第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至： 钱江路 ；南至：飞云江路
西至： 秋涛路 ；北至： 木材新村
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：
杭州市 上城区（县、市） 凤凰苑小区业主大会 。
第五条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第六条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 1 次，召开时间为 11月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 30 日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生 消防 、 电梯 、 供电、供水、供气 等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）涉及业主重大利益的事项。
第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在 7 天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在 7内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区街道办事处、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区街道办事处、社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第 1 项操作：
1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；
2.由业主成立工作小组实施；
3. 。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业管理区域采用以下第 2 种：
（一）集体讨论的形式；
（二）书面征求意见的形式；
（三）业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。
第十二条 业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
（一）委托内容为：
1、制订和修改业主大会议事规则和管理规约；
2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票、表决权；
（四）委托人数
1、同一名业主可以接受本物业管理区域的业主委托不能超过5人。
2、非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利1人，但不得担任业主委员会委员。
第十三条 业主大会采用以下第 1、2、3、4、5项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认；
6. 。
第十四条 业主大会会议采用以下第 1、2、3、5、6 种方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（七） 。
第十五条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
已确认参会未表决的业主，其投票权数按照下列第 1 项办法统计：
1.计入已表决的多数票。
2.不计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，其表决权与被选举权不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积的办法统计：
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计办法统计。
第十六条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在 一 年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十七条 业主委员会由 7 名正式委员组成，其中主任１名、副主2名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期为 5 年。
业主委员会办公地点为凤凰南苑1幢1单元1楼。
第十八条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第十九条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列第 1、2、3项条件：
1. 18 周岁以上，身体健康；
2.每年在本物业管理区域内居住累计满 6月以上；
3、不拖欠物业费
第二十条 明确有下列第 1、2、3、4、5 项情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.拒付物业服务相关费用超过6 月以上的；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
6. 一年内无故缺席业主委员会会议3次以上的。
第二十一条 业主委员会委员实行等额选举。
第二十二条 设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十三条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开12 次，分别在 月末召开。
符合下列第 1、2、3项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
4. 。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十四条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前 3 日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前 1 日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十五条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 7 日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十六条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二十七条 业主委员会任期届满，进行离职审计，不得继续履行职责。
第四章 换届和改选业主委员会
第二十八条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处，或社区居民委员会并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十九条 业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单按下列第 2、3 项方法产生：
1.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单。
2.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。
3.候选人的报名，原则上凤凰南苑高层4人，凤凰北苑、南苑多层各1人和秋涛南苑多层1名，共7名，如报名人数不足7人则延长报名时间；如规定区域报名人数不足的，延长报名一次（7天），如仍然不足则由其他区域已经报名的业主代替不足的名额，已达到7名委员数；如报名人数超过议事规则规定的7人的，由已报名候选人内部投票产生议事规则业委会候选人数规定名额。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，按减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区街道办事处、社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第 1 项操作：
1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；
2.由业主成立工作小组实施；
3. 。
第五章 选聘物业服务企业
第三十五条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十六条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
本物业管理区域授权业主大会会议决定物业服务合同的条款。
第三十七条 选聘物业服务企业，采用下列方式：
（一）选聘办法采取下列第 1 项方式确定：
1.业主大会会议 2.业主委员会会议 3.
（二）选聘办法应当包括下列第 1、2项内容：
1.采用下列第 1 种办法产生候选物业服务企业：
（1）公开报名 （2）业主委员会会议决定 （3）
2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为下列第 2 项：
（1）一家 （2）两家 （3） 家
第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额（按专有面积收取的）的20 %，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见。
（一）运作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
本物业管理区域运作经费采取 筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.工作人员费用，不低于杭州市最低工资标准。
4、聘请第三方服务费用。
5、诉讼费用
（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于 15天。
第七章 档案资料的建立与保管
第三十九条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（六） 。
第四十条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起 15 日内予以答复。
第四十一条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交下社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：
第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十二条 业主大会、主委员会印章管理遵守下列第 1、2、3 项规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
4. 。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十三条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十四条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章 附 则
第四十五条 本议事规则经 年 月 日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十六条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
附件：物业管理区域划分意见书