第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、《杭州市物业管理条例》等法律、法规的相关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员成员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道、社区的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区，听取社区的意见，作出决定后应及时报告社区并向业主公开。
第五条业主委员会成员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至）：
东至：长浜南路；南至：长寿桥小学；
西至：胜南支路；北至：王马东路。
有物业管理区域划分意见书的，具体见附件。
（二）业主大会名称为：
杭州市拱墅区中北朗诗熙晖府业主大会。
第七条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用物业专项维修资金；
（六）筹集物业专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（十）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外；
（十一）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第八条业主大会会议应当按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议会议议题及其具体内容、时间、地点、方式，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）业主委员会应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。住宅小区召开业主大会会议，应当同时告知相关的社区。
（三）按照本议事规则第十五条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内主要出入口等显著位置公告；
（四）按照本议事规则第十六条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定应当以书面形式在物业管理区域内主要出入口等显著位置公开不少于15日，接受业主的查询和监督，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，召开时间为：缴纳物业服务费前两个月。
有下列情形之一的，业主委员会/物业管理委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的
（四）区、县（市）房产主管部门或者街道经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；
（五）法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。
业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名）后，需及时报告社区，并在15日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起15日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告。
第十条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，所在地的街道应当责令业主委员会在三十日内组织召开；逾期未召开的，由街道指导业主召开。
第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主委员会应于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前确定会议形式并进行公告。
第十二条本物业管理区域不采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。
第十三条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会成员。
第十四条受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权，当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。
业主委托行为应明确：
（一）委托期限为：不超过本届业主委员会任期。
（二）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人（2）不超过1人
2.同一名非业主使用人接受的委托人数采取下列第2项：
（1）不超过3人（2）不超过1人
注：租户只能接受本人租住的业主委托。
第十五条业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收；
（三）网络投票：由业主通过政府平台在网上确认身份后进行投票；
（四）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
第十六条业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（二）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第二项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会成员；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会成员；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会成员；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（三）纸质表决票，投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票；
（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。
第十七条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在十二个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决，但街道、社区、业主委员会提议或其他特殊情况必须召开业主大会情形不受该条款约束。
第十八条业主委员会由5名正式委员,2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点：熙晖府14#楼3楼（具体按实确定）。
第十九条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；
（二）按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况；
（三）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（五）监督管理规约的执行；
（六）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（七）开展物业管理活动，应当依法保护业主、非业主使用人的隐私和个人信息；
（八）及时向业主公开物业管理相关信息；
（九）业主大会授权业主委员会对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主委员会成员候选人应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任，且中共党员成员候选人原则上应占总成员候选人数的50%，并符合下列条件：
（一）遵守法律、法规和管理规约；
（二）具有必要的工作时间；
（三）按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用，且未恶意拖欠物业费；
（四）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（五）住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6月以上或商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满6月以上（当年入住小区的不受此条款约束，但须签署承诺书）。
为体现公允兼于公平的原则，坚持同等条件下党员优先、受益业委会工作相关职业优先，鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。
第二十一条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
社区用房不在本物业管理区域内，社区工作人员中也没有业主的，可以聘请一名社区工作人员担任业主委员会兼职成员，列席业主大会和业主委员会会议。
第二十二条有下列情形之一的，不得作为业主委员会成员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）不按照有关规定交存物业专项维修资金的。
第二十三条业主委员会成员、候补成员任职期间有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（三）被依法追究刑事责任的；
（四）本人以书面形式提出辞职的；
（五）本人或近亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（六）法律、法规和小区管理规约规定的其他情形。
第二十四条业主委员会成员、候补成员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业费等相关费用；
（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动；
（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；
（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；
（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；
（七）损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为。
业主委员会成员、候补成员有前款规定行为之一或者不再具备本议事规则约定的资格条件的，除已依照本议事规则规定自行终止职务的外，百分之二十以上业主可以提议业主大会罢免其职务，业主委员会也可以按照本议事规则的约定提议业主大会罢免其职务。
被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员、候补成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。
