通知公告

第一章总则

第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则。

第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。

业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在社区党组织、社区居民委员会的指导监督下，依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。

任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

第四条业主大会、业主委员会作出的决定，经征求街道、社区意见后，及时告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议后向业主公开。

第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

第二章业主大会

第六条（一）本业主大会名称为：

滨江区江南文苑业主大会

业主委员会办公地址：

（二）物业管理区域范围：

东至：新浦河南至：高家路

西至：新浦路北至：滨文路

（三）物业类型小高层、高层公寓、商铺。

（四）物业管理区域概况：总占地面积53860平方米；房屋总建筑面积167479.26平方米，其中：住宅111211.89平方米，1132套；非住宅56267.37平方米，46套。

（五）物业管理用房：物业管理办公用房建筑面积为469.12平方米，位于11幢101、201室；物业管理商业用房面积为538.57平方米，位于滨文路685,689,689-1,691,691-1号。

第七条本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会接受业主监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为, 维护业主和物业服务企业的正当权益。

第八条业主大会、业主委员会接受物业所在地的街道办事处、社区居民委员会的监督和指导，积极配合社区居民委员会共同做好和谐社区建设工作，并接受区物业主管部门的业务指导。

第九条本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。

第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十一条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用物业专项维修资金；

（六）筹集物业专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；

（十）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外；

（十一）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为12月份。

有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生消防、电梯 、供电、供水设施设备、公共区域、共有设施等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）街道、社区认为有必要要求召开的；

（四）涉及业主重大利益的事项；

（五）其他需要紧急召开业主大会的事项。

第十三条召开业主大会临时会议第一项情形的，应符合下列条件：

1、有明确发起人；

2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；

3、随附提议人权属证明；

业主委员会接到提议书面申请后，应对提议的真实有效性进行核实，并进行分析、研究，在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定。决定召开业主大会会议的，应当在作出召开决定之日起30日内（未作出决定的在收到提议之日起60日内）召开会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。

业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经核查后业主提议符合第八条规定情形的，物业所在地街道办事处应责令业主委员会限期召开；逾期仍不组织召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织业主召开。

第十四条业主大会会议采用书面征求意见的形式。

第十五条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件和房产证复印件。代理人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。委托人签置多份《授权委托书》的，以最后签署的《授权委托书》为准。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权。

第十六条业主委托行为应明确：

（一）委托内容为：

1、表决《业主大会议事规则》和《管理规约》；

2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；

3、选、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

4、有关共有和共同管理权利的其他事项；

（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；

（三）委托权限为：代为行使投票表决权；当业主本人参加业主大会会议的，授权委托自动失效；

（四）委托人数为：

1.同一名业主接受的委托人数不超过3（含）人 ；

2.同一名非业主代理人的委托人数不超过1（含）人 。

第十七条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上签名；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上签名；

（三）业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；

（四）音像（电话录音）、影像资料可以确认的；

（五）业主在网络上查收确认。

第十八条业主大会采用以下以下形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会或业主大会筹备组组织有关人员逐户送发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；

（三）网上投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票，由业主委员会或者自动统计汇总，公布表决结果；

（四）音像、影像资料（以音像（电话录音）、影像资料投票的，音像（电话录音）、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。

（五）邮寄挂号信、快递；

第十九条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：

（一）参与表决（同意、反对、弃权、随多数）达到本物业管理区域可投票权数三分之二以上的；

（二）业主明确表达其表决意见“同意计入多数票”的，其投票权数计入已表决的多数票；

（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;

（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。

（五）不按规定缴存物业专项维修资金、不按服务合同缴纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主限制其被选举权但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。

（六）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。

第二十条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，制定征询意见表或表决票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

（二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告，并书面通知全体业主。同时告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会。

（三）回收意见表或选票。业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、电话录音等形式回收物业管理区域内业主意见，投票期限不少于五日且不超过六十日。

（四）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地的街道办事处、社区居民委员会指导、监督，或请公证处公证。

（五）通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

第二十一条业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。根据民主集中制的原则，持不同意见的业主不得抵制业主大会所通过决议的执行，不得干扰业主大会正常工作，以及业主委员会为贯彻决议而开展的正常工作。

业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处、社区居民委会和区物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第二十二条业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十三条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在12个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（业主委员会选举、物业选续聘除外）。

第二十四条利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过50 %）的收益，主要用于以下用途：

（一）业主大会、业主委员会的工作经费；

（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

（三）补充专项维修资金；

（四）弥补物业服务费用的不足；

具体比例由业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，可在物业服务合同中约定。

第三章业主委员会

第二十五条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）按照业主大会确定的物业服务标准、价格等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）通报、监督管理规约的实施情况；

（六）按照约定组织补选业主委员会委员；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第二十六条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的房屋产权所有人本人，且中共党员候选人比例原则上不少于百分之五十，并符合下列条件：

业主是法人或其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个法人或其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）无拒缴物业服务费或煽动其他业主拒缴物业服务费的；

