物业服务合同
第一章总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
单位名称：杭州市拱墅区银树湾小区第四届业主委员会
代表人：姜爱花
联系电话：
受代方：（以下简称乙方）：
单位名称：德信盛全物业服务有限公司杭州分公司
代表人：刘义兵
联系电话：
根据有关法律、法规、在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将银树湾小区（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业名称：银树湾小区
物业类型：住宅/商铺
座落位置：杭州市拱墅区东至吉祥寺路，西靠通益路，北至育苗路。
建设用地总面积：27198平方米
总建筑面积：101349平方米；地上总建筑面积为81591平方米。
带电梯住宅面积：76991.24
商铺面积：3967.73
地上车位数：50
地下车位数：432
第二章委托管理服务事项
第三条物业共用部位的使用管理、养护、维修和更新
共用部位是指物业管理区域内属于全体业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、物业服务值班室、房屋承重结构、户外墙面、屋面等部位。
第四条物业共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、烟囱、加压供水设备、照明、楼顶平台、配电系统、弱电系统、消防设施、监控设施、绿地、园艺小品、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属建筑物、构筑物等。
本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、室外泵房、路灯)的维修、养护和管理。
本物业规划红线内的附属配套服务设施(游泳池、商业网点、商铺配套设施等)的维修、养护和管理。
本物业规划红线内的附属配套服务设施(游泳池、商业网点、商铺配套设施等)的维修、养护和管理。
第五条环境卫生
1、物业管理服务区域内除业主专有部分物业以外的全部公共场所清扫保洁;
2、共用设施设备保洁;
3、生活垃圾收集、清运;
4、小区内水域的卫生管理及净化措施;
5、区域会所的环境保洁卫生。
6、将提供三年内一次全小区外立面的清洗工作。
第六条安全防范
1、24小时门岗值班；
2、物业管理服务区域内24小时不间断巡视、巡检;
3、公共报警监控（监控室24小时安排人员值班)。
4、制定巡逻路线，加设巡逻签到点。
5、每月对消防设施进行检查一次，排查消防隐患。
6、每2个月对楼道堆积物进行一次大清理。
第七条交通秩序与车辆停放
1、道路管理:设立区内交通导向标识及警告标志:
2、车辆管理:对业主自备用车进行注册登记和实行查验制度及凭证（卡）进出，限速、限重、禁鸣;
3、停车场管理:对地下车库机动车库、路面机动车临时停车和非机动车停放依据业委员规则和物业制订细则实施管理。
第八条房屋装饰装修管理
1、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》
2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务
3、对违章装修行为进行劝阻、制止
4、及时向政府有关行政主管部门报告第九条消防管理
第九条消防管理
1、消防设施、器材配置维护与管理;
2、易燃品管理;
3、消防宣传:
4、义务消防队伍建设，定期（每3个月不少于一次）的消防预演训练。
第十条公共绿化
1、修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护;
2、清理公共绿地;
3、必要的补种;
4、园艺小品的维护。
第十一条管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件。
第十二条协助组织开展社区居委会文化娱乐活动。
第十三条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护及其它特约服务，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托。
具体服务内容及收费标准、保修期等，应当由乙方与小区业主委员会参考杭州市相关指导价进行充分沟通协商，制定相对公允的服务收费标准，并在物业服务中心办公场所内公示。如超出公示范围或杭州市相关指导价的，可由委托方与物业依据收费标准参考协商约定。
业主或物业使用人如委托乙方对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护时，乙方应先派维修人员对需要提供服务收费的估价，并说明收费依据，得到业主或物业使用人认可后，方可维修养护。在维修过程中，如遇到新的问题可能需要增加收费时，应及时向业主或物业使用人说明情况。原则上维修人员不得直接收取维修费用;如为了方便业主或物业使用人，可电话联系物业服务中心，在得到物业服务中心确认后，方可由维修人员代为收取维修费用。物业服务中心必须严格执行，并在收取费用时，提供收款收据及保修期。
第十四条对业主和物业使用人违反本小区《管理规约》和其他小区内规章制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重可以采取批评、规劝、公示、举报、投诉、锁车等必要措施制止业主、物业使用人的违规行为;不得擅自使用未授权的措施，其他具体措施将由业主大会授权业主委员会制度具体方案，方可实施。
