第一章总则
第一条为维护物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益,保障物业的安全、合理使用,创造良好的公共环境,根据《中华人民共和国民法典》,国家和省、市物业管理条例等法律法规规定,结合物业管理区域实际,制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道(乡镇)、社区意见后,由业主大会会议通过,对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中,应当遵守法律法规和本管理规约及属地街道(乡镇)、社区关于物业使用的有关要求,按照规划用途合理、安全使用物业,不得从事法律法规规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域基本情况:
(一)物业名称:东望府;
(二)坐落位置:杭州市上城区彭埠街道明月桥路66号;
(三)物业类型:住宅、商铺;
(四)物业管理区域四至:
东至:备塘路;南至:明月桥路;
西至:明月桥路;北至:新塘路。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
(五)物业管理区域概况:总占地面积51392平方米、物业总建筑面积186635.17平方米,住宅建筑面积120386.30平方米,1263户,地下建筑面积49660.76平方米,地下停车位1086个(24个无障碍车位),地面停车位100个(4个出租车位)。
(六)物业管理用房建筑面积941.13平方米,其中:物业管理办公用房建筑面积为404.72平方米,坐落:7号楼底商1、2号;物业管理经营用房建筑面积为536.41平方米,坐落:7号楼底商6、7、8号。
(七)业主大会及业主委员会办公地点:物业管理办公用房2楼。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
(八)本项目开发建设单位基本情况:
建设单位:杭州润丰鸿业房地产开发有限公司
设计单位:浙江中设工程设计有限公司
施工单位:广源建设集团有限公司
监理单位:北京中联环建设工程监理有限公司
勘测单位:浙江城建勘测研究院有限公司
(九)业主委员会(或物业管理委员会,下同):
办公地点:物业服务中心2楼;
联系方式:。
第三章物业管理服务
第五条业主在物业管理活动中,依法监督业主委员会、物业管理委员会的工作;监督共有部分的管理、使用;监督物业保修金、物业专项维修资金、业主共有收入的管理、使用;监督物业服务人履行物业服务合同。
第六条业主应当按照物业服务合同约定,按时足额交纳物业费、车位管理费、停车泊位费、公共能耗费等物业服务相关费用,转让物业的,应自觉及时结清物业服务相关费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务相关费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务人提供物业服务合同约定以外服务项目的,其费用由双方另行约定。
第九条业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规等有关规定以及本管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉。
第十条业主、非业主使用人对建设单位、物业服务人或其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。
第十一条对本物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规和本管理规约规定的行为,物业服务人应当及时进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应及时报告相关职能部门。
第十二条物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。
第四章物业的使用
第十三条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全,不得损害其他业主的合法权益,因特殊情况确需改变物业规划设计用途的,应当经有利害关系的业主一致书面同意后,依法办理相关手续,并告知业主委员会和物业服务人。
第十四条业主、非业主使用人应遵守法律法规和本管理规约的规定,按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十五条业主、非业主使用人应当遵守销售燃放烟花爆竹安全管理有关规定,规范销售燃放烟花爆竹。
第十六条业主、非业主使用人应当遵守法律法规明确的电梯安全使用管理规定,遵守安全使用说明和安全注意事项,不得实施下列行为:
(一)乘用明示处于非安全状态的电梯;
(二)超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯;
(三)采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门;
(四)破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件;
(五)携带危险品乘用电梯;
(六)运载电动车辆或其电池;
(七)其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯需要进行安全评估和维修、改造、更新,并由质量技术监督部门或检验检测机构发出整改通知书的,保修期内由建设单位负责,保修期外由相关业主委托有资质的专业单位进行,所需费用由相关业主共同承担,可按相关规定在物业专项维修资金中列支,也可由相关业主自行筹集。
