第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国物权法》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）业主大会名称为：杭州市拱墅区西岸花园业主大会。
（二）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至： 运河七区公园 ；南至： 昼锦街 ；
西至： 后横港路 ；北至： 浙窑公园 。
第五条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）决定物业管理形式；
（五）制定物业服务的内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）选聘、解聘和续聘物业服务企业；
（七）筹集和使用物业专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途（需经政府相关部门批准）；
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的不当决定；
（十四）决议本物业管理区域内全体业主集体诉讼、维权等事宜；
（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第六条 业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；
（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；
（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；
（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；
（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；
（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 1 次，召开时间为每年9月30日前。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 30 日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主委员会委员为偶数，或空缺达二分之一以上；
第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，应对提议的真实有效性进行核实，并在收到提议之日起15日内对是否召开业主大会临时会议做出决定。若决定不召开业主大会临时会议，需在做出决定时同时说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告；若决定召开业主大会临时会议，应在做出召开决定之日起15日内召开会议（未做出决定的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议），就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致。
第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定，委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第十条 本物业管理区域的业主大会会议采用书面征求意见的形式。
第十一条 业主大会议事方式不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。
第十二条 业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十三条 业主委托行为应明确委托内容、委托期限（不超过本届业主委员会任期）、委托权限和委托人数，其中委托人数限制如下：
1.同一名业主代表接受的委托人数采取下列第 3项：
（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3）不限人数
2.同一名业主接受的委托人数采取下列第 3 项：
（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3）不限人数
3.同一名非业主代理人的委托人数采取下列第 1 项：
（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3）不限人数
第十四条 业主大会可以选择采用以下五项确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4.音像、影像资料可以确认的；
5.在线投票：由业主通过身份验证后在网上进行投票，由业主委员会（或业主大会筹备组）或者自动统计汇总，公布表决结果。
第十五条 业主大会会议可以选择采用以下六种方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过身份验证后在网上进行投票；
（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十六条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
已确认参会但未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。
（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十七条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在 一年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十八条 业主委员会的人数、任期和办公地点
（一）业主委员会由5 名委员组成（另设候补委员2名），其中主任１名、副主任1名。主任、副主任由业主委员会委员推选产生。
（二）业主委员会每届任期为叁年。
（三）业主委员会办公地点为 16幢1单元1楼。
第十九条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（六）通报、监督管理规约的实施情况；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。
第二十条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合如下条件：
1.身体健康，品行端正，无犯罪记录，无不良嗜好（黄、赌、毒），年龄在30周岁（含）以上，70周岁（含）以下；
2.每年在本物业管理区域内居住累计满 10 月以上；
3.本人或其近亲属近2年未在本物业开发企业、本物业服务企业，及上述企业的关联企业任职或兼职（需提供社保或公积金缴纳记录等证明材料）；
4. 本人或其近亲属近2年与本物业开发企业、本物业服务企业，及上述企业的关联企业无任何利害关系。
第二十一条 明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
1. 违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
(1)违法拆改、变动房屋承重结构;
(2)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(3)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;
(4)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;
(5)擅自改变房屋外立面;
(6)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;
(7)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;
(8)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;
(9)违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物;
(10)占用共用部位、共用设施设备;
(11)法律、法规禁止的其他行为
2.不遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》的；
3.拒付物业服务相关费用达12个月以上的；
4.不交存物业专项维修资金的；
5.担任业委会委员期间，本人或其近亲属在物业开发企业、物业服务企业，及上述企业的关联企业任职或兼职；
6.担任业委会委员期间，本人或其近亲属与物业开发企业、物业服务企业，及上述企业的关联企业存在利害关系。
第二十二条 业主委员会实行差额选举，差额人数少于业主委员会委员和候补委员总数的50%（即差额人数最多为3人）。
第二十三条 未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十四条 业主推选业主代表参加业主委员会会议的，参照以下规则确定业主代表：
（一）业主代表名额分配：
1. 第1至6幢共推选产生1名代表；
2. 第7至17幢以单元为单位，每单元推选产生 1 名代表，合计20名业主代表。
业主代表任职资格
1.业主代表的任职资格与业主委员会委员的任职资格相同，详见第二十条和二十一条。
2.业主代表不得由业主委员会委员兼任。
业主代表任职期限不能超过本届业主委员会的任职期限。
第二十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每月召开一次。
符合下列第1、2、3项条件之一的，业主委员会应于收到提议之日起15日内按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经1/3以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任认为有必要的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员和业主代表可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十六条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二)召集人提前 15日将会议通知及有关材料送达每位委员、候补委员和业主代表；拟表决重大事项的会议，业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
(四)委员因故不能参加会议的，提前 1 日向业主委员会会议召集人说明；
(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十七条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 15 日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第二十八条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，同意委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二十九条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第四章 换届和改选业主委员会
第三十条 业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十一条 业主委员会的换届改选办法：
（一）新一届业主委员会委员候选人名单在自愿报名的基础上，参照本议事规则确定候选人名单。
（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，按下列第 1 种方式选举产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；
（2）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选；
（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；
（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十二条 业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，委托物业所在地的社区居民委员会实施。
第五章 选聘物业服务企业
第三十三条 本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十四条 物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款需事先经业主委员会、候补委员和业主代表共同审查，并经业主委员会委员、候补委员和业主代表总人数的半数以上同意。
第三十五条 选聘物业服务企业，通过公开报名的方法产生候选物业服务企业。如果候选物业服务企业超过两家，由业主委员会、候补委员和业主代表共同审查，并经业主委员会委员、候补委员和业主代表总人数的半数以上同意后确定其中两家企业，最后提交业主大会表决。
第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理
第三十六条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，每年不得超过小区共有物业经营收入的10%，且不得超过人民币六万元。
（一）本物业管理区域运作经费采取从物业共有部分经营所得收益中列支的方式筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.工作人员费用；
（三）经费收支账目由业主代表或外部专业机构代为管理和监督，不得委托物业服务企业代为管理。
（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于 30 天。
第七章 档案资料的建立与保管
第三十七条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；
（二）有关法律、法规和业务往来文件；
（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；
（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；
（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
第三十八条 业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起 15 日内予以答复。
第三十九条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交至街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：
第八章 业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第四十条 业主大会、业主委员会印章管理：
1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十一条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十二条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章 附 则
第四十三条 本议事规则经___年__月__日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十四条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。