第十五条其它委托事项:
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担;
2、/；
3、/。
第三章物业管理服务质量
第十六条乙方须按下列约定，实现管理目标:
(一）房屋外观
1、外墙整洁无破损;
2、空调机位安装统一、集水入管;
3、对违章装修行为进行劝阻、制止，及时向政府有关行政主管部门报告;
4、无任意开凿墙洞行为。
(二）共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、编制科学和操作性强的修缮维修养护计划，按计划维修保养和应急维修养护相结合进行维护。保证共用部位、共用设施设备的正常、安全使用，道路无破损、积水，设备设施无安全隐患等，因房屋共用部位、共用设施设备出现故障，须大中修、更新、改造、集中维护保养，物业公司以书面形式提交业主委员会的除外。
2、定期对房屋和公共设施进行检查，发现问题立即处理。
3、在不影响业主正常生活的条件下做好防护措施后开展维修养护工作。
4、保修期内，发现房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程质量问题，保修期内，督促保修单位整改，检查整改情况，及时向开发商对口部门反映，做好相关记录。过保修期及时向业主委员会反映。
(三）给排水系统管理标准
1、建立用水、供水管理制度并落实，积极协助业主安排合理的用水和实施节水计划:
2、建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人员及时到场抢修;
3、供水系统功能正常，排水系统通畅;
4、限水、停水应预先通知业主;
5、按规定定期清洗小区二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁，有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生，确保二次供水符合饮用水标准。
(四）电梯设备管理标准
1、管理规范，有应急预防措施，巡视检查维修记录统一归档管理，资料完整。
2、电梯运行正常，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。气温在10℃-30℃之间，必须打开全部通风设施:在30℃以上气温时，应打开全部空调制冷设施。如遇特殊情况，应立即打开通风设施，以确保电梯内人员生命安全。
3、发生故障后，维修人员应及时到场抢修。
4、电梯维护保养时做好提醒标识。
5、对维保单位要求作业时尽量减少对业主通行的干扰。
6、及时办理电梯年检，取得特种设备安全检查合格证。
7、电梯维保如遇节假日，严禁脱保，必须提前维保。
8、电梯维保单位对电梯无法及时修复，超过1个月的仍未修复的，业主委员会有权另找维修单位修复，所产生的维修费用不包括配件材料更换费用由乙方和电梯维保单位承担。
(五）智能化系统标准
1、智能化设备控制可靠、稳定、灵敏。
2、设备运转良好，维修质量达到规范。
(六）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修
1、小修:及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度;
2、急修:20分钟到现场，24小时内完成，并建立登记、回访制度。
3、乙方在接到业主或物业使用人告知后一周内未及时采取必要措施进行修复的，也未向业主委员会备案并说明延迟修复原因的，该损坏部位全部损失均由乙方负责修复并承担全部费用。
(七）秩序维护，统一服装，文明值勤;
1、门岗出入管理
1.1做到出入道匝通道必须24小时关闭状态;要求出入人员无特殊情况，必须自行打开道匝。严禁不关或随意为他人打开。
1.2非小区业主或租户，门岗秩序员须主动询问，防止其混入业主一同进入小区，出入小区必须出示身份证登记访客情况。
1.3物品进出严格控制检查，如遇搬家或大件物品搬离小区，门岗秩序员必须要求业主或物业使用人前往物业服务中心登记，并要求搬运车辆单位、驾驶员、联系方式一并登记，取得物业服务中心签发的通行通知，门岗秩序员必须核实清楚后，方可放行;
1.4物流、快递员须统一到物业服务中心登记后方可出入小区。
1.5维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，并按规定停放,引导要及时，手势要规范，态度要热情;
1.6遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与目的:
1.7放行时须手续完备，同时无其他违规行为。
2、巡视检查
2.1按巡更路线巡视检查，做好签到记录，并定时向消防监控中心报岗，发现问题及时解决，遇重大问题即时通知班长，并做好记录。每2小时巡视一次。
2.2巡视中思想集中发现问题及时向班长汇报，并注意小区内公共区域内的灯具、设施设备、安全门、游泳池门、绿化植被、消防设施及器材的完好性、注意每一单元门及地下车库安全门是否关闭;
2.3巡视时有礼有节，仪态大方，认真回答管理人员或业主的查询，实行文明服务;
2.4接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理；
