表决《杭州市上城区新风丽都小区物业服务合同（草案）》
说明：1.物业服务期限：五年；2.物业费：高层住宅1.05 元/㎡·月（不含能耗费）、高层住宅公共能耗费0.50元/㎡·月、经营性用房及商业用房2.0元/㎡·月（含能耗费）；3.新风丽都小区地下停车位产权单位为杭州市城东建设投资有限公司，现阶段地下停车位未实行分配，小区实行了小区业主（持有安置房拆迁协议）在物业服务中心办理登记车辆信息后免费使用地下停车位，地下停车位物业管理费的收费标准按之前的相关政策继续执行。
目录
第一章合同双方
委托方（以下简称甲方）:杭州市江干区新风丽都业主委员会
单位名称：杭州市江干区新风丽都业主委员会
业委会负责人：翟洪兴
注册地址：杭州市彭埠街道新风路318号
联系电话：13003680928
受托方（以下简称乙方）：浙江广厦物业管理有限公司
单位名称：浙江广厦物业管理有限公司
法定代表人：汤红莺
注册地址：浙江省杭州市朝晖路168号绿洲花园12号楼2楼
联系电话：0571-85785145
物业管理服务合同是指：由业主、业主大会选聘的业主委员会与物业服务企业针对物业服务项目签订的物业服务合同。
根据有关法律、法规，通过公开招投标的方式，甲方将新风丽都住宅小区（物业名称），委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二章物业基本情况
第一条物业基本状况
物业名称:新风丽都小区（南苑、北苑）；
物业类型:高层住宅共19幢；
座落位置:杭州市彭埠街道新风路318号；
总占地面积：74014平方米
总建筑面积:289301.85平方米，包括地上面积227730.83平方米、地下面积61571.02平方米（产权单位为杭州市城东建设投资有限公司）其中：
住宅：202451.27平方米建筑面积；
配套公建：20251.27平方米建筑面积；
物业管理用房：752.24平方米建筑面积；
物业经营性用房：989平方米建筑面积；
社区用房：3287.05平方米建筑面积；
地下车位:996个，地上临时车位131个；
物业管理区域四至：东至新风路、南至天城路、
西至环站西路、北至麦苗港街；
第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。乙方本着对全体业主和使用人负责，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。
第三章物业服务内容
在物业管理区域内，乙方将按住宅乙级标准提供物业服务，包括以下内容：
第三条房屋建筑共用部位的维修（该维修仅指小修范围的费用及责任，中、大修费用由物业维修基金或甲方负责。）、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶(面)、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室门禁、 传达室、水泵间、电表间、电梯间（单元配电小间）、电话分线间、电梯机房、消控室、高配间、消防泵房及其它公用部位。需定期查验，并做好书面记录和签认工作。
第四条共用设施、设备的维修（该维修仅指小修范围的费用及责任，中、大修费用由物业维修基金或甲方负责。）、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、消防器具、防盗门、弱电井、强电井、上下水管笼井、风井、污水管、变频水泵等所有设施设备、弱电系统、配电系统、通风系统、排气设备、地下室排水管理、室外上下水管道、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、自行车棚、地下车库、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱及其它共用设施、设备。需定期查验，并做好书面记录和签认工作。
第五条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、公共健身器材及设施、区内雨污排水管网等其它附属建筑物、构筑物的维修、养护。需定期查验，并做好书面记录和签认工作。
第六条公用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理。
第七条附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；
第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，化粪池清理及雨、污水管道的疏通、检查、维修等。
第九条做好小区秩序管理和安全防范工作。
第十条按照装饰装修管理办法等法规、规章规定及《业主管理规约》、《装饰装修管理协议》的约定履行装饰装修管理服务。
