第一章总则
第一条为维护物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、物业管理委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》，国家和省、市物业管理条例及相关法律法规，结合本物业管理区域实际，制定业主大会议事规则（以下简称“议事规则”）。
第二条业主大会、物业管理委员会应当全面坚持党的领导，自觉接受街道、社区和小区党组织的指导监督，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和物业管理委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和物业管理委员会的正常工作。
第四条物业管理委员会成员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第五条物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围：
东至：利丰路；南至：文明路；
西至：丰西路；北至：丰西路。
（二）业主大会名称：
杭州市萧山区佳丰南苑业主大会。
第六条本业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。
第七条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选聘、续聘、解聘物业服务人；
（四）使用物业专项维修资金；
（五）筹集物业专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（八）物业管理委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法；
（九）使用属于全体业主所有的共有收入或其他资金，但是在本议事规则约定的额度限制内的除外；
（十）确定物业项目管理方式；
（十一）确定物业服务内容、标准及物业费标准、公共能耗费分摊方案；
（十二）确定选聘物业服务人方案；
（十三）撤销物业管理委员会的决定；
（十四）法律法规或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。
上述决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议由物业管理委员会组织召开。
物业管理委员会应当在作出召开业主大会会议的决定之日起3日内以书面形式向全体业主公布，并于定期会议召开15日前或临时会议召开7日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等内容经街道、社区审核后向全体业主公示。
业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主大会会议表决，应当使用市房产主管部门建立的业主电子投票系统，对使用业主电子投票系统不便的业主，或要求提供纸质表决票的业主，物业管理委员会应当提供纸质表决票。投票期限不少于5日且不超过60日。
第九条业主大会应当定期召开，每年召开1次，召开时间根据小区实际管理情况决定，对以下主要事项进行报告或审议：
（一）报告上一年度物业管理工作情况、物业管理委员会履职情况、业主共有收入收支情况;
（二）报告上一年度物业专项维修资金筹集、补充、使用情况;
（三）审议下一年度物业管理年度计划和业主大会、物业管理委员会运行及其他经费预算方案;
（四）物业管理的其他事项。
对可预判的重大事项，物业服务人的选、续聘等事项，应当按照业主大会定期会议进行。
第十条有下列情形之一的，物业管理委员会应当在相应期限内组织召开业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的，应当立即召开；
（二）区、县（市）房产主管部门或街道经调查发现业主大会的决定违反管理规约、本议事规则的，以及因其他原因认为有必要并要求召开的，应当在接到正式通知之日起10日内召开。
第十一条业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。由物业管理委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决内容及相关说明，明确会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程以及表决内容和相关说明等应当经街道、社区审批同意后，向全体业主公示；
（三）收集汇总业主对于公示内容的意见并回复，公布采纳情况和不采纳的理由，形成最终提交业主大会表决的议题内容并正式公告；
（四）按照本议事规则第十二条规定，发放和回收表决票，应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，且在书面表决未开箱、电子投票未统计结果情况下，应在街道、社区指导下决定是否延期并向全体业主公布；
（五）按照本议事规则第十三条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（六）业主大会会议决定作出之日起3日内以书面形式向全体业主公布，时间不得少于15日。
第十二条业主大会会议表决形式和表决票发放、回收采用以下方法：
（一）电子表决方式；
应当通过市房地产主管部门建立的业主电子投票系统进行表决。
（二）纸质表决方式及表决票发放和回收。
1.在物业管理区域内设立固定发放点，由业主自行到发放点领取；不方便自行领取的业主，由物业管理委员会采用上门送达方式送达。
纸质表决与电子表决方式同时运用情况下，在领取和送达纸质票时，应核对电子投票情况，已通过电子方式表决的，不再发放纸质票。
2.在物业管理区域内设立投票箱，由业主自行将表决票投入投票箱；不方便将表决票投入票箱的业主，由物业管理委员会组织回收。
使用纸质表决票表决的，表决票和表决票存根应当纳入档案管理。
（三）音像、影像表决方式及表决票发放和回收。
1.通过音像、影像等手段进行意见记录和表达，以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达。
第十三条业主大会表决票认定、统计规则：
（一）计入参与表决的人数与专有部分面积，按照业主电子投票系统中领取的电子票、音像、影像和送达的纸质票进行统计，但同一人、同一专有部分面积只作一次统计；
（二）投票人明确表达其表决意见“从多”、“从众”、“随大流”、“同意多数意见”的，其投票权数计入已表决的“同意、反对”意见的多数票；
（三）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（四）纸质票需本人签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票，但该张表决票计入参与表决数。