2.5小区每一单元自上而上每一层，每周至少巡视一次，检查每层楼过道灯光是否有损、安全通道是否摊放杂物并提醒业主处理；
2.6物业应加强对小区秩序员的培训与沟通，每周跟进小区内正在装修的业主和装修公司，尤其是在非装修时段内，主动上门巡视，进屋检查装修规范，检查是否存在违法装修或违反装修规定的情形，并及时制止和通报业委会。
3、消防管理
3.1消防控制中心及消防系统设施配备齐全，完好无损，待机状态良好;
3.2消防设备完好、数量充足、临近质保期一个月内的须立即更换;
3.3无火灾及其他安全隐患。
3.4本小区管理范围内任何区域、任何时间，均严禁燃放烟花爆烛，如发现违反者，须立即报警。
4、交通秩序与车辆停放
4.1无违章占道，乱停车辆现象；
4.2应急特种车辆进出无碍;
4.3实行停车收费管理。
4.4地面临时车位，乙方在经营期间无权在过道或消防通道上增加临时车位，对消防通道及过道上违规停放的车辆，乙方应及时清理，必须对违规停放的车辆进行警告、锁车等有效措施，确保过道畅通和消防安全。并会同业委会共同建立违规车辆的《黑名单》制度。
4.5如业主委员会依据小区《管理规约》授权制定相应停车管理制度的，乙方将停车管理制度作为本合同附件之一，严格执行。
(八）环境卫生
1、公共建筑物内外卫生：
1.1、及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物;加强外围环境清洁卫生管理。管理人员经常巡查，确保外围的环境卫生。
1.2、保洁人员应在每天上午11点前完成全小区所有楼层的电梯间外保洁卫生，晚上8点前巡查各单元所有电梯间内卫生保洁。
2、绿地卫生管理:
2.1对枯死的树木、剪枝、断枝、落叶及落果、道路垃圾、废料及时清理。
2.2对垃圾收集、处理的全过程封闭式管理。依据杭州市最新环卫垃圾清理规定，加强每天早上9点、晚上20点前，必须对小区定点放置的垃圾桶巡查一次，如遇到满桶应立即换置空桶，并清理周围垃圾卫生。
2.3装修及生活垃圾清运:日产日清;防止装修及生活垃圾乱堆放。
3、消杀:正常情况下，6-9月的时间每周至少对公共区域、边角区域和容易发生蚊虫鼠害的地方综合消杀一次，特殊情况增加消杀频率。
4、做好景观水景:根据四季气候特点做好水源的更换和补充，创造良好的生态系统，提高水域环境品质。小区周末两天除遇恶劣天气以外，应打开喷水设备运行，每天不少于6小时;夏天30℃以上气温时，每天应保证16时至20时必须开启。
5、游泳池在非使用期间，应做到每个月不少于整体打扫一次及其他养护。
6、物业监督检查外墙清洗。
(九）绿化
1、树木生长茂盛，苗木成活率或修补后成活率达95%，外地苗木成活率或修补后成活率达85%;
2、草坪整洁，按期修剪，定时清理。
(十）便民服务
根据银树湾的项目特点和入住人群需要，物业服务中心将专门设置相应的便民服务内容，以满足业主及物业使用者的多元化需求。
1．无偿服务项目
1.1便利性服务
✬常用电话号码查询；
✬周边公交线路咨询;
✬物业咨询服务;
✬物品委托保管或转交(办理相关委托手续);
✬雨具临时借用;
✬提供装饰、装修咨询。
有偿服务项目
项目交付后，物业服务中心根据物价规定公示收费标准，收费标准低于市场价，让业主享受优惠便利服务。
2.1业主自用部位、自用设施设备的维修养护
✬更换灯管、灯泡:
✬维修、更换门锁;
✬自用部位下水道疏通服务;
✬安装插座;
✬维修、更换水表;
✬维修、更换自来水管、水阀及软管;
✬维修、更换水盆、水箱配件;
✬挂镜、像框;
2.2商务服务
✬传真、复印﹔
✬收发电子邮件;
✬打字、打印
(十一）社区文化建设
开展文化娱乐活动，每年重点举办3次以上大型活动。举办各类各种球类、健身活动、趣味游戏、儿童节活动等。
第四章物业管理服务费用
第十七条物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;
2、本物业管理服务费按建筑面积交纳:
商铺（经营性用房): 2.8元/平方米·月；
住宅（含公共能耗): 2.15元/平方米·月；
【本费用包括:共用电梯、增压水泵、水系景观等高能耗设备运行消耗的电费】。
3、每年1月31日之前，业主预交全年物业服务费。物业服务费预收期限不得超过12个月且不得超过物业服务合同有效期限止。超过物业服务合同有效期的物业费部分，应在物业费收取截止日后一个月内交由业主委员会保管，待新的物业服务合同签订后支付给物业服务企业。如超过物业服务合同有效期的，在未签订新的物业服务合同期间前，由业主委员会按月向乙方支付物业费，乙方未收齐全部业主物业服务费的，按比例支付。
4、业主委员会可根据《管理规约》第十二条规定决定是否提请业主大会决定同意调整物业服务费收取标准。
5、空置房的物业管理服务费:未销售或者因开发商原因等造成没有及时交付的房屋空置房物业管理费用，由建设单位按照规定标准的100%向乙方交纳;业主已购买、未装修的空置房物业管理费用，由业主全额向乙方交纳。
6、业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用:
8、地下车位服务费:60元/个/月，主要用于地下车位公共设施设备、场地的日常维护、保洁、公共照明等费用。
9、地面临时泊车位泊车收取:连续停放1-24小时的（含首小时)，停车费每辆首小时内免费，不足1小时的按1小时计收,超过24小时重新计费。参照《关于进一步完善杭州市区机动车停放收费管理的实施办法》，若政府政策调整，本项需经业主大会同意后做相应调整。具体按附件银树湾小区停车管理规定执行。
