委托方（甲方）：杭州市余杭区白鹭郡南54-67幢（春漫里和探梅里A）第一届业主委员会

受托方（乙方）：上海万科物业服务有限公司余杭分公司

二零二五年五月

白鹭郡南54-67幢（春漫里和探梅里A）物业服务合同（草案）

第一章总则

第一条本合同当事人

甲方：杭州市余杭区白鹭郡南54-67幢（春漫里和探梅里A）第一届业主委员会

主任：张志奋

住所地：杭州市余杭区探梅里A 62 幢1  单元102室

联系电话：17767106003

乙方：上海万科物业服务有限公司余杭分公司

代表人：姜智翰

住所地：浙江省杭州市余杭区玉鸟流苏苑

联系电话：0571-88765288

根据《民法典》、《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，经白鹭郡南54-67幢业主大会表决通过，甲方委托乙方为白鹭郡南54-67幢（春漫里和探梅里A）提供物业服务事宜，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业名称：白鹭郡南54-67幢；物业类型：商业、住宅

坐落位置：杭州市余杭区良渚街道北至白鹭郡南一期，西至大陆路，南至邻里路，东至白南路；

占地面积：总占地面积81450.45平方米

建筑总面积134584.74平方米，其中：公寓建筑面积46913.93平方米，商铺建筑面积21903.76平方米，住宅建筑面积24476.5平方米，幼儿园建筑面积4514.63平方米，社区用房建筑面积266.65平方米，物业管理用房建筑面积327.33平方米，物业经营用房建筑面积434.49平方米，地下室建筑面积35564.48平方米，54幢不分摊建筑面积182.97平方米。

本合同物业服务区域（以下简称物业服务区域）详见附件一规划平面图，物业构成明细见附件二。

第二章委托管理服务事项

第三条房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走

廊通道、门厅等。

第四条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。

第五条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第六条共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理。

第七条附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第九条交通与车辆停放秩序的管理（不含车辆的保管责任）。

第十条维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

第十一条管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。

第十二条组织开展小区文化娱乐活动和协助组织开展社区居委会文化娱乐活动。

第十三条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十四条其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、对装修活动进行监督及管理。

第三章物业管理服务质量

第十五条乙方须按下列约定，实现管理目标：

1、房屋外观：

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的（单项设备、设施单项、单部位维修成本在2000元以内），及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每日巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度（附件八管理制度附后）。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，并将相关注意事项书面告知业主（使用人）（附件八书面告知内容合同附后）。每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

2、设备运行：

(1)载人电梯24小时正常运行（突发性故障和维修保养期间除外）。

(2)消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

(3)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

3、房屋及设施、设备的维修、养护：

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

(2)建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

(6)路灯、楼道灯完好率不低于95%。

(7)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

4、公共环境：

（1）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味。

（2）小区道路、广场、绿地、电梯厅、每日清扫2次，楼道、停车场每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1 次；楼梯扶手每日擦拭1 次；共用部位玻璃每周清洁1 次（非高空作业范畴）；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。春漫里公寓一层共用大厅，电梯厅及轿厢每日拖洗2次，公共部位卫生每日巡视2次。

（3）污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（4）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（5）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。蚊虫消杀4次/月（夏），1次/月（冬）。

5、绿化：

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

6、交通秩序：管理区域内无重大交通事故。

7、公共秩序维护与协助消防：

(1)小区主出入口24小时值勤。

(2)对重点区域、重点部位（明细详见附件九）每1小时至少巡查1次；实施24小时监控。

(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行扫码登记管理。

(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(6)定期开展消防和居家安全宣传；消防演习每年1次。

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修：

向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务。急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见。

10、上述 1—9项物业管理服务的质量不低于物业管理服务的行业指导标准（具体见附件三）。

第四章物业管理服务费用

第十六条物业管理服务费用

本物业服务区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按本合同约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业费：

公寓：3.98元/月/平方米（含税，含能耗费）；

多层住宅：2.00元/月/平方米（含税，含能耗费）

商铺：3.00元/月/平方米（含税，含能耗费）；

幼儿园：2.5元/月/平方米（含税，含能耗费）；

专有车位物业费：车库车位：50元/月/个（含税）

根据增值税价税分离的政策，上述标准的物业服务费含税价，业主应交纳含税价的物业服务费，计算标准为∶物业服务费（含税）=不含税价的物业服务费×（1+增值税税率）。

第十七条乙方接受业主委托为业主或业主专有部分提供【家政清洁】、【户内维修】、【临时配送】、收费标准由乙方依据市场调节价确定并向全体业主公示。

第十八条依法将住宅物业变更为其他用途的，应按照以下第1款约定的标准交纳物业费，自实际变更用途之日起算：

1、按照变更后的物业类型的物业费标准交纳；

2、按照同类住宅物业费标准的/倍交纳。

第十九条 物业费由物业服务成本、法定税费和乙方的利润构成。

物业服务成本主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费（包括但不限于【培训费】、【餐饮费】、【服装费】、【员工活动费】、【住宿费】以及员工劳动合同关系解除所应当支付的经济补偿金等其他为物业服务而