（八）无违反《杭州市物业管理条例》第六十一条中禁止性行为之一的。

第二十七条有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员：

（一）不遵守本议事规则；

（二）违反有关法律、法规及管理规约；

（三）违章搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自拆改房屋承重结构；

（五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（六）擅自拆改燃气管道和设施；

（七）在物业管理区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；

（八）拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的；

第二十八条鼓励符合下列情形的业主参选业主委员会：

（一）中共党员；

（二）党代表、人大代表、政协委员；

（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；

（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；

（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。

社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。

第二十九条本物业管理区域业主委员会设委员5 名，候补委员2名，其中主任1名，副主任1名，秘书长1名。正、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期为3年，委员可以连选连任。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。如需增补业主委员会委员的，召开后期开发部分的业主大会，选举产生业主委员会。所选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期结束期限应当一致，当期不参加业主委员会主任和副主任的推选。

第三十条业主委员会委员实行差额选举，差额人数为1人（即8选7）。

第三十一条采用下列办法产生业主委员会委员候选人：

1. 当在规定时间内报名人数小于8人时，则延长报名时间，以产生业主大会议事规则规定的差额选举人数；

2. 当在规定时间内报名人数等于8人时，审核公示无异议后则全部进入正式候选人名单；

3. 报名人数大于8人时，本小区候选人在经过社区党组织进行资格审核后，需要经物业管理委员会组织报名候选人进行互相推选（不得委托及不得进行电话等方式推选，不来现场推选的视为自动放弃推选权，但有被选举权），选出8名候选人报送业主大会选举：

4.业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人列入业委会候选人；

5.业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。

第三十二条本物业管理区域设立候补委员,具体规定如下：本物业管理区域设立业主委员会候补委员，未当选业主委员会正式委员，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意的候选人，按照得票多少，依次列为业主委员会候补委员，人数不得超过正式委员总数的50%。

第三十三条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每

月召开一次。原则上安排在每月第一周周日下午十四时，特殊情况需调整的，时间另行安排。

有以下情形发生时召开临时业主委员会会议：

（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；

（二）经三分之一以上业主委员会委员提议；

（三）业主委员会主任认为有必要的；

第三十四条业主委员会会议应当按照下列规则召开：

(一)会议由主任和副主任或委托秘书长负责召集，当主任和副主任均不履职的，由物业所在地街道办事处指定业主委员会其他委员召集；

(二)委员因故不能参加会议的，提前一日向业主委员会召集人说明；

(三)召集人提前七日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会派代表参加；

(四)会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议；

(六)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

(八)业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，接受业主的查询和监督。

第三十五条业主委员会依法、依约作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。

业主委员会作出的决定违反法律法规和共同约定的，业主可以向物业所在地的街道办事处和区物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第三十六条业主委员会委员（含主任、副主任）缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足，业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员递补的情况在物业管理区域内的显著位置公告。候补委员名额用完仍缺额或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业管理委员会，在街道办事处的指导和监督下代行业主委员会职责，没有物业管理委员会的则委托属地社区居民委员会，召开业主大会临时会议重新选举业主委员会；在重新选举之前，任何业主委员会委员不得以业主委员会的名义从事活动。

业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前七日，提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。

业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前十五日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处暂时保管。

新的业主委员会产生后，及时与街道办事处进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。

第三十七条业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费等应缴费用；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

第三十八条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：

(一)《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定情况之一的；

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的；

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

业主委员会委员资格终止的，按照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条、五十六条规定做好移交工作。

第三十九条条业主委员会的换届、改选办法：

（一）成立物业管理委员会，负责具体筹备、换届、改选工作；

（二）由物业管理委员会按照本议事规则审核报名人员资格并产生业主委员会候选人名单；

（三）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：

1.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；

2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数（7人）的，则减少委员人数，成立不少于5人且为单数的新一届业主委员会。

第四十条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会或物业管理委员会应当在街道办事处指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员职务在任期内提前终止的，或业主委员会任期届满时，换届工作尚未结束的，应当在终止之日起10日内向物业管理委员会移交由其保管的前款规定资料及财物，尚未成立物业管理委员会的，移交属地社区居民委员会。

第四章物业管理委员会

第四十一条 有下列情形之一的，由街道办事处或其委托的居民委员会组建物业管理委员会：

(一) 新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;

（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是

尚未成立业主大会的;

（三）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。

（四）业主委员会任期届满需要换届选举的；

（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。

第四十二条 物业管理委员会由街道办事处、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。

物业管理委员会主任1名，由街道办事处指派的代表担任。街道办事处可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。

第四十三条 业主代表人选应当符合本小区业主委员会成员的参选条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。

在物业管理委员会成立前，由街道办事处或其委托的居民委员会在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于7日；业主有异议的，可以向街道办事处提出，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

物业管理委员会成员名单自成立之日起3日内，在物业管理区域内显著位置以书面形式向全体业主书面公告。

第四十四条 根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：

（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。

（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件的，作为首次业主大会会议的筹备组，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。

（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。

（四）业主委员会任期届满需要换届选举的，履行换届选举工作指导组职责，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并在业主委员会任期届满后换届选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责。

（五）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的，按规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责。

（六）已经划分物业管理区域的老旧小区需要实施物业管理的，在按规定成立业主大会、选举产生业主委员会前，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，临时代行业主委员会的职责。