第十七条业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调,安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统,不得在空调设备上增加其他负载,定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的,业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患:
(一)空调设备超过设计使用期限的;
(二)空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的;
(三)物业服务人告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的;
(四)空调安装、使用过程中(包括冷凝水)对他人生活造成影响或造成安全隐患的行为;
(五)。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的,应当停止使用,并采取维修、更新等有效措施,降低噪声污染。
第十八条业主、非业主使用人应当遵守法律法规的规定,依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备,不得实施下列行为:
(一)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓,占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地;
(二)违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车等电动车辆充电;
(三)根据《消防法》、《高层民用建筑消防安全管理规定》等相关法律法规,严禁电动车进入楼道、门厅、走廊等公共区域停放及充电。
发现前款行为的,业主有权投诉、举报;物业服务人应当进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应及时报告消防执法部门。
对违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,物业服务人可予以清理。
第十九条业主、非业主使用人按照法律法规的规定,对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放,并遵守下列规定:
(一)爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备;
(二)不得违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾;
(三)不属于生活垃圾的其它垃圾及生活废弃大件物品,由业主、非业主使用人按照相关规定处理或委托物业服务人有偿处理,不得随便丟弃。
(四)按垃圾分类标准放置垃圾,放置垃圾应丢置于垃圾厢内,不得随意丢弃,若因不小心错放及造成遗漏厢外,应主动通知物业相关人员及时打扫干净;
如有违反上款行为的,物业服务人应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务人可以将上述行为人及其行为在小区公示栏中予以公示并及时报告城管执法部门。
第二十条业主、非业主使用人在物业使用过程中,禁止下列行为:
(一)违法拆除、变动建筑主体或者承重结构;
(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间,或者违法改变建筑物外立面;
(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;
(五)擅自占用共有部分;
(六)从建筑物中向外抛掷物品;
(七)擅自将雨污水混接或者在排水总管上接管;
(八)损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;
(九)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;
(十)法律法规禁止的其他行为。
业主、非业主使用人应当定期查看安装设置在建筑物、构筑物外的设备、设施或物品,防止发生脱落、坠落造成他人损害事件。
如发现违反前款行为的,业主有权投诉、举报;物业服务人应当进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应及时报告相关主管部门。
第二十一条业主、非业主使用人进行装饰装修时,业主、非业主使用人和装修企业及其人员应配合物业服务人对装饰装修活动的巡查检查,并遵守下列规定:
(一)遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定,遵守装饰装修的注意事项,不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为;
(二)需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并按照装饰装修的有关规定办理备案手续,按要求领取并在入户门外侧显著位置张贴“装修码”。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人,与施工单位签订装饰装修管理服务协议,并按要求开展不少于3次的装修现场“扫码巡查”,认真履行劝阻、制止、报告职责;
