第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业服务区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：后横港街；南至：文岚街；
西至：通益路；北至：花园岗街。
有物业管理区域划分意见书的，具体见附件。
（二）业主大会名称为：杭州市拱墅区银树湾小区业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业；
（八）使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
（十）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十一）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十二）利用共用部位、共用设施设备进行经营；；
（十三）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度和已授权业主委员会制定的规章制度；
（十四）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；授权业主委员会可以审议决定是否与物业服务企业关于小区路面停车管理（分成）协议；
（十五）撤销业主委员会的决定；
（十六）为维护物业管理活动中业主共同权益的要求，授权业主委员会代表进行诉讼；
（十七）制定物业服务合同无法履行等情形的应急预案；
（十八）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
决定前款第九项至第十二项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当报备所在地社区居民委员会，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十七条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事规则第十八条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间原则上为10月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生消防、电梯、供水、供电、供气等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的；
（四）涉及业主重大利益的事项；
（五）社区发现业主委员会成员存在违反法律、法规或《小区议事规则》和《管理规约》等本小区制度的，业主大会授权社区可以不经业主委员会同意，直接召开业主大会，罢免相关业主委员会成员资格。如成员组成不符合规定的，可以一并进行补选程序，按本规则第十一条处理。
第十条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名并附产权证明）后，需及时报告社区，并在15日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在20日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告15日。
第十一条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门和街道协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由区、县（市）房产主管部门和街道指导、帮助社区指导业主召开，具体工作委托社区实施。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前或业主大会临时会议召开7日前确定会议形式并进行公告。
第十三条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。
第十四条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十五条受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权，当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。
业主委托行为应明确：
（一）委托期限为：一次业主大会一次委托，业主大会结束则委托终止。
（二）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数采取下列第（1）项：
（1）不超过3人 （2）不超过5人
2.同一名非业主使用人接受的委托人数采取下列第（2）项：
（1）不超过3人 （2）不超过1人
第十六条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1、业主到会并在会议签到表上签名；
2、业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3、业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4、音像、影像资料可以确认的；
5、业主在网络上查收确认；
6、业主接到会议组电话通知，知晓本次会议议题的。
第十七条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收（专人送达时，由业主及其配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的）；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（六）电话委托投票（电话委托必须有录音，委托现场需有两名以上工作人员证明，并做好记录）。
第十八条业主大会采取以下方式进行表决票的统计。
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，但面积部分按合计计算；
（二）参会表决（回收票）有效票，业主明确表达其表决意见为“同意计入多数票”、“随多数”、“从多”的，其投票权数计入已表决的多数票；
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（四）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同足额交纳物业服务费用、不履行小区管理公规约经催告后仍拒不改正者等损害业主公共利益行为的业主，其投票权与被选举权均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；
待业主排除损害、补交相关全部费用，经业主委员会或物业管理委员会同意后，恢复其权利：
（五）投票人需用钢笔或黑色水笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决（除民法典二百七十八条第三、第四款）。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由5名正式委员，2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。可连选连任，但本届业主委员会委员因主动提出辞呈或同意集体辞职或被罢免的，不得在下一届业主委员会换届时参选。
业主委员会办公地点为7幢1单元一楼。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定;
（四）拟定物业服务合同的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）制定管理规约所涉及公共利益的具体实施细则、制度、解释和业主委员会各项工作规则；
（八）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（九）制定物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、车辆行驶停放、安全和环境卫生的维护等方面规章制度；
（十）拟订调整车辆在物业管理区域内收费标准或人车分流，报业主大会决定；
（十一）管理、经营、监督小区内包括但不限于：小区路面停车位、物业经营性用房、小区内张贴悬挂各类型广告栏/牌/位等公共设施设备的使用、收益；
（十二）监督管理规约的实施；
