通知公告

汀岸辰风里全体业主：
为充分保障业主合法权益，广泛听取业主意见，物业管理委员会依据《杭州市物业管理条例》及杭房局〔2024〕27号文件示范文本，于2026年1月13日至1月19日对《汀岸辰风里管理规约（征求意见稿）》、《汀岸辰风里业主大会议事规则（征求意见稿）》、《汀岸辰风里封包阳台执行方案（征求意见稿）》进行了为期7日的公示征求意见。在征求意见过程中，收到部分业主的意见与建议。物业管理委员会根据《杭州市物业管理条例》等法律法规并结合汀岸辰风里的实际情况进行了讨论，现将相关情况公告如下：

一、关于《汀岸辰风里管理规约（征求意见稿）》征求到的意见与建议情况

1、延长两规意见征集公示期至15日，通过上门告知、短信通知、单元楼张贴纸质版等方式覆盖未入住业主，组织专项听证会听取各方意见；

回复：征求意见稿在小区公示栏、单元楼进行张贴纸质版本上面都有二维码可以扫描阅读；两规文件也制作了kt板；在小区大门处进行公示；张贴征求意见稿当天，“杭州业主卡”平台进行了同步上传，已做到广泛告知业主的要求，在此不做延长征求意见。

二、关于《汀岸辰风里业主大会议事规则（征求意见稿）》征求到的意见与建议情况

1、意见稿中提到“业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。”

无关人士和租住人士怎么可以代表业主利益，真正关心小区的质量和发展，强烈反对，仅业主本人和对身份后可以投票。

回复：根据业主的相关书面意见，经物管会讨论后该条款修订为:非业主使用人可以接受业主的书面委托行使业主大会表决权。

2、意见稿中“已参与业主大会会议但逾期未表决的业主，其投票权数可以计入已表决的随多数票。”弃权就是弃权，不可以做多数票，弃权就是没有做任何选择。

回复：根据《杭州市物业管理条例》第二十一条和《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》第二十二条的规定，业主大会的计票方式由《业主大会议事规则》约定，同时结合我市相关案例，该条内容并无不当，在此不做修改。

3、业主大会临时会议召开期限与上位法冲突（第十条第三款）

条款内容：经20%以上业主提议，业主委员会应在“核实提议业主人数比例之日起30天内”召开临时会议。

不合理性：违反《物业管理条例》第十四条第二款“业主委员会应当在收到提议之日起30日内组织召开业主大会临时会议”的规定——上位法明确以“收到提议之日”为起算点，而该规则将起算点改为“核实人数之日”，客观上延长了临时会议召开周期，可能导致业主合理诉求被拖延（如核实环节若故意耗时，会进一步推迟会议）。

法律依据：《物业管理条例》第十四条第二款；《杭州市物业管理条例》第二十二条第三款（与《物业管理条例》表述一致）。

回复：本条根据杭州市《议事规则》2024示范文本，结合《汀岸辰风里业主大会议事规则（征求意见稿）》第十一条，已明确了临时业主大会审核的时间（10日内完成）和召开的具体时间（审核完毕30日内），其符合《杭州市物业管理条例》第十八条的规定，也与第八十条街道责令召开的时间一致。在此不做修改。

4、业主委托投票限制突破法律底线（第十四条第三款第5项）

条款内容：“同一名业主接受的委托人数不超过3人，同一名非业主使用人接受的委托人数不超过1人；超过数量的其所有委托均为无效”。

不合理性：

1.违反《民法典》第二百七十八条“业主可以委托代理人参加业主大会会议”的原则，上位法未对业主接受委托的数量设限，该规则增设“3人上限”无法律依据，限制了业主的委托权（如业主有多个邻居委托，因3人上限导致委托无效，实质剥夺了部分业主的表决权）；

2.对“非业主使用人”的委托限制（1人上限）虽符合“非业主使用人权利从属于业主”的逻辑，但“超过则所有委托无效”的表述过于严苛——应区分“有效委托部分”和“超额部分”，仅超额部分无效，而非全盘否定，否则可能导致合法委托也被牵连无效。