(三)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不擅自占用共用部位和公共场所;
(四)装修人或装修企业可以自行委托清运装修垃圾,也可以委托物业服务人清运。委托物业服务人清运的,清运装修垃圾的起点、清运费用等由委托人与物业服务人自行协商明确;
(五)施工期间应采取有效措施,施工时间:上午8时至12时、下午14时至17:30,双休日、节假日及其它时段不得进行有噪音的施工。减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响,按规定时间施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的,应事先取得相邻业主的同意,书面告知物业服务企业后实施,并尽可能缩短施工时间;
(六)不得擅自扩大承重墙、进户门、外墙上原有门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改;业主在装修中如需封包下水管道,应预留检修口,方便以后检查维修。
(七)因装饰装修房屋影响物业共有部分的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现物业服务企业等在业主、非业主使用人的装饰装修活动中存在强买强卖行为的,应及时向公安机关或相关部门报告。
第二十二条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。未经公安交警部门审批的非备案车位及地下车库公共区域不得私自停放车辆。利用业主共有道路和其他场所设置的车辆临时停放场所、泊位(含无障碍泊位),车辆停放管理制度由业主大会制定。占用物业管理区域内业主共有道路和其他场所设置的车辆临时停放场所、泊位(含无障碍泊位),应符合规划、消防、绿化等部门的相关规定。业主、非业主使用人应遵守本物业管理区域的车辆停放管理制度,服从管理人员指挥。
对车辆停放收费的,按照停车管理制度约定的收费标准执行,并向全体业主明示。业主、非业主使用人对车辆有保管要求的,应与物业服务人另行签订车辆保管协议。
第二十三条电动自行车使用者应当遵守消防安全有关法律法规,不得有下列行为:
(一)在建筑内的楼梯间、疏散通道、安全出口等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车;
(二)违反安全用电要求乱拉电线和插座给电动自行车充电;
(三)损坏、挪用或者擅自拆除、停用电动自行车集中停放充电场所消防设施、器材;
(四)在不符合规定要求的场所为电动自行车充电;
(五)其他违反消防安全规定的行为。
第二十四条业主、非业主使用人在物业使用中应遵守下列规定:
1.遵守《小区机动车辆管理条例和收费办法》。小区执行人车分流,机动车车辆行驶、停放、收费等管理:按序停放、按规定缴费;不得将车辆停放在消防登高台和消防通道;非机动车行驶、停放、充电等管理遵守《小区非机动车辆管理条例》及《浙江省电动自行车管理条例》以及2021年8月1日实施的《高层民用建筑消防安全管理规定》,非机动车和电动自行车按序行驶、按规定停放在指定位置,共享单车、共享电瓶车不得进入小区。
2.宠物饲养:遵守《杭州市限制养犬规定及2021年杭州市养狗新规》,饲养宠物必须取得相应证照,并去物业服务中心备案,遛狗时间按照杭州市城管制定时间(早上7点之前,晚上19点之后)和地点遛狗;
2.1.严禁在公共绿地和其他公共场所无牵绳遛狗,严禁在地下室遛狗,携带宠物进入公共区域,需牵好狗绳等安全防范措施;
2.2.乘坐电梯的,应当避开乘坐电梯的上下班高峰时间,以防止伤及他人,造成人身伤害的,宠物主人为第一责任人,宠物饲养人未遵守规定而产生的不良后果由宠物主人承担,伤及他人的应及时将伤者送往卫生防疫部门诊治,并依法负担全部医疗费用和损失;
2.3.遛狗时宠物主人未牵狗绳且未做好安全防范措施,在宠物近身他人三米内,任何人均有权采取有效措施紧急避险,且不需承担任何赔偿责任;
2.4.为提升小区环境卫生、遛狗时自带清洁工具,若有排泄的粪便宠物主人立即予以清除。
3.小区噪声:遵守《杭州市环境噪声管理条例》进行宣传庆典、文化娱乐、体育健身等活动不得使用音响等产生噪音的用品,影响业主正常的休息、生活;饲养宠物的,应当采取有效措施,避免产生干扰周边居民正常生活的噪声。
4.小区严禁高空抛物,这是违法行为。遵守《中华人民共和国民法典》从建筑物中抛掷物品或者从建筑物品坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予赔偿。
5.小区公共场所进行商用拍摄或利用公共区域进行庆典活动会影响到其他业主的需要到物业服务中心提前报备,经业委会讨论同意并支付相关场地使用费。
6.未经业委会许可,不得设置临时营业摊点、店铺跨门、占用小区公共区域经营和张贴广告;
7.禁止擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画、等;
8.禁止践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地;损坏涂划园林建筑。禁止在树上刻划、拉绳(铁丝)晾晒衣物等;
9.地下车库车位管理
9.1.禁止不按规定、次序停放车辆,鸣喇叭和大型车辆进入小区停放过夜;
9.2.为保障车位业主的权益,一个车位可绑定2个车牌,每6个月可变更一次,一位2车,若第一辆车已进入且未驶出,第二车不得进入地库,若二辆车都停放地库,视为违规,物业企业有权将系统登记的其中一辆车牌取缔;
