通知公告

第一章  总  则

第一条 为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》和国务院、浙江省、杭州市物业管理法规的有关规定，制订本规约。

第二条 本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人、物业服务企业均具有约束力。

第二章 物业基本情况

第三条 本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称：锋尚苑小区

座落位置：杭州市西湖区文三西路499号

用地总面积：29661平方米

总建筑面积：50070.86平方米；（数据来源：西湖区房产管理局）

经济技术指标

(数据来源：开发建设单位提供的“总平面图”)

项目名称一览表

(数据来源：开发建设单位提供的“总平面图”)

   物业管理商业用房：203.77平方米；

   物管办公用房和公共活动用房：161.77平方米；

国有土地使用证明文件政府批文号：杭西国用（2004）字第000127号

土地用途：商业

四止：东止锋尚路，南止紫金庭园小区和西湖文新小学，西止紫金庭园小区和待建规划用地，北止文三西路。

第四条 本物业以审批红线为本物业区域；

本物业管理区域共有部分：是指单个业主分摊面积的总和，作为共同使用的门厅，楼梯间、水泵间、配电房、电话间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重机构、外墙面、屋面等部位。

本物业的共用设备设施：是指本物业管理区域内全体业主共同使用的，供水箱、水泵、排水管道、消防器具、垃圾通道、化粪池、窖井、垃圾箱、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等。

第三章 业主的权利和义务

　　 第五条 业主的权利：

　　 1.对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；

　　 2.按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分；

　　 3.享有召开业主大会的请求权，亲自或委派代表参加业主大会的参与权，享有业主代表大会代表的选举权和被选举权；

　　 4.享有业主委员会委员的选举权和被选举权；

　　 5.对物业区域内的重大事项享有表决权；

　　 6.有权监督业主委员会、业主大会委托的物业服务公司的工作，向业主委员会、业主大会委托的物业服务公司就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求；

　　 7.有权监督公共维修基金和物业服务费的使用情况和要求业主大会委托的物业服务公司公开公共维修基金和物业服务费的收支帐目；

　　 8.有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；

　　 9.有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；

　　 10.有权根据物业区域内共有部分的状况要求业主大会委托的物业服务公司及时进行修缮并对修缮工作进行监督；

　　 11.有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；

12.按照物业服务合同的规定，接受物业服务企业提供的服务；

13.对物业共用部位、共用设施和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；

14.国家法律法规赋予业主的其它权利。

第六条 业主的义务：

1.遵守法律法规的规定、本规约约定和经业主大会审议通过的业主大会议事规则；

2.执行业主大会（包括代表大会）和业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定；

3.接受业主大会聘请的物业服务公司对物业区域内共有部分的管理；遵守业主大会或业主委员会委托的物业服务公司制定的管理细则及各项管理规章制度；

4.按国家有关规定缴纳公共维修基金，按业主大会（包括代表大会）批准的标准按时足额交纳物业服务费、共有部分保险费和续筹的公共维修基金；

5.按提供相关服务的公共服务部门制定的标准，按时缴纳水、电等费用；

6.转让或出租所拥有的物业时，应要求受让人或承租人签署遵守本规约的承诺书，并在买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况告知业主大会委托的物业服务公司。

7.保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备；

8.要求共居人、使用人及雇工等相关人员遵守本规约，合理使用物业。对共居人、使用人及雇工等相关人员的疏忽和错误承担相应的责任。

9.物业费、能耗费、车辆泊位费的交纳标准：

（1）物业服务费：商铺每月/每平方米   元；小区内业主每月/每平方米    元；

（2）公共能耗费：小区内一层每月/每平方米  元；二层每月/每平方米   元；三、四层每月/每平方米   元；五～七层每月/每平方米   元；

（3）附加费用：小区内凡是用于出租或办公用途的业主，每月必须额外交纳  元管理费；（注：出租或办公用途住户经常有货物的进出，快递的进出，业务人员的进出，以及客户的进出，相应的增加电梯运行的频率，增加电梯维修费用和运行费用，相应的缩短电梯使用寿命，其费用参照商业、办公楼宇的物业服务收费标准执行。）