（十三）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定，并组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十四）协助物业服务企业履行物业服务合同，指导和监督物业服务企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见；
（十五）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用及
其他相关费用的业主，限期交纳；
（十六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十七）对有关小区内档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
（十八）对侵害业主共同利益的行为，业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，并依法提起诉讼；
（十九）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主（即房屋的所有权人），且中共党员候选人原则上应占总候选人数的百分之五十，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间（承诺任期内每年能满足在小区实际居住满6个月以上），具有奉献精神，愿意为全体业主无私服务，能及时反馈业主意见的；
（七）住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；
（八）商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满6个月以上；
（九）按时足额缴纳物业服务费及其他费用的；
（十）与本物业管理区域内的物业服务企业无直接或间接利益关系。
第二十三条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职委员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十四条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备法律、财会审计、房产物业管理、工程、环境、消防安全等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会候选人；
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的。
第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）违反法律法规，正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（六）违反党纪党规，正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十七条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定，由业主大会决定授权给业主委员会会议审议决定终止其委员职务；业主委员会拒绝审议的，将由社区按本规则第十一条执行：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）在选举中有贿赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（六）住宅业主当选之后每年在本物业管理区域内居住累计未满_6个月的；商业、配套用房业主当选之后每年在物业管理区域内办公、经营累计未满6个月的；
（七）发生第二十五条、二十六条情形的；
（八）严禁在小区范围内外、网络公众平台（如微信群、QQ群、其他社交媒体）上，发布对小区、业主委员会、物业、业主个人及其家属的不实信息、无端指责、造谣生事、恶意诽谤、煽动业主等严重影响小区业主团结的行为，经指正后未及时改正的；
业主委员会在审议上述委员资格的决定前，应先上报社区听取社区意见后做出决定，并在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十八条业主委员会委员及候补委员，实行8选7差额选举（差额1人）。分别选出5名正式委员，2名候补委员。
第二十九条本物业管理区域设立候补委员的，具体规定如下：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式委员的，可以按照得票多少，依照顺序列为业主委员会候补委员，人数不得超过正式委员总数的50%。
第三十条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开不少于4次，具体召开时间根据小区实际情况及业委会的工作计划安排。
经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十一条业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守；持不同意见的委员，可以在会议纪要中记录不同意见并签名。但持不同意见的委员不得串连业主、煽动、造谣、诽谤等方式抵制业主委员会决议的贯彻执行。不得以任何形式干扰业主委员会或物业服务企业的正常工作。
第三十二条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员，并邀请社区兼职委员列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前报告社区，并在本物业管理区域内公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（八）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日，接受业主的查询和监督。
第三十三条业主委员会候补委员的递补规则如下：
业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在7日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告15日。
候补委员递补后，业主委员会人数仍然少于二分之一或者少于5人的，应当重新选举业主委员会。
第四章换届和改选业主委员会
第三十四条业主委员会任期届满5个月前，应当书面报告所在地街道、社区，由街道办事处或其委托的属地社区居民委会及时组建物业管理委员会，物业管理委员会按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十五条业主委员会换届改选办法：
（一）成立物业管理委员会，负责具体换届、改选工作。
（二）由物业管理委员会按照本议事规则第二十二至二十五条审核报名人员资格并产生业主委员会候选人名单；
（三）为使全体业主充分了解业主委员会初步候选人员基本情况，符合条件的初步候选人员应按照要求如实填写个人简历，按照规定时间内由本人或委托人交至物业管理委员会汇总，并愿意将个人简历在小区内公示，接受全体业主的监督。如不能如实填写资料或不愿意公布个人信息的，视为放弃参选资格。
（四）《银树湾业主委员会委员候选人产生办法》将在小区公告栏、各单元电梯内予以公布7天（若报名人数不足则按规定进行延期报名）。报名人员个人简历仅在银树湾南大门口小区公告栏中公布。
（五）物业管理委员会根据自荐的方式产生的初步候选人按公平公正合理的原则确定8名正式候选人，选票上正式候选人人选以党员优先、姓氏笔画排序，具体选举方法如下：
1.若报名人数超过8人时，由物业管理委员会组织报名人员及物业管理委员会人员采取无记名投票的方式进行投票，不得委托及不得进行电话等方式推选，不来现场推选的视为自动放弃推选权，担有被选举权，按得票多少依次产生银树湾小区新一届业主委员会正式候选人。
为了维护广大业主利益，体现公开、公平、公正的原则，根据有关政府法律法规相关条款的精神，业主委员会委员正式候选人的产生应当兼顾小区物业专业化对口管理需要，按照本议事规则第二十四条优先提名作为本届业主委员会委员候选人选，物业管理委员会应当审查业主委员会委员候选人资格，并最终确定正式候选人名单。
2.若报名人数不足8人时，由物业管理委员会组织延长候选人报名时间，以产生银树湾小区新一届业主委员会正式候选人。