发生的人工费用；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；

9、管理费分摊；

10、社区文化活动费用；

11、公共能耗费用；

12、电梯、水泵等高能耗费用；

13、管理区域内单项设备、设施单项、单部位维修成本在2000  元以内的；

14、法定税费。

乙方按照上述标准收取物业费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

乙方收到业主交纳的物业费（按季预收物业费）和本合同约定的其他费用应开具全额收据并根据如下规则开具增值税发票（发票抬头应为业主或物业使用人），业主应配合提供并核准开票信息：

1）、对于预付的租赁费（如共有车位停车费），可按业主需求提供全额增值税发票

2）、对于除上款规定外的其他预付资金，应在服务完成的当期按期开具发票。

第二十条当物价上涨、服务成本上升等客观环境发生较大变化（包括但不限于当地最低工资标准、社保基数、能源价格等任一项成本比合同签订日累计增幅达到15%及以上），或者业主大会决议降低公共收益纳入物业费的比例，乙方有权要求提高物业费（含专有车位费）的收费标准，并提请业主委员会或有关业主组织业主大会表决。

物业服务费、车位管理费等相关费用按季度交纳，业主或非业主使用人应在每个收费周期开始的第一个月20日之前交纳。

物业服务费、车位管理费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

业主逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之一支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等，另外其他如有重大房屋安全因素与乙方不作为有直接关联的可另行协商处理，且不得因此拖欠物业费。

第二十一条物业费可以采用现金、银行托收、电子支付等方式向乙方指定对公账户交纳。

业主以银行托收方式向乙方交纳【物业费】在办理房屋交付手续时，业主应签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。

第二十二条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋或车位），其物业费由开发建设单位全额交纳。

因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

业主转让物业时，应结清转让之前的物业费及相关费用，否则，乙方有权依法追缴。

业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受业主的委托代为交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议并支付预付款。

第二十三条物业的经营与管理

本物业服务区域内产权属于业主共有的【车位】、【经营用房】、【共用部位】、【共用设施设备】及其他共有物业部分委托乙方经营管理（包括但不限于广告、公共场地租赁、房屋租赁、商业促销等经营活动），但是乙方在合同签订之前需要征得甲方的意见，甲方同意之后才能正式签订合同，如果乙方违反本条，甲方将从乙方的履约保证金中扣罚5000元/份；乙方应当于每年年底前向甲方告知次年公共经营的方案，乙方对外签署的公共经营合同，须向甲方备案存档。

经营性收入定义：指利用小区共有部位、公共设施（包括但不限于停车场、广告位、场地租赁等）取得的总收入，不扣除任何运营成本、税费及其他支出。

经营性收入的40%归属于乙方计入乙方收入，其中10%为服务费用于支付相应的税费及管理费；剩余30%优先用于小区共有部位及其他设施设备的维护、维修等，使用前需征得甲方同意，接受甲方的监督；60%归属于全体业主所有，乙方需要在第二个季度的第二个月末前将上一季度归属于全体业主所有部分打入甲方指定账户。移交甲方乙方向甲方结算归属于全体业主的经营性收入前，甲方应当开具相应金额的税务发票。

乙方应在每季度初，向业主公布上一季度物业经营性收支情况，接受业主和甲方监督。

除规划车位之外，利用共有道路或者其他场地改造成为车位的（邻里路除外），产权为业主共有，收益100%归全体业主。

第二十四条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。本项目涉及公共部位及公共设施的维修、更新及改造事宜，业主应当依据法律规定程序表决通过后予以使用。

2、紧急情况下需要维修公共部位及公共设施的，乙方可以依法申请使用公共部位及公共设施的维修基金，单次维修费用高于2000元，需按流程办理。

第五章双方权利义务

第二十五条甲方权利义务

1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。

2、业主和物业使用人应遵守物业管理相关法规及本物业服务区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务。对于乙方执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合

3、业主应根据本合同约定按时足额交纳物业费、停车费，其他乙方收取或代收的费用；不按时足额交纳的，业主委员会应当协助交纳，并配合和乙方按有关规定处理有关纠纷。

4、业主应按照相关对的交存、使用和续缴专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。

5、业主委员会应当监督管理规约的实施，并对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止。

6、业主、物业使用人应当对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

7、业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，应依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