法律依据：《民法典》第二百七十八条；《杭州市物业管理条例》第二十条（仅规定“非业主使用人接受委托行使业主权利的，不得担任业主委员会委员”，未限制委托数量）。

回复：上位法虽未对业主和非业主委托人数作出限制，但是每个小区可以自己制定委托的人数上限，递交业主大会表决后形成小区自己的约定。同时，经物管委集体讨论，同一业主可接受3人，同一非业主可接受1人的委托更有利保障业主的表决权。此条不做修改。

5、业主大会决定“6个月禁止重提”的例外情形表述不严谨（第十五条）

条款内容：“业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决。但物业选聘、业主委员会成员增补或需要业主委员会重新选举的除外”。

不合理性：遗漏《杭州市物业管理条例》规定的“紧急情况例外”——若原决定因“重大事实错误”“法律依据失效”或“发生紧急事故（如建筑物重大安全隐患需立即动用维修资金）”，即使在6个月内，业主也应有权重提，但该规则未涵盖此类情形，可能导致业主在紧急情况下无法通过业主大会解决关键问题。

法律依据：《杭州市物业管理条例》第二十三条（明确“因发生重大紧急情况，需要立即作出决定的除外”）。

回复：第十五条的约定是为了避免资源浪费、一件事不宜短期内进行重复表决而设置，其前提是业主大会已经作出了决议，与紧急情况的发生并非同一类情形，本条不做修改。

6、业主委员会候选人“内部推选”程序剥夺业主参与权（第十九条第4项）

条款内容：“如符合条件的候选人超过10人但未达到20人的，由物业管理委员会（业主委员会）组织报名的候选人进行内部推选（不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），选出10人报送业主大会进行选举”。

不合理性：候选人“内部推选”本质是“候选人选候选人”，剥夺了全体业主对“候选人筛选”的参与权——业主大会的核心是“业主自治”，候选人的初步筛选应由业主参与（如业主推荐、业主投票筛选），而非由候选人或物管委/业委会自行决定，可能导致“利益关联候选人抱团入选”，损害业主利益；

“不来现场视为放弃推选权”的规定不合理——部分业主候选人可能因工作、出差等客观原因无法到场，仅以“不到场”剥夺其推选权，未提供“线上推选”“委托推选”等替代方案，限制了候选人的合法权利。

回复：根据《杭州市物业管理条例》第二十一条和《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》第二十二条规定，候选人的产生办法由小区议事规则进行约定。为了节约资源，高效推进业主委员会的选举工作，物业管理委员会结合小区业主总户数不多的实际情况，在符合条件的候选人人数超出不多的情况下，用内部推选方式来产生规定候选人。当然，如果出现报名候选人过多的情况，议事规则中约定了采用全体业主进行投票海选来产生规定候选人。本条不做修改。

7.业主委员会运行经费“市场询价决定”缺乏业主监督（第三十九条第2项第3点）

条款内容：“聘请执行秘书、财务人员等专职人员费用由业主委员会按照市场询价决定”。

不合理性：运行经费（含专职人员费用）属于“业主共有资金支出”，根据《民法典》第二百七十八条，“业主共有资金的使用方案”需经业主大会表决，但该规则允许业委会自行通过“市场询价”决定费用，未要求将“询价结果、费用标准、人员薪酬方案”提交业主大会或业主公示并征求意见，可能导致业委会滥用经费（如高薪聘请关联人员），削弱业主对共有资金的监督权。

法律依据：《民法典》第二百七十八条（明确“使用业主共有部分产生的收入”需经业主共同决定）；《杭州市物业管理条例》第四十一条（要求业主委员会“将共有收入的使用情况向业主公开，接受业主监督”）。

回复：该条的意思为，在聘请此类人员由业委会经过市场公开询价确定，其费用所涉及的条款在《管理规约》第三十九条和《业主大会议事规则》第七条第十五款已有约定；同时如超过此约定的，将由业主大会表决。综上，本条不做修改。

8.档案资料查阅“10日内答复”期限过长，且未明确查阅范围（第四十二条）

条款内容：“业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复”。

不合理性：“10日内答复”远超合理期限——业主查阅档案（如共有收入账目、维修资金使用记录）是基本知情权，参考《政府信息公开条例》及各地物业管理实践，一般应在“5个工作日内答复”，10日期限可能导致业主知情权被拖延；

