第一章总则
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条业主大会、业主委员会在中国共产党的领导下开展议事活动。对小区议事活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
业主委员会在街道办事处、社区居民委员会的指导监督下开展履职工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力，业主及非业主使用人不得以本人未同意该项决定的内容而拒绝执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第四条业主大会、业主委员会作出决定时，应当听取社区居民委员会的建议，并及时将决定告知社区居民委员会以及向业主公开。
第五条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章业主大会
第六条物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至：同协路；南至：开创街；
西至：笕桥港河；北至：草庄公园。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（二）业主大会名称为：杭州市上城区万科草庄东岸业主大会。
第七条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业；
（八）使用物业专项维修资金；
（九）筹集物业专项维修资金；
（十）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十一）改变共有部分的用途；
（十二）利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（十三）经营性收益的分配使用制度；
（十四）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十五）撤销业主委员会的决定；
（十六）法律法规或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
决定前款第九项至第十二项规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
第八条业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当向笕桥街道办事处和社区居委会备案并听取意见，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十七条规定，选择通过设立投票箱、上门、寄挂号信或快递、传真、音像、电子邮箱、手机短信、微信等社交平台、网络、公告等形式发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区居委会指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事规则第十八条规定，统计表决结果。业主大会会议表决的情况须接受街道办事处或受其委托的社区居民委员会的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏公告15日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，召开时间为第四季度。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确；
（二）发生消防、电梯 、供电、供水、供气、人身伤亡等设施设备等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道办事处、社区居委会、业主委员会认为有必要并要求召开的。
第十条根据第九条第（一）项的规定，业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请（需有业主本人签名）后，需及时报告社区居委会，并在30日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起60日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；业主提议真实有效性及提议本身不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在30日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告，该部分业主可以向街道办事处、社区居委会要求复核。
第十一条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区房产主管部门、街道办事处协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》规定由区房产主管部门、街道办事处指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体工作委托社区居民委员会实施。
第十二条业主大会会议采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定并进行公告。
第十三条以集体讨论形式召开业主大会的，业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照《浙江省物业管理条例》规定执行。
第十四条业主因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十五条业主委托行为应明确：
（一）委托内容为：明确参加何时及表决何项议题的业主大会；
（二）委托期限为：明确的委托期间不得超出委托参加业主大会的期间；
（三）委托权限为：授权不得超出业主大会决议事项范围。
1.同一名业主接受的委托人数不超过10人；
2.同一名非业主代理人的委托人数不超过3人。
第十六条业主大会可以选择采用以下一种或几种方式确认参加会议业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名或根据回执显示已收件；
4.音像（电话录音）、影像（QQ、微信）资料可以确认的；
5.业主在电子邮箱、手机短信、微信等社交平台上接收业主大会信息材料；
6.在网络平台上查收确认。
如遇疫情等不能现场投票的情况，则采用3、4、5、6的方式确认参加会议的业主。
第十七条业主大会会议选择采用以下一种或几种方法发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内固定地点设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；
（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等方式确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像（电话录音）、影像（QQ、微信）资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；
（六）通过微信等社交平台、网络等方式提交电子式书面意见。
如遇疫情等不能现场投票的情况，则采用3、4、5、6的方法进行发放、回收表决票。并视情况延长投票时间。
第十八条业主大会采取以下方法进行表决票的统计。
（一）业主明确表达其表决意见“同意计入多数票”的，其投票权数计入已表决的多数票。
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主，限制其被选举权，不得参选业主委员会，但不限制其表决权，其投票计入总人数、专有部分建筑物总面积。