8、业主需要占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地，及占用公共部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损害的，由行为人承担侵权责任。

9、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知乙方并与乙方签署装修管理服务协议，并按照装修管理服务协议的约定交纳【装修保证金】、【垃圾清运费】等费用。业主装饰装修房屋期间不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。

10、业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知乙方。若物业使用人违反法律法规、管理规约的规定或本合同约定的，有关业主应该承担连带责任。

11、业主应遵守管理规约有关规定，不得高空抛物。为预防高空坠物，经业主大会表决，按照法律法规规定使用维修资金或公共收益在物业管理区域内安装高空摄像头、防护网等。

12、业主应遵守消防有关法律法规，不得堆放易燃、易爆物品；不得违规使用电器、燃气等设备；不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；不得损坏消防设施设备。因业主或物业使用人违反法律法规、本合同及管理规约约定，或自身疏忽导致火灾发生，应自行承担相关责任。如造成第三人的人身、财产受到损害的，该业主及使用人应当承担全部责任。乙方代为承担责任的，有权向该业主或使用人追偿。但是系协商确认乙方承担部分责任或经法院、仲裁机构调解、判决、裁定或裁决等确认乙方承担部分责任，则乙方无权向该业主或使用人追偿。

13、不论因何种原因本合同终止的，若乙方代甲方先行垫付费用的，甲方应在合同终止之日起15天内向乙方返还。

第二十六条乙方权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业费。

2、为了保障物业服务品质并按照物业服务的实际需要，可将本物业服务区域内的专项服务业务，包括但不限于清洁卫生、园林绿化、工程施工、机电维修养护、安防业务等委托给专业服务企业，甲方授权乙方全权自行选择专业服务单位，但乙方不得将本区域内的全部物业服务委托给第三人或将全部物业服务支解后分别委托给第三人。

3、有权制定本物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，涉及到业主利益的须向业主公示，并经业主大会依法表决通过，业主和物业使用人应共同遵守。

4、按照法律法规的规定向全体业主公布物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等情况，并向业主大会、业主委员会报告。

5、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员会未成立或原业主委员会任期已满新业主委员会尚未成立的，当提前通知相关业主。施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。因业主不配合工作给乙方或他人造成损害的，应由该业主承担侵权责任，乙方已经尽到清理、防护、警示等义务的，无需承担任何责任

6、乙方可采取规劝、发出书面通知、上报政府主管部门等措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。

7、建立物业服务档案资料并妥善保管和使用。

8、按法律法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业服务区域内有关物业服务的事项。乙方将有关公告通过【张贴至小区公共信息栏】、【微信发送】【住这儿APP】等方式向甲方、业主、物业使用人发送的，视为乙方已完成了通知义务，重大事项的应由管家通过微信或电话向每位业主单独发送。

9、及时答复业主对物业服务情况提出的询问，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方和业主的监督。

10、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

11、依法使用住宅专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

12、当遇突发紧急状况时，如不立即采取措施将导致业主利益受到严重损害的，乙方应当执行政府依法实施的应急处置措施，同时，乙方也有权在保护业主合法权益的必要范围内采取包括但不限于限制车辆出

入、进入业主房屋等合理措施。由此产生的费用，按照相关法律规定进行处理。

13、为防止高空抛物、坠物，乙方应采取下列措施：

a.     定期对物业管理区域内的共用部位的附着物、添附物进行排查。对排查中发现的问题，及时通知相关权利人进行维修，并对相关区域进行围挡隔离；

b.    在物业管理区域内张贴禁止高空抛物的警示语和维护高空抛物的摄像头，并定期进行相关安全教

育宣传。

14、乙方已履行本合同约定的公共区域巡查、消防设施设备的维保、发现异常及时报警等公共秩序维护、安全防范义务。

15、其他权利义务：根据相关法律法规、政策性文件的要求，应当由乙方履行或承担的其它义务和责任。

第六章物业服务期限

第二十七条本合同物业服务期限，自2025 年1月1日起至2027 年2月28日止。

未依法经业主表决形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，且甲方未提前终止合同，本合同继续履行。

第二十八条本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3 个月书面通知对方。在业主大会完成选聘新的物业服务单位之前，乙方应该继续按照本合同约定履行义务和承担责任，并可以请求业主和物业使用人支付该期间的物业费。

第二十九条本合同终止后，乙方应在合同终止之日起30日内将接管本物业获得的相关资料及在管理服务过程中形成的资料及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业费的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，由业主或业主重新选聘的物业服务企业自行与协议相对方协商确定是否履行以及具体履行方式。