第十一条物业维修、更新费用的账目管理及物业档案资料管理。
第十二条交通与车辆停放秩序的管理。引导业主、物业使用人及外来车辆
有序通行、按规定停放，对车辆停放影响消防通行、小区内占道、占位停放的机动车进行提醒、劝阻、制止，并采取措施加强消防通道车辆停放管理，及时协助交通部门清理违章停放车辆。
第十三条根据杭州市电梯安全管理办法，所有权人委托物业服务企业或他人管理电梯的，受托人为使用管理单位，电梯使用管理单位应当履行的管理职责以《杭州市电梯安全管理办法》（杭州市人民政府令第296号)规定为准。
第十四条物业内由甲方及政府主体实施负责维修、维护的工程或服务项目，乙方负责监督、跟踪施工单位或服务方按时落实，并将处理方案、项目进度、处理结果及时书面反馈甲方（如出现投诉的还需及时书面反馈至投诉人）。
第十五条维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗执勤、消防监控、车辆管理等。在日常管理中，安全防范员要严格做好24小时门岗执勤、安防巡逻、监控，认真做好当班记录，发现刑事治安、火灾等重大事件，第一时间处置并及时向公安等有关部门报告，负责维护好事故现场，积极协助有关部门做好事后处理等工作。
第十六条管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明书文件及住户档案。
第十七条做好社区文化活动工作，积极组织各种丰富多彩的社区文化活动（如三八节送鲜花、端午节包粽子、61节组织游园活动、定期看望独居老人等），结合中国传统节日，弘扬中国的传统文化，建立良好的社区文化氛围，依据业主的需求，负责组织开展社区内的各种文娱活动及宣传标语的制作安装，在引导、扶持自发活动的基础上，形成各种有序的组织，对社区文化活动进行规范，包括时间、地点、层次、内容、方式、程序等，保证文化活动朝着积极、健康、有益的方向发展。
第十八条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费按物业公示的收费标准执行，特殊项目费用由当事双方协商。
第十九条 做好红白喜事相关管理工作。
第二十条 做好垃圾分类相关管理工作。
第二十一条 做好疫情防控相关管理工作。
第二十二条 对业主和物业使用人违反《杭州市物业管理条例》和《物业使用守则》等相关规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、警告、制止、或向有关行政主管部门报告，防止事态更严重，损害后果扩大。
第四章物业管理服务费用
第二十三条 物业管理服务费
1、本物业管理区域的物业服务费用采取包干制的形式，按照业主拥有物业的建筑面积由业主或物业使用人按时足额缴纳。
2、本项目物业服务费收费标准。
物业类型 | 收费标准 |
高层住宅 | 1.05元/㎡·月 |
高层住宅公共能耗费 | 0.50元/㎡·月 |
经营性用房及商业用房 | 2.0元/㎡·月 |
除本合同约定可以收取的费用外，不得另行向业主收取其他费用
物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
3、关于小区地下停车位的收费说明
新风丽都小区地下停车位产权单位为杭州市城东建设投资有限公司，现阶段地下停车位未实行分配，小区实行了小区业主（持有安置房拆迁协议）在物业服务中心办理登记车辆信息后免费使用地下停车位，地下停车位物业管理费的收费标准按之前的相关政策继续执行，由产权单位支付地下停车位物业管理费。若今后小区地下停车位实行分配，根据国家相关标准和物业公司测算为依据，经过业委会批复同意后地下停车位使用人（业主）向物业公司缴纳地下停车位物业管理费，地下停车位物业管理费起始时间为车位实行分配当月开始计算。
4、业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与使用人之间的交费约定，业主及时书面告知乙方。
5、在物业合同期限内，物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时缴费。
6、物业已交付使用，但业主或物业使用人尚未入住的物业，物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。
6、受有关部门或单位的委托，乙方为业主或物业使用人提供水费、电费、等代收代缴服务的，业主或物业使用人应向乙方预缴水费、电费储备金。乙方为业主、物业使用人代缴相关费用后，由业主或物业使用人根据乙方实际缴纳的金额补充储备金，否则乙方有权中断该项服务，由此造成公用事业部门停水、停电、停气等一切后果由业主或物业使用人自行承担。
