第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称： 湘湖美地小区 。
（二）坐落位置：杭州市 萧山区城厢街道。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：万向美之园住宅小区；
南至： 彩虹大道 ；
西至： 小砾山输水河 ；
北至： 萧西路 。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）建设用地面积： 63463平方米，总建筑面积： 148978. 56 平方米，其中：住宅建筑面积 123176.85 平方米， 974 户；物业经营用房 535.25 平方米；物业管理建筑面积 383.6 平方米； 地下建筑面积 19885.56 平方米。
（六）业主大会及业主委员会办公地点： 23幢2楼 业主委员会办公室。
第三章 物业管理服务
第四条 物业服务收费采取包干制方式。
第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关行政主管部门书面-报告。
第四章 物业的使用与维修
第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处理的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第十条 业主、物业使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十一条 业主、物业使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的人员进出、车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。
1.小区大门（北门及西门）进出实施门禁管理。业主、物业使用人凭有效的门禁识别（包括刷卡、刷脸等方式）进出小区大门，一人一刷。
2、小区大门门禁卡或其他识别方式的发放、设定由物业服务公司进行实施，业主、物业使用人需主动配合实施。
3、业主、物业使用人需配合物业服务企业对小区大门人员进出的管理。授权物业服务企业对未携带、未领取有效门禁卡等识别方式进入小区的业主、物业使用人按照外来人员进入小区方式进行登记、查证、直至拒绝进入处理。
第十二条 业主、物业使用人燃放烟花爆竹及焚烧祭品（以下简称“燃焚”）需遵守政府相关管理政策、规定的同时，均应遵守以下规定：
1. 本物业管理区域规定可燃焚地点为物业服务企业指定地点(小区西门、北门外)。
2. 燃焚人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。若燃焚造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；
3. 燃焚人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；
4. 因燃焚引起的火灾、造成的损失，由燃焚者负责赔偿。
第十三条 业主、物业使用人按照下列规定装饰装修物业：
1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响。施工时间：法定工作日上午 8：00 ～11：30、下午 13：30 ～ 17：30 ，其它时段不得施工。节假日不允许有噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
5.小区一楼房前绿地为全体业主共有（相应业主能出示产权证明的除外）。严禁对该绿地土地固化，严禁破坏绿化铺设入口道路。对发现有该类行为的，授权物业采取先行警告、移除、封堵等措施。-
6.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
7.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；
8.小区严禁外立面搭建、搭设遮阳（雨）檐篷、花架、固定式晾衣架或伸展后挑出外檐部分最宽部分超过80cm的伸缩式晾衣架；严禁搭建保笼（防盗窗），且外挑最宽部分超过所在建筑物立面的。以上规定若业主有违反的，授权物业进行制止、拆除。
9.由物业公司制定并经小区业委会同意并备案的《小区住宅装修管理制度》，适用于物业公司管理本小区的装饰装修活动，业主及物业使用人必须准守。
10. 住宅装修进场需办理施工人员进场证，物业服务企业可向装修施工单位或个人收取人民币3000-5000元作为公共设施设备损坏及违规装修保证金，装修结束后如装修施工单位或人员无违规装修等情形的，则由物业服务企业无息返还。如装修施工单位存在违规装修等情形的，授权物业服务公司对其进行500元一次扣款（从保证金中扣除），扣款或者所有保证金不足以弥补装修施工单位或者个人造成的损失的，则装修施工单位或个人还应承担赔偿责任。对多次不听劝诫的，授权物业服务公司可直接停水停电处理。
扣款金额的50%作为对物业公司的奖励，50%归全体业主的公共收益入全体业主账户。
第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
1.禁止改变居住用途使用（作淘宝店、仓库、公司、培训机构等商业性使用）。对改变住宅用途使用的，授权物业公司进行停水停电等措施进行处理。
2.对住房进行出租的，业主包括租户需到物业进行备案登记相应信息，协助物业进行有效管理。
3.住房出租具体要求严格按照国家、省、市、区的相关法律规章执行。
4.对单套住房（以房产权证为准）进行分隔分别出租（合租）的，且出租人或承租人无法证明分隔租住人员为直系亲属关系的，视为隔房分租，则物业费按照如下规则缴纳。
a.隔2房分租的，按照基准物业费的150%缴纳；
b.隔3房分租的，按照基准物业费的200%缴纳；
c.隔4房分租的，按照基准物业费的250%缴纳。
d.隔5房分租的，按照基准物业费的300%缴纳。
e.隔6房及以上分租的，物业费按照上述规则递增缴纳。
增收的物业费60%作为物业公司的奖励，40%归全体业主的公共收益入全体业主账户。缴费时限按照物业确认开始至承租结束算。
5.对发现的违规出租情况，授权物业服务公司先行停水停电，并报相关部门处理。
6.承租人、尤其是隔房租住人应遵守小区规约，若发生（发现）并查证有下列情形之一的，授权物业公司采取警告制止，直至停水停电处理权力，并书面上报相关执法部门执法处理。
a. 破坏小区公共设施设备、公共绿化（一经发现，通知房东，当事人需作出赔偿）；
b. 出租房屋改变房屋的原始使用用途，用于经营活动；
c. 出租房屋内不符合消防安全管理要求，防火设备不齐全，使用管道煤气以外的明火，存放易燃易爆等危险品；
d. 出租房屋改变房屋结构；卫生间、阳台出租供人员居住和做饭等用途；