第七章履约保证金

第三十条乙方须在本合同生效之日起十五个工作日内向甲方指定账户划入人民币20万元作为合同履约保证金，物业服务履约保证金一经扣除，甲方应当及时书面告知乙方，乙方应在一个月内将保证金补足；本合同结束后，甲方须在十五个工作日内将履约保证金无息退还至乙方指定账户，如服务期间因乙方的违约责任导致的保证金扣减，甲方需提供对应的明细单。

若在后续服务中，乙方需要采用机器替岗、减员增效等措施的，应提前和甲方协商并征得甲方书面同意后方可实施。

甲方账户：杭州市余杭区白鹭郡南54-67幢（春漫里和探梅里A）第一届业主委员会

账号：1202199309000094537

开户行：中国工商银行股份有限公司杭州良渚文化支行

第三十一条履约保证金扣罚部分交由甲方管理。履约保证金被扣除的，乙方应在接到扣除履约保证金书面通知后30天内补足扣除的金额。逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍以所欠款项为基数计算（逾期利息归全体业主所有），直至完全补齐。

履约保证金被扣除未依约补齐，以及因此产生逾期利息的，甲方有权从应当给予乙方的经营性收入分成中直接留置和扣除。

第三十二条甲方在合同期满或提前解除，终止服务后，经双方承接查验、交接完全完成后（包括退还业主、非业主使用人多缴的物业服务费、车位管理费等费用，以竞选承诺或利用小区共有收入置办的工具和设备设施、做到档案完整无缺，物业管理的内容范围内的设施设备现状完好等），一个月内无息退还剩余的履约保证金。否则，甲方有权继续无息扣留或代为退还、结算、支付直至乙方完成上述要求。

第八章物业服务满意度

第三十三条甲方每年组织一次对物业服务满意度测评。测评由全体业主投票进行：

1、每年12月31日之前完成满意度测评；满意度测评分为业主评分（权重50%）和业委会评分（权重50%）共计100分；

2、测评户数以实际参加数为准；

3、任意一次测评满意度低于60分（不含）的，扣除履约保证金5万元；测评满意度在60分（含）-75分（不含）之间的扣除履约保证金2万元。测评满意度在75分（含）-90分（不含）之间不奖不罚；测评满意度在90分（含）以上的，给予奖励5万元。

4、连续两次满意度低于60分（不含），甲方有权提交业主大会表决是否继续聘用乙方提供物业服务工作。

5、任意一次测评满意度低于50分（含）的，直接扣除全部履约保证金。

6、满意度测评表见附件五。

第九章违约责任

第三十四条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计20万元整（大写：人民币贰拾万元）的违约金。

第三十五条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；

第三十六条除合同另有约定外，乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，或甲方提出监督意见，乙方未在规定的时间内整改到位的，甲方有权以每次2000元（大写：人民币贰仟元）的标准直接扣除乙方的履约保证金。扣罚函送达即生效，送达后一周内乙方可以提出异议，一周内未提出书面异议（加盖公司公章）或三个月内未起诉的视为无异议。

同一问题在合理期间内未整改完成的，可按上述标准反复扣罚。且甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。

第三十七条除本合同已有约定外，每发生一次以下违约行为的，乙方都应以已履约期间物业服务费总额为基数，按照1.5%的比例向甲方支付违约金，若经甲方警告后在【15】天内仍未完成整改的，则甲方有权提交业主大会表决是否继续聘用乙方提供物业服务工作。

（一）乙方的服务达不到本合同约定的质量标准，同一个问题经甲方累计3次以上书面告知，仍未在合理期限内整改到位的或无合理有效说明的。

（二）合同终止或提前解除，乙方拒绝或怠于履行（在甲方书面催告后十日内未履行或未完全履行的）以下交接义务的：

1.退场并配合承接查验。

2.与业主或非业主使用人结清物业服务费、公共能耗费或车位管理费等费用。

3.结清代收的经营性收入款项，并提供合同、发票等凭证。

4.办理交接手续或交接不完全，包括但不限于乙方从开发商、甲方、业主承接或应当交还本小区及相关人员的所有档案、合同等资料，物料、设施设备、办公用房、信息资料，钥匙等物品的。

5.未移交归小区所有的物料，未办理水、电、气等账户变更手续，未腾退办公用房、仓库等物理空间，或移交、办理、腾退不及时、不完全的。

（三）乙方私自拆卸或处置添置的附着物品，如车辆识别道闸系统、单元门禁、装饰装修等归属小区的物品的。

（四）干扰甲方工作，干扰业主委员会成员、业主或非业主使用人正常的工作和生活秩序，破坏小区公私财产的。

（五）未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，且未按法院判决承担赔偿责任的。

（六）违反本合同约定，未经甲方同意擅自提高或降低（以优惠券、折扣、物品赠送等方式变相降低）收费标准的。

（七）未能及时履行自查报修或未将业主、非业主使用人报修的住宅物业保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并抄送甲方、街道（社区）和房屋保修主管部门的。