（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清、表决意见超出表决项目等原因造成无法辨认或无法统计的,视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见统计。
第十九条业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决，但经政府有关部门、人民法院依法撤销的决议、决定以及物业选续聘除外。
第三章业主委员会
第二十条业主委员会由5名正式委员，2名候补委员组成，其中主任１名、副主任1名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部、派驻党建指导员等方式实现党的工作覆盖。党员业主委员会主任一般兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为5年。
业主委员会办公地点为1幢2单元边202室。
第二十一条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定;
（二）执行业主大会的决定和决议；
（三）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（四）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）按照管理规约拟订物业管理用房的使用和经营方案；
（七）监督管理规约的实施；
（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（九）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
第二十二条业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，且中共党员候选人原则上应占总候选人数的百分之五十，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）18周岁以上，身体健康；
（八）无违反《杭州市物业管理条例》第61条中禁止性行为之一的；
（九）无拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
第二十三条鼓励和支持业主中的以下人员参选业主委员会：
（一）中共党员；
（二）人大代表、党代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备相关专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员；
第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职并公告的；
（四）在选举中有拉票、贿选等不正当行为并经查证属实的；
（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（六）依法被追究刑事责任的；
（七）死亡、丧失民事行为能力的；
（八）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自然终止情况，在本物业管理区域内公告不少于7日。
第二十五条根据《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况，有下列项情形之一的业主，不宜担任业主委员会委员；已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（六）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（八）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（九）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（十）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（十一）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的。
（十二）拒不交存物业专项维修资金的；
第二十六条业主委员会委员实行等额选举。
第二十七条业主委员会实行等额选举的，选候人人数为7人；
第二十八条本物业管理区域设立候补委员。
第二十九条本物业管理区域不设立业主监督委员会。
第三十条采用下列办法产生业主委员会委员候选人（首届、换届、改选同）：
1、业主委员会委员应该是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表；
2、报名人数等于7人时，经过社区党组织资格审核通过后直接报送业主大会进行选举；
3、报名人数小于7人时，则延长报名时间，以产生业主大会议事规则规定的人数；
4、如果报名人数大于7人时，由物业管理委员会组织报名的候选人进行互相推选（不得委托及不得进行电话等其他方式推选，不来现场内部推选的视为自动放弃推选权，但有被推选权），选出7人报送业主大会进行选举；
5、业委会候选人初步公示期间有退出选举的，由推选时其他得票高的候选人列入业委会候选人；
6、业委会委员正式公告期间，候选人不得退出选举，直到备案结束。
第三十一条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每月召开不少于一次。
符合下列情形之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
1.业主大会决定召开业主委员会会议的；
2.经三分之一以上业主委员会委员提议的；
3.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
4.街道办事处、社区居委会认为有必要要求召开的。
第三十二条业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由三分之一以上的委员推举一位委员召集，也可以由区房产主管部门、街道办事处及社区居委会指定一名委员召集；
（二）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请社区居民委员会参加；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；
（四）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
（七）业主委员会会议决定应当告知社区居委会，并听取社区居委会的建议；
（八）业主委员会会议决定文件由业主委员会发布；
（九）业主委员会会议决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告栏公告7日，接受业主的查询和监督。
第三十三条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，委托物业管理委员会，在街道办事处的指导和监督下代行业主委员会职责，没有物业管理委员会的则委托属地社区居民委员会。经专有部分占专有部分建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，物业管理委员会或社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
第三十四条有下列情形之一的，可在街道办事处和社区党组织指导下，成立由业主代表、街道办事处、社区居委会代表等组成的物业管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的；
（二）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；