（五）单张表决票中涉及2个（含）以上表决事项的，单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见；纸质票在投票前，对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名；修改处未签名的，视为无效票。
（六）业主因其他原因采用多种方式投票的，投票结果的认定优先级以电子业主卡投票>现场投票>音像、影像投票。
第十四条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在一年内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决，但物业选聘、街道、社区决定召开或提议的除外。
第十五条物业管理委员会未按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地街道应当责令其在30日内组织召开；逾期未召开的，由街道指导业主召开或委托社区组织召开。
第三章物业管理委员会
第十六条物业管理委员会由7名成员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任由街道办事处委任。
物业管理委员会每届任期为2年。
物业管理委员会办公地点为合丰社区居民委员会。
第十七条物业管理委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；
（三）报告物业管理委员会履职和物业管理工作情况；
（四）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案，协商物业服务合同的内容并提请业主大会决定;
（五）与物业服务人订立、解除物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（七）拟定共有部分及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主缴纳物业费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）法律、法规规定和业主大会授权赋予的其他职责。
第十八条鼓励和支持业主中的以下人员积极参选物业管理委员会：
（一）中国共产党党员；
（二）党代表、人大代表、政协委员、退役军人；
（三）社区班子成员、专职社区工作者、小区党组织书记、网格长、楼道长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的人员；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员。
第十九条有下列情形之一的，不得作为物业管理委员会成员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满3年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满3年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织、参与集体上访的；
（四）利用黑恶势力干预业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻挠业主大会、物业管理委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的；
（七）不按规定或约定缴存物业专项维修资金、需要业主共同分摊的费用，或恶意拖欠物业费的；
（八）不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在物业管理区域内因违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（十）法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。
第二十条物业管理委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（三）已书面向物业管理委员会或社区提出辞职的；
（四）本人及近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业中任职的；
（五）社区指派的工作人员因退休、辞职、调离等不再承担社区相关工作的；
（六）被依法追究刑事责任的；
（七）法律法规以及管理规约规定的其他情形。
物业管理委员会应将上述成员资格自行终止情况向全体业主公布，时间不少于7日。
第二十一条有下列情形之一的，物业管理委员会应当召开会议。
（一）按照业主大会的决定召开；
（二）街道、社区认为有必要并要求召开的；
（三）三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。
物业管理委员会成员不能委托代理人参加会议。
第二十二条物业管理委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由其委托的副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名成员召集；
（二）召集人提前3日将会议通知告知每位成员，并邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前报告社区，听取社区的意见建议；
（四）成员因故不能参加会议的，提前1日向会议召集人说明；
（五）会议应当有过半数的成员出席，作出的决定（包括形成的物业管理委员会议案）应当经全体成员过半数同意并签字确认；
（六）会议书面记录由出席会议的成员签字并加盖物业管理委员会印章后存档；
（七）物业管理委员会应当自作出决定之日起3日内，将决定内容（包括物业管理委员会议案）以书面形式报告社区并向全体业主公布，时间不少于15日；
（八）建立健全“三方协同办”议事机制。建立由社区包联干部牵头，小区大党委、物业管理委员会和物业服务企业项目负责人参加的联席会议制度，定期围绕小区建设管理重大问题开展会商，根据需要可随时召开，必要时邀请区级主管部门、驻区单位等派员参加，每季度至少召开1次。推行三方协同领办项目制，对联席会议确定的小区重点工作梳理形成项目清单，落实责任方牵头领办、闭环管理，由社区党组织每半年组织党员和小区居民代表，对小区业委会履职尽责，以及物业服务企业履行合同约定情况进行评议，项目推进情况应在三方联席会议通报；
（九）全面推行“业主开放日”监督制度。物业管理委员会成员或“小区大党委”成员骨干利用晚上、节假日等，每月至少1次在小区公共服务空间联合接待业主来访，现场受理物业投诉，与业主面对面商议物业服务提质、公区空间提升、社区办事提效的办法举措。业主委员会、物业服务企业通过设立现场投诉意见箱、投诉受理电话或网络平台等方式，常态听取业主对物业服务的意见建议，对投诉较为集中、解决难度较大的提交“业主开放日”研究讨论。