（八）履约保证金被扣除后，经甲方三次催告仍未全额补齐的。

（九）未能善尽本合同约定的保修金相关工作义务的，如不建立物业专项维修资金、保修金、电梯、消防等维保日常相关工作的台账或者拒绝提供报修台账、提供不完整、不完全或弄虚作假的。

（十）未经甲方同意，从事法律规定或本合同约定之外的行为，如私自建立群组并邀请业主进群，向业主发布与物业服务无关信息等。

（十一）不配合甲方工作，采取包括但不限于以拒绝提供业主名册、拒绝提供场地等方式阻扰业主大会、业主委员会会议等相关工作的。

（十二）预收物业服务费、公共能耗费、车位管理费等费用超过合同约定期限的。

（十三）未经甲方书面授权，乙方利用共用部位、公共设施设备等小区资源从事经营活动的。

（十四）未依法或者按照合同约定履行经营性收支等公示义务，或公示不完整、不完全、弄虚作假的。

（十五）乙方委托、更换专业性服务企业未经甲方书面同意的。

（十六）乙方或其委托的专业性服务企业拖欠本物业管理区域员工工资达一个月以上的。

（十七）乙方或其委托的专业性服务企业的员工拒绝、怠于提供物业服务或提供的物业服务不符合合同约定的。

（十八）强迫业主或非业主使用人选择乙方提供的服务或乙方指定的公司及人员提供的服务。

（十九）乙方未依照合同约定及时与甲方结算，并支付相应经营性收入的。

（二十）乙方未按约定及时进行维修且未进行合理有效说明的。

（二十一）乙方未建立小区日常维修使用台账或拒绝向甲方提供台账、提供不完整、不完全或弄虚作假的。

（二十二）乙方存在宴请、送礼等行贿甲方人员的行为影响本合同执行的公正性的。

（二十三）乙方存在违反法律法规的行为，经政府有关部门认定或法院判决的。

（二十四）其他严重影响小区利益的行为。

违约金可以从履约保证金中扣除。乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。违约金不足以抵偿给甲方、业主或非业主使用人造成的损失的，乙方应按实际损失承担责。

第三十八条甲、乙双方一方（不含业主、非业主使用人）违约，违约方应承担对方为实现债权和维护自身权益而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费（保险费）、差旅费、调查费及鉴定费等费用。

第三十九条业主或非业主使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或非业主使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之一的滞纳金，滞纳金不得超过应缴物业服务费总额的50%。

业主、非业主使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费及相关费用。

第四十条未经甲方书面同意，乙方擅自使用物业专项维修资金或经营性收入等本小区共有资金的，无论是否已经实际支付，甲方不予确认，相关所有金额由乙方承担。此外，甲方有权要求乙方立即停止使用并归还已使用的资金，并按照资金总额的20%向甲方支付违约金。若乙方在接到甲方通知后7日内未履行上述义务，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因此造成的全部损失。

第四十一条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的。

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、非业主使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失。

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失。

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第四十二条本合同附件以及乙方在物业选聘阶段提交的竞聘文件、方案或通过其他方式作出的有利于业主的服务承诺（如附件内容）为本合同的组成部分，具有同等法律效力。

乙方未及时、全面兑现上述承诺的，甲方有权代为履行，相关费用以履约保证金抵扣。同时有权提交业主大会表决是否继续履行本合同，且甲方不承担违约责任。

第十章送达

第四十三条甲乙双方确认，工作联系函、通知及文书等文件一经发出即视为送达。双方可自行选择通过以下任何一种方式送达：

1.邮寄送达：本合同载明或双方在行政机关登记的地址；

2.电子邮箱送达：（1）甲方chuntana@qq.com，（2）乙方

3.乙方指定人员，联系方式：。

未指定则默认乙方指派的项目经理为指定人员。

第四十四条合同签订当日，双方应当将各自有权接收送达的人员邀请入微信群。如未及时邀请入群、退群、进群人员无权限，或人员变更未进行替换进群的，消息发出仍视为送达，自行承担相应的法律责任。

因载明的地址有误或未及时告知变更后的地址，导致相关文书及诉讼文书未能实际被接收的、邮寄送达的，自行承担相应责任。

第四十五条以下情况乙方不承担责任：

1、因天灾、地震等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由包括但不限于政府行为或政策法规变动等导致物业管理服务中断的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、在本物业内发生治安或刑事案件，包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害，但因乙方未履行职责或过失不在此限；

6、因甲方或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害；

7、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害；

8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害；

9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害；

10、因本物业区域内车辆被盗、被破坏或车内财物被盗而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外；