（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道办事处协商确定召开时间，但逾期仍未召开的。
第四章换届（首届）和改选业主委员会
第三十五条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十六条业主委员会的换届改选具体程序和要求如下：
（一）可由街道办事处、社区居委会指导，成立物业管理委员会，负责具体筹备、换届、改选工作；
（二）新一届业主委员会委员参选人选由业主自荐产生、十名以上业主书面推荐一位业主及社区居委会推荐业主产生，由物业管理委员会进行审核；具体名额由物业管理委员会确定；
（三）物业管理委员会在初步审核基础上，可以按照原业主委员会委员候选人产生办法或选择以下方式，提出候选人名单：
1.根据参选人选的数量、年龄、职业、经历、口碑、政治面貌、参与公益事业、所在幢落等情况，统筹产生分配名额并作出说明；
2.向业主、街道办事处、社区居委会发放推荐表并确定计票方式，根据名额及参选人选所得推荐票的多少产生。
（四）物业管理委员会将提出的候选人名单提请街道办事处和社区居委会党组织审核把关。发现有不宜作为业主委员会委员候选人的，重新另行提出、重新审核把关。审核通过的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后，提交业主大会选举。
（五）新一届业主委员会委员在候选人中选举产生，并应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意，具体选举规定如下：
1.经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意的候选人数超过应选委员数的，按投票权人数得票多少依次当选新一届业主委员会委员；
2.经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的业主专有部分面积过半数且参与表决的人数过半数的业主同意的委员候选人数未达到应选委员数的，按下列第3种方式产生新一届业主委员会：
（1）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原候选人中重新进行补选；
（2）符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在重新调整确定候选人后，重新进行补选；
（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会。
第五章物业管理委员会
第三十七条有下列情形之一的，由街道办事处或其委托的居民委员会组建物业管理委员会：
(一) 新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
(二) 新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的;
（三）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。
第三十八条物业管理委员会由街道办事处、居民委员会各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。
物业管理委员会主任1名，由街道办事处指派的代表担任。街道办事处可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。
第三十九条业主代表人选应当符合本小区业主委员会成员的参选条件，由街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。
在物业管理委员会成立前，由街道办事处或其委托的居民委员会在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于7日；业主有异议的，可以向街道办事处提出，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
物业管理委员会成员名单自成立之日起3日内，在物业管理区域内显著位置以书面形式向全体业主书面公告。
第四十条根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件的，作为首次业主大会会议的筹备组，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。
（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。
（四）业主委员会任期届满需要换届选举的，履行换届选举工作指导组职责，按规定指导监督业主委员会或组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并在业主委员会任期届满后换届选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责。
（五）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的，按规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责。
（六）已经划分物业管理区域的老旧小区需要实施物业管理的，在按规定成立业主大会、选举产生业主委员会前，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，临时代行业主委员会的职责。
物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第四十一条物业管理委员会应当在街道办事处的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。已有管理规约和业主大会议事规则的，应当依法遵照执行。
物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处将责令限期改正；未在期限内改正的，自期限届满之日起1个月内依法撤销决定，并在撤销之日起3日内通告全体业主。
物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则的，街道办事处应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处应当责令其在30日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由街道办事处指导业主召开。
第四十二条物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本议事规则规定程序重新确定：
（1）单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；
（2）业主代表不再符合本议事规则规定的参选业主委员会成员的条件；
（3）业主代表有本议事规则可罢免业主委员会委员情形、业主委员会委员职务自行终止情形的。
第四十三条物业管理委员会的任期一般不超过两年。物业管理委员会在任期届满前，因已经启动首次业主大会会议筹备，或有换届选举、重新选举等工作需要的，可向街道办事处提出延期申请。经申请同意后任期可适当延长，但最多不超过6个月。期满仍未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，自任期届满之日起停止履行职责，由街道办事处重新组建物业管理委员会。原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐。重新组建的物业管理委员会名称不变，印章应当标明成立时间作为区别，物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。