第二十五条业主委员会成员实行等额或差额选举，如实行差额选举的差额人数为1人。
第二十六条本物业管理区域设立候补成员，候补成员2名。具体规定如下：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的候选人，未能当选业主委员会正式成员的，可以按照得票多少，依照顺序列为业主委员会候补成员。
第二十七条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开12次，会议时间由业主委员会自行确定。
经三分之一以上业主委员会成员提议的或符合下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
3.街道、社区认为有必要并要求召开的；
业主委员会成员不能委托代理人参加会议，候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十八条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，可委托副主任负责召集和主持或经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的，由提议的成员按照业主大会议事规则的约定组织召开。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名成员召集；
业主委员会召开会议，应当提前告知相关的社区，并接受其指导和监督。
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位成员，并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开7日前报告社区，并在物业管理区域内主要出入口等显著位置公告，听取社区和业主、非业主使用人的意见建议；
（四）成员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的成员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体成员过半数同意并签字确认；
（六）会议书面记录由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（八）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内主要出入口等显著位置和在本市物业管理信息网络系统填报，公开不少于15日，接受业主的查询和监督。
第二十九条业主委员会候补成员的递补规则如下：
业主委员会正式成员缺额不超过正式成员总数二分之一的，由候补成员按照得票数依次递补，业主委员会应当在7日内将正式成员缺额和候补成员递补情况在物业管理区域内主要出入口等显著位置公示不少于7日。
候补成员递补后，业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第十八条规定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会成员；
候补成员递补后，业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过本议事规则约定的总人数二分之一的，应当依照规定重新选举。
第三十条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会任期届满3个月前，向所在地的街道办事处书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况，并根据《杭州市物业管理条例》第三十七条等相关规定进行审计，并按照规定选举产生新一届业主委员会，街道办事处应当予以指导。
第三十一条业主委员会换届选举办法：
（一）由街道组建物业管理委员会，负责具体换届选举工作，物业管理委员会主任由街道指派的代表担任；
（二）在业主自愿报名的基础上，由物业管理委员会在街道的指导下，按照本议事规则第二十条、第二十二条、第二十五条至二十六条等对报名业主进行资格审查并产生业主委员会成员候选人名单；
（三）若由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的成员候选人数达到应选成员人数的，按得票数多少依次当选新一届业主委员会成员。超出数量的成员候选人不列为业主委员会正式成员，可以根据第二十六条列为业主委员会候补成员。
业主委员会成员候选人采用下列办法产生：
1.业主自荐；
2.小区党组织推荐；
3.社区两委推荐；
4.业主联名推荐（需10名或总人数10％以上业主联名）。
5.报名少于8人时，延长报名时间，以达到议事规则规定中约定的候选人数；延期报名后仍未足额的，报名人数不得少于5人，经过社区党组织进行资格审核后递交业主大会表决；
6.报名等于8人时，经过社区党组织进行资格审核后递交业主大会表决；
7.报名多于8人时，在经过社区党组织进行资格审核后，由物业管理委员会（业委会）组织报名的候选人进行内部推选（不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），按得票高低选出候选人递交业主大会表决。
在上述几种办法产生初步候选人后，应按照法律、法规的规定及本议事规则候选人条件约定进行审查，根据被推荐人所得推荐票的多少提出候选人名单，并提请街道和社区审核把关。候选人确定后，在选举日的15日前将候选人情况向全体业主公示，时间不少于7日。
如确定的候选人在初步公示发布后提出退出选举的：
（1）如该退出有其他报名的递补候选人，则缺额人在报名的候选人中进行递补；
（2）在正式候选人公告发布后不允许候选人退出竞选，直至备案结束。
候选人的选举办法：
（1）根据业主报名情况确定采用等额或差额选举的办法；
（2）所有候选人按照姓氏笔画进行排列递交业主大会进行选举；
报名总人数 | 候补委员在确定正式委员后（按得票高低顺序） |
报名共5人（等额选举） | 0 |
报名共6人（等额选举） | 1 |
报名共7人（等额选举） | 2 |
报名大于等于8人（差额选举） | 2 |
第三十二条未能选举产生业主委员会或业主委员会成员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，按照法律法规组建物业管理委员会根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
第三十三条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务合同期限届满前，业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，由业主委员会按照本议事规则第三十五条拟定选聘方案，经业主大会表决通过后，以书面形式向全体业主公示。业主委员会按照业主大会通过的选聘方案确定候选物业服务企业，候选物业服务企业提交业主大会决定物业服务企业。
第三十四条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的；
（三）业主大会决定提前解除合同的；
第三十五条业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选企业的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内主要出入口等显著位置公告不少于7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议决定，并将表决结果及最终方案在物业管理区域内主要出入口等显著位置公告不少于7日。
第三十六条业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量为两家。
第三十七条业主委员会根据本议事规则第三十五条、第三十六条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内主要出入口等显著位置和本市物业管理信息网络系统公开不少于15日，接受业主查询和监督。
第三十八条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的3%，运作经费的具体额度由业主委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（一）本物业管理区域运作经费从经营性收益中列支
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.聘请工作人员费用；
4.业主委员会工作经费审计费用；
（三）鼓励业主委员会编制业主大会、业主委员会年度运行经费预算，提前报请业主大会审议决定。
（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内主要出入口等显著位置公告不少于7日，接受业主的查询和监督，并报社区存档备查。
第三十九条本物业管理区域不建立业主委员会成员履职工作补贴制度。
第四十条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料；
（十七）业主委员会工作经费审计资料。
第四十一条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出书面（电子文字）询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以书面（电子文字）答复。
第四十二条业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的，应当在任期届满或者终止之日起十日内，在物业管理委员会监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交给相关的居民委员会：
（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；
（二）所有财务会计资料；
（三）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；
（四）应当移交的其他资料。
业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。
第四十三条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的成员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上成员书面签名同意后使用；
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第四十四条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十五条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第四十六条本议事规则自2026年月日业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十七条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。