10、乙方必须充分利用现有停车电子设施设备记录进出车辆信息，不得超量放入车辆(本小区路面只有50个停车位)，每辆进入小区车辆必须有进出记录，乙方不得修改，必须停放在指定停车位内。乙方严禁自行向车主收取任何费用；路面停车收益按双方另立协议执行。
11、物业经营性收入是指对本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理用房、小区内张贴悬挂各类型广告栏/牌/位、路面停车位和利用物业共用部位、共用设施设备等进行经营获得的收入，该收入扣除合理经营成本，剩余的收益归全体业主，由甲方保管。
12、关于本小区经营性收益，除甲方授权同意由乙方收取的收益外，全部由甲方收取。路面停车位收益按甲方与乙方另立协议执行。
第十八条付款方式:业主可以采用现金或支付宝、微信等方式缴纳各类费用。业主可以到物业服务中心缴纳，也可以通知物业公司上门收取费用。业主应按时足额交纳物业管理服务费，不得以相邻权纠纷，房屋质量问题为由拒付物业管理服务费。逾期未交纳费用的业主，物业服务企业有权自逾期之日起按银行同期贷款利率计息收取违约金。经催促于通知期限内仍未缴纳的，甲方协助乙方督促缴纳或通过其它法律途径解决。具体按本小区《管理规约》第51－54条处理。
第十九条履约保证金
1、签订本合同之日起5个工作日内，乙方须向甲方交纳人民币5万元作为合同履约保证金，履约保证金被扣除后，乙方应在10个工作日内补足，确保物业服务合同履约金的完整性。履约保证金没有按时足额到账的，甲方有权提前解除合同并不承担任何责任。该履约保证金在甲方的规定存续期间不计息。
2、甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金、处罚。
3、本合同服务期满后或提前解除且乙方完全退出本小区管理并完成现状交接（包括将全部应当交接的资料移交甲方）后的一个月内退还履约保证金，存在乙方应付未付金额或应支付的违约金的，甲方有权从履约保证金中扣除相应金额。
4、每个服务年度（以公历年为准）甲方将组织对乙方服务进行业主满意度考评:具体内容详见《管理规约》第十二条规定执行。
5、乙方员工严禁动手殴打业主或物业使用人，如业主先动手，应立即报警，避免事态扩大，否则，乙方除需先行预付业主的医药费外，同时还需额外向被害人支付赔偿金（具体以公安或法院处理为准)。甲方将视乙方处理情况决定是否追加乙方的违约责任。
6、甲方每季度定期根据物业合同内容对物业各项服务工作进行抽查和巡查，如有未达到合同约定要求的事项，甲方发函督促乙方限期整改。若限期整改未达到甲方要求的，甲方有权以每一项未完成的整改内容扣除乙方5000元的标准向乙方收取违约金；若涉及消防、电梯、监控等影响业主人身安全的整改内容，将扣除20000元违约金。
7、若乙方违反本小区停车规定，且30分钟未处理的，经核实甲方有权扣除每车每次1000元违约金：
1）、无正当理由超放车辆进入小区的；
2）、车辆未按规定停放在指定停车位的；
3）、其他违反小区停车规定的情形。
8、乙方应每月向甲方上报各项收费情况及其他公共收益情况，同时每半年在小区公示(并必须在甲方提供的平台上向全体业主公开)。乙方必须在每年3月底前提交上一年度物业服务工作总结报告(并必须在甲方提供的平台上向全体业主公开）。逾期经业委会限期通知后仍未公开的，甲方有权扣除履约保证金2万元。
9、未经甲方同意乙方不得将物业服务内容整体或者部分转包给其它公司或个人，否则甲方有权立即终止合同并扣除全部保证金。
严禁甲方业委会成员或其家属直接或者间接持有乙方股份或在乙方处任职高管的(包括乙方本级以及乙方上下属公司、项目部等)，乙方有义务书面通知甲方;若乙方未书面通知甲方的，甲方有权立即终止合同并扣除全部保证金。
第二十条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:
1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由保修单位承担。
2、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修费用，在本物业的商业用房、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。除中修和大修以外，共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修费用，由乙方列支。
第五章双方权利义务
第二十一条甲方权利义务
1、代表和维护业主、物业使用人的合法权益;
2、审定乙方制定的物业管理方案;
3、检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划;
5、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，根据管理需要向乙方提供房屋相关资料和设备、设施的安装、使用和维护保养技术资料;
6、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家标准要求;
7、委托乙方对违反物业管理法规政策及本小区《管理规约》的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取《管理规约》中规定的方式催缴催改措施;
8、甲方可以委托第三方机构进行物业的承接查验工作;
