第一章总则
第一条为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法律法规，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章业主的共有权
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：杭州市滨江区江南文苑小区
坐落位置：滨文路639号
物业类型：共有建筑物15幢，由15幢小高层/高层组成
总建筑面积：167479.26平方米
物业管理区域四至：
东至：新浦河；南至：高家里
西至：新浦路；北至：滨文路
第五条根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
（一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共自行车间、公共设备间等；
（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防系统楼内设备设施、避雷设施、通讯设施、煤气设施、有线电视设施、弱电设施、共用部位的门窗等；
（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、道路、露天停车场、水系池井、化粪池、景观亭台、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、物业经营用房、小区绿地绿化、健身体育设施、安全防范智能系统、供水消防设施设备等。
根据住房城乡建设部《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业或第三方专业机构代为查验物业共用部位、共用设施设备。
第三章物业的装饰装修
第六条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费；还可向装修单位（装修人）协商收取一次性修复补偿服务费，费用标准由双方协商确定。
第七条业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守《浙江省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城市房屋使用安全管理条例》等有关法律、法规的规定。
第八条在装饰装修中禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）违章装修材料进入物管区域内的；（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（五）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（六）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（八）违法拆改燃气管道和设施；（九）更换外立面门窗等；（十）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第九条业主、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前向物业所在地区房屋使用安全管理部门进行备案：
（一）拆改、变动非承重结构；（二）增砌墙体、增加房屋使用荷载；（三）开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在地区、建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。
第十条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十一条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。装修施工具体时间规定：
作业时间：上午8:30～11:30 下午14:30～17:30
禁止在周末双休日、法定节假日进行施工和装修。因特殊情况需要装修，应事先取得相邻业主或者住户的书面同意，报物业服务企业和业委会备案，并尽可能缩短装饰装修时间。如果违反本约定强行进行装修的，可视实际情况扣除装修保证金100-1000元/次，计入小区公共账户。保证金一旦扣除，必须补齐后才能再次施工。小区其他工程维修施工也应参考此条款执行。
第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任，如果未及时恢复原状的，可由物业按实际情况扣除装修保证金或者代为追偿，计入小区公共账户。
第四章物业的使用
第十三条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十四条业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十五条业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十六条电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）污损电梯轿厢内外环境；
（七）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。
引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。
第十七条业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并遵守下列约定：
（一）防盗窗、网安装：外框侧不得安装。（二）晒衣架安装：不得安装于阳台，建筑物外墙立面外及阳台垂直面以外侧挑空处，不得影响本物业整体视觉效果。（三）卫星电视接收器安装：按当地法规要求，规范安装，其主体部位不得超出本建筑物外立面。（四）其他附着物安装：需统一布局，统一色调且不得影响本建筑物整体美观视觉，所有附着物安装主体部位均不得超出本建筑物的外立面。（五）太阳能热水器安装，安装太阳能热水器的，业主应统一安装在本幢建筑物指定位置，并报物业服务企业备案。（六）封闭阳台：封闭阳台的，要求统一有序，色调一致，不超出外墙面，并事先报物业服务企业备案;（七）不在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等;（八） 未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等（九）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
第十八条业主、物业使用人应按照有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不得擅自拆改管线。
第十九条业主、物业使用人在使用电梯、扶梯时，应遵守本物业管理区域电梯、扶梯的使用管理规定。
第二十条业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：
1、机动车行驶和存放依据《江南文苑小区路面停车管理办法》和《江南文苑小区地下停车管理办法》执行。
2、非机动车行驶和存放依据《江南文苑小区人员进出管理办法》执行。
3、1吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、11座以上客车、大型客车以及载有易爆、易燃、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；
4、车辆在小区内行使，时速不得超过5公里，禁止鸣笛、练车等行为；
5、机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放；
6、禁止在单元楼道内进行电瓶车充电活动。
7、禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息；
8、非机动车辆应按规定停放在指定的区域；
第二十一条房屋出租应当遵守相关法律、法规、政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。
业主转让或者出租物业时，须将本管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。
对违反本管理规约出租或者转租的，物业服务企业或业主委员会应当书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。
第二十二条业主、物业使用人饲养宠物的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定：
（一）及时清理宠物粪便；（二）进入公共场所做好安全防范措施(遛狗必须牵狗绳)，以防伤及他人。造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人；（三）乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；（四）不得饲养藏獒等大型凶猛、攻击性较强的动物；（五）禁止在地下车库遛狗。(六)必须定期接种狂犬疫苗。（七）严禁在政府规定以外的时间段遛狗。
第二十三条业主、物业使用人燃放烟花爆竹和烧纸烧香的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定；
（一）本物管区域规定可燃放烟花爆竹的地点为北大门，可燃放的时间为按市政府规定实施；（二）燃放人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹事先未经物业服务企业同意的，造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；
（二）本物管区域内禁止烧纸、烧香等一切带有明火的祭祀活动。
第二十四条本物管区域内禁止随地大小便。
第二十五条本小区采用封闭管理，任何人员出入都需遵守《江南文苑小区人员进出管理办法》的相关规定。
第五章物业的维修养护
第二十六条业主应当按照国家有关规定交存和使用专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金使用须经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积二分之一以上且参与表决人数二分之一以上的业主同意。
第二十七条共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的，物业服务人应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施：
（一）电梯严重故障；
（二）消防设施、器材严重损坏；
（三）建筑外立面存在脱落危险；
（四）围墙、道路坍塌；
（五）屋顶、外墙渗漏；
（六）排水设施严重堵塞或者损坏。
发生前款规定的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。
工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县（市）市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。
第二十八条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）；
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额；
（三）资金来源。可选择下列任意一项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.每年从本小区物业经营性收益中提取30%用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第二十九条业主对物业专有部分维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第三十条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第三十一条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地社区居委会或派出所或业主委员会）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第三十二条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第三十三条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第三十四条因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第六章业主的共同利益
第三十五条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
1、根据物业管理法律法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；
2、以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为；如果不听劝阻，则物业管理方有权向当事人所在单位通报事件详情。
3、除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，物业服务企业在物业管理区域内显著位置上张贴通告连续15日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告；
第三十六条本物业管理区域，物业服务收费采用包干制方式。
物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。
第三十七条业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。
第三十八条业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：欠费6个月以上或长期拒交物业服务费用的，业主委员会或业主委员会授权物业服务企业在物业管理区域内显著位置进行公示；
第三十九条涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，按户数确定；
第四十条业主委员会负责监督本管理规约的实施。
业主大会和业主委员会对违反本管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第四十一条利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过50 %）的收益，主要用于以下用途：
（一）业主大会、业主委员会的工作经费；（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；（三）补充专项维修资金；（四）弥补物业服务费用的不足；具体比例由业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，在物业服务合同中约定。
第四十二条因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位或业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新的物业服务企业之前，建设单位或业主委员会可以书面向物业所在地的街道办事处、区物业主管部门提出申请，由上述部门指定物业服务企业临时代管，建设单位或业主委员会与临时代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付相关物业服务费用。
第七章违约责任
第四十三条业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、3项共同管理权：
1、不得担任业主委员会委员或候补委员；2、业主大会会议表决权；3、共有部分经营收益分配权；
第四十四条业主拒付物业服务费，不按规定缴存专项维修资金，物业服务企业、专项维修资金管理机构可加收违约金或滞纳金。
第四十五条违反本管理规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。
第四十六条物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章附则
第四十七条本管理规约业委会、物业服务企业留存一份，在官方业主QQ群文件夹和小区官方微信公众号存档。
第四十八条本管理规约自业主大会会议2022年 月 日通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十九条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。