物业管理委员会在业主委员会选举产生或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起10日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或居民委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。
移交完成后10个工作日内，街道办事处或其委托的居民委员会应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域主要出入口等显著位置以及本市物业管理信息网络系统进行公布。
第六章选聘物业服务企业
第四十四条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
第四十五条业主委员会应当于物业服务合同期满前3个月前与物业服务企业协商合同续订。物业服务企业同意续聘的，业主委员会应当与物业服务企业协商拟定新的物业服务合同并在物业管理区域公告栏等显著位置张贴至少5日征求业主意见并完善后，组织召开业主大会会议决定是否续聘（附件物业合同）。
第四十六条如业主大会决定续聘的，业主委员会应在《物业服务合同》期满前按本规则规定的程序与物业服务企业续签《物业服务合同》，并将合同在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督；如业主大会表决不再续约的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满60日前（或根据合同规定的实际提前时间），代表业主大会向物业公司书面提出不再续约的意见。同时，应当按照省、市相关条例、小区议事规则，及时组织选聘具有相应服务水平的物业服务企业，具体流程如下：
（一）业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，业主委员会负责起草《物业选聘方案》，包括但不限于以下内容：
1.拟选聘物业服务企业的资格要求；
2.《物业服务合同》的主要内容：物业服务标准、物业服务内容、物业服务收费方案、物业服务合同期限等；
3.候选物业服务企业的产生方式；
4.选聘的物业服务企业资质等级不得低于现有物业资质等级，且物业服务合同标准不得低于之前续聘表决时服务合同约定的服务标准；
5.本小区确定提交业主大会会议表决的候选物业服务企业的方式为经评标小组综合评分为前2名的物业企业。
（二）《物业选聘方案（草案）》应当报告社区，并在物业管理区域内的公告栏等显著位置公告7日，听取社区及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决。业主大会会议表决结果及最终的《物业选聘方案》应在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日。
（三）业主委员会负责按照《物业选聘方案》，组织实施“发布选聘信息、接受报名、资格审查、确定候选物业服务企业”等物业选聘的具体工作。
（四）由业主委员会组织召开业主大会会议，将2家候选物业服务企业提交业主大会表决，选聘表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报告社区，并将与物业服务企业签订的《物业服务合同》在物业管理区域内公告栏等显著位置公告15日，接受业主查询和监督。
（五）物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当自终止之日起15日内退出物业管理区域，向业主委员会或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料，以及受委托管理的共有收入等相关财物，合同另有约定的从其约定。
（六）业主大会选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当在订立物业服务合同后10日内，与新物业服务企业对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。
第四十七条业主委员会公开发布选聘信息，开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选物业服务企业的具体方式如下：
1.采用下列第（1）种办法产生候选物业服务企业：
（1）公开报名 （2）业主委员会会议决定
第七章筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第四十八条业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但运作经费不超过同期物业管理费总额的2%。
（一）本物业管理区域运作经费采取从经营性收益中列支筹集。
（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议召开费用；
2.日常办公费用；
3.工作人员费用；
4.诉讼费用；
5.业主大会（委托第三方机构）费用；
6.其它的合理费用。
（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在物业管理区域内公告栏公告15日，接受业主的查询和监督，并报社区居委会存档备查。
第四十九条根据实际工作需要，业主委员会可以聘任专职财务、常驻秘书，聘用人员的待遇从经营性收益中列支，其标准不得超出上一年度浙江省在岗职工年平均工资标准。
第五十条本物业管理区域内单项建设工程和公共维修费用支出依据以下规则决定：
1、 7万元（含）以下的，由业主委员会会议讨论半数以上委员同意后，报社区居民委员会审核，并在小区公示不少于7天后，方可使用；
2、 7万元以上的项目，由业主大会决定；
第八章档案资料的建立与保管
第五十一条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用情况清册。
第五十二条业主可以查阅与自身直接相关的档案，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。
第五十三条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区居委会暂时保管，直到新一届业主委员会产生并与其进行移交，拒不移交的，社区居委会有权请求住房和城乡建设部门、公安机关协助。
第九章业主大会、业主委员会印章的使用与管理
第五十四条业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1.业主大会、业主委员会印章由主任以外的委员专人保管；
2.业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3.业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由半数以上委员书面签名同意后使用。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响，依法追究责任人的法律责任。
第五十五条建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第五十六条业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制。
第十章附则
第五十七条本议事规则经首次业主大会会议讨论并表决通过2023年月日。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第五十八条本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规及文件有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。