一、方案总则
（一）方案目的
为保障万家花城二期小区全体住户乘坐电梯的安全性与舒适度，积极响应杭州市住宅老旧电梯更新相关政策，充分利用超长期国债补贴资源，规范有序推进小区电梯更新工作，提升电梯品质与售后服务水平，结合小区实际情况制定本方案。
（二）编制依据
1.《杭州市住宅老旧电梯更新工作指南》（杭房物管 [2025] 24 号）。
2.参照街道2025年超长期国债补贴电梯更新项目实施经验。
3.万家花城二期小区电梯现状、业主需求及相关法律法规。
4.纳入超长期特别国债资金支持的更新电梯专项要求及检验附加要求。
（三）适用范围以及实施方式
本方案适用于万家花城二期小区38 台超长期国债补贴电梯更新的全流程工作，包括前期筹备、业主海选中意品牌、招标采购、施工实施、竣工验收、后期维保等环节。本方案附件为方案不可分割的组成部分，与方案正文具有同等效力。
采用整体统一品牌更换新梯，是否实施，将在第一次表决中确定。
二、项目更新流程
1、前期筹备阶段：电梯更新专项工作组招募、更新方案、附件公示及意见征询、项目及资金筹措预案制定并公示；
2、厂商与代理招募阶段：电梯厂家招募、招标代理公司招募、厂家路演（需携带详细实施方案，方案需满足本方案附件：技术配置要求）。
3、第一次业主表决：内容一：表决是否同意使用国债补贴进行电梯更新附《万家花城二期小区超长期国债补贴电梯更新方案（草案）》，内容二：表决是否同意对电梯轿厢升级提升，费用最高限价500元/户，由物业专项维修资金支出（以实际结算金额申请维修资金）；内容三：表决万家花城二期电梯更新品牌七选三。4、三选一招投标实施阶段：公开招募招标代理机构、开展公开评标工作，结果公示；招标代理职责为三选一，作为小区全部38台电梯唯一更新候选品牌。三选一阶段组织工作组成员、业主代表、物业相关人员、社区领导，对三家候选机构实地考察参观。
5、第二次表决与签约阶段：评标结果公示后，组织业主对中标品牌及厂家、《资金筹措方案》《电梯更新项目实施方案》进行表决；表决通过后签订正式合同。
6、施工实施阶段：施工单位进场施工，业委会、专项小组牵头组织物业、业主代表、志愿者等力量跟踪进度统筹服务，按实施方案依次有序推进。
7、验收与交付阶段：项目完工后完成相关单位特种设备检验、竣工验收，办理使用登记并交付业主使用；审计决算后退还质保金（——履约保证金，将施工安全条款写入合同）。
8、长效管理阶段：验收合格后移交全体业主使用，落实后期维保责任，规范电梯使用管理，物业公司落实好一梯一档管理工作。
三、电梯质保与售后服务
1、质保期限：电梯厂家对电梯 6 大核心部件（主机、门机、控制柜、钢丝绳、安全钳、限速器）提供 10 年质量保证。电梯经特检院验收合格之日起，免费维保服务以具体合同为准，质保及维保要求需同时满足超长期国债相关规定。
2、维保单位要求：优先选择具备杭州市特检院五星级售后服务认证的企业承担维保工作，维保人员是否需入驻小区提供及时服务要以具体合同为准。
3、应急响应：维保单位需建立 24 小时应急响应机制，接到故障通知后，30分钟内抵达现场（小区内）处理，保障业主乘梯安全。
4、维保记录：维保单位需定期提交详细维保记录，包括维保内容、时间、人员、设备运行状态等，由业主委员会与专项小组存档备查。
四、工作范围和预算
（一）工作范围
1、38台电梯的拆除（旧电梯以料抵工）、新电梯采购、安装、调试、运输起吊、二次搬运短驳，设备配置需符合附件及超长期国债专项要求。
2、既有电梯特检院评估检测（符合国债申报条件可不开展）、新梯首次验收费、开票税金。
3、土建整改工作：机房搁机梁土建重置、机房重新开孔及原空洞封堵、层层厅门小门套拆除后土建修复、电梯底坑渗水修复、机房墙面腻子及涂料修复、首层大厅地面保护。
4、施工期间层层安全防护措施设置、施工区域原建筑成品保护；
5、智慧电梯管理平台安装与联网（对接杭州 96333 应急救援平台）。
6、相关技术资料与文件移交、使用登记办理。
（二）预算安排
1、电梯更新预算控制在超长期国债补贴资金范围以内（38 台电梯总预算按总补贴金额完成更新）。
2、电梯更新预算在超长期国债补贴资金范围以外，增加电梯轿厢内装饰和配置。需增加物业专项维修资金开支的，作为第一次业主大会议题表决。
3、预算包含：新电梯设备费、安装费、调试费、运输费、土建整改费、安全防护费、成品保护费、免费维保年限以具体合同为准、6 大核心部件 10 年质保费用、智慧电梯管理平台费用、相关税费等，费用核算需覆盖附件所有配置要求。