9、甲方可以委托第三方机构进行物业服务质量的监理;
10、在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件的，甲方应积极配合乙方采取必要的紧急避险措施;
11、对乙方的管理实施监督检查，每年度全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同:
12、甲方在合同生效之日起15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料)，不齐全的甲方配合乙方向档案馆调取。并在乙方管理期满时予以收回;
13、业主委员会对物业服务企业在本小区的物业项目负责人选具有否决权，并将理由书面通知物业服务企业，要求限期整改;如限期内无改善效果，业主委员会有权书面要求物业服务企业更换本小区物业负责人;
14、业主委员会有权组织对物业服务企业进行年度服务质量考核，开展业主满意度调查，调查结果按照实际收到满意度调查表的统计来确定，调查意见将作为业主委员会要求物业服务企业整改的依据。依据表单可参照:《杭州市住宅区物业管理服务基本标准检查评分表》，业主委员会可调整评分内容。具体操作方式详见:小区《管理规约》第十二条。
第二十二条乙方权利义务
1、乙方承诺本小区《管理规约》全部内容（包括未来业主大会修改、增减的内容）对其具有约束力，并将本小区《管理规约》作为乙方订立物业服务合同的附件之一，视为乙方同意受本小区《管理规约》的约束，全面配合执行，并受本小区业主大会、业主委员会的监督与指导。并承诺物业服务合同与《管理规约》有冲突的内容，以《管理规约》为准;
2、根据有关法律法规或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;
3、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划;
4、对于违反本规约和其他小区内规章制度行为的业主或非业主使用人，经业主委员会审核同意的，可以采取批评、规劝、公示、举报、投诉、锁车等必要措施制止业主、非业主使用人的违规行为;不得擅自使用未授权的措施，其他具体措施将由业主大会授权业主委员会制度具体方案，方可实施。
5、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;不得将重要专项业务承包给个人;委托事项须提前三日向业主委员会备案;
6、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施;
7、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督;
8、每年定期向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支帐目及其他共用设施设备和场地的经营性收入;并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示;
9、负责编制物业管理年度管理计划，经甲方审定后组织实施;
10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;
11、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况:
12、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;
13、因乙方在管理中的过错或违反本合同的约定进行管理造成甲方或第三人损失的，乙方应依法承担赔偿责任;
14、未经甲方同意，乙方无权在小区管理区域内从事任何广告活动或类似宣传，甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚;
15、乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与甲方无关。
16、乙方应积极配合甲方或其授权的人员对物业服务区域内各项服务质量控制进行检查。
17、在物业服务区域的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括星期天及公众假期。如遇特殊情况，甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。
18、乙方必须聘请(或指定)一位经理(负责人)，全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证物业服务区域服务工作。根据综合考评或工作情况，甲方有权要求乙方在15个工作日内更换经理（负责人）、相关骨干人员。
19、人员编制原则上应不少于32人，其中经理1人，客服兼财务3人，保洁11（含主管）人，绿化1人，工程2人，秩序人员编制14人(含主管)，白班:不低于6人，夜班不低于5人（特殊情况除外，如:人员招聘不到等，但缺员时间不得超过15天，如果因为人员不足导致管理不善，业委会有权要求乙方补足人员至36人以上)。
20、乙方必须采取措施，确保乙方人员稳定，特别是骨干人员。骨干人员变动须经甲方同意，其他人员变动须甲方备案。
21、物业人员要求:
(1）所有相关人员的配备须获得相关主管部门认证的，须配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装;