11、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。

第十一章个人信息保护声明条款

第四十六条乙方承接本合同约定物业服务区域后，为了配合政府机关治安管理要求、方便乙方向业主提供入住、电子门禁、停车场管理、等服务，甲方和业主应向乙方提供本物业服务区域内所有业主的个人信息，包括但不限于门牌号、姓名、身份证号码、联系电话、家属成员、车辆信息（如有）等信息；同时，乙方也有权在合理必要限度内获取并使用业主停车情况、房屋租赁情况等信息。

第四十七条乙方在获取上述业主信息后，除出于为业主提供管理服务的需要，不得向不相关的任何公司、组织、个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第四十八条乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露或使用业主的个人信息：（1）事先获得个人信息主体的明确授权同意；（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）与公共安全、公共卫生、重大公共利益直接相关的；（4）出于维护个人信息主体或其他个人的生命、财产等重大合法权益但又很难得到本人授权同意的；（5）所涉及的个人信息是个人信息主体自行向社会公众公开的；（6）从合法公开披露的信息中收集个人信息的；（7）维护所提供产品或服务的安全稳定运行所必需的，如发现、处置产品或服务的故障；（9）其他有利于乙方和业主共同利益目的的。

第十二章附则

第四十九条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方/业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第五十条甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第五十一条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第五十二条本合同正本连同附件共页，一式六份，甲乙双方各执两份，报辖区物业管理主管部门（备案）两份，具有同等法律效力。

第五十三条本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第五十四条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第[二]种方式解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向当地人民法院起诉(杭州市余杭区)。

甲方（签章）：乙方（签章）：

代表人（签章）：代表人（签章）：

签订日期：年月日签订日期：年月日

附件：一、物业构成明细

二、物业共用部位及共用设施设备明细

三、物业服务质量标准

四、项目岗位及人员清单

五、满意度调查表

六、移交给物业服务企业的资料清单

七、物业考核办法

八、装修管理制度及整改告知函

九、重点区域、重点部位清单

十、外来人员扫码登记制度

附件一：物业构成明细

物业构成明细

注：以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

附件二：物业共用部位及共用设施设备明细

物业共用部位及共用设施设备明细

注：

1、以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

2、“为保护环境，配合政府推行垃圾分类”，为降低蚊虫鼠蟑对业主居住卫生环境的影响，减少消杀药品使用对环境的损害，本小区将设置集中垃圾投放，不在楼层内配置生活垃圾桶。如有更改另行发布通知。

附件三：物业服务质量标准

物业服务质量标准

一、 综合服务

二、客户服务

三、通行服务

四、秩序维护

五、共用部位、共用设施设备维护

六、公共区域清洁、垃圾的收集/清运、雨/污水管道疏通、蚊虫消杀

七、公共区域绿化养护

附件四：项目岗位及人员清单

以上项目岗位清单是依照项目管理需要排定，后续如因岗位职责及项目管理服务范围变动，与业委会报备后对岗位及人员数量可做相应调整。

附件五：物业服务企业满意度调查样表（样张）

编号：

业主姓名：；联系电话：；

房号：；物业类型：□ 住宅  □ 非住宅；

代理人姓名：；联系电话：；

说明：

1.为了进一步了解业主对的满意度，提升物业的管理服务水平，业主委员会将对进行满意度调查; 测评户数以实际参加数为准；业主和业委会进行分别打分；

2.业主测评值X的计算方法：（X=（非常满意人数*100+满意人数*90+基本满意人数*70+不满意人数*40+非常不满意人数*0）÷（非常满意人数+满意人数+基本满意人数+不满意人数+非常不满人数）（去掉5%的最高分和5%的最低分）X50%；（公式不明确）

3.业委会测评值X的计算方法：X=（非常满意人数*100+满意人数*90+基本满意人数*70+不满意人数*40+非常不满意人数*0）÷（非常满意人数+满意人数+基本满意人数+不满意人数+非常不满人数）（去掉5%的最高分和5%的最低分）X50%；

4.业主测评值X+业委会测评值X=本次满意度

5.请对以上调查内容进行填写，在上述“非常满意”、“满意”、“基本满意”、“不满意”、“非常不满意”对应的调查意见栏内划“√”；

4.请用钢笔、水笔或圆珠笔填写并签名，要求字迹及字面意思表达清楚,填写人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认填写人业主身份及其意见的,视为无效票；

5.调查截止时间：投票地点:

开箱统计时间：开箱地点:

6.已参与调查未表明表达意见的调查表不计入已经表明的任何意见。

填写人签名：

填写时间：202年月日

物业服务企业满意度调查存根（样张）

编号：

领表人签名：；联系电话：；

房号：；领表时间：202 年   月   日；

附件六：移交给物业服务企业的资料清单

移交给物业服务企业的资料清单

附件七：物业考核办法

说明：

1、《服务考核办法》最终目的是为了监督物业服务，提高小区服务品质。同时，为了保障物业管理的顺利开展，共同维护小区稳定。

2、考核方式：合同周期内，按甲、乙双方达成共识的考核条款和共识的扣款明细按季度结算，由乙方按季度投入小区公共区域改造提升。乙方在接到考核通知的15天内向业委会提交投入改造方案。如未按时完成投入改造，业委会将直接从履约保证金中扣除。乙方须在15天内补齐履约保证金。

附件八：装修管理制度及整改告知函

一、小区房屋装修管理办法的基本原则要求：

1.不占用和破坏公共资源和公用设施，不影响道路交通安全，不侵占公共绿化面积；

2.充分尊重和考虑邻居业主的意见和感受，有事协商解决，不侵犯邻居业主利益，不影响邻居业主家的通风、采光、隐私及生活等；

3.保障房屋的结构安全和外观风格统一，文明施工和管理，避免人员、房屋和消防等安全事故发生。

二. 房屋装修申请与备案手续：

1、业主和装修公司到物业服务中心办理装修备案手续；

1）业主提供：身份证复印件、房产证复印件、房屋原始平面图、装修设计后效果图.

2）装修施工单位提供：营业执照复印件（加盖公司红章）、资质证书复印件（加盖公司红章）和装修负责人身份证复印件。（如涉及墙体改造则需提供房管局出具的敲墙审批资料）

① 业主与装修施工单位交验相关证件、资料；

② 物业服务费，水费和电费；

③ 填写“装修备案表”；

④ 物业服务中心、业主、装修施工单位签订“住宅装修管理服务协议”、“安全作业责任书”；

⑤ 装修施工人员进出扫码确认信息后进出小区

三、房屋装修中以下情形为重点不允许事项：

1. 损害、变动房屋承重结构和破坏房屋外貌（含外墙、设备阳台，外门窗、阳台、木质栏杆等部位的颜色形状和规格）、设计用途、功能、布局等；

2. 在屋顶、阳台，设备阳台和外立面以外搭建和扩展砖、瓦和钢筋混凝土结构的建筑物；

3. 不允许占用公共区域，不允许破坏绿化和毁坏树木以及对地面进行硬化处理或采用建围墙，绿篱圈围等方式侵占公共绿地和公共空间；

4. 私自或雇人倾倒建筑垃圾在小区公共区域（建筑垃圾必须当天运走，不得在小区公共区域过夜，如发生以上情况，业主是第一责任人）。

5. 采用盖板等形式将防洪沟由明沟改成暗沟，或者将防洪沟截断；

6. 其它社区大联动组织和城管认定的严重违章行为。

四、房屋装修中以下情形为不允许事项，但部分情形有条件和有限度允许：

1、不允许搭建阳光房。但为了解决雨水渗漏需求，允许对顶楼阳台采用铝合金与玻璃进行雨棚安装（雨棚顶部必须装有集水槽且不得超出阳台20公分），事前应向物业服务中心出具结构示意图或效果图和型材样品（含色彩），同时必须征得楼下业主的签字同意，经物业服务中心核准备案后方可进行施工；

2、不允许破坏小区外立面的统一的施工。

五、施工人员管理：

1. 施工人员出入小区必须扫码登记，未扫码人员不准入内，并按指定大门进出；

2. 施工人员不能在装修房屋内暂住，只能在限定的有关区域内作业，不得任意窜户；

3.施工人员应遵守物业服务中心对装修施工管理规定，幷接受物管人员的管理，若施工人员有违章装修和违反小区各项管理规定的，服务中心有权拒绝工人出入小区，如有破坏或盗窃等违法行为，须负法律责任。