3.若报名人数等于8人时，将8名正式候选人的基本情况在小区内公示7天，征求全体业主对正式候选人资格的意见。公示7天后，如业主对8名候选人资格无异议的，则由物业管理委员会将8名正式候选人提交全体业主大会投票选举。
4.在公示期间，候选人被业主举报，经查实，有违反条件者，物业管理委员会核实属实的，取消其候选人的资格另在候选人提名中补充；如果在业主委员会成立后出现上述情况，则提请新一届业主委员会审查，一经属实，取消业主委员会委员职务由候补委员补充；
5.业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人进入委员会候选人；
6.业委会候选人正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
（六）若由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的，按得票数多少前五名当选新一届业主委员会委员，第六、七名当选候补委员；
若由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数的，按下列第1种方式产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的候选人中重新进行补选；
（2）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选。
第三十六条选举产生新一届业主委员会委员后，由社区牵头组织召开新一届业主委员会会议，以无记名投票方式产生主任1名，副主任1名，其他为正式委员。候补委员可列席会议，但无投票权。并将新一届业主委员会委员名单结果报街道主管部门备案，同时在本小区内公示15日。新一届业主委员会委员名单将抄送物业服务企业。
第三十七条新一届业主委员会成立后一个月内，业主委员会将启动业主代表监督委员会成员的报名组织工作。业主代表监督委员会成员条件参照业主委员会成员条件（可放宽到与业主共同生活的成年子女或父母等，需取得业主授权），每一单元一名业主代表。业主代表产生后，名单应在小区和本单元一楼进行公示7天。
业主代表监督委员会履行以下职责：
（一）监督本物业项目内业主委员会工作，提出监委会的意见供业委会参考；
（二）列席业委会会议；
（三）协助业委会监督本小区物业项目经营性收支情况；
（四）参与业主委员会牵头的业主矛盾协调会；
（五）收集业主意见、建议，及时向业主委员会反馈。
第三十八条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者少于法定人数的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业管理委员会，在街道办事处的指导和监督下代行业主委员会职责，没有物业管理委员会的则委托属地社区居民委员会。经专有部分占专有部分建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，物业管理委员会或社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
第五章物业管理委员会
第三十九条 有下列情形之一的，由街道办事处或其委托的居民委员会组建物业管理委员会：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的;
（三）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。
第四十条物业管理委员会由街道办事处、居民委员会各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。
物业管理委员会主任1名，由街道办事处指派的代表担任。街道办事处可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。
第四十一条 业主代表人选应当符合本小区业主委员会成员的参选条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。
在物业管理委员会成立前，由街道办事处或其委托的居民委员会在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于7日；业主有异议的，可以向街道办事处提出，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
物业管理委员会成员名单自成立之日起3日内，在物业管理区域内显著位置以书面形式向全体业主书面公告。
第四十二条 根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件的，作为首次业主大会会议的筹备组，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。
（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的，履行换届选举工作指导组职责，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并在业主委员会任期届满后换届选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责。
（五）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的，按规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责。
物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第四十三条 物业管理委员会应当在街道办事处的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。已有管理规约和业主大会议事规则的，应当依法遵照执行。
物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处将责令限期改正；未在期限内改正的，自期限届满之日起1个月内依法撤销决定，并在撤销之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，街道办事处应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处应当责令其在30日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。
第四十四条物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本议事规则规定程序重新确定：
（一）单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；
（二）业主代表不再符合本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件；
（三）业主代表有本议事规则可罢免业主委员会委员情形、业主委员会委员职务自行终止情形的。
第四十五条 物业管理委员会的任期一般不超过两年。物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向街道办事处提出延期申请。经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。期满仍未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，自任期届满之日起停止履行职责，由街道办事处重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别。
物业管理委员会在业主委员会选举产生或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起10日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或居民委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。
移交完成后10个工作日内，街道办事处或其委托的居民委员会应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公布。
第六章选、续聘物业服务企业