第二十三条物业管理委员会可以聘请1名财务人员等专职人员，负责协助处理物业管理委员会日常事务和财务工作；若聘请的，经费标准根据本议事规则明确的标准执行。
第二十四条物业管理委员会成员领取（领取／不领取）工作津贴。每次开会补贴50元/人。
第二十五条物业管理委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。
物业管理委员会未经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体物业管理委员会承担赔偿责任。
物业管理委员会成员擅自以物业管理委员会的名义开展活动，给业主或他人造成损失的，由成员本人承担赔偿责任。
第四章续聘、选聘物业服务人
第二十六条根据《杭州市萧山区安置小区物业管理实施意见》，若安置房物业费由建设单位补贴的，物业服务人的选聘按照萧山区政策选聘。
第二十七条若安置房物业费由业主缴纳的，则按照公开选聘的形式确定物业服务人。
物业服务合同届满3个月前，物业管理委员会应当与物业服务人就是否续聘进行协商，物业服务人同意续聘的，以协商一致的合同提交业主大会表决；协商不一致的，以物业服务人提供的物业服务合同提交业主大会表决。
物业管理委员会应当将协商一致但与原物业合同有变更的条款或与物业服务人协商不一致的物业合同条款等内容，在业主大会会议召开前向全体业主说明，供业主表决时参考。
物业管理委员会应当组织召开业主大会会议，并在60日内作出是否续聘决定。决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。合同签订之日起3日内向全体业主公布，时间不少于15日。
第二十八条业主大会决定不续聘或物业服务企业书面提出解除合同的，物业管理委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务人的信用和业绩要求，物业服务合同的主要内容以及候选物业服务人的产生方式等。
选聘方案应当报告社区并向全体业主公示，时间不少于7日,听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决，并将表决结果及最终选聘方案向全体业主公布，时间不少于15日。
第二十九条物业管理委员会应当在本市智慧物业管理服务平台等公开渠道发布选聘信息，并根据选聘方案开展报名物业服务人的资格审查工作，确定候选物业服务人数量为2家。
第三十条物业管理委员会应当将候选物业服务人提交业主大会表决。表决结果产生后，应当将选聘结果报告社区，并与物业服务人签订物业服务合同，合同签订之日起3日内向全体业主公开，时间不少于15日。
第五章筹集管理业主大会、物业管理委员会运行经费
第三十一条业主大会、物业管理委员会的运行经费（以下简称“运行经费”）由全体业主共同承担，具体额度应在管理规约中予以明确。
（一）本物业管理区域运行经费额度优先从共有收入中列支，不足部分由业主共同分摊。
超过管理规约约定额度的，由物业管理委员会提出意见，并经业主大会会议表决通过后执行。
（二）运行经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；
2.日常办公开支费用；
3.聘请财务人员等专职人员费用由物业管理委员会根据市场价执行；
第三十二条物业管理委员会应当建立运行经费账簿，妥善保管收支原始凭证及相关资料，并根据《杭州市物业管理条例》规定的情形进行审计。
第六章档案资料的建立与保管
第三十三条物业管理委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、物业管理委员会的会议记录；
（二）业主大会、物业管理委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）物业管理委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主共有收入收支情况账目；
（七）业主大会、物业管理委员会运行经费收支情况账目；
（八）业主大会、物业管理委员会印章使用情况清册；
（九）业主的意见和建议；
（十）有关业务往来文件；
（十一）业主的名册；
（十二）物业管理区域划分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业服务用房配置确认资料；
第三十四条物业管理委员会应当建立档案资料查阅登记制度，登记簿由档案资料管理人员负责保管，登记内容一般包括查阅日期、查阅事由、查阅内容（事项）、查阅人、审批人等。
业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向物业管理委员会提出询问，物业管理委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第三十五条物业管理委员会集体辞职、成员缺额任期终止或任期届满仍未选举产生新一届物业管理委员会的，自任期届满或终止之日起10日内，将其保管的档案资料、印章、所有财务会计资料以及属于全体业主共有的财物和其他资料移交给社区保管。新一届物业管理委员会产生后由物业管理委员会或社区与其进行移交。
物业管理委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起7日内向物业管理委员会移交其保管的档案资料、印章、所有财务会计资料以及属于全体业主共有的财物和其他资料。
第七章信息公开
第三十六条物业管理委员会应当主动向业主公开下列信息：
（一）物业管理委员会成员和专职工作人员的姓名、职务及分工、联系方式等信息；
（二）管理规约、本议事规则；
（三）业主大会和物业管理委员会的决定；
（四）物业服务合同；
（五）共有部分的经营出租合同；
（六）业主大会和物业管理委员会运行经费的收支情况；
（七）共有收入筹集、使用、审计等详细情况；
（八）物业专项维修资金的筹集、使用情况；
（九）共有部分的维修、更新、改造工程情况；
（十）业主大会、物业管理委员会印章使用情况；
（十一）定期接待业主的时间、地点以及咨询投诉电话；
（十二）法律、法规规定以及管理规约、本议事规则的约定，应当向业主公开的其他信息。
第三十七条公开时间以及期限应当按照法律法规规定以及本议事规则、管理规约的约定执行。
第三十八条物业管理委员会应当将第三十五条相关信息在物业管理区域的宣传栏等显著位置以及本市智慧物业管理服务平台中进行公开。信息有变更的，自变更之日起7日内重新公开。
第三十九条业主对公开的信息和资料提出异议的，物业管理委员会应及时予以答复。
第八章附则
第四十条本议事规则经年月日业主大会会议讨论并表决通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十一条本议事规则由物业管理委员会各自留存1份，物业管理委员会应在其办公场所长期公布本议事规则。
第四十二条本议事规则由业主大会解释。如本议事规则与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。