4、若已发生二次既有电梯评估检测费，中标单位需在中标后支付给业委会，该费用可从总预算中单独核算剔除。
五、施工实施与验收要求
（一）施工前期准备
1、施工单位进场前，需向业主委员会及物业服务企业提交详细的施工组织方案、进度计划、安全保障措施等文件。
2、物业服务企业向单元业主发放施工告知书，明确施工时间、工期、联系人及注意事项。
3、施工单位在施工现场设立项目告示牌，载明项目名称、施工单位、现场管理人员、联系方式、施工进度计划等信息，设置规范的施工围挡。
4、对施工区域内的原建筑成品、电梯井道内通信设备等进行保护。
（二）施工进度要求
38 台电梯分二期实施，总工期不超过90天，批次交付时间不超过90天；合理安排施工时序，减少对业主出行的影响，施工过程由专项小组全程监督。
（三）施工质量与安全监督
1、施工单位需严格按照方案正文、附件及国家标准施工，接受专项小组、业委会及物业服务企业的全程监督。
2、施工过程中如需对原建筑结构进行改动（如墙面开孔、拆玻璃等），需提前报备并经批准，施工完成后及时修补孔洞、维修墙面瓷砖及玻璃复位。
3、严格落实安全文明施工要求，设置安全防护措施，及时清理施工垃圾，按环保要求运输处理。
4、专项小组定期检查施工质量与进度，发现问题及时下达整改通知，施工单位需在规定时间内整改并反馈。
（四）竣工验收
1、施工单位完成单批次或全部电梯安装调试后，向业主委员会提交竣工验收申请及相关技术资料（包括设备合格证、安装记录、调试报告等，资料需满足附件里的配置要求）。
2、先由特种设备检验机构进行检验，取得合格报告后，业主委员会组织物业服务企业、施工单位、电梯制造企业、专项小组、业主代表共同参与竣工验收。
3、验收内容包括电梯配置、技术性能、装饰装修、土建整改效果等是否符合方案正文、附件要求及国家标准，验收合格后签署竣工验收证明。
4、验收不合格的，施工单位需限期整改，直至复验合格。
六、资金筹措方案
（一）资金来源
1、超长期国债补贴资金15-20万/台，市补2万/台（具体以国家政策为准）。
2、物业专项维修资金开支（按相关规定申请使用，需经对应业主表决同意，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）。
3、业主自筹资金（按相关规定申请使用，需经对应业主表决同意，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，分摊方式参照物业专项维修资金按各自专有部分面积所占比例计算）。
（二）资金管理
1、中标单位需按合同约定，支付不低于50万的履约保证金（或保函），保证金管理由专项小组全程监督；合同履约完成后，无息退还或银行自动解除保函。
2、项目完工后 30日内完成项目决算审计，审计结果向全体业主公示，接受业主及专项小组监督。
七、长效管理与后期保障
（一）使用登记
项目竣工验收合格后，业主委员会或受托人与电梯制造企业共同向所在地市场监管部门办理使用登记，取得使用登记证书，将更新电梯纳入电梯综合智慧监管体系。
（二）维保管理
1、保修期满前，业主委员会组织物业服务企业选择具备相应资质的维保单位，签订维保合同，维保单位选择过程接受业主监督。
2、维保单位需严格按照相关规定开展日常维保工作，建立维保档案，每月向业委会及物业服务企业提交维保报告。
3、物业服务企业加强对维保工作的现场监督和确认，发现问题及时督促整改。
（三）使用管理
1、物业服务企业作为电梯使用单位，建立电梯安全运行管理制度，做好一梯一档管理工作。
2、确保智慧电梯系统、紧急报警装置和通话装置有效使用，引导和监督乘客正确使用电梯，及时劝阻非正常使用行为.
3、定期向业主宣传电梯安全使用知识，公布电梯运行状况及维保情况。
八、附则
1、本方案及附件未尽事宜，参照《杭州市住宅老旧电梯更新工作指南》、纳入超长期特别国债资金支持的更新电梯专项要求、检验附加要求及相关法律法规执行。
2、本方案及附件由万家花城二期小区第四届业主委员会负责解释。
3、本方案及附件经小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意后生效。
4、本方案及附件实施过程中，若遇政策调整或特殊情况，由业委会组织业主协商调整并公示。
杭州市拱墅区万家花城二期第四届业主委员会
2026年3月