第四十六条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理服务。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第四十七条业主委员会应当于物业服务合同期满前3个月与物业服务企业协商合同续订。物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当与物业服务企业协商拟定新的物业服务合同并在物业管理区域公告栏等显著位置张贴至少7日征求业主意见并完善后，组织召开业主大会会议决定是否续聘（附件物业合同）。
第四十八条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》，并将合同在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督；如业主大会表决不再续约的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），代表业主大会向物业公司书面提出不再续约的意见。同时，应当按照省、市相关条例、小区议事规则，及时组织选聘具有相应服务水平的物业服务企业，具体流程如下：
（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：
1.拟选聘物业服务企业的资格要求；
2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；
3.候选物业服务企业的产生方式；
4.本小区确定提交业主大会会议表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。
（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏等显著位置公告7 日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会会议表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内公告栏等显著位置公告 15 日。
（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。
（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2 家候选物业服务企业提交业主大会表决，选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏等显著位置公告 15 日，接受业主查询和监督。
如业主委员会违反相关程序的，所在社区有权纠正业主委员会的不当决定，业主委员会无权拒绝配合执行。
参与报名的物业服务企业，业主委员会必须将本小区现行《管理规约》提交给物业服务企业。
同意参选的物业服务企业，须自愿接受本小区《管理规约》作为物业服务合同的附件之一，并全面履行《管理规约》之规定，若《管理规约》与物业服务合同内容发生冲突时，应优先适用《管理规约》的条款。
物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
业主大会选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务企业对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
第四十九条当在物业服务合同期内，物业服务企业书面提出解除合同的。业主委员会应当按照本议事规则规定的选聘流程及时选聘新的物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。
因客观因素不能组织召开业主大会选聘新的物业服务企业的或不能达成有效决议，且原物业服务企业不履行或者不能履行物业服务合同，影响业主基本生活的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务企业，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。
第七章筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第五十条利用物业经营性用房、小区内广告张贴悬挂各类型广告栏/牌/位、路面停车位等共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益（路面停车位经营成本占经营性收入比例不得超过40%），主要用于以下用途：
1.用于续交物业专项维修资金(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；
2.用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
3.用于业主大会、业主委员会的工作经费；
4.奖励物业服务企业优质服务。
第五十一条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的5%，运作经费的具体额度单项经费需超3万元时，应由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取以下第2种方式筹集：
1.由业主分摊； 2.从经营性收益中列支
（二）运作经费主要用于下列开支：
1、业主大会、业主委员会会议召开费用；
2、必要的日常办公、活动等费用；
3.聘请工作人员费用；
（三）业主委员会应当每年3月份前公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告，公告时间不少于15天，接受全体业主的查询和监督，并报社区存档备查。在公告期间内，有异议的业主有权要求业主委员会出示相关费用支出的依据原件。
第五十二条本物业管理区域不建立业主委员会委员履职工作补贴制度。
第八章档案资料的建立与保管
第五十三条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
1、业主大会、业主委员会的会议记录；
2、业主大会、业主委员会的决定；
3、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
4、业主委员会选举及备案资料；
5、专项维修资金筹集及使用账目；
6、业主及业主代表的名册；
7、业主的意见和建议。
8、有关业务往来文件；
9、利用物业共有部分经营性所得收益收支使用情况账目；
10、业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
11、业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
12、物业管理区域划分资料；
13、房屋及建筑物面积清册；
14、建筑规划总平面图；
15、公用设施设备的交接资料；
16、物业管理用房配置确认资料；
17、。
第五十四条业主委员会成立后1个月内应当完成本小区经营性收支内容报杭州市住房保障和房产管理局的物业经营性收支信息平台上公开并安排专人进行更新，接受全体业主监督。
第五十五条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起10日内予以答复。
第五十六条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区暂时保管，直到新一届业主委员会的产生后由社区与其进行移交。
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十七条业主大会、主委员会印章管理遵守以下规定管理：
1、业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2、业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3、业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第五十八条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十九条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第十章附则
第六十条本议事规则经2023年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第六十一条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。