9.3.对未入录停车系统的(临时)车辆上不得进入地库,无牌(临牌)有固定车位凭物业开具的放行证明,由保安手动开闸放行.特殊情况进入地库车辆40分钟内离场,不得占用他人车位和通道,若超过40分钟拒不离场且不服从物业企业管理,可以采取相应措施,采取曝光及报告其属所单位。
10.严禁噪音扰民,聚众喧哗等侵害他人权益或其他不道德行为。
11.遵守2021年8月1日实施的高层民用建筑消防安全管理规定,电瓶车、非机动应停放指定区域,禁止停放小区大门、单元门、及楼道内以及占用消防通道,拒不整改上报有关部门和相关单位。
12.房屋出租人应遵守杭州市居住房屋出租安全管理若干规定,出租人和承租人应依法签订书面租赁合同,租赁合同签订后3个工日内到物业公司备案。
13.其他需要制定的小区规定、小区约定事项。
业主,非业主使用人有违反上述条款规定的,由业主委员会或授权物业服务企业予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,可以将上述行为人及其行为在小区公示栏中予以公示,并报告相关职能部门。
第五章物业的维修
第二十五条本物业管理区域内共有部分在保修期限和保修范围内的维修养护由开发建设单位负责。保修期满后的共有部分,由物业服务人根据物业服务合同的约定负责维修养护。
第二十六条保修期满30天前,业主委员会应组织业主对物业质量进行全面查验,对存在物业质量问题的,应督促开发建设单位实施保修,并做好保修工程竣工验收。
第二十七条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十八条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务人应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿,相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十九条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下,必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的,物业服务人应向业委会的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行抢修,事后应及时通知相关业主并做好善后工作,抢修产生的相关费用由相关责任人承担。
第三十条因公共利益或者维修养护物业,确需临时占用共有部分或挖掘道路、场地、绿地的,应征得业主委员会、直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续,事后在约定期限内恢复原状。
第三十一条物业存在安全隐患,危及公共利益和其他业主合法权益时,相关责任人应当及时采取措施消除隐患。
第三十二条人为原因造成共有部分损坏的,由当事人负责修复并承担费用。
第六章物业的转让、租赁
第三十三条物业出租应当遵守相关法律法规等相关规定,不违背公序良俗,不危及物业安全,不损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租,业主均应承担相应的责任。
第三十四条住房出租应当遵守居住出租房屋管理有关规定以及相关配套安全标准。
物业转让或者出租时,业主住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室(厅)为最小出租单位,不得将其他非居住空间出租提供人员居住,每个居室人均使用面积不得少于4平方米,每个居室居住人数不得超过2人(法定赡养、抚养、扶养义务关系除外)。建议业主不得将房屋出租给第三方经营或多次转租。
为保障小区其他业主的生活不受到干扰和影响,业主不得将居住房屋作为经营用途或出租给网点,公司进行仓储、经营等活动或作为群租用途出租。对业主违反此规定,擅自改变住房用途,出租给网点、公司进行仓储、经营等活动或进行群租的,全体业主授权物业服务企业可采取一定措施,出具限期整改通知书并向相应违规人员下发,对于逾期未整改的,物业服务企业可采取物业限制服务等措施督促其整改。
小区商铺、公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求,取得证照,不得危害环境(如噪音、废水、废渣、废气、)。不得经营油烟类、扰民、不得影响交通通行,不得占用公共区域进行生产经营活动,为保证商铺的合法经营、保障业主的健康生活以及日常的生活不受商铺经营的干扰,如果商铺使用人在无工商、卫生以及环保等相关部门批准许可的情况下营业,要求商铺业主必须立即且主动停止继续将商铺出租或继续使用,需要时,可以向社区法务人员请求法律援助以便解除出租合同关系,同时向物业报告该情况,并授权物业服务企业启动物业服务限制等措施。
物业租赁合同订立后三十日内,物业出租人应当协同承租人到居住房屋所在地房产行政主管部门依法办理房屋租赁登记备案。物业出租人应当自居住房屋出租之日起三个工作日内,将承租人信息报送公安机关或者告知物业服务人,同时告知承租人主动申报居住登记。
第三十五条业主转让、出租物业或者设立居住权时,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人,并自合同签订之日起十五日内,将物业转让、出租或者设立居住权情况以及相应通讯联系方式告知物业服务人。
第七章物业共有部分的经营与收益分配
