第一章总则
第一条为了规范杭州市萧山区绿洲嘉园物业服务项目选聘的活动，维护全体业主的合法权益，根据《民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》等相关规定，根据《绿洲嘉园业主大会议事规则》中“第三十五条业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务人的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选人的产生方式等。选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告15日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告15日。第三十六条业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务人的资格审查工作，择优确定候选人数量为两家。第三十七条业主委员会根据本议事规则第三十五条、第三十六条规定，将候选物业服务人提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务人签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋电梯内公告15日，接受业主查询和监督。”但考虑到上次物业续聘业主大会的特殊情况，经业主委员会讨论决定不再由业主委员会择优确定两家候选人，结合本物业管理区域的实际情况，制定本物业服务项目选聘方案。
第二条本方案适用于本次选聘物业服务企业对本物业管理区域实施物业服务。
第三条由业主委员会负责物业服务项目选聘的组织实施工作。业主委员会将聘请并委托第三方服务机构来协助业主委员会实施物业服务项目选聘工作，最终条款授权业主委员会确认定稿。
第四条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。
第五条由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第六条本次物业服务项目选聘的基本要求：
1.物业服务期限：叁年，最终以签订《物业服务合同》为准；
2.物业服务等级：《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》甲级及以上服务；
3.物业费：现行物业费为标准为高层住宅物业费2.80元/月·平方米；商铺物业费3.60元/月·平方米；地下车位管理费60元/月·个，上述收费含小区电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用。报名物业服务企业应根据小区实际情况、拟投入项目改造、管理与配套服务人员进行报价，不设最高限价。
高层住宅物业费：元/平方米·月（含能耗）；
商铺物业费：元/平方米·月（含能耗）；
地下车位服务费元/月·个；
4.能耗费：上述收费含小区电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用。
物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
5.物业服务企业信用及业绩：
5.1未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单（报名提供下载文件加盖公章）；
5.2具有独立法人资格，《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务；
5.3拟派项目经理有2年以上的住宅项目经理管理经验，无不良执业记录，具有大专以上学历（提供本单位近6个月以上连续社保证明；提供服务过的小区业委会盖章证明，若无业委会则由签订物业服务合同的甲方盖章证明）；
5.4 萧山区域内住宅在管楼盘不少于2个；
5.5 浙江省物业服务信用等级连续2年（2023年、2024年）被浙江省住建厅评定为3A级（提供复印件）；
5.6 承诺支付物业选聘所召开的业主大会费用、承接查验费（提供承诺书）；
5.7 选聘保证金人民币20万元，中选后作为质量保证金（无银行利息）；
5.8 本项目不接受联合体竞聘。
第二章小区基本情况
第七条物业基本情况
1.物业类型：共有高层建筑6幢。
2.坐落位置杭州市萧山区金城路与金山路交汇处。
3.物业辖区四至：东至：金山路，南至：河道，西至：汇金中心、博语华庭，北至：金城路。总占地面积21865平方米，物业总建筑面积88323.85平方米，包括地上面积72520.85平方米、地下面积约15803平方米。其中高层面积58970.27平方米，商铺建筑面积13036.57平方米，小区管理用房建筑面积182.04平方米，小区经营用房建筑面积331.97平方米。
4.辖区住户：住宅总户数350户。
5.机动车位：共有车库车位382个，其中地下车库6个、地下车位376个。
6.主要公共配套设施设备：
（1）生活给水系统
是否市政直供水否，是否有水泵房是，是否分高、中、低区是，有9台变频泵，功率分别是每台5.5、7.5、5.5KW；
生活水箱数量1，容量50立方米。
（2）生活排水、排污系统、雨水系统
生活污水与雨水是否分流是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流是；住宅厨房排水设置情况/，无排水泵，地下室污水泵68个，功率4kw/台。无化粪池。
（3）管材
生活给水管：管径80,材质内衬不锈钢,管道、管件及阀门的工作压力为:低、中、高，0.65、0.86、1.1Mpa