物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第四十五条 物业管理委员会应当在街道办事处的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。已有管理规约和业主大会议事规则的，应当依法遵照执行。

物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内通告全体业主。

物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处将责令限期改正；未在期限内改正的，自期限届满之日起1个月内依法撤销决定，并在撤销之日起3日内通告全体业主。

物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，街道办事处应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处应当责令其在30日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。

第四十六条物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本议事规则规定程序重新确定：

（1）单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；

（2）业主代表不再符合本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件；

（3）业主代表有本议事规则可罢免业主委员会委员情形、业主委员会委员职务自行终止情形的。

第四十七条  物业管理委员会的任期一般不超过两年。物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向街道办事处提出延期申请。经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。期满仍未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，自任期届满之日起停止履行职责，由街道办事处重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别。

物业管理委员会在业主委员会选举产生或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起10日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或居民委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。

移交完成后10个工作日内，街道办事处或其委托的居民委员会应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公布。

第五章选聘（含续聘）物业服务企业

第四十八条本物业管理区域采用包干制的管理方式，由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。

物业服务合同履约期限内，原则上不得上调物业服务费，如有特殊情况，需报备街道办事处、社区居民委员会后，根据《杭州市物业管理条例》第五十三条规定执行。

第四十九条业主委员会应当于物业服务合同期满前3个月（前期物业服务合同的，限首届业主委员会备案完成后6个月内）与物业服务企业协商合同续订。物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当与物业服务企业协商拟定新的物业服务合同并在物业管理区域公告栏等显著位置张贴至少7日征求业主意见并完善后，组织召开业主大会会议决定是否续聘（附件物业合同）。

第五十条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》，并将合同在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督；如业主大会表决不再续约的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），代表业主大会向物业公司书面提出不再续约的意见。同时，应当按照省、市相关条例、小区议事规则，及时组织选聘具有相应服务水平的物业服务企业，具体流程如下：

（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：

1.拟选聘物业服务企业的资格要求；

2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；

3.候选物业服务企业的产生方式；

4.选聘的物业服务企业资质等级不得低于现有物业资质等级，且物业服务合同标准不得低于之前续聘表决时服务合同约定的服务标准；

5.本小区确定提交业主大会会议表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。

（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏等显著位置公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会会议表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日。

（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。

（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2家候选物业服务企业提交业主大会表决，选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督。

（五）物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当自终止之日起十五日内退出物业管理区域，向业主委员会或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料，以及受委托管理的共有收入等相关财物，合同另有约定的从其约定。前期物业服务合同终止的，移交应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下进行。

（六）业主大会选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务企业对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。

第五十一条当在物业服务合同期内，物业服务企业书面提出解除合同的。业主委员会应当按照本议事规则的选聘流程及时选聘新的物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。

因客观因素不能组织召开业主大会选聘新的物业服务企业的或不能达成有效决议，且原物业服务企业不履行或者不能履行物业服务合同，影响业主基本生活的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务企业，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。

第五十二条业主委员会应当通过物业管理信息网络系统等多种方式，接受业主对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况的实时评价。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

第五十三条业主委员会组织召开业主大会会议决定公开选聘物业服务企业新老物业交接或是业委会成立后进行承接查验时。需根据国家十部委文件、杭州市《物业管理条例》、住建部《承接查验管理办法》浙江省《承接验收管理办法》等相关规定，在街道办事处的指导监督下做好新老物业交接的承接查验工作；主体为业主委员会，业主委员会可委托物业服务企业或聘请第三方专业机构进行。

第六章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理

第五十四条业主大会、业主委员会等工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

工作经费来源采用共用设施设备等经营收益支出的方式：工作经费用于下列开支：

（一）电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用；

（二）有关人员工作和津贴；

（三）会议组织召开费用；

（四）业主大会会务费；

（五）为加强业委会与业主、物业服务企业和外界的联系沟通，在合适时候将聘请业主委员会工作人员，接洽联络业委会日常工作。聘用人员的津贴费，视工作业绩由业主委员会与聘用人员面议。

公共经营性收支帐目由业主委员会开设对公帐户，专人负责管理，每年在物业管理区域内显著位置公布经费使用情况，接受业主监督、质询，公布时间不少于15日。

为了规范使用经费，结合小区实际情况，制定以下支出规则和审批权限：

第七章档案资料的建立与保管

第五十五条业主委员会应建立工作档案，指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：

（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条规定的内容；

（二）有关法律、法规和业务往来文件；

（三）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；

（四）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

（五）其他需要保存的资料。

第五十六条业主可以查阅档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。如需对档案资料进行复印、录影、录像的，应当经物业所在地的街道办事处或社区居民委员会的批准。

第五十七条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。

第八章业主大会、业主委员会印章的使用与管理

第五十八条业主委员会应建立印章管理规定，并指定专人保管。业主大会和业主委员会按印章管理规定在各自的职责范围使用印章，每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。

第五十九条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反印章管理规定或印章遗失造成经济损失或不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。

第九章附则

第六十条本议事规则经2022年月日业主大会会议讨论通过。

本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，于业主大会会议通过之日起生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

第六十一条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。