4.施工队负责人(或承包人)必须加强施工管理和对施工人员的教育：

*不酗酒闹事，不打架殴斗，不参与赌博或从事其它违法活动；

*不得在建筑物上乱张贴，乱涂写，乱刻划，禁止随地便溺；

*不得乱扔垃圾杂物，不随地吐痰，不乱倒剩余食物，不在小区内晒衣物；

*不准在室内动用明火操作或用木块和刨花等煮饭、取暖，施工现场禁止吸烟；*不得违反安全操作规程，冒险操作，从事机电安装、电焊等操作人员必须持证上岗

六、材料管理规定：

1. 装修材料进入物业小区，必须接受检查，是否有违章材料进场，幷按物业服务中心规定的时间、指定的路线运行；

2. 不允许拖拉机等大噪音和排放量超标的装修材料运输与施工车辆进入小区（特殊情况限时段进入）：

3. 业户如运送大宗装修材料，应事先联系物业服务中心，以便妥善安排和提供配合服务；

4.材料一经卸下，应立即搬进业户的户内，应集中堆放，整齐有序，配置有效灭火器，铺设地垫防止污染环境，不准占用公共区域堆放；

5. 施工结束后剩余材料应尽快搬离现场。

七、装修工程管理：

1. 装修单位必须按申报批准的图纸施工，必须严格遵照核定的项目和具体要求进行装修，规范施工，保证质量，不得擅自变更设计或超越提交的装修方案进行违章施工。

2. 要认真处理厨房与卫生间的防水，确保排水系统安装完成，不得在未经审批的情况下擅自扩大卫生间及厨房，如有厨房卫生间墙体拆除，必须做好防水处理，并做好相应的闭水试验，厨房卫生间不得扩大，移位，不得拆除混凝土结构梁，柱，剪力墙等影响安全的主体结构。若因不当操作引起相关事故或纠纷，由施工单位和业主全权负责。如因设计存在违法违规和不合理引起的问题建筑设计单位承担

3.空调室外机须安装在指定的位置须将冷凝水管插入统-的引流管道内或设备阳台内适当的排水地方，不得悬挂在任何外墙部位，以防漏水扰人及污浊墙面。

4. 对装修垃圾要及时清理，袋装后堆放到指定地点；

5. 不准采取打洞钻眼等方式破坏邻居家外墙立面；

6. 不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道，不得在走廊和楼梯走道堆放材料、工具或垃圾以免堵住下水道；

7. 不得将装修垃圾倒入生活垃圾桶(箱)内；不得向公共区域抛垃圾；

8. 施工人员的车辆不得随意停放，非机动车应办理停车手续，停放在指定地点，运货车在卸下物品后应立即驶离，不在小区内停泊。

9. 装修进场后需放置灭火器，

10. 装修过程中，房屋内需配置简易坐便器或工人到公共卫生间方便；

11.不准擅自移动、封闭、改装煤气管，私接煤气表，所有煤气表管的施工必须由煤气公司进行；

12.装修过程中如发生工伤事故(包括第三者责任事故)及因施工对房屋造成的损害均由业主和装修单位负责。

13. 施工过程有任何问题请联系：指挥中心：0571-89020540

八、作业时间规定：

抓好装修进度，合理安排施工，尽量减少对相邻业户的干扰与影响，物服务中心对装修施工作业时间作如下规定：

周一至周五08:30-12:0014:00-17:30

周末及节假日09:00-18:00  （全天无噪音施工）

九、装修责任与处理：

1、因住宅装饰装修造成相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修公司（业主）应负责修复和赔偿；

2、装修发生违章行为，业主、装修公司均为第一责任者，均应独立承担责任损失和接受处理；

3、物业服务中心对违章装修与施工进行劝阻无效，有权取消施工人员的出入权限，有权阻止装有违章装修材料的车辆进入小区；

4. 对物业服务中心的劝阻和管控证据不执行，强行继续违章装修与施工的，物业服务中心将提交社区大联动组织与城管处理。

十. 本管理办法由物业服务中心具体执行与管理，由业主委员会监督执行。物业服务全体管理人员应遵守公司各项规定，自觉接受全体业主的监督，廉洁自律，严格管理，不徇私情，不准吃、拿、卡、要，接受财物与好处，违反者将按规定严肃处理，情节严重并造成恶劣后果的，将追究其法律责任。

整改告知函

编号：VK-WY/TX08-K04-F5版本：A/0生效日期：序号：20180121

室（业主/使用人）：

经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：

（一） 违章装修

上述行为违反了物业管理的有关规定，现依据《春漫里·探梅里物业服务合同 》第15条第4点，请你立即停止上述违规行为，并于      小时 内进行整改。

逾期尚未整改完毕的，将依法报告相关行政主管部门处理。

业主/使用人签收：

（物业公司签章）

备注：本通知单一式三份，一份送违规行为人，一份备送行政主管部门，一份留存物业管理企业

附件九：重点区域、重点部位清单

附件十：外来人员扫码登记制度

1. 指挥中心核实外来人员身份（包含快递/外卖人员、进入小区办事人员、入户访客通行人员）；

2.引导外来人员手机微信扫“访客二维码"自助登记后自助通行；

3.引导外来人员登记填报个人信息，提交正面照片（自拍照），并勾选《住这儿个人信息和隐私保护协议》及《人脸信息保护协议》填报完进行提交；

4.引导外来人员提交后审核、指挥中心1分钟内完成审核，生成二维码进行自助扫描自动开门；

5.后台系统记录留存登记信息。