第一章 总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章业主大会
第四条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：西溪河下路；南至：文一路；
西至：省委党校东墙；北至：余杭塘河。
总占地面积106866平方米、物业总建筑面积91802平方米，其中:住宅建筑面积84495平方米，物业经营用房408.97平方米，物业管理用房382.32平方米，地下建筑面积15081平方米。总共户数：668户。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：杭州市西湖区华海园业主大会。
第五条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）使用物业专项维修资金；
（八）筹集物业专项维修资金；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十二）经营性收益的管理、分配与使用；
（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十四）撤销业主委员会的决定；
（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意。
其中决定上述第八项至第十一项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第六条业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）、回收表决票。按照本议事规则第十六条采用以下方法进行发放、回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条方法进行表决票的统计；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为12月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生消防、电梯、供电、供水设施设备等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）涉及业主重大利益的事项。
第八条业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第九条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
第十条业主大会会议采用书面征求意见的形式；业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。
第十一条
业主大会议事方式采取业主参加与授权业主代表参加相结合参加业主大会会议的方式进行。
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。
第十二条业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取以楼幢单元为单位推选产生1名代表，小区沿街商铺产生1名代表,共23名代表。
第十三条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：
1、制订和修改业主大会议事规则和管理规约；
2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
4、有关共有和共同管理权利的其他事项；
（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（三）委托权限为：代为行使投票、表决权；
（四）委托人数为：
1.同一名业主代表接受本幢的人数委托不限人数；
2.同一名业主接受非本幢的委托人数不超过10人；
3.同一名非业主代理人的委托人数不超过1人。
第十五条业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.业主在网络上查收确认；
为更好的解决业主对小区公共区域重大设施、设备整改需“双四分之三”和一般物业事务需“双二分之一”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高主要议题的决策效率，约定以下表决方式：
1．委托表决：业主将一定时期内本议事规则第五条所有事项、议题的表决权，可以书面形式委托业主代表，或业主委员会。
2．集合表决：业主大会对特定范围内对本议事规则第五条所有事项、议题，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会决定；
第十六条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
第十七条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
参会表决有效票达到本物业管理区域可投票权数三分之二以上的。
车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十八条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
第十九条业主委员会由5名委员组成、候补委员2名，其中主任1名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期为5年。业委会委员可连选连任,业委会主任连续任职不得超过两届。
业主委员会办公地点为：物业管理用房
第二十条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第二十一条业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合年满18周岁以上及每年在本物业管理区域内居住满6个月以上；
第二十二条明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员或业主代表，已担任业主委员会委员或业主代表的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，其委员职务自动终止：
1.违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止行为之一的；
2.不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.不按时足额缴纳物业服务费；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
6.一年内无故缺席业主委员会会议或业主代表会议三次及以上的。
第二十三条业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为1人（8选7）；
采用下列办法产生业主委员会委员候选人：
1.业主委员会委员应该是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，鼓励各幢业主积极参与报名；按照党员优先、有工作特长的业主优先；
2.报名人数小于8人时，则延长报名时间7天，以产生业主大会议事规则规定的人数；
3.报名人数等于8人时，经过社区党组织资格审核通过后直接报送业主大会进行选举；
4.报名人数大于8人时，经过社区党组织资格审核通过后，由物业管理委员会确定正式候选人名单；
5.业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时按照得票高低情况依次进行递补；
6.业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束；
7.业委会委员候选人报送业主大会选举，按照由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，按照投票权人数得票多少顺序选取前5位正式业主委员会委员和后2位的候补委员。
第二十四条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，按照投票权人数得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十五条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开12次，每月不少于1次，分别在每月末召开。
符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的；
4.有过半业主代表提议的；
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会委员在一年内无故缺席业委会会议三次以上（含三次）视为自动退出业主委员会，候补委员自动增补。
第二十六条业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十七条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十八条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二十九条业主委员会任期届满自行终止，不得继续履行职责。