7、本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业服务费中列支，小修金额为500元/单次/单件（含）以下的由乙方在收取的物业服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用在本物业维修专项资金中列支。
第二十四条 物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
使用物业专项维修资金的，按照《杭州市维修基金管理实施细则》及有关规定执行；动用维修基金进行设施设备维修的，需由甲方核实后批准方可实施。乙方在物业管理区域内公告物业维修资金的使用情况，接受业主的监督。
第二十五条 物业管理用房建筑面积752.24平方米。
本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，无偿提供给物业公司使用，乙方不得改变其使用性质。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房移交给甲方。
第五章物业服务人员配置
第二十六条 小区人员配备表
注：1、管理员：高中文化以上、执行力强
2、工程人员：持证上岗
3、保安员：60周岁以下，持证上岗，初中文化以上（个别优秀员工可放宽）
4、保洁员：55周岁以下，小学文化以上（个别优秀员工可放宽）
乙方应按照人员配备表要求安排全部工作人员上岗履行工作职责，乙方应当按照劳动合同法等相关规定，签署劳动合同，发放劳动报酬及福利，并提供相关劳动保障措施，不得拖欠员工工资。若发生与用工有关的一切纠纷，由乙方自行处理并承担全部费用，与甲方无关。
第十八条 人员管理要求
1、乙方不得随意更换项目经理。如确实需要更换的，应征得甲方审核同意，且更换人员资质应等于或高于被更换人员。乙方擅自更换项目经理的，甲方有权按缺勤进行处罚及终止合同。
2、甲方有权对不称职的项目经理提出更换要求，乙方予以重视并尽快落实人员到岗。乙方工作人员如因特殊原因迟到或早退的，可由乙方物业管理中心临时安排人员顶岗，确保正常工作秩序。
3、乙方工作人员工作时间有（包括值班时间）饮酒、赌博等违规行为的甲方有权提出更换及要求处罚的意见。
第一章物业服务质量
第十九条 乙方须按杭州市普通住宅小区物业服务收费等级标准（乙级），实现管理目标：
1、建筑共用设施设备维修、养护和管理
⑴共用设施设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐，目录清晰、管理完善，可随时查阅；
⑵制定共用设施设备安全运行、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行；
⑶提供对各专业人员和工作人员的技术培训，维修和操作人员须持证上岗，并按时复证；
⑷保证共用设施设备运行的正常、完好、标志齐全、规范，并有相关检查、巡查、运行等规范记录；并采取定期定时维护，维修合格率100%，并有维修、养护等相关记录；
⑸共用设施设备完好率95%，损坏设备做到及时维修，保障小区的正常运行，不影响小区业主的正常生活。
（6）保证电梯维保人员驻点小区，以确保及时维护维修小区电梯，保障小区电梯的运行安全，如有变化及时请示甲方并做好后续安排。
2、建筑共用部位的管理和维护
⑴建筑外观完好、整洁、美观，无有碍市容和观瞻的装修和搭建；
⑵主要出入口、通道及功能区域等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆等现象；
⑶建筑完好率95%；损坏部位及时协调相关单位维修。
⑷房屋建筑室外违反规定乱搭建及室内违章装修应从源头上杜绝，平时加强违建宣传，门岗做好防违登记，违规材料严禁入内，加强装修管理，业主装修第一时间去物业办理装修手续，签订装修协议，办理装修工人出入证，领取装修许可证，收取装修押金，工程部、保安部加强装修巡查，违规做到早发现、及时制止（必要时将采取特殊措施），并在第一时间提出整改要求，通知当事人整改，据不整改的第一时间上报房管、甲方等相关部门；
⑸保障建筑结构、外观统一。
3、房屋日常维修管理
⑴建立维修、回访登记制度，维修回访率100%；
⑵建立物业维修资料档案，管理完善，随时可查；
⑶设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
4、小区公共环境卫生的管理
每天对小区进行循环打扫，以确保小区红线范围内公共场所、地面、道路、单元门厅、楼道、楼梯扶手、公共部位的门窗、屋顶、平台、露台、单元防盗门、信报箱、地下车库、垃圾桶、宣传设施等共用部位、共用设施设备的整洁美观。
5、绿化管理