(2）所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录;
(3）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行相关的培训;
(4）秩序人员不得年长于50周岁，年龄40周岁以下须占50%以上) ;
(5）乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担:
( 6）在合同期间，乙方所有人员仅与乙方建立劳动合同关系，且所有人员使用须符合《劳动合同法》的有关规定。乙方人员发生任何事故或与乙方发生劳动争议均由乙方自行全权负责，相关费用乙方自行承担，以保证甲方在乙方人员索赔时不受任何责任的约束。
(7)乙方工作人员上岗穿着由甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品，费用和制作均由乙方负担。
22、乙方必须出具或办妥法律及甲方规定的与物业服务区域经营业务有关的执照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定。自行缴纳有关税费。
23、乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务，并根据甲方要求改变不满意的服务状况。接受有关部门监督与检查。同时，乙方自觉参加甲方认为有助提高甲方形象的宣传活动。
24、在物业服务期内乙方应保证物业服务区域内的设施、设备良好的运营状况和环境状况，并接受甲方或其授权（第三方监理）人员的检查，对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方修复或整改，在书面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改，甲方将负责完成这一工作，所产生全部费用均由乙方承担。
25、乙方在物业服务区域因作业所需增加机械、电力设备及设施应征得甲方同意,并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和图等，交由甲方备案。
26、乙方须在合同签订后一个月内，确定电梯维保单位并与维保单位签订电梯维保合同。该合同签订前需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商，必须增加条款:（维护人员必须根据甲方提供的平台上传维护实时图片以供业主关注），征得甲方同意方可签订合同并报甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件的采购主体等。每年向甲方提供电梯的检测报告。甲方有权自行决定采取将本小区全部电梯参保电梯险，由专业保险公司承保并提供指定电梯维保单位的；乙方应无条件同意配合，并负责承担所需参保的电梯险保费的50%支出，在甲方支付给保险公司保费之日起一个月内支付给甲方。
27、乙方须在合同签订后一个月内，会同甲方或其授权人员对消防设施设备进行前面检测，制定切实可行的消防设施设备管理维护制度（维护人员必须根据甲方提供的平台上传维护实时图片以供业主关注〉，并提供甲方备案，确保消防设施设备处于正常工作状态。每年向甲方提供该等设施设备的检测报告。
28、乙方须在合同签订后三个月内，建立并备齐所有档案，包括业主档案、污水管路、自来水管路、粪便管路、消防管路、电线管路、视频监控设备及线路图等;
29、乙方负责小区内所有的机房、设备用房的维修、维护等，并要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。所有机房、设备用房应配置温、湿度计和加热制冷除湿等设备，确保房间温度和湿度在规定的范围内。二次供水房配备杀菌设施，确保水源不受二次污染。
30、乙方应全面配合甲方实施《小区停车收费管理规定》，并将《小区停车收费管理规定》作为本合同附件之一。
31、乙方有义务定期一年不少于两次，对小区内出租房进行巡查、监督以上要求是否落实并记录在案，对不符合的应及时督促业主整改。业主委员会将不定期抽查。
32、本小区严禁群租或将住宅改为仓库、物流使用，乙方有义务定期巡查，每年不少于二次，并记录在案，甲方有权随时抽查。
33、为维护公众、业主或非业主使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助生命、协助公安机关执行任务的突发事件，业主、非业主使用人应积极配合业主委员会和物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。
34、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的,物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在第三方（社区居委会或业主委员会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修。如需要采取破坏业主财产的，须保留全程相关证据，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
35、乙方及其员工遵守小区内的一切管理、消防安全等规定和制度，保证物业服务区域的消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。
