幢北面路面、悦宫56幢西面路面，可燃放的时间为按本市公安机关统一规定执行；
（二）燃放人应事先告知业主委员会、物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；
（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；
第十三条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响。
一般施工作业时间：上午8:00～12:00 下午14:00～18:00；
有污染或噪音的施工时间：上午8:30～11:30 下午14:30～17:30。
其他时段不得施工。节假日不允许有污染或噪音的施工。
因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担连带责任。
大华西溪风情小区为高档排屋、别墅社区，不提倡二房东、房屋中介经营、分户出租等行为。
住房出租应当以原设计的房间为最小出租单位，不得对厨房、客厅、餐厅进行分割用于居住，不得将阳台、露台进行封包后用于居住，不得在无防水要求区域增设卫生间或扩大卫生间面积。
居住人员须到辖区五常派出所办理暂住证，凭《租赁协议》及暂住证在物业服务中心办理备案，否则物业服务中心有权拒绝人员及车辆进园。
单套住房居住人员不超过 8（按每套4房每房不超2人计算） 人。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺（签订承诺书）。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第十五条 业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放：按规定停放，联体排屋、叠排按车库数量加一是免费停车，超过数量的车辆以每辆每月200元收取停车费；
独栋别墅停于大门以内免费，停放于外面以每辆200元收取停车费；
南北门主出入口以内主干道不允许停放车辆，否则将限制进入小区;
观止业主私家车辆必须停放在地下车库自有车位上，超出本家庭车位数按外来车辆管理与收费。
其余车辆按临时停车，根据《余杭区物业管理收费办法》收取停车费。
2.电梯使用：按《杭州市电梯安全管理办法》电梯使用管理规定执行 ；
3.消防安全：按《杭州市消防管理办法》消防管理规定（责任书）执行；
4.垃圾分类：《杭州市生活垃圾分类与减量条例草案》按四类垃圾分类；
5.宠物饲养：按《浙江省杭州市养犬管理条例》，遛狗需牵狗绳，宠物粪便立即清理。
6.防盗窗、网、栅安装：不允许安装；
7.中心湖水域管理：按中心湖水域管理规定执行。
第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。
合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第1或2 项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
1.所在地社区居民委员会；
2.所在地派出所；
第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主或委托物业服务企业经营，所得经营性收益由业主委员会并单独列账，并按下列约定分配：
1.用于续交物业专项维修资金基础上(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；
2.用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；用于社区文化的文化开展建设。
3.用于补充物业服务费用不足；
4.用于业主大会、业主委员会的工作经费；
5.相关法律规定的其它 。
经营性收益由业主委员会自行管理，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，不得以任何形式对外出借或投资（银行理财 购买国债除外）。单项维修费用在20万以内（含20万）业委会共同表决半数同意通过签字后方可使用，20万以上需要业主大会表决双过半通过，方可使用。
小区经营性收入管理与使用办法
根据国家《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》、《杭州市关于加强对物业经营性收益管理的通知》以及《杭州市住宅小区经营性收益管理办法》之规定并结合小区情况特制定本《 大华西溪风情花园小区经营性收入管理与使用办法》，本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等委托物业服务企业或由业主委员会自主经营，扣除税金以及双方约定的（合理经营成本）后，所得经营性收益由业主委员会管理并单独列账，并按下列约定进行收支分配：
1. 经营性收益主要来源为物业管理经营用房经营，公共停车场经营，广告位，小区设摊等收入，归全体业主所有，并按共有分配使用（如小区有分区的则以区域分配使用）；
2. 经营性收益按期按业主专有部分建筑物区分面积比例独立收支列账，区域分为（水岸茗苑、水榭茗邸、水榭香堤、瀚宫、悦宫、观止苑、北会所新天地）；电梯广告根据《杭州市电梯安全管理办法》之规定收益作为本幢本单元电梯维护维修专项使用；
3.经营性收益主要用于设施设备保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，业主大会、业主委员会工作经费，续交物业专项维修资金，补充物业费用不足，聘请第三方服务机构，任何人不得挪作他用；
4、业主委员会经费单项在 20万元以内的，需经全体业主委员会半数同意方可使用； 小区共有工程维修或改造单项大于 20万元的，则需召开业主大会表决通过。
5.涉及小区全体业主事项的费用支出，按区域比例列支；由对应区域业主进行归集和分摊，不得使用其他区域经营性收益；
6、经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。每年必须按照《业主大会议事规则》要求公示15天；
7、本办法作为小区《业主大会议事规则》的附件具有同等法律效率
第六章 物业专项维修资金
第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在15 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第2、3项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中提取30%用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
第七章 违约责任
第二十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、2、3、4项共同管理权：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.业主大会会议表决权；
3.共有部分经营收益分配权；
4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示、 向政府有关部门举报 等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1. ；
2. 。
第三十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
1.欠费12个月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示（房号）；
2. 授权物业服务企业采取对欠费12个月及以上住户车库加一车辆以外的车辆拒绝进入园区的措施 。
3. 同意物业服务企业采取对欠费12个月及以上住户停止入室维修、活动中心使用等有偿服务工作开展 。
4. 同意物业服务企业采取对欠费12个月及以上业主通过法律诉讼追讨物业费等相关费用。
第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十三条 非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章 附 则
第三十四条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。
附件：1、物业管理区域划分意见书
2、停车管理规定（名称修改，补充了相应规定）
3、装修管理规定
4、绿化管理规定
5、宠物饲养管理规定
6、中心湖水域管理规定
7、活动中心管理规定
8、公共区域管理规定（部分重复规定建议删减）
9、来访人员管理规定
10、房屋出租管理规定（按《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》执行）