公共绿地、花坛、水景、树木等落实养护措施，无破坏、践踏、枯死等现象，确保小区绿化完好率95%。损坏的绿化及时补种。
6、交通秩序的管理
⑴保持小区交通秩序的畅通无阻；
⑵确保道路、停车场地设施设备的完好；
⑶落实停车场地管理制度，确保停车场地的安全、整洁；
⑷交通标志明显合理，车辆进出停放有序。
7、管理区域内的安全维护
⑴实施24小时值班制度，用语规范，文明值勤；
⑵实行人防、技防相结合防范措施，并有规范全面的巡逻记录、交接班记录、监控室记录、物品出门记录和来客来访等相关记录，各项安全管理制度齐全，安全措施落实到位；
⑶对小区涉及人身安全的地方设有明显警示标志，并采取防范措施；
⑷制定完善的治安应急处置方案，有效防止重大案件、事故的发生；
⑸维护小区秩序积极协助配合公安机关处理违法乱纪事件；
⑹配合相关部门针对舆情的安全管控工作。
8、消防安全管理
⑴建立、健全消防管理责任制，对全体员工定期进行消防培训，全员掌握基本消防技能；
⑵实行24小时消防值班制度，值班记录齐全；
⑶消防设施设备定期检查并记录，确保消防设施设备完好正常运行,可随时运行；
⑷制定火警事故及其它紧急情况的处理预案，保证紧急疏散通道、消防通道畅通；
⑸杜绝火灾隐患及确保无火灾事故（除业主人为因素造成的火灾）。
9、装饰装修管理
⑴ 与住户签订《住户装修管理规定》，从制度上对住户装修进行约束；
⑵ 根据原有房屋结构设计要求，对规范装修进行宣传，增强业主维护公共区域的意识。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
⑶ 加强装修过程中的现场管理，每天对装修现场进行不少于1次的巡查，把违章装修消灭在萌芽状态。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时制止并报告有关主管部门。
10、已交付使用的物业，业主和物业使用人对乙方投诉处理率为100%，满意率达到85%以上。
11、在物业管理期限内产生生活垃圾的清扫、放置、清运、堆放等均由乙方负责。垃圾的清运处理由乙方自行与垃圾处理部门签订协议并承担相应费用。
第二章委托服务期限
第二十条 服务期限
物业服务合同期限伍年，自合同签定之日起至满5年之日止。
1、合同履行完毕后，在未找到新的物业公司接替前，本合同可按甲方要求直接延续1-3个月的服务，费用按原合同签订标准收取。
2、合同期限届满期前三个月如乙方继续递交续签物业合同申请，则由甲方组织召开业主大会，小区60%及以上业主同意物业公司延续服务的，甲乙双方可重新协商续签物业服务合同及服务费用收取标准。
3、合同期内应甲方要求提高服务标准及增加服务内容或增加岗位人员的造成乙方管理成本增加的，由甲乙双方协商解决费用增加的问题，如确定后甲乙签定补充协议。
第三章双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1、甲方代表维护全体业主、使用人的合法权益；
2、甲方应与全体业主、使用人严格遵守《新风丽都安置房小区管理规约》的规定，共同做好物业的使用、维护和管理，自觉维护共同利益；
3、审定乙方拟定提交的物业管理方案；
4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告；
6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告；
7、在合同生效之日起向乙方提供建筑区划内物业管理用房，物业管理用房包括办公、住宿、服务接待中心、操作间、以及其它用房；
8、监督、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；
9、甲方负责本物业维修专项资金的管理、筹集、使用；
第二十二条 乙方权利义务
1、根据本合同的约定，制定物业管理方案，按本合同约定开展物业经营管理服务工作；
2、对业主和使用人违反法律法规、规章的行为及时劝阻和制止，提请有关部门处理；
3、按本合同的约定，对业主和使用人违反《新风丽都安置房小区管理规约》的行为及时进行制止；
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施监督；
6、向业主和使用人告知物业使用的有关规定，当业主和使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；
7、按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；
8、负责编制物业管理年度管理计划；并以书面方式向甲方提出这些计划和报告。
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部管理用房及物业管理全部档案资料；