36、乙方须积极配合甲方对其进行的物业服务综合考评。
37、业委会提供的奖励:详见《管理规约》第十二条第6款执行。
第二十三条禁止事项
1、乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付费用或赠送实物，不得主动免收或打折收取物业费等，违者将终止合同。乙方人员也不得以任何形式向甲方相关人员索取小费或钱物等。
2、不得在物业服务区域住宿（经甲方同意的除外）或从事非法活动，也不得从事有损甲方利益的活动,同时不允许在物业服务区域对甲方经营活动进行滋扰性的行为。
3、除经甲方批准进行必要的维修工程外，乙方不得损毁物业服务区域原有的设施和装潢，不得更改己铺设的电缆、电线等电力装置。同时，也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，以免无线电受干扰。
4、未获甲方书面同意，乙方任何时候都不能在物业服务区域存放易燃物品、挥发性大或气味浓烈的液体等。
第二十四条保险
1、第三者责任保险:乙方应对乙方人员以及第三方全权负责(如乙方应投保第三责任险)，在乙方的责任区内由于乙方原因导致自己员工或第三方的事故由乙方负责，甲方不承担任何责任。
2、员工人身意外:在物业服务期内，乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责(如乙方应对其员工投保人身意外险)，以保证甲方在乙方工作人员索赔时不受任何贵任的约束。
3、其他保险及费用:乙方须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用。乙方对此全权负责。
第六章委托服务期限
第二十五条委托管理期限自2024年1月1日起至2026年12月31日止。
第七章违约责任
第二十六条乙方违反本合同第四章的约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并按银行同期贷款利率退还利息。
第二十七条终止或解除合同
1、如果甲方在服务期内无理由终止合同，甲方须提前三个月向乙方发出书面通知终止物业服务，甲方支付给乙方人民币5万元的赔偿金。
2、因乙方在服务期内考核未达标，可按照《管理规约》第十二条考核部分的约定，甲方可以单方面终止物业服务合同，按考评相应条款处理，扣除履行保证金。
3、如甲方发现乙方出现转租、转让、抵押物业服务等情况，甲方可以单方面终止物业服务，且乙方须支付给甲方人民币五万元的赔偿金。
4、如果乙方在服务期内无理由终止合同，乙方须提前三个月向甲方发出书面通知终止物业服务，乙方须支付给甲方5万元的赔偿金。
5、如果乙方在服务期内由于乙方原因造成重大责任事故或安全事故，甲方可以单方面终止物业服务，且乙方须赔偿给甲方造成的经济损失，并须支付给甲方人民币10万元的赔偿金。
6、乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方发出书面警告后15个工作日内乙方仍无采取补救措施或采取了补救措施，但仍无法整改的，甲方可立即终止物业服务。
7、乙方破产清外、重组及兼并等事实发生，或被债权人接管经营，甲方不必通知乙方即可终止物业服务。
8、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
9、乙方外包或维护项目须按照甲方提供的软件平台拍照公开上传，接受甲方业委会以及业主的监督，否则视为违约处理。
10、乙方的履约保证金可以作为违约金支付给甲方。
11、物业服务终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方物业服务区域设施、设备状况检查并要求乙方三天内将乙方物品撤离物业服务区域。
第二十八条本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构;
第二十九条因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。甲方因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第八章附则
第三十条自本合同生效之日起_7_天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十一条乙方每个季度末15天内公布小区物业服务信息。
第三十二条甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第三十四条本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条本合同一式六份，甲乙双方各执两分，报辖区物业管理主管部门(备案)、社区（备案)一份，具有同等法律效力。
第三十六条本合同执行期间加遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第【一】方式解决：
【一】提交杭州仲裁委员会仲裁；
【二】依法向本小区所在地人民法院起诉。
第三十八条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。
第三十九条本合同自盖章之日起生效。
（以下无正文）
甲方盖章：乙方盖章：
法定代表人盖章：法定代表人盖章：
联系人签名：联系人签名：
年月日年月日