生活污废水及雨水管：管径200，材质混凝土。
（4）供配电系统
电源等级：防排烟风机、消防控制室、消防泵、潜污泵、电信机房、广电机房和应急照明为三级，普通电梯、消防电梯、生活泵为三级，其余负荷等级为三级。
配电房为综合,开关站1座。
（5）照明系统
路灯由物业公司管理维护。
路灯约45只，功率50W；地下车库灯约220只，功率40W；楼道灯是感应，共约950只，功率9W。
（6）防雷接地系统
（7）消防电气
火灾自动报警系统：在4幢北侧消（监）控室位置设火灾自动报警系统；采用集中报警系统。
（8）弱电系统
电话通信：住宅电话9 门；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。
有线电视系统：每套配设1 只电视用户终端，共计电视终端 350 只。
保安监控系统：是否与消控室在同一位置是，是否有可视对讲系统否。是否有家庭安全防范报警系统否；是否有电视监视系统否；是否有背景音乐广播系统有；是否有周界红外报警系统否；是否有电子巡更系统否否。
（9）电梯：18 台，每台功率 13 KW （已投保电梯保险，保费约19万由物业公司支出）。
（10）主入口 1 个，配有道闸系统；次入口 6 个。
（11）地库风机功率 1.1 KW 。
（12）室内外健身设施及儿童娱乐设施。
7.建筑公共配套设施设备档案资料 1 套（基本完整）。
以上为小区基本信息，具体由物业自行至小区勘探。
第三章物业选聘的流程
第八条业委会负责起草选聘方案。
第九条制定选聘标准、选聘办法，重点是《选聘文件》的编制和标底的确定。最终授权业委会会议讨论定稿。
第十条业委会授权第三方会务公司，召开业主大会表决本选聘方案，表决通过后根据本方案执行物业选聘流程。
第十一条发布物业选聘公告。通过小区公告、网络发布等等方式向社会公开发布物业选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。物业选聘方案及相关技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑。
第十二条报名及截止时间：
一、报名时间：2024年月日9:00至2024年月日17:00。
二、报名截止日应当不少于3家物业服务企业报名。
三、发布公开选聘物业服务企业的公告，在规定的报名时间内接受物业服务企业的报名，派代表至业委会报名，并按选聘方案的要求于2024年月日17时前将相关竞选文件材料密封后递交至业委会。报名领取选聘方案时，必须委派单位员工携带本人身份证、授权委托书或介绍信报名办理相关手续，否则，报名不予受理。所提供的响应文件资料必须真实、齐全，如未按要求按时提供真实、齐全的有关资料，视为放弃报名资格。联系人：徐主任联系电话：13967145250
三、由业主委员会审查物业服务企业的参选资格，符合条件的为参选物业服务企业。
四、组织参选候选物业服务企业参观小区环境和查看设施设备(各参选企业可联系业主委员会陪同或自行勘察)。
五、报名物业需在2024年月日前缴纳选聘保证金并提交竞选文件，若未在规定时间内提交，视为放弃竞选资格。
第十三条资格评审工作小组为业主委员会正式委员，本次评审不统计分值，仅对选聘方案中要求的综合实力、服务方案、信誉、业绩、服务承诺等方面进行审核。
第十四条参选资格评审。在规定的时间、地点评审，参加人员为竞选物业拟派的项目经理及选聘资格评审小组，审查竞选文件，审核各报名物业企业的资格条件。
第十五条由业委会公示候选物业服务企业名单，候选物业服务企业在业委会规定的时间进入小区，并在规定的位置展示或路演。
第十六条业主投票。投票前15天，小区内发布投票公告，由小区全体业主进行投票，投票起始时间以公告为准。若投票参会比例要求达到小区业主人数（含面积）的三分之二参与，且有一家候选物业得票达到二分之一业主人数（含面积）同意比例的，则视为该家物业中选。
若投票参会比例要求达到小区业主人数业主人数（含面积）三分之二参与，但候选物业得票均未达到二分之一业主人数（含面积）同意比例的，由得票高的前两家物业服务企业为中选候选物业服务企业，参与后续物业二选一的业主大会选举。
第十七条物业二选一。提交最高票的两家为中选候选物业服务企业，由业主大会表决产生最终中标物业服务企业。(业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。）
第十八条如两家候选物业得票均未达到业主大会法定要求比例，对得票高者召开业主大会对其进行表决，如还不能达到法定要求，则视为本次物业选聘失败。
第十九条公布表决结果。根据业主大会表决结果，宣布中选物业服务企业，并向中选的物业服务企业发出中选通知书。
第二十条签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排做好新老物业的承接查验工作；新老物业交接，要根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》、《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》的相关规定做好承接查验，并签订好承接查验协议；授权业主委员会指定专业机构进行承接查验。
第二十一条业委会作为绿洲嘉园物业选聘工作的主体方，负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等。并负责物业服务项目选聘的宣传工作，协调各部门工作。
第四章附则
第二十二条本方案提交业主大会表决通过后授权业主委员会实施。
第二十三条本方案由业主委员会负责解释。
附件：《绿洲嘉园小区物业服务合同（草案）》