11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；
12、接受甲方、业主、使用人、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；
13、根据省、市、区、街道垃圾分类工作相关规定，全面规范落实物业管理范围的垃圾分类工作，做好生活垃圾的分类、收集、减量、外运，大件垃圾的管理、收集、清运，建筑垃圾的管理、收集、清运等相关工作；切实提升垃圾分类正确率，实现生活垃圾减量化、资源化、无害化。物业服务企业应当履行以下职责：（一）按要求设置、清洁维护生活垃圾收集容器；（二）监督生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告；（三）将分类投放的生活垃圾分类驳运至指定集中收置点；（四）将生活垃圾交由有相应资质的单位收集、运输。
14、对小区绿化管理，应当按照绿地养护技术规范实施养护管理，并制定防灾减灾应急预案，遇台风、大风、暴雨等灾害性天气时，应当对树木采取安全防范措施。做好小区绿化修剪维护工作；对破坏小区公共绿化的行为及时制止，督促恢复，对经教育劝阻不听的及时上报相关职能部门。
第四章违约责任
第二十三条 有下列情形之一，甲方有权终止本合同，并没收履约保证金，乙方应当在5日内，向甲方移交物业用房及相关档案、资料、财物等：
1、乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标或服务承诺，甲方有权要求乙方期限整改，但乙方逾期未整改，或整改不符合合同约定或甲方要求的；
2、甲方对乙方进行考核，季度考核低于85分（最终以季度内平均分为该季度总分）的；
3、乙方擅自提高物业服务费用的；
4、因乙方违规操作发生重大安全责任事故的；
5、达到其他本合同约定条款或严重违反现行法律法规的。
第二十四条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。
（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；
（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备的需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；
（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；
（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；
（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。
第二十五条 甲方因自身原因提前终止本合同的，除全额返还履约保证金外，需赔偿给乙方合同总价的30%的服务费用；乙方无故终止本合同或因乙方原因导致合同终止的，没收履约保证金，未结物业服务费不予结算，同时，乙方应向甲方支付合同总价款30%的违约金。
第二十六条 无论何种原因导致本合同终止的，乙方均应按照甲方要求及规定的时限内完成移交物业管理档案、资料、电梯使用管理主体变更和相关财物并退场，乙方拒绝移交、退场的，没收履约保证金，未结物业服务费不予结算，同时，乙方应向甲方支付合同总价款30%的违约金。
第五章其他事项
第二十七条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见或自然灾害情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施；为此造成的损失乙方无需承担。
第二十八条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充合同，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十九条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十条 本合同一式五份，甲乙双方各执二份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。
第三十一条 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，本合同终止双方互不承担责任。
第三十二条 本合同的履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意依法向物业所在地人民法院起诉。
第三十三条 本合同自签订之日起生效。
