通知公告

项目名称：万科草庄（36号地块）

项目地址：杭州市江干区同协路与开创街交叉口

委托方：杭州市上城区万科草庄东岸小区

第三届业主委员会

受托方:杭州万科物业服务有限公司

签订日期：

杭州市住房保障和房产管理局

杭州市市场监督管理局

杭州市消费者权益保护委员会

杭州市物业管理协会

二〇二四年七月一日

万科草庄东岸物业服务合同

根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方对万科草庄东岸（物业项目名称）提供物业服务, 签订本合同。

第一章 合同当事人

甲方（业委会）：杭州市上城区万科草庄东岸小区第三届业主委员会

业主委员会负责人：沈卫红

联系电话：15372050017

通讯地址：杭州市上城区万科草庄东岸1幢2单元204室

邮政编码：310021

乙方（物业服务企业）：杭州万科物业服务有限公司

营业执照注册号：91330106799656632N

法定代表人：丁光强联系电话：0571-88765288

通讯地址：杭州市余杭区文一西路1199号中新大厦16楼

邮政编码：311122

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二章 物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业项目名称：万科草庄（36号地块）；

物业类型：高层住宅、商业（住宅、非住宅、综合）；

座落位置：杭州市上城区笕桥街道同协路；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：

东至同协路；

南至开创街；

西至机场路；

北至草庄公园；

占地面积：14289平方米；

总建筑面积：45540.1平方米；其中住宅33664.43平方米，非住宅11875.8平方米。（物业管理区域划分意见书或规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，物业共用部位及共用设施设备明细见附件三。）

第三章 物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清运和雨、污管道的疏通；

（三）公共绿地的日常养护管理；

（四）秩序维护以及车辆停放管理；

（五）协助做好安全防范工作；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；

（七）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件四）。该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第四条本物业管理区域物业服务收费选择包干制种方式：

（一）包干制

本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，具体收费标准如下表：

上述机械车位服务费包含的服务内容：无

依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：

（1）无；

（2）无。

第五条共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用，采取下列第二种方式结算：

（一）按实际消耗向业主分摊，乙方代收代缴；

（二）公共能耗费含在物业服务费中缴纳；

（三）其他：无。

第六条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、等相关费用。

第七条物业服务费、公共能耗费及专用车位费等相关费用按年度预缴，业主或物业使用人按每季度首月25日前预缴交纳物业费。

物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第八条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应当由专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意。

第四章 双方的权利义务

第九条甲方的权利义务：

（一）负责协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。

（三）负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（九）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

（三）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作，对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。

（四）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

（五）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（六）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（七）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（八）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

（九）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（十）对业主、物业使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十一）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（十二）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十三）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十一条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十二条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》第五十五条、第五十六条的规定执行。

第十三条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十四条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作;

（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；

（三）其他：/。

建设单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十五条在各保修项目保修期届满前1个月内,应按以下第一种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作：

（一）由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作；

（二）其他：/。

第十六条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

（五）其他：/。

第十七条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。

第七章物业管理用房

第十八条物业管理用房建筑面积268.53平方米，其中包括：办公用房建筑面积为118.75平方米，位于1幢202室；经营用房建筑面积为149.78平方米，位于3幢101、107室。

第十九条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给甲方。乙方根据经营需要及要求对物业办公用房（含服务中心客服前台）进行装修并符合本物业档次；生活用房要求水电到位，地面铺设瓷砖，天花墙面四白落地；卫生间装修到位，能满足基本生活需求；费用由乙方承担。

第八章物业的经营与管理

第二十条物业管理用房（包括物业办公用房和物业经营用房）的所有权属该物业管理区域内的全体业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。甲方向乙方提供项目总建筑面积118.75平方米的物业办公用房。物业办公用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给业主委员会。

第二十条本物业服务区域内产权属于业主共有的【车位】、【经营用房】、【共用部位】、【共用设施设备】及其他共有物业一并委托乙方经营管理（包括但不限于广告、公共场地租赁、房屋租赁、商业促销等经营活动），日常广告类经营乙方及时报业委会同意。

乙方有权根据实际情况合理安排经营物业及经营方式（包括但不限于委托第三方经营），确定收费物业与收费标准并向全体业主公示。

乙方应当于每年年底前向甲方告知次年公共经营的方案，乙方对外签署的公共经营合同，甲方有权查阅。

第二十一条业主共有物业经营收入按下列约定分配：

1、产权属于业主的车位、经营用房、共有部位、共有设施设备及其他共有物业（包括但不限于广告、公共场地租赁、房屋租赁、商业促销等经营活动）的经营收入（含税），乙方按经营总收入（含税）的20%提取经营管理成本后，剩余的80%归全体业主所有，税费由双方各自承担。

2、上述属于全体业主所有的经营性收益（扣除经营成本后的收入）由甲方自行管理并单独列帐，以甲方名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。乙方应按时（每个季度初）将上个季度的公共经营性收益，按约定的分配方案汇入甲方账户。双方同意，经营性收益的80%可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外；管理区域内单项设备、设施、单部位维修成本1500元以上由小区公共经营性收入内列支（使用需提前报备甲方同意）。

3、小区经营所得收支情况应当在每半年公布一次，接受全体业主监督。

第九章物业服务期限

第二十二条物业服务期限为叁年，即自年月日起至年月日止。（根据双方实际签约日起）

第二十四条本合同期限届满前三个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。

第二十三条物业服务合同期限届满，乙方决定不再续签物业服务合同，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。

第十一章其他事项

第二十四条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。

第二十五条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第二十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：

1.依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；

2．/。

第二十七条本合同一式捌份，甲、乙双方各执贰份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

附件：《物业服务内容与服务标准》

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

2024年月日2024年月日

附件一：

物业管理区域规划意见书或规划平面图：

附件二：

物业构成明细（可根据项目实际情况修改和增删）

物业构成明细

注；以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

附件三：

物业共用部位及共用设施设备明细

物业共用部位及共用设施设备明细

注：

1、以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

2、为降低蚊虫鼠蟑对业主居住卫生环境的影响，减少消杀药品使用对环境的损害，本小区将设置集中垃圾投放点，不在楼层内配置生活垃圾桶。

附件四：

物业服务内容与服务标准

附件五：物业人员组织架构

项目服务中心组织架构

物业服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。在此基础上,建立一套科学规范、可操作性强的管理制度,才能实施专业化、规范化物业管理提供保证。同时作为综合性服务行业,其管理服务人员的素质将直接影响服务质量及服务对象的感受。

万科物业将根据20多年的管理经验,综合各不同岗位之管理服务范围、效果等因素,组建本项目之服务中心架构。服务中心的管理按照“扁平化”原则进行设置,项目经理全面负责本项目物业服务中心的各项工作，下设综合行政管理、公共秩序管理、公共设施设备管理、公共环境管理四大业务块。这样,既保证项目经理充分行使其指挥和监督职权,又不至于被各种事务缠绕。

根据现场运行情况,初步拟定万科草庄项目服务中心架构如下：

物业应配备以下岗位：