“与自身直接相关的档案”表述模糊——未明确“直接相关”的具体范围（如业主是否有权查阅“全体业主的共有收入总账目”“物业服务合同细节”），可能导致业委会以“与业主无直接相关”为由拒绝提供关键档案，剥夺业主知情权。

回复：该项规定参考杭房局〔2024〕27号文件示范文本附件3-业主大会议事规则示范文本（2024年修订）中第四十四条，涉及共有收入相关档案查阅的，可在“杭州业主卡”上查看每月的共有收支情况，本条不做修改。

9.第十四条第三款第2 项 “非业主使用人受托投票” 条款违法且不合理

（一）违背“业主基于所有权行使共同管理权” 的核心原则：根据《民法典》第二百七十一条，业主的共同管理权（含投票权）源于对房屋的所有权，与产权权益直接绑定。非业主使用人（租客、二房东）仅享有短期使用权，无长期产权利益，其关注的 “居住便利” 与业主关注的 “产权保值、建筑安全” 可能存在根本冲突，允许其受托投票本质是 “无利益绑定者参与产权决策”，稀释了业主的核心权利。

（二）未设置必要限制，存在投票权滥用风险：条款仅允许非业主使用人“凭书面委托行使权利”，未明确 “一事一委托”“委托期限”“资格核验（如提供租赁合同）” 等限制。可能导致：二房东受多个业主委托后统一投票操控结果；租客按自身短期需求投票，背离业主真实意愿；甚至出现虚假委托、代投舞弊等情况，违背《杭州市物业管理条例》第二十四条 “委托投票需体现业主真实意思” 的要求。且对受托人权限区分、可委托事项也并未进行说明，未明确非业主不能参与表决业主所有权事项。

回复：根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》第三十三条的规定，委托人与受托人在业主大会投票期间签署的《授权委托书》，须附委托人身份证件复印件与受托人本人的身份证件，一事一委托已在《业主大会议事规则》第十四条第(三)款第4项中进行了说明，包括关于多个委托，也在《业主大会议事规则》第十四条第(三)款第5项中进行了说明：同一名业主接受的委托人数不超过3人，同一名非业主使用人接受的委托人数不超过1人；超过数量的其所有委托均为无效，且不计入参与表决数。本条不做修改。

10.专有部分面积与业主人数计算违规：条款存在“面积折算”“多套房屋按 1 人计票”，违反《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条，专有部分面积应以不动产登记簿记载为准，业主人数按专有部分数量计算，该规则扭曲表决基数。

回复：该项为《杭州市物业管理条例》第十七条的明确规定，多套房屋按1人计票，票权按专有部分面积相加计算。本条不做修改。

三、关于《汀岸辰风里封包阳台执行方案（征求意见稿）》征求到的意见与建议情况

1、需要增加可选择方案，尊重每个家庭的生活习惯，应提供多种方案供业主选择，以满足不同的生活习惯。

回复：物管会充分考虑广大业主利益，该方案与外立面建筑设计匹配，最大程度保证外立面统一。

2、因购房合同明确禁止封包阳台，请求立即撤销 “封包阳台” 表决议题，绿城的违约赔偿应通过不违反合同约定的方式另行协商；而非以 “诱导业主违反合同” 的封包方式规避责任；

回复：购房合同中的“不得擅自封包阳台” 多为开发商拟定的格式条款，业主大会可以单独表决封包阳台议题，且该表决可优先于购房合同中的禁止性约定，需要满足法定表决程序、符合规划安全要求即可。

3、封包阳台议题存在根本违法违规，完全不具备表决前提。

立即暂停“两规” 与封包阳台议题的捆绑公示及后续表决程序，二者应单独履行法定流程；

纠正物管会对“上位法” 的错误引用与适用，明确《民法典》第二百七十八条的适用前提，停止以 “上位法授权” 为由在两规审议阶段推进封包阳台议题。

属性错位：属于管理规约专项事项，应另案处理：封包阳台涉及小区外立面统一管理，属于《管理规约》规范的专项重大事项，需在两规生效后单独履行“公示 - 征求意见 - 表决” 流程，而非借助两规公示 “搭车推进”，此做法违背 “先立规则后议事项” 的法定逻辑。