甲方（盖章）：新风丽都业主委员会乙方（盖章）：浙江广厦物业管理有限公司
代表人：代表人：
联系电话：联系电话：
签约时间：年月日签约时间：年月日
小区工作重点
(1) 业主旧式生活习惯造成小区扰民、消防安全等问题
业主在原居民生活中当地民俗习惯丰富，如过节、“红白喜事”、烧香等，规模都较大，时间较长，搬进新居住小区后，部分业主对政府提倡的移风易俗倡议一时难以适应，思想转变较慢，会对物业的管理规定进行抵触，由于会有烧香、烧纸、军乐队等行为会对小区消防安全带来隐患，且会影响其他业主的正常生活工作。
应对措施：
1、尊重当地民俗习惯，加大宣传力度并及时告知业主小区物业管理的相关管理规定，尽力提供业主不影响其他业主正常生活的合适场地。
2、日常管理中加强消防知识的宣传力度，通过宣传栏、微信平台、自媒体等方式全年进行消防安全知识的传播，同时在日常管理中严格执行消防安全管理规定，对于违反者敢管、也会管，同时组织好安全防范工作，加大员工的服务意识和防范意识及处置能力。
3、加强对外来服务团队的管理，在服务中心登记备案方可进入小区，并告知小区管理规章制度，在开展活动中不得违反小区的相关规定，经教育后仍违规操作的，今后将不得进入小区从事相关活动并纳入小区物业管理黑名单。
（2）小区违章搭建、违规装修的管理工作
小区为高层住宅，加之业主都是同相邻的居民，彼此非亲即邻，关系密切。一旦遇事极易聚集成群体现不理智现象，不利于管理，如违章搭建也会发生集体效仿，势必会给物业管理增加难度。
应对措施：
小区建筑物的安全保障及外立面维护和业主遵章守法意识的提高都需要物业公司遵循“遵章办事、提前计划、事中严控、事后沟通”的工作原则，因此我们将严格按照以下步骤进行管理操作：
1、项目经理担当第一责任人，层层细化，分区分片，网格化管理，一人两幢，联动互助，有物业公司落实到人。
2、以契约和规约的形式加以规范，与每户业主签订《房屋装修协议》、《临时管理规约》与《物业服务协议》中特别约定装修事宜；
3、对管理员作好二次装修培训工作，积极与业主进行沟通及相关事务；
4、服务中心严把审批关，对于所有装修的住户必须提供装修图纸，经服务中心工程技术人员对照原始图及现场查看确定后，方可实施装修；
5、工程维修人员和秩序维护员加强现场巡查力度与合理疏导，每天对装修现场进行不少于1次的巡查，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为，将各类违章装修消灭在萌芽状态；
6、加强吊装与材料搬运的管理监督工作，维护好楼道、墙面、地面、扶手、电梯等公共部位的正常使用功能；
7、严格装修检查、巡查。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程维修部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损坏，阻止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线、违章搭建等损害公共利益现象，及时上门沟通制止，并及时内报告相关行政执法部门，坚决抵制“第一样板户”的产生；
（3）提高整体保安素质，加强秩序管理力度
小区占地面积较大，进出通道较多，同时项目内外来人口多，在疫情防控的特定环境下，加强小区管控力度。
应对措施：
1、加强出入口管理制度：本小区有多个出入口和多个消防通道，物业公司必须要严把出入口管理，同时为了加强监管力量，在各主入口设置门禁系统，均需刷卡进入，最大限度防止各类治安案件的发生，阻断疫区人员进入小区。
2、建立“外紧内松，功能分区与人、车疏导相结合的小区秩序维护体系”。通过高效严密的秩序维护服务，合理配置小区内的人防和技防资源，发挥物业公司工作人员主观能动性，全员都是“义务巡查员”、“义务消防员”、“装修管理员”等。
3、住宅的重点为安全防范工作。对其的防范也尽可能顾及到商铺的经营环境与声誉。因此，本司特别重视：“现场管理、紧急情况事先预防及应急处理；同时，制定《小区应急预案》，通过员工培训，加强业务技能，确保预防为主，高效合理处置突发事件。
3、利用电视监控系统对各出入口、主要通道进行全方面多角度监控，电梯紧急按钮连通监控室，录像（硬盘）按公安部门规定时间存档，并确保相关设备正常运行。同时，严格控制外来闲杂人员通过各种渠道进入住宅区域。
4、加强对保安的培训工作，落实各项人防手段
――建立访客登记制度，控制无关人员进入管理服务区域；核查出入人员、车辆所携带的大件物品，防止物品丢失及危险品进入，重点核查携带行李箱的人员及疫区回来人员，并详细的做好相关登记工作（从哪里来、居住房号、电话、健康码等），如有必要尽快汇报社区或防疫部门。
――随时调节、疏导人、车流量，防止小区交通秩序混乱、交通堵塞和未经许可停泊的现象发生；为小区提供24小时全天候服务。