（4）小区内机动车辆泊位费收费标准：①地面泊位费  元/月/每辆，架空层、地下室凭有效证件或转让合同  元/月/每辆的物业管理服务费；②临时进出车辆：白天（8时-20时）   元/辆.小时收取，超出4小时（含）按4小时计，  元/辆.天。夜间（20时至次日8时）按  元/辆/次收取。   分钟内免费。

 10.法律、法规规定的其他义务。

第四章  物业管理服务

第七条  物业服务收费采取包干制方式。

第八条  业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。

第九条  业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十条  业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。

第十一条  对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。

第五章 物业的使用和维修

第十二条 遵守法律法规的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，合理使用本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护本物业管理区域内的整洁、美观和公共生活秩序。

第十三条 本物业区域内禁止下列行为：

1.未经政府有关部门批准和业主大会、相邻业主同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；

2.擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部位，擅自移动共用设备；

3.擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物或安装构筑物；

4.侵占或损坏院墙、道路、绿地、园林、小品、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设备；

5.随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物；

6.在共有部份或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；

7.未经许可，燃放烟花，发出影响其他业主正常生活的噪声；

8.私设摊点，开设影响其它业主生活的饭馆等经营性场所；

9.在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门窗，擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。

10.在业主共有部份乱涂乱画，在业主大会指定的位置以外随便进行张贴；(业主大会指定张贴位置之前，业主可在业主大会委托的物业服务公司张贴通知的位置张贴对于物业服务的意见，但不得张贴广告。)

11.利用物业从事危害公共利益的活动；

12.法律法规禁止的其他行为。

第十四条 业主饲养宠物，应遵守《浙江省养犬管理条例》及有关法律法规的规定，

未经有关部门批准不得擅自养犬，养犬者不得侵扰他人正常生活，不得在楼道、电梯内大小便；

小区内携带小型观赏犬出户玩耍的时间为１９时至次日６时。犬在户外排泄粪便的，携犬人应当立即予以清除； 

准许养犬的单位和个人，必须按规定定期携带牌证和犬只到指定地点接受验审、免疫接种；若是准养犬颈部必须系挂由犬类主管部门统一制作的犬牌；小型观赏犬在允许出户时间内，必须束犬链，并由成年人牵领。大型犬必须圈（栓）养，不得出户；

 违反有关规定养犬且侵扰他人正常生活经教育不改的，业主有权根据城市养犬管理条例，报于有关执法部门给予处理。

具体管理规则参照《浙江省养犬管理条例》。

第十五条 机动车在物业区域内行使、停放应注意安全，不影响其他业主的生活，机动车和自行车应在专门的地方停放，禁止在消防通道、消防栓附近、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放，如有违反者，物业管理人员有权采取必要的措施，警告、锁车等，如停放车辆损坏公物和绿化，将赔偿相应的费用；车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设置。

第十六条 装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经业主大会委托的物业服务公司认可，并与其签订装饰装修管理协议。

装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及建筑物整体外观和相邻业主的合法权益，不得更改外窗的颜色，防盗窗按照必须经过预先批准，并应按指定位置、颜色、行状和大小进行安装，只能在玻璃窗内安装，空调等外挂设备应按指定位置进行安装，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 8：30 ～12：00、下午 13：30 ～ 17：30  ，其它时段不得施工。节假日不允许有噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；

第十七条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知业主大会委托的物业服务公司，并采取合理措施防止损失扩大。

第十八条 对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。

在必要时，业主应配合业主大会委托的物业服务公司和相邻业主进行入户维修，如因该等维修引至该业主利益受到损害，维修人应予以修复或适当赔偿损失。

第十九条 如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。

第二十条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，业主大会或业主大会授权的物业服务公司有权督促责任人维修养护。

第二十一条 业主大会或业主大会授权的物业服务公司实施对物业共有部分进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。

第二十二条 业主大会或业主大会授权的物业服务公司因公共利益进入业主自有部分进行维修工作，应事先通知业主并取得其同意。紧急情况下无法通知业主的，业主大会或业主大会授权的物业服务公司可在第三方的监督下，进入业主自有部分内部，但事后应及时通知相关业主。