程序倒置：无规则不议事：两规是业主大会的“基础游戏规则”，《议事规则》未明确 “表决方式、议题范围”，《管理规约》未规范专项管理事项，即捆绑封包议题表决，如同 “裁判未选、规则未立就开赛”，表决结果缺乏审核依据和合法主体，必然无效；

职权越位：物管会替代业主做决定：物管会是业主大会的临时执行机构，核心职责是“推动成立业主大会、执行业主大会决定”（《物业管理条例》第十五条），无权在两规未通过前，自行认定 “封包阳台” 可纳入议题表决。该行为是超越职权、侵犯业主共同管理权的违法操3.法律适用混淆：以错误引用上位法掩盖违规本质：物管会通过片面解读《民法典》第二百七十八条，规避 “合同禁止”“程序缺失”“职权受限” 等核心问题，其引用上位法推进投票的行为本身违反《立法法》《物业管理条例》的相关规定，无法为违规议题提供合法依据；

回复：封包阳台属于《民法典》第二百七十八条第七款的内容，其与制订管理规约、业主大会议事规则、选举业委会均属该条款明确规定，属于业主共同决定事项，故一并进行表决符合法理上的要求。其次，物业管理委员会组织业主进行共同决定，符合《杭州市物业管理条例》第四十条“物业管理区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的，或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责”的规定。

4、性质错位：是违约赔偿事项，而非业主自治改建事项：案涉封包是绿城因 “未达绿建三星标准、批报建筑内容不符” 承担的违约赔偿责任（《民法典》第五百七十七条），而非《民法典》第二百七十八条规定的 “业主共同决定的改建事项”。依据《杭州市绿色建筑和建筑节能管理条例》第二十八条，绿城的违约赔偿需接受住建部门监督，当前绿城提供包阳台的补偿方式明显是为了息事宁人，尽快完成交付，违反购房合同约定；

回复：未达绿建三星标准的问题，其属于商品房买卖的民事纠纷，业主个人（或在业主委员会成立后由业主委员会）可与建设单位通过谈判、协商或司法途径解决。

5、包阳台方案需明确隐患问题:

（1）现有封包方案阳台荷重是否满足现有结构要求，对建筑整体结构安全有无影响，需提供结构计算书，并由原结构设计单位确认盖章

（2）封包阳台与建筑结构固定方式，如何保证安全性，是否破坏了承重墙结构

（3）破坏外立面铝板后，相应修复方案，需保证外立面美观，破坏部分铝板质保8年是否依然有效

（4）破坏原有结构封包后可能产生的漏水渗水解决方案，如后续产生严重后果造成建筑其他区域安全隐患，需绿城负责到底

（5）现有封包方案玻璃的隔音隔热防护效果是否达到绿建三星标准，需提供相应检测报告

（6）原有建筑地暖及新风如何保证封包后的功能及效能，提供相应解决方案

（7）封包阳台后，原有墙体实质变为户内部分，导致后期业主有敲掉户内承重墙的可能性，需物业监督，若产生严重后果需绿城负责到底

（8）封包阳台后的质量及后续维保需绿城负责到底不得推责给第三方

回复：针对《汀岸辰风里封包阳台执行方案（征求意见稿）》汇总的封包阳台所涉及的安全风险等问题，若封包方案表决通过，相关问题将在后续施工深化方案及招标文件中逐项明确。

综上所述，物管会现将修改后的文件重新向业主公示，并同步进入首次业主大会会议关于表决两大文件和小区封包阳台执行方案的阶段，请广大业主积极参与。

特此公告！

附件1：《汀岸辰风里管理规约（草案）》

附件2：《汀岸辰风里业主大会议事规则（草案）》

附件3：《汀岸辰风里封包阳台执行方案（草案）》

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因附件内容过多，为方便业主查看，将同步上传至电子业主卡，同时业主可扫码查阅相关内容。

杭州市余杭区汀岸辰风里物业管理委员会

2026年1月23日

抄送：仓前街道景腾社区