――定时巡查管理服务区域公共设施、设备、消防器材的完好状况，做到发生火警及时有效控制。
5、在防范策略上强调与当地的派出所、联防组织联治，不定期巡查、抽查物业区域内治安情况，发挥社会治安联防联控的作用，配合防疫部门及社区做好防疫管控工作。
（4）消防安全管理工作
本项目为高层住宅小区，消防安全管理尤为重要，但住户有许多出租户，租户普遍存在消防安全意识淡薄，缺少消防安全知识培训，对于影响消防安全的行为法律意识欠缺，故给小区消防管理带来的隐患。
应对措施：
1、事前预防，事中控制。
消防安全工作不是事后如何补救，而是要在事情发生前如何预防，故物业公司要将小区消防安全危险源排查清楚，重点防范区域及事项要落实到每一个岗位和人员，并制定应急预案平日加以演练。
2、做好消防设施的日检、周检、月检及年检工作，确保各项消防设施设备正常有效的运行状态。同时做好各个消防逃生通道的检查，确保逃生通道畅通无误；
3、定期举行消防疏散演练；日常消防演练每周一次，灭火和应急疏散预案演练（每年不少于2次）；
4、定期为本项目的业主提供消防知识培训，以增强业主的消防安全意识、提高消防安全自防自救技能。
5、针对楼道、通道、强弱电井道等公共区域堆积杂物多的特点，耐心与业主沟通与劝导，及时清理楼道、通道、强弱电井道等公共区域的私人物品及杂物。
6、物业公司组建消防志愿者队伍（成员可以由高层建筑里的业主和使用者组成）。平时定期组织培训消防安全知识并加以宣传，尽可能做到“全民皆兵”和“点、线、面”高度结合的安全稳控状态。
7、建立微型消防站和火灾应急处置预案，配备相应消防工具，并每年不少于3次集中大型演练，提高处置能力打下基础。
（5）车辆管理工作
本项目执行停车收费制度，未能实行人车分流的状态下，私家汽车、电瓶车、摩托车、自行车在小区内的停放，如物业公司没有提前周密计划安排此项工作，会对小区整体品质、秩序、安全造成严重影响。
应对措施：
1、制定各种车辆的停放实施方案，并组织员工学习和现场演练，确保在日常工作中按照既定方案实施。
2、制定私家车辆的进出通道路线，严格按照规定要求落实。
3、制定电瓶车、摩托车、自行车停车要求，提前划定车辆停放区域和相关标识提醒工作，严格按照要求落实。
4、做好业主及外来人员车辆管理宣传工作，培养居民按秩序停放车辆的意识，对项目内车辆按秩序停放进行控制和引导，逐步养成良好的停车习惯。
5、加强日常巡查和监督力度，秩序维护员在小区内日常巡逻时，加强对停车秩序的引导，坚决制止违章停车现象。
6、电动车车用电安全管理。
电动车凭借经济实惠、轻便灵活、绿色环保等众多的优点，当仁不让地成为业主代步首选。然而关于电动车频频引发火灾的状况令人担忧，安全隐患值得政府及业主特别注意。尤其是私拉乱接电线，不但很容易造成线路短路，并且长期暴露在室外的电线还容易造成电线外部绝缘层磨损、老化甚至开裂，在雨水天气带来的潮湿空气影响下，电线容易漏电起火，危及人身安全。另外，没经过专业人员铺设的电线，若被人员碰触，后果不堪设想。
应对措施：
①在小区设置集中充电处，并在电瓶车停车区域安装充电装置，便于业主使用。
②对业主违反《消防法》第二十八条规定的“楼道内停放电动车、飞线充电等行为”必须严禁，并在小区内宣传栏、广播、微信平台等多渠道予以提醒和告知业主危害性。
③加强安保巡查，增加巡逻次数，及时发现异常情况及时有效处置。
④通过监控系统来及时发现异常情况。
（6）对小区设施设备老化问题应对措施
小区交付已有快10年了，小区各类设施设备、管道线路老化故障现象将逐步出现，结合小区规划设计和实际使用的矛盾，小区各种设施设备使用故障情况将日趋严重。我司将逐年加强对设施设备养护维修工作的人力、物力、财力的投入，通过制定详细的全年维保计划，将日常维保工作分解到每季、每月、每周、每日并要求工程部全体员工必须按计划完成日常维保工作。我司将积极提供物业专业意见，并做好维修改造的日常监督和配合工作。我司将全力确保小区各种设施设备正常良好运行状态。
设备管理要求专业化、智能化程度高。设备的管理是物业管理实质好的首要标准，设备管理的优劣直接影响到小区品质、业主生活的水准，物业的升值保值。
应对措施：
1、通过管理处工程人员，对所有设施设备目前的现状进行评估，建立设施设备档案资料库。我司总部将会派出相关的工程技术人员帮助解决设施设备的相关问题
2、加强对工程服务人员的素质培养，按照行业规定持证上岗，工程主管负责做好设施设备的日常巡检及对综合维修人员的培训。
3、针对小区新更换的设施设备，我司会特别注重设备的“磨合期”运行，通过“磨合期”的增减负荷法，使设备磨合良好、状态优良，大大延长设备的使用寿命。我司对设备管理的理念是“设备是养出来的，不是修出来的”。
甲方（盖章）：新风丽都业主委员会乙方（盖章）：浙江广厦物业管理有限公司