第二十三条 房屋因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻业主以及业主大会的书面同意，必要时报政府有关主管部门批准。物业区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。如果为了增加小区公共收益业委会会议决定出租部分公共设施，所签署的合同必须在业委会存续期间内，否则合同无效，并且不得改变此公共设施的格局及配置，承租人负责此公共设施的各类安全，责任自负。

第二十四条 因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主大会或业主大会授权的物业服务公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。

第二十五条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻业主、业主大会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。

第二十六条 如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则业主委员会应该召开特别业主大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如业主大会决定放弃修复和重建，则业主大会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与公共维修基金及业主其他共有财产按建筑面积比例返还给各业主。

第六章  物业共有部分的经营与收益分配

第二十七条  本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营。如业主委员会委托物业公司代收代管，由物业公司代收代管应扣除税收后，所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账。

1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区设施设备的维修及改造和养护；

2.用于业主大会、业主委员会的工作经费；

3.用于聘请第三方机构服务的费用（顾问年费、业主大会的服务费）。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

第七章  物业专项维修资金

第二十八条  本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。

第二十九条  本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由桂花园社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。

第三十条  本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在  15 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：

（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。

（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。

（三）资金来源。选择下列第 1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。

1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；

2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。

第八章 物业服务的方式和费用的交纳

第三十一条 业主大会自行决定本物业区域的管理方式。

第三十二条 业主大会决定对共有部分进行保险时，该保险费按业主在物业区域内所占产权比例进行分摊。具体办法由业主委员会参照相关法律法规另行制定。

第三十三条 业主大会作出制定和修改业主规约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，依据《业主大会议事规则》办理。

第三十四条 业主委员会与物业服务公司签订或续定物业服务合同须有业主大会的授权。

第三十五条 业主大会委托物业服务公司对物业区域进行管理服务期间，业主应按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准及时交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。

第三十六条 业主因家庭变故或经济困难可向业主大会提出申请缓交物业服务费，在业主大会批准之前仍应按时缴纳。

第三十七条 对不按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费的业主，业主大会可授权物业服务公司采取电话、书面和当面等方式进行催缴。催交六个月以上未果的，业主大会委托的物业服务公司可在业主大会指定的位置公布该业主欠费情况；对规定期限内无故不交纳水费（物业机构已代扣代交供水部门），物业管理机构有停止供应水的权力，直至用户交纳完相关水费方可使用。也可在业主大会授权情况下对该业主进行法律诉讼。

第三十八条 业主应按国家有关规定交 纳和使用公共维修资金，维修资金不敷使用时，业主应按经本区域内业主大会总表决权的三分之二以上通过的续筹决议及时缴纳。具体的管理办法由业主委员会参照《杭州市物业维修基金和物业管理有房管理办法》等相关法律法规另行制定。

业主在出售、转让、抵押或馈赠其自有单位时，所缴纳的公共维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第三十九条 业主转让物业，应与业主大会委托的物业服务公司结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第四十条 自房屋交付之日起，房屋开发企业未曾售出的房屋和业主空置房屋均应承担与其它业主相同的公共维修基金和物业服务费及共有部分的保险费。

              第九章 违约责任和违约纠纷的解决

第四十一条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使1.担任业主委员会委员候选人和委员；2.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；3.共有部分经营收益分配权；但不限制其业主大会会议表决权。

第四十二条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，经告知、规劝、公示等必要措施制止，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1、拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；
2、对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；
3、其他突发性事故采取的避险措施。
   第四十三条  业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员会可对欠费人员在物业管理区域内显著位置进行公示等措施协助物业服务企业进行催交：
    第四十四条  违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。 
    第四十五条  非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。

                     第十章 附 则

第四十六条  本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。

第四十七条  本管理规约自经 2011 年03 月26 日第一届第一次业主大会会议讨论并表决通过，并于2016 年   月 日第二届第一次业主大会会议表决通过了部分内容的修改。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
   第四十八条  本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
   第四十九条  业主委员会监督本管理规约的实施。