第三十六条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房等物业共有部分由业主委员会自主经营,所得收入扣除合理成本后,属于业主共有,本小区全部业主均享有经营用房在同等条件下优先租赁权,自公示期内书面或其他形式向业主委员会提出申请,提出申请业主如未在7个工作日签订正式法律文件,视为自动放弃,依照原经营方案执行;经营性收益按下列约定分配:
1.经营性收入用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、提升改造和养护;
2.单项(单次)使用经营性收益金额在20万元(不含20万)以上的,由业委会制定具体实施方案经半数以上委员签字同意,提交业主大会讨论决定,经业主大会通过后,再向社区党组织报备后执行;
3.单项(单次)使用经营性收益金额在20万元(含)以下5万元以上的,由业委会委员作出议案经半数以上委员签字同意,向社区党组织报备,并向全体业主公示方案7天后执行(包括但不限于电梯故障、消防应急、突发公共事件等紧急情况下的支出,在危急情况解除后向社区党组织报备并向全体业主公示7天);
4.单项(单次)使用经营性收益金额在5万元(含)万元以下的,由业委会委员作出议案经半数以上委员签字同意,并向社区党组织报备后执行(包括但不限于电梯故障、消防应急、突发公共事件等紧急情况下的支出,在危急情况解除后向社区党组织报备);
5.以上涉及第2、3点的单项(单次)使用经营性收益金额在5(含)万元以上工程类的项目,在政采云上进行招投标或向社会公开招投标,向社区党组织报备;
6.20%用于业主大会、业主委员会的工作经费、诉讼费、审计费、业委会委员履职津贴、聘用专职秘书、财务、法务人员及业主大会决定的其他费用。80%用于保修期满后物业共用部位、公共设备的维修、更新、改造、养护等
7.经营性收益由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。每半年公示经营性收益收支情况在本物业管理区域内公告7日。
8.业委会聘请秘书、财务、法务人员的,由业委会根据业委会工作情况参照劳务市场行情经业主委员会半数以上委员同意签字后向社区党组织报备,并向全体业主公示详情7日;业委会委员履职津贴具体实施方案实行一事一议,每年度由业主委员会编制方案提交业主大会讨论决定,经业主大会通过后执行。
9.业委会委员变动审计:业主委员会换届、业委会主任变更、财务人员变更的,需对经营性收支情况进行审计,并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。对经营性收支情况进行审计的,相关费用从小区经营性收益或其他渠道列支。
业主共有收入不得以现金、购物卡或实物等方式直接发放给业主。
第三十七条共有收入可以由业主委员会管理,也可以委托街道(乡镇)、社区或物业服务人代为管理。共有收入由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义开设专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理,且至少每半年公示一次收支情况;共有收入由街道(乡镇)、社区(村)或物业服务人代为管理的,应以物业管理项目为单位在银行开设共有收入专门账户,不得与其他收支合用一个账户,且至少每半年公示一次收支情况;业主委员会应监督物业服务人落实公示要求。
第三十八条业主委员会或物业服务人在开设共有收入账户之日起20日内,应指定专人负责在本市智慧物业管理服务平台完成开户,并于每月10日前将上月共有收入收支项目、金额、摘要等录入系统,方便业主查询、监督。
第三十九条共有收入收支情况每年进行一次审计;业主委员会届满或中止,或者业主委员会主任或负责财务管理的成员离职,须对共有收入收支情况进行审计;共有收入委托物业服务人代为管理的,在物业服务人更换时应当对共有收入收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公布,审计费用从共有收入中列支。
第八章印章的使用与管理
第四十条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理:
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的其他成员负责保管,或委托社区代管;
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用;
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上成员书面签名同意后使用;
4.印章管理人,不得以各种理由拒绝在业主委员会会议的决定中盖章或拒绝移交印章。
违反上述规定使用印章的,用印无效。造成经济损失或者不良影响,依法追究责任人的法律责任。
第四十一条建立印章使用登记制度,登记簿由印章保管人负责保管,登记内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印(经办)人、用印审批人、盖章人等。
第四十二条印章保管人因辞职或资格终止等原因不再保管印章的,应当在3日内将印章、用印登记簿和其他相关材料一并移交给业主委员会指定的保管人员,并填写移交清单。
第四十三条业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应当及时向全体业主及社会公告,书面报告街道(乡镇),通知物业服务人、开户银行,并按照相关规定重新刻制。