第四章换届和改选业主委员会
第三十条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十一条业主委员会的选举、换届、改选办法：
一、成立物业管理委员会组织换届、改选工作
由街道、社区和业主代表成立物业管理委员会，负责具体换届、改选工作，工作组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派代表担任；成员人数应为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。其中业主代表采取自愿报名、业主推荐，报名人数超额后内部推选产生。
二、业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关方法如下：
1.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，则减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；
三、设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。
第三十二条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
第五章业主代表
第三十三条为更好建立业委会和业主之间的沟通渠道，本小区，设立业主代表，业主代表由各楼幢单元选举产生，根据《华海园小区业主代表选举办法》选举产生;
明确有下列情形之一的业主，不能担任业主代表，已担任业主代表的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，其代表资格自动终止，并由业主委员会组织相关楼幢单元进行重新选举：
1.违反《杭州市物业管理条例》第61条中禁止行为之一的；
2.不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.不按时足额缴纳物业服务费；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；
6.一年内无故缺席业主代表会议三次及以上的。
7.对业主代表会议决议拒不履行职责三次及以上的。
第三十四条业主代表的职责：
1、收集本幢业主的意见与建议，及时反馈给业委会，行使监督业委会的职责。
2、审查物业共有部分经营所得收益管理、分配与使用情况，采用投票方式决定(业主代表总人数一半以上)单项20000元(贰万)至200000(贰拾万元)经营性收益的使用。
3、审核批准业委会聘用专业人员及专职人员相关事宜。
第六章选聘物业服务企业
第三十五条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。。
本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
业主大会决定续聘的，应当在原合同届满前重新订立物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，选聘方案需经业主大会表决通过后以书面形式向全体业主公示。
第三十六条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘（含续聘）物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企
业：
（一）物业服务合同届满前三个月；业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《杭州市物业管理条例》和
《议事规则》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
（二）物业服务企业书面提出解除合同的。建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在合同届满60日前，向对方提出不再续约的
意见。
（三）百分之二十的业主及专有面积达到百分之二十的业主书面联名要求解聘物业服务企业。业主对物业服务人的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要件的，业主委员会应当依照规定启
动解聘程序，由业主大会作出决定。
第三十七条 业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告7 日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告 7日。
第三十八条业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量为2家。
第三十九条业主委员会根据本议事规则第三十七条、第三十八条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7 日，接受业主查询和监督。
第七章小区公共收益金的使用与管理
第四十条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，但不得超过现有物业共有部分经营所得收益。
（一）运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.支付工作人员的工资；
2.维持正常工作必须的工具、办公用品及有关费用；
3.业主代表大会会议费用、业主代表会议费用、业主委员会会议费用；
4.小区物业选聘、工程等招标费用，包括宣传广告费、评估费、公告等费用；
5.小区维权费用，包括诉讼费、律师费、取证等费用；
6.小区公共设施，设备维护维修费用；
7.业主委员会津贴费用；
8.其它的合理费用。
（三）业主委员会在银行开设对公账户由财务专职人员负责银行现金存取。其他任何人员不得保管、私存业委会的资金。除业委会同议定的款项外业委会资金不得用于因私或挪作他用。超过3000元的大额备用现金必须存入业委会指定的对公银行账户。
(四)业委会财务人员须监督做好现金收支日记账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作。
（五）运作经费支出管理
1.正常单项开支范围和标准的审批权限：
A．单项经费开支在2000元（贰仟元）以内的由业委会主任及一位业委会主副主任签字批准；
B．单项经费开支在2000（贰仟元）元至20000元（贰万元）以内的，需经业委会半数以上委员审议通过；
C．单项经费开支在20000元（贰万元）至200000元（贰拾万元）以内的，需经业主代表会议半数以上代表审议通过；
D．单项经费开支在200000元（贰拾万元）以上的，需经过全体业主大会表决通过；如经费开支超过400000元（肆拾万元）以上的，必须经过全体业主大会表决通过后，由业主大会授权委托第三方进行招标；
2.日常经费开支范围和标准的审批权限：
日常经费开支,如支付工作人员的工资、电费等，经业委会提请业主代表会议批准后，由业委会每月按时核准发放；
3.应急开支范围和标准的审批权限：
针对小区可能出现对业主人身、财产安全和日常生活造成极大影响，急需解决的突发性支出（如小区电梯故障、安防设施突发故障、消防设施故障、生活用电用水等情况），经费开支在50000元（伍万元）以内，可由业委会半数以上委员审议通过，先行支出后上报业主代表会议备案，并向全体业主公示支出情况；
4.一切支出都必须有合法凭证。
（六）专项资金必须存入银行对公账户，每半年公布一次专项资金的收支情况，接受业主的监督。
（七）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。
第八章业主委员会聘用工作人员的程序
第四十一条业主委员会为确保工作得以正常开展和顺利进行，可公开招聘专业人员和专职人员，本小区热心业主优先选聘。
第四十二条被聘用人员的工作性质具有一定的公益性质，由业委会根据聘用人员的相关工作性质和工作内容拟定相应标准的报酬，报请业主代表会议审核批准。
第九章档案资料的建立与保管
第四十三条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第四十四条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会以书面形式提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
第四十五条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。
业主委员会在任期届满或集体辞职的情况下，必须进行离任或离职审计。
第十章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十六条业主大会、主委员会印章管理遵守下列规定：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十七条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十八条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第十一章附则
第四十九条本议事规则经2022年月日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。