e. 房间内非法砌墙，隔断等违规改建另作他用；
f. 出租房屋超标准的噪音，影响他人正常的休息和生活，经3次以上劝阻无效的；
g. 改变房屋原有功能（增设厨房和洗手间的），装修材料（木质板、石膏板隔墙）不符合《浙江省消防条例》中相关规定的；
h. 承租人不准守垃圾投放规定，乱扔、乱投放生活或其他垃圾行为，经3次以上劝阻无效的；
i. 其他危害公共安全或违反小区规约的行为。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第十五条 业主、物业使用人在物业使用中，除遵守国家相应的物业管理法规外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
1.车辆停放： 《小区车辆管理办法》；
2.小区水系严禁踏入戏水，如发生意外，后果自己承担；
3.因小区设计的原因，保障消防道路通畅，严禁货运三轮车（垃圾清运三轮车除外）、共享单车等进入小区；
4.严禁窗外（高空）抛物。查实存在该行为的，物业服务公司可以给与批评警告。屡教不改或态度恶劣的，授权物业服务公司给与断电断水一个星期处罚，签订承诺书并张贴公示后给与恢复。同时视情节上报公安部门处理。
5．其他需要制定的规定、约定事项。
第十六条 业主、物业使用人有违反上述第九条至第十五条规定的,其他业主、物业使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。合法权益受侵害的业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十七条 业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居委会或在所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第五章 物业共有部分的经营与收益分配
第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场(包括北门商业街停车场、小区地面临时停车场及地下车库公共区域位置）及其他物业共用部位、共用设施设备等授权由业主委员会自主经营。如业主委员会委托物业公司代收代管，由物业公司代收代管应扣除税收后，所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账。经营性收益主要用于以下开支：
1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区设施设备的维修及改造和养护。投入费用不超过10万的维修与改造等列支，授权业委会办公会议讨论决定；
2、用于表彰慰问对小区作出贡献的正能量住户及物业工作人员；资助及补助小区生活困难家庭。具体方案由业委会讨论决定，年度支出费用不超过年度经营性收入的5%。
3、用于重大节假日、传统节日或者举办小区公共（公益）活动的费用支出。年度支出费用不超过年度经营性收入的6%；
4.用于聘请第三方服务机构的费用（顾问年费、业主大会的服务费等）；
5.业主委员会成员的日常工作经费开支，（包括通讯、燃油等补助），总额不超过年度经营性收入的3%；
6. 补充物业专项维修资金；
7.其他费用。
如经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
第六章 物业专项维修资金
第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在 60日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包含：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。选择下列第 1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。
1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；
2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第七章 违约责任
第二十九条 业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其：
1.担任业主委员会委员候选人和委员；
2.共有部分经营收益分配权；
3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；
第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度（以下简称《物业管理制度》），并督促业主、物业使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，授权物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
1.拆除违反本管理规约或物业服务企业《物业管理制度》搭建或改建改造的相关建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物或构筑物，恢复原状；
2.对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；
3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业采取紧急避险措施。
业主大会授权物业服务企业对违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的采取停水停电措施。
第三十一条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，欠费3月以上或长期拒交物业服务相关费用的，物业服务企业可以在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员会可以采用以上措施协助物业服务企业进行催交。
第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十三条 物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第八章 附 则
第三十四条 本管理规约业委会执一份，物业服务企业执一份，向社区报备一份。
第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则按有效的法律、法规、规章执行。
第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。