第四十四条业主委员会应每半年公布一次业主大会、业主委员会印章使用情况,时间不少于15日。
第九章物业专项维修资金
第四十五条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后共有部分的维修、更新和改造,其归集、使用、管理执行国家、省、市相关规定。
第四十六条保修期满后,物业共有部分如需申请使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造,应由业主委员会或社区审核维修资金使用方案,包括维修事项、维修内容、施工单位、工程预算、资金申请额、资金列支范围等,经公示和相关业主投票表决后确定。
投票表决时,涉及地下室等所有权不明确或者属于业主共同所有的物业,由业主委员会代为履行表决权力。维修费用在地下室、物业用房等相应的房屋物业专项维修资金分账户中列支。
维修资金使用项目的申报、施工和验收应邀请社区和业主代表全过程监督。
第四十七条物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的30%时,相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会拟订,由相关业主按照相关规定表决同意后实施,并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括:
(一)续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业专项维修资金额度。
(二)分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
(三)资金来源。选择下列第2、3项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从共有收入中一次性划转;
2.每年从共有收入中提取额度,用于补充物业专项维修资金金;
3.由相关业主按应分摊的金额续交,产权不明确或产权属于业主共同所有的物业,其续交金额从业主共有收入中划转;
4.由物业服务人在收取物业费的同时,代收一定额度的物业专项维修资金;产权不明确或产权属于业主共同所有的物业,其续交金额从共有收入中划转;
第四十八条本物业管理区域申请使用物业专项维修资金,经业主委员会或社区审核同意后,由物业服务人持相关材料向资金管理机构提出申请;未选聘物业服务人的,由业主委员会负责向资金管理机构提出申请。
第十章违约责任
第四十九条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约,违反管理规约的,造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的,业主委员会应当自行组织调解或申请相关组织进行调解,调解不成的,受损业主或由业主委员会代表全体业主向人民法院依法提起诉讼。
第五十条为维护业主的共同利益,在物业管理服务活动中授予物业服务人以下权利:
(一)根据物业管理法律法规和本管理规约的规定,由物业服务人制定物业共有部分维修、养护等相关具体办法,并督促业主、非业主使用人遵守执行;
(二)以告知、劝阻、公告等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同、相关管理制度和本管理规约的行为,拒不改正的,物业服务人可以采取下列措施:
1.物业服务人可以清理在公共空间任意堆放的物品,以恢复原状;
2.对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的,物业服务人可以在社区和业主委员会见证下,采用拖车等强制方式消除隐患;
3.物业服务人可以联合社区、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违规违约行为告知其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响,违规违约人是党员的,同时告知其所在党组织;
第五十一条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业费等相关费用的,经书面催交,无正当理由逾期仍不交费的,业主委员会可以采用以下措施协助物业服务人进行催交:
1.欠费12个月以上或3次以上拒交物业服务相关费用的,在物业管理区域内公开;
2.经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用,仍不交纳的,作为黑名单上报相关管理部门记入信用档案。
第五十三条违反有关法律法规或者本管理规约造成其他业主人身伤害、财产损失的,责任人应负相应法律责任。
第五十四条非业主使用人违反法律法规或者本管理规约的,业主承担相应责任。
第十一章附则
第五十二条本管理规约自业主大会会议通过之日2024年 月 日起生效。未尽事项的修订、补充,经业主大会会议表决通过后,作为本规约的组成部分。
第五十三条本临时管理规约约定公布公示范围包括本物业管理区域的主要出入口、公告栏、房屋门栋以及上传本市智慧物业管理服务平台,公开时间不少于15日。
第五十四条本管理规约如有与现行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其它条款的效力。
第五十五条业主应当向业主委员会提供联系方式。发生变更的,应当及时提供变更信息。
第五十六条本管理规约由业主、业主委员会和物业服务人各留存1份。业主委员会应在其办公场所及物业服务中心长期公示本管理规约。
第六十七业主委